Damoklesschwert demografischer Wandel Katastrophe mit Chancen? 1. Jahreskongress Demographic Challenge

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1 Damoklesschwert demografischer Wandel Katastrophe mit Chancen? 1. Jahreskongress Demographic Challenge

2 1 Demografische Trends 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 3 Gewerbeimmobilien unter Druck 4 Strategische Implikationen

3 1 Demografische Trends Demografische Trends seit Jahrzehnten angelegt Zu wenige Kinder Zahl der Kinder je Frau 3 2 Wir leben immer länger! Lebenserwartung in Jahren Jungen Mädchen Westdeutschland Ostdeutschland Quelle: Destatis Quelle: Destatis Seite 3

4 1 Demografische Trends Bevölkerungszahl in Deutschland schrumpft kräftig Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Destatis (2009) Quelle: Destatis (2009) Quelle: Destatis (2009) Die dunkel markierten Altersjahrgänge sind die erwerbsfähigen Jahrgänge zwischen 18 und 65 Jahre. Dieser Bereich schrumpft deutlich schneller als die Gesamtbevölkerung. Seite 4

5 1 Demografische Trends Ähnliche Trends in vielen europäischen Ländern Erwerbsfähigenzahlen (2050/2010), in % Einwohner (Mio.) Österreich 5,7 5,3 4,8 Frankreich 40,5 39,4 38,5 Deutschland 54,3 46,2 38,7 Italien 39,3 36,3 30,4 Polen 27,3 23,3 18,4 Russland 101,2 84,2 70,1 = Negativ = 0 60 = = Quelle : UN Population Division Schweden 6,1 6,1 6,2 Spanien 30,8 31,5 27,4 UK 40,9 42,1 43,9 Seite 5

6 1 Demografische Trends Alterung nicht aufzuhalten Anteil der über 80-Jährigen ( ), Veränderung in % Anteil über 80- Jährige (%) Österreich 4,8 12,1 Frankreich 5,3 11,3 Deutschland 5,0 14,1 Italien 5,8 13,4 Polen 3,3 8,5 Russland 3,0 6,0 = 0-30 = = Quelle : UN Population Division Schweden 5,3 9,2 Spanien 5,0 11,3 UK 4,8 8,6 Seite 6

7 1 Demografische Trends Der demografische Wandel zwingt zum Handeln - gesellschaftliche Stellschrauben - Mehr Kinder Mehr Globalisierung Mehr Zuwanderung Mehr Menschen in Arbeit Längeres Arbeiten Mehr Bildung Seite 7

8 1 Demografische Trends 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 3 Gewerbeimmobilien unter Druck 4 Strategische Implikationen

9 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Seit 20 Jahren wird das Thema diskutiert Wie stark fallen US-Hauspreise? 1976= Weiterer Rückgang um 50%? Ende der 1980er Jahre prognostizierten Mankiw und Weil einen dramatischen, demografiebedingten Rückgang der Hauspreise in den USA Trotz der aktuellen Korrektur müssten die Preise noch erheblich weiter sinken Reale Hauspreise USA (IST) Prognose Mankiw/Weil von 1989 Quellen: National Association of Realtors, Mankiw/Weil (1989), DB Research Seite 9

10 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Haushaltsgrößen sind altersabhängig Ältere Menschen wohnen in kleinen Haushalten Zahl der Personen je Haushalt 85 und älter Unter 20 Ältere Menschen wohnen in spürbar kleineren Haushalten als Menschen über 30 Jahre Bisher gibt es kein Anzeichen für einen strukturellen Wandel Quelle: Destatis, Mikrozensus 0,0 1,0 2,0 3,0 Seite 10

11 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Haushalte sind für Wohnungsnachfrage entscheidend Rückgang der Haushaltsgrößen Zahl der Personen je Haushalt 4,5 4 3,5 3 2, Deutschland Irland Spanien Frankreich Italien Polen Schweden UK Österreich Quellen: Nationale Statistische Ämter, DB Research Zahl der Haushalte für Wohnungsmärkte zentral Deutschland, 1986= Einwohnerzahl Zahl der Wohnungen Zahl der Haushalte Wohnfläche je Kopf Die Zahl der Haushalte für die Zeit vor der Wiedervereinigung wurde anhand der Haushaltsentwicklung im früheren Bundesgebiet zurückgerechnet. Quellen: Destatis, DB Research Seite 11

12 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Zahl und Struktur der Haushalte verändern sich Zahl der Haushalte steigt (noch) Anzahl in Mio hohe Zuwanderung Maximum: 2020 Maximum: 2017 geringe Zuwanderung Quellen: Stat. BA, DB Research Zahl älterer Haushalte nimmt dramatisch zu Zahl der Haushalte, in Mio., geringe Zuwand bis bis bis bis bis Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research Seite 12

13 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Vier Effekte müssen gleichzeitig beachtet werden Lebenszykluseffekt Remanenzeffekt Kohorteneffekt Niveaueffekt Menschen fragen in ihrem Lebenszyklus unterschiedlich viel Wohnfläche nach Im Alter verbleiben viele Menschen in ihrem gewohnten Umfeld Die zukünftige Seniorengeneration verhält sich nicht zwingend wie die heutige Seniorengeneration Es gibt gerade in Osteuropa starke Nachholeffekte Seite 13

14 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Preiseffekte in schrumpfenden Regionen Demografie und Wohnungspreise x-achse: Bevölkerungsentw , in % y-achse: Wohnungspreise , % y = 0,8x + 1,7 R² = 0,06 Wohnungspreise sind mittelfristig bei demografischen Veränderungen nach unten reagibler als nach oben Das heißt, die Abwärtsrisiken bei einem Bevölkerungsrückgang sind größer als die Aufwärtschancen bei wachsender Bevölkerung y = 1,68x + 3,6 R² = 0, Quellen: BulwienGesa, Destatis, DB Research Seite 14

15 1 Demografische Trends 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 3 Gewerbeimmobilien unter Druck 4 Strategische Implikationen

16 3 Gewerbeimmobilien unter Druck Bestimmungsfaktoren der Büronachfrage Erwerbsfähige (15 65 Jahre) Erwerbspersonen (Erwerbspersonenquote) Erwerbstätige (abzgl. Arbeitslose) Bürobeschäftigte (Bürobeschäftigtenquote) (mal) Bürofläche je Bürobeschäftigten Quelle: DB Research Seite 16

17 3 Gewerbeimmobilien unter Druck Der demografische Wandel zwingt zum Handeln Gesellschaftliche Stellschrauben (Mehr Kinder - hier nicht explizit modelliert) Mehr Zuwanderung Mehr Menschen in Arbeit und länger arbeiten Mehr Markt wagen Mehr Bildung Alle (Staat, Individuen und Unternehmen) müssen aktiv mitwirken Seite 17

18 3 Gewerbeimmobilien unter Druck Hält der Strukturwandel zu Bürotätigkeiten an? Hochqualifizierte arbeiten häufig in Büroräumen Büroflächennachfrage Deutschland, 2005= Ausgangsszenario Mehr Zuwanderung Höhere Erwerbsbeteiligung Mehr Markt Mehr Bildung Quelle: DB Research Annahme: Besser ausgebildete Menschen arbeiten überdurchschnittlich häufig in Büroräumen. Das heißt, die Bürobeschäftigtenquote steigt weiter (bis 2050 um 7%-Punkte) Sie steigt etwas langsamer als in der Vergangenheit, da in einer alternden Gesellschaft menschbezogene Dienstleistungen wertvoller werden Erst im Szenario 4 wird eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Wohnungsmarkt erreicht Seite 18

19 3 Gewerbeimmobilien unter Druck Höhere Flächeneffizienz wahrscheinlich Größe der verfügbaren Bürofläche Bürofläche pro Kopf, in m² Den Haag Berlin Wien Rom Peking Paris Madrid Tokio Warschau London Quelle: DTZ Research Flächeneffizienz: -15% m²/kopf Höhere Flächeneffizienz in deutschen Büros möglich Büroflächennachfrage, 2005= Ausgangsszenario Mehr Bürojobs Höhere Flächeneffizienz Quellen: DB Research Seite 19

20 3 Gewerbeimmobilien unter Druck Einzelhandel: Demografische Trends wirken auf vier Ebenen Service Beratung Lieferservice Aufbauservice Produkte Seniorengerechtes Sortiment Übersichtliche Warenpräsentation Große Preisschilder Ladenmerkmale Breite Gänge Kurze Wege Angebotsbreite Annehmlichkeiten, Kultur Geografische Nähe Wohnungsnähe Erreichbarkeit mit ÖPNV Große Parkplätze Quelle: DB Research in Anlehnung an Seidel (2007) Seite 20

21 1 Demografische Trends 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 3 Gewerbeimmobilien unter Druck 4 Strategische Implikationen

22 4 Strategische Implikationen Strategien für den Umgang mit den demografischen Veränderungen Fokussieren Globalisieren Innovieren Aktivieren Automatisieren Z.B. auf kapital- o. beratungsintensive Güter Auf ausgewählte Regionen innerhalb Deutschlands Mit Blick auf Absatzmärkte Mit Blick auf Faktormärkte Produkte für Ältere Produkte für dynamische Teilmärkte Qualifizieren der Mitarbeiter Länger arbeiten Teilaspekt zu Innovation, nämlich Prozessaspekt Das betrifft gerade auch Dienstleistungsbranchen Quelle: DB Research Seite 22

23 4 Strategische Implikationen Typisieren von Räumen als Investitionshilfe (DE) x-achse: Wachstumsraten, in %-P. (bis 2020) y-achse: Prognosespanne, in %-P. (bis 2020) Feld 4 LS Quelle: DB Research BE OS UB PO x-achse: Wie viel stärker wächst die Bevölkerung in einer Region im Vergleich zum deutschen Mittelwert y-achse: wie groß die Prognoseunterschiede der vier regionalen Bevölkerungsprognosen ausfallen. Differenz des größten und kleinsten Wertes HF Feld 1 Feld 3 Feld 2 Feld 1 Demografisch begünstigt Uneinigkeit der Forscher Feld 2 Demografisch begünstigt Einigkeit der Forscher Feld 3 Große demografische Last Einigkeit der Forscher Feld 4 Große demografische Last Uneinigkeit der Forscher BE=Berlin HF=Havelland-Fläming (SW) PO=Prignitz-Oberhavel (NW) UB=Uckermark-Barnim (NO) OS=Oderland-Spree (O) LS=Lausitz-Spreewald (SO) Seite 23

24 4 Strategische Implikationen Global denken und global investieren: Bevölkerungswachstum , in % Bis 2030 benötigen wir weltweit rd. 1 Mrd. zusätzlicher Wohnungen. < 0 = 0-15 = = > 100 Quelle: UN Population Division Seite 24

25 4 Strategische Implikationen Weiterführende Gedanken Diversifizierung ernst nehmen Das gilt sowohl für die regionale/internationale Diversifizierung als auch für die Diversifizierung über Anlageklassen hinweg Infrastruktur beachten Infrastrukturangebote sind für Wertentwicklung von Immobilien sehr wichtig Pflegeimmobilien Bedarf an pflegegeeigneten Immobilien nimmt deutlich zu Wohnungspolitische Weichen gestellt Weitere quantitative Förderung unwahrscheinlich; qualitative Nischen-förderung allerdings möglich; Stadtplanung ist immer häufiger nicht einseitig als Expansion, sondern mitunter auch in Form von Rückbau zu organisieren Weitere Trends beachten Individualisierung (gesellschaftliche Spaltung in steigende Zahl an Milieus) und energetische Effizienz von Gebäuden Seite 25

26 4 Strategische Implikationen Vorsicht mit vorschnellen Urteilen Welche Produkte konsumieren die Senioren der Zukunft? - Kohorteneffekte - Lebenszykluseffekte nicht zwingend gleichgerichtet - Remanenzeffekte Welche Regionen sind Wanderungsgewinner? - Es gibt große Unterschiede zwischen regionalen Prognosen - Es gibt auch auf regionaler Ebene Schwarze Schwäne - Regionalprognosen erfordern immer eine implizite Branchenprognose Welche Qualifikationen sind zukünftig nötig? - Hoch- und Höchstqualifizierte (MINT) - Menschbezogene Fähigkeiten (Gesundheit, Ausbildung) - Managementfähigkeiten Seite 26

27 Zum Nachlesen Tobias Just Demografie und Immobilien 2009 Oldenbourg Wissenschaftsverlag Zu bestellen unter: Oder ISBN Seite 27

28 Disclaimer Copyright Deutsche Bank AG, DB Research, D Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Seite 28