Die Besteuerung mittelbarer Immobilieninvestitionen aus Anlegersicht

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1 Kilian Wimmer Die Besteuerung mittelbarer Immobilieninvestitionen aus Anlegersicht Eine steuerökonomische und steuerrechtliche Analyse unter besonderer Berücksichtigung offener Immobilienfonds Verlag Dr. Kovac Hamburg 2011

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Funktions- und Symbolverzeichnis XI XXIII XXIX XXXI XLV 1 Einleitung Einführung in die Thematik Untersuchungsgegenstand und Zielsetzung der Arbeit Gang der Untersuchung Methodische Vorgehensweise Statische Belastungsvergleiche Dynamische Belastungsvergleiche Modularer Untersuchungsaufbau und weitere Modellparameter Systematisierung der Anteilseignerbesteuerung Grundprinzipien des (internationalen) Steuerrechts Behandlung inländischer Investoren Anteile im Privatvermögen Besteuerung periodischer Mittelzuflüsse Regime der Abgeltungsteuer Obligatorische und fakultative Veranlagung Tarifliche Steuerbelastung und der Einbezug von Zuschlagsteuern Berücksichtigung von WerBungskosten Besteuerung aperiodischer Mittelzuflüsse Regime der Abgeltungsteuer Veranlagung im Teileinkünfteverfahren Tarifliche Steuerbelastung und der Einbezug von Zuschlagsteuern A 36 XI

3 Berücksichtigung von Anschaffungs- und Veräußerungskosten Behandlung von Verlusten Anteile im Betriebsvermögen Zuordnung der Einkünfte zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb Tarifliche Steuerbelastung und der Einbezug von Zuschlagsteuern Das TEV und die Berücksichtigung von Betriebsausgaben Behandlung von Verlusten Einbezug der Gewerbesteuer Ermittlung der Gewerbesteuerschuld Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer Kombination der Gewerbesteuer mit der Einkommensteuer und ihren Zuschlagsteuern bei periodischen Mittelzuflüssen Kombination der Gewerbesteuer mit der Einkommensteuer und ihren Zuschlagsteuern bei aperiodischen Mittelzuflüssen Exkurs: Grenzsteuer-Belastungsvergleich periodischer und aperiodischer Mittelzuflüsse Kapitalgesellschaft als Anteilseignerin Zuordnung der Einkünfte zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb Tarifliche Steuerbelastung und der Einbezug von Zuschlagsteuern b KStG und die Berücksichtigung von Betriebsausgaben Behandlung von Verlusten Einbezug der Gewerbesteuer Ermittlung der Gewerbesteuerschuld 73 XII

4 Kombination der Gewerbesteuer mit der Körperschaftsteuer und dem SolZ bei periodischen Mittelzuflüssen Kombination der Gewerbesteuer mit der Körperschaftsteuer und dem SolZ bei aperiodischen Mittelzuflüssen Zusammenfassung Behandlung ausländischer Investoren Ursachen einer Doppelbesteuerung Unilaterale Maßnahmen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Bilaterale Maßnahmen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Persönlicher und sachlicher Anwendungsbereich Anwendung der Schrankennormen Behandlung von Dividendeneinkünften Behandlung von Veräußerungserlösen Methodenartikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Bindungswirkung unionsrechtlicher Vorschriften Das Recht der Europäischen Union Die Grundfreiheiten des AEUV als Ausprägung des primären Unionsrechts Die Kapitalverkehrsfreiheit des Art. 63 AEUV (ex- Art. 56 EGV) Die Ausnahmeklausel des Art. 64 AEUV (ex- Art. 57 EGV) Die Rechtfertigung beschränkender Steuernormen nach Art. 65 AEUV (ex-art. 58 EGV) Erweiterte Rechtfertigungsmöglichkeiten in Drittstaatskonstellationen Die Mutter-Tochter-Richtlinie als Ausprägung des sekundären Unionsrechts <>. 125 XIII

5 2.3.5 Die Besteuerung ausländischer Anteilseigner im deutschen Steuerrecht unter Beachtung internationaler Vorgaben Besteuerung periodischer Mittelzuflüsse Nationale Vorgaben zur Besteuerung beschränkt Steuerpflichtiger Einschränkung durch DBA und tarifliche Steuerbelastung Europarechtliche Würdigung Besteuerung aperiodischer Mittelzuflüsse Nationale Vorgaben zur Besteuerung beschränkt Steuerpflichtiger Einschränkung durch DBA und tarifliche Steuerbelastung Europarechtliche Würdigung Alternative Formen der kollektiven Immobilienanlage Immobilien-Aktiengesellschaften Die Besteuerungsebenen einer Immobilien-AG Die Besteuerung der Zielebene Investitionen im Inland Direkte Investition des Intermediärs Indirekte Investition des Intermediärs Anteile an einer gewerblichen Personengesellschaft Anteile an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft Anteile an einer Kapitalgesellschaft Investitionen im Ausland Direkte Investition des Intermediärs Indirekte Investition des Intermediärs Anteile an einer gewerblichen Personengesellschaft Anteile an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft : Anteile an einer Kapitalgesellschaft 181 XIV

6 3.1.3 Die Besteuerung auf Ebene der Immobilien-AG Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gem. 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Einkünfte aus im Inland belegenen Immobilien Einkünfte aus inländischen Immobilien- Kapitalgesellschaften Einkünfte aus inländischen gewerblichen Immobilien- Personengesellschaften Einkünfte aus inländischen vermögensverwaltenden Immobilien-Personengesellschaften Einkünfte aus ausländischen Investments der Immobilien- AG Freistellung ausländischer Einkünfte Anrechnung ausländischer Einkünfte Zwischenfazit Die Besteuerung auf Anlegerebene Besteuerung periodischer Mittelzuflüsse Besteuerung aperiodischer Mittelzuflüsse Ausländische Investoren Real Estate Investment Trusts Regulatorische Rahmenbedingungen eines G-REIT Voraussetzungen für den REIT-Status Streuung der Aktien gem. 11 REITG Vermögens-und Ertragsanforderungen gem. 12 REITG Ausschüttung an die Anleger gem. 13 REITG Ausschluss des Immobilienhandels gem. 14 REITG Mindesteigenkapital gem. 15 REITG Die Beteiligungsmöglichkeiten einer REIT-AG Die Besteuerungsebenen einer REIT-AG Die Besteuerung der Zielebene 247 XV

7 3.2.3 Die Besteuerung auf Ebene der REIT-AG ; Das Transparenzprinzip des G-REIT Sanktionsmöglichkeiten bei Verstoß gegen die Steuerbefreiungsvoraussetzungen Die Besteuerung auf Anlegerebene Die Berücksichtigung von Vorbelastungen auf Anlegerebene Besteuerung periodischer Mittelzuflüsse Besteuerung aperiodischer Mittelzuflüsse Behandlung von Verlusten Ausländische Investoren Sicherstellung der Besteuerung ausländischer Investoren Besteuerung ausländischer Investoren...; Offene Immobilienfonds Investmentrechtliche und investmentsteuerrechtliche Grundlagen Die Erfassung offener Immobilienfonds vom spezialgesetzlichen Anwendungsbereich des InvG Das Investment-Pentagonium als Konstruktionsmodell offener Immobilienfonds Die Kapitalanlagegesellschaft Die Depotbank Die Anteilscheininhaber Das Immobilien-Sondervermögen Der Sachverständigenausschuss Das,open-end'-Prinzip und das Recht auf Anteilscheinrückgabe.? Die Anteilpreisermittlung und die Rücknahme von Anteilen Die.Katastrophenklausel' des 37 Abs. 2 InvG Aussetzung der Rücknahme nach geltendem Recht Aussetzung der Rücknahme nach künftigem Recht 299 XVI

8 Aussetzung nach Kündigung nach künftigem Recht Die Vermögensgegenstände offener Immobilienfonds Die Erfassung offener Immobilienfonds vom spezialgesetzlichen Anwendungsbereich des InvStG Die Besteuerungsebenen eines offenen Immobilienfonds Die Besteuerung der Zielebene Die Besteuerung auf Ebene des Investmentvermögens Die Besteuerung der Kapitalanlagegesellschaft Die Besteuerung des Immobilien-Sondervermögens Das Transparenzprinzip offener Immobilienfonds Die Abkommensberechtigung offener Immobilienfonds Die Besteuerung auf Anlegerebene Explikation investmentsteuerrechtlicher Begriffe Ausgeschüttete Erträge Ausschüttungsgleiche Erträge Ausschüttungen Anteile im Privatvermögen Zuordnung der Fondserträge zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und der Ausschluss des TEV Laufende Ertragsbesteuerung bzw. die Besteuerung periodischer Zuflüsse von Erträgen Fondserträge aus im Inland belegenen Immobilien Fondserträge aus inländischen Immobilien- Kapitalgesellschaften Fondserträge aus inländischen gewerblichen Immobilien- Personengesellschaften Fondserträge aus inländischen vermögensverwaltenden Immobilien-Personengesellschaften Fondserträge aus Liquiditätsreserven Fondserträge aus ausländischen Portfolioanlagen 356 XVII

9 Freistellung ausländischer Einkünfte gem. 4 Abs. 1 InvStGi.V.m. einem DBA Anrechnung ausländischer Steuern gem. 4 Abs. 2 InvStG i.v.m. einem DBA Zwischenfazit Schlussbesteuerung bzw. die Besteuerung aperiodischer Zuflüsse aus der Veräußerung von Investmentanteilen Der Zwischengewinn im engeren Sinn Der Ertragsausgleich (Zwischengewinn im weiteren Sinn) Der Immobiliengewinn Die Veräußerungsgewinnbesteuerung nach 8 Abs. 5 InvStG i.v.m 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG Anteile im Betriebsvermögen Zuordnung der Fondserträge zu den Betriebseinnahmen und die Anwendung des TEV Laufende Ertragsbesteuerung bzw. die Besteuerung periodischer Zuflüsse von Erträgen Fondserträge aus im Inland belegenen Immobilien Fondserträge aus inländischen Immobilien- Kapitalgesellschaften Fondserträge aus inländischen gewerblichen Immobilien- Personengesellschaften Fondserträge aus inländischen vermögensverwaltenden Immobilien-Personengesellschaften Fondserträge aus ausländischen Portfolioanlagen Freistellung ausländischer Einkünfte gem. 4 Abs. 1 InvStGi.V.m. einem DBA Anrechnung ausländischer Steuern gem. 4 Abs. 2 InvStG i.v.m. einem DBA Zwischenfazit, Schlussbesteuerung bzw. die Besteuerung aperiodischer Zuflüsse aus der Veräußerung von^investmentanteilen 416 XVIII

10 Der Aktiengewinn im engeren Sinn Der Immobiliengewinn (Aktiengewinn im weiteren Sinn) Die Veräußerungsgewinnbesteuerung nach 8 Abs. 1 f. InvStG i.v.m. 15 EStG Kapitalgesellschaft als Anteilseignerin Zuordnung der Fondserträge zu den Betriebseinnahmen und die Anwendung des 8b KStG Laufende Ertragsbesteuerung bzw. die Besteuerung periodischer Zuflüsse von Erträgen Fondserträge aus im Inland belegenen Immobilien Fondserträge aus inländischen Immobilien- Kapitalgesellschaften Fondserträge aus inländischen gewerblichen Immobilien- Personengesellschaften Fondserträge aus inländischen vermögensverwaltenden Immobilien-Personengesellschaften Fondserträge aus ausländischen Portfolioanlagen Zwischenfazit Schlussbesteuerung bzw. die Besteuerung aperiodischer Zuflüsse aus der Veräußerung von Investmentanteilen Ausländische Investoren Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte Abzug der Werbungskosten auf Ebene des Investmentfonds Einzelkostenabzug am Beispiel der Absetzung für Abnutzung Synoptische Darstellung des Allgemeinkostenabzugs bzw. der Allgemeinkosten-Abzugsverbote Abzug der Betriebsausgaben respektive Werbungskosten auf Anlegerebene Behandlung von Verlusten : Vergleichende Belastungsanalysen 455 XIX

11 5.1 Steuerbelastungsvergleich zwischen den Anlegergrappen eines offenen Immobilienfonds Intermediärsübergreifende Steuerbelastungsvergleiche Anteile im Privatvermögen Anteile im Betriebsvermögen Kapitalgesellschaft als Anteilseignerin Ausländische Investoren Belastungsvergleich bei einem Verstoß gegen die Ausschüttungsverpflichtung des 16 Abs. 5 REITG Wirkung der Sanktionszahlung Statische Belastungsvergleichsrechnungen in Abhängigkeit von der Thesaurierungsquote z Dynamische Belastungsvergleichsrechnungen in Abhängigkeit vom Zinssatz i vs Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse 505 A Anhang A-l Herleitung der Einkommensteuerfunktion, der Durchschnitts- und der Grenzsteuersatzfunktion aus der Tarifhorm des 32a Abs. 1 EStG für den VZ 2010 A-2 Freibetrag i.s.d. 17 Abs. 3 EStG in zweidimensionaler Darstellung LXXI LXXI LXXVII Rechtsquellenverzeichnis ( LXXIX R-l Entscheidungsregister LXXIX R-l.l Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs LXXIX R-l.2 Entscheidungen des EFTA-Gerichtshofs R-l.3 Schlussanträge der Generalanwälte vor dem EuGH R-l.4 Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts R-l.5 Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts R-l.6 Entscheidungen des Bundesgerichtshofs R-1.7 Entscheidungen des Bundes- bzw. Reichsfinanzhofs LXXXII LXXXII LXXXIII LXXXIV LXXXIV LXXXIV XX

12 R-1.8 Entscheidungen der Finanzgerichte R-1.9 Entscheidungen der Verwaltungsgerichte R-l. 10 Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofs (Republik Österreich) R-l. 11 Entscheidungen des Unabhängigen Finanzsenats (Republik Österreich) R-l.12 Anhängige Verfahren vor den Höchstgerichten XCIII XCIV XCV XCV XCV R-2 Verzeichnis der Verwaltungsanweisungen XCV R-2.1 Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen R-2.2 Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder R-2.3 Schreiben der BaFin XCV XCVI XCVII R-3 Rechtsnormen XCVII R-3.1 Supranationale Rechtsnormen R Konventionen und Verträge R Verordnungen R Richtlinien R Angenommene Texte des Europäischen Parlaments R Entwürfe des Rates der Europäischen Union R Pressemitteilungen der Europäischen Kommission R-3.2 Nationale Rechtsnormen XCVII XCVII XCVIII XCVIII XCIX R Gesetze '. C R Verordnungen C C C CIII R Richtlinien ; CIII R-4 Völkerrechtliche Vereinbarungen und Verträge CIV R-4.1 Völkerrechtliche Vereinbarungen R-4.2 Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung CIV CIV R-5 Drucksachen, Regierungsentwürfe und Koalitionsvertrage CIV R-5.1 Bundestag : CIV R-5.2 Bundesrat CVI XXI

13 R-5.3 Regierungs-und Referentenentwürfe R-5.4 Koalitionsverträge Literaturverzeichnis Hüfsquellenverzeichnis CVII CVII CIX CXCIX XXII