Unwirksame Klauseln Die wenigsten Mieter müssen renovieren

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1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Annette Jäger 38/2014 Unwirksame Klauseln Die wenigsten Mieter müssen renovieren Es gibt kaum etwas Lästigeres bei einem Umzug: Die Kisten sind alle gepackt und abtransportiert, das neue Heim wird schon eingerichtet und dann muss man noch mal Farbeimer und Lack herausholen und die alte Wohnung renovieren. Dabei kann man sich das in den meisten Fällen sparen. Der Bundesgerichtshof hat zum Thema Endrenovierung in den letzten Jahren ein paar aufsehenerregende Urteile gefällt zur Freude und Entlastung der Mieter. Denn obwohl der Mietvertrag vielleicht eine Endrenovierung vorsieht, sind diese Klauseln in zwei Dritteln der Fälle so lauten Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ungültig. Die Folge: Der Mieter hinterlässt die Wohnung einfach besenrein und kann die Tür hinter sich ins Schloss fallen lassen. Erfahren Sie auf den folgenden Seiten, wann Sie renovieren müssen und wann nicht. Der Text wurde von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, auf inhaltliche Richtigkeit geprüft (mit Ausnahme von Punkt 6). 1. Gesetzeslage Geht es rein nach dem Gesetz, müssen Mieter gar nicht renovieren. Weder während der Mietzeit noch bei Auszug. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es dazu: 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Und: 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Der Vermieter ist damit für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Allerdings kann diese Bestimmung im Mietvertrag geändert werden und auf den Mieter abgewälzt werden. Demzufolge gibt es in fast allen Mietverträgen Klauseln, die Mieter verpflichten, zu renovieren. Die entscheidende Frage ist: Sind diese Klauseln wirksam oder nicht? Denn unwirksame Klauseln entbinden den Mieter von jeglichen Renovierungsarbeiten. Dann greift die gesetzliche Bestimmung. Weil die überwiegende Zahl von Klauseln nicht zulässig ist, renovieren viele Mieter zu Unrecht. Denn die meisten kennen die Gesetzeslage nicht. Eines ist sicher: Auch bei wirksamen Klauseln ist es nicht möglich, den

2 Seite 2 Mieter zu einer Komplettsanierung bei Auszug zu verpflichten. Allenfalls Schönheitsreparaturen, z.b. Tapezier- und Anstreicharbeiten können auf ihn abgewälzt werden. 2. Unwirksame Klauseln in Mietverträgen Die meisten kennen diese Formulierungen: Küche, Bad und Dusche sind alle drei Jahre zu renovieren, Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele, und Toilette alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre und bei Auszug ist das Parkett abzuziehen und zu versiegeln. Tatsache ist: Solche Regelungen sind unzulässig. Erfahren Sie hier warum, und welche weiteren typischen unwirksamen Klauseln es gibt: Starre Fristen: Sogenannte starre Fristen, wie sie oben genannt sind, die einen festgelegten Turnus von drei, fünf und sieben Jahren zur Renovierung vorsehen, sind deshalb unzulässig, weil sie den Grad der Abnutzung einer Wohnung nicht mit einbeziehen. Und weil die Formulierung keine Ausnahme dieser Regel erlaubt (BGH, VIII ZR 360/03). Vertragsgemäß: Legt der Mietvertrag fest, dass die Wohnung wie überlassen oder in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben ist, ist das ebenfalls unzulässig. Das beinhaltet, dass normale Abnutzungsspuren automatisch und immer zu beseitigen wären, was nicht zulässig ist (BGH, VIII ZR 339/03). Ausführungsart: Der Vermieter gibt vor, wie renoviert werden muss, beispielsweise, dass von der bisherigen Ausführungsart nicht abgewichen werden darf. Das würde bedeuten, dass die Raufasertapete in der Wohnung auf ewig und immer erhalten bleiben muss. Fachbetrieb: Der Vermieter gibt vor, dass die Renovierung nur von einem Fachbetrieb ausgeführt werden darf (BGH Az: VIII ZR 285/12). Farbe: Im Mietvertrag ist vorgegeben, in welcher Farbe die Wände zu streichen sind. Oder auch mit welcher Marke an Farbe zu streichen ist. Automatische Renovierung: Der Mieter wird verpflichtet, automatisch bei Auszug zu renovieren, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat und unabhängig davon, wie abgenutzt die Wohnung ist. Das würde bedeuten, dass ein Mieter, der in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist, auch dann komplett renovieren muss, wenn er nach nur sechs Monaten wieder auszieht. Tapeten: Unzulässig ist, vorzuschreiben, dass beim Auszug Tapeten entfernt werden müssen. Fenster und Türen: Manchmal wird verlangt, dass diese von außen zu streichen sind. Das ist unzulässig. Balkon und Keller: Jegliche Renovierungsarbeiten sind nicht auf den Mieter abzuwälzen. Reparaturen: Auch zu Reparaturen kann der Mieter nicht verpflichtet werden: Maurer, Klempner, Installateur oder Dachdecker muss der Vermieter selbst engagieren und bezahlen. Quotenklausel: Sogenannte Quotenklauseln sind in den meisten Fällen unwirksam: Sind im Vertrag genannte Renovierungsfristen bei Auszug noch nicht abgelaufen, dann besagt die Klauseln, dass der Mieter wenigstens anteilig Renovierungskosten bezahlen muss. Diese Klauseln sind bereits unwirksam, wenn sie unverständlich formuliert sind (BGH Az:VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06), oder wenn sie keine Beispielrechnung enthalten. Auch hier dürfen keine starren Fristen genannt sein. Tipp: Hat ein Mieter auf Basis solcher Klauseln renoviert, obwohl er nicht müsste, dann kann er die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Allerdings nur innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Auszug. Sonst tritt die Verjährung ein.

3 Seite 3 3. Wirksame Klauseln in Mietverträgen Wenn so viel falsch laufen kann bei der korrekten Formulierung in Sachen Renovierung, stellt sich die Frage: Wie sind Klauseln denn richtig formuliert und zu was kann der Mieter verpflichtet werden? 3a. Was steht im Mietvertrag? Die meisten Musterverträge, die man sich im Internet herunterladen kann, enthalten Regelungen zum Thema Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen. Herausgeber dieser Mietverträge sind z.b. örtliche Haus- und Grundbesitzervereine oder Verlage. Allerdings gibt es eine Fülle von unterschiedlichen Vertragstexten, es gibt nicht den einen Mustervertrag. Jedes Mal, wenn es ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs zum Thema Renovierung/Schönheitsreparatur gibt, wird der Vertragstext angepasst. Damit sind die alten Mietverträge natürlich nicht vom Tisch. So kann es gut sein, dass man einen älteren Mietvertrag hat, in dem Dinge festgelegt sind, die längst nicht mehr erlaubt sind. 3b. Was sind wirksame Klauseln? Eine Komplettsanierung, die automatisch bei Auszug zu erfolgen hat, ist nie per Mietvertrag festzulegen. Wenn überhaupt, ist hier die Rede von Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten. Eine Klausel dazu ist dann wirksam, wenn sie Flexibilität zulässt, also nicht strikt Verpflichtungen festlegt, sondern wenn der Grad der Abnutzung der Wohnung miteinbezogen wird in die Frage, was und wie viel zu tun ist. Damit können auch Schönheitsreparaturen entfallen, etwa, weil die Wohnung gut in Schuss ist bzw. wenn vorgesehene Renovierungsintervalle verlängert werden können. Beispiele für wirksame Klauseln: Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Das ist ganz allgemein formuliert. Was im Einzelnen zu tun ist, entscheidet der Grad der Abnutzung der Wohnung. Der Vermieter legt zwar eine starre Frist im Vertrag fest alle drei, fünf, sieben Jahre (siehe Punkt 2: starre Fristen ), allerdings führt er das Wort üblicherweise oder in der Regel, ungefähr, meist oder normalerweise hinzu. Damit ist die Klausel wirksam, denn sie lässt offen, auch eine Ausnahme von der Regel bzw. der starren Frist, zu machen. (BGH, Az. VIII ZR 378/03). 3c. Fallstrick: Übergabeprotokoll Einen Fallstrick, der am Ende den Mieter doch zur Renovierung zwingen kann, gibt es aber dennoch. Und zwar das Übergabeprotokoll. Ein solches Protokoll sollte man idealerweise bei Auszug und Einzug machen. Darin wird der Zustand der Wohnung festgehalten, also z. B. die Badewanne ist zerkratzt, der Spiegel hat einen Sprung, im Parkett befindet sich eine Macke. Ohne Übergabeprotokoll ist es für den Mieter schwierig, zu beweisen, dass man bestimmte Schäden in der Wohnung bereits vorgefunden hat und damit also nicht verantwortlich dafür ist. Aufpassen: Wenn Mieter und Vermieter im Übergabeprotokoll vereinbaren (Individualvereinbarung), dass der Mieter die Wohnung renoviert hinterlässt, dann ist das gültig, ganz egal, was der Mietvertrag besagt, wann der Mieter eingezogen ist oder in welchem Zustand sich die Wohnung damals befand. Damit muss der Mieter renovieren, auch wenn im Mietvertrag eine ungültige Klausel steht. (BGH, VIII ZR 71/08) 3d. Schönheitsreparaturen was gehört dazu? Hat man es mit einer wirksamen Klausel zu tun, die Schönheitsreparaturen an den Mieter abwälzt, stellt sich die Frage, was das alles beinhaltet. Schönheitsreparaturen sind wie folgt definiert: Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die übliche Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ergeben. Sprich: Der Mieter soll seine Gebrauchsspuren beseitigen.

4 Seite 4 Dazu gehört: Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken Streichen der Fußböden, falls es sich um gestrichene Fußböden handelt Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre Streichen der Innentüren und der Außentüren (nur von innen) Streichen der Fenster von innen Dübellöcher zuspachteln Dazu gehört nicht: Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia Abschleifen oder Versiegeln von Parkett Auswechseln von Teppichböden 4. Pflichten und Schadensersatzansprüche 4a. Pflichten des Mieters Ist nichts anderes vorgesehen, also im Mietvertrag keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen festgehalten, oder sind unwirksame Klauseln im Mietvertrag zu dem Thema enthalten, muss der Mieter bei Auszug die Wohnung lediglich ordentlich hinterlassen. Das heißt: Ausgeräumt und oberflächlich gereinigt, sprich: besenrein. Allerdings ist dabei einiges zu beachten, hier einige Beispiele: Ausgeräumt: Ausgeräumt heißt, dass die Wohnung in den baulichen Zustand versetzt werden muss, in dem sie bei Einzug war. Somit müssen Einbauten, die möglicherweise nicht mit dem Vermieter abgesprochen waren, entfernt werden. Dazu gehören nachträglich eingebaute Trennwände oder Durchbrüche, aber auch überstrichene Kacheln im Bad. Auch fest eingebaute Regale oder eine Einbauküche sind zu entfernen, auch ein auf eigene Faust verlegter Fußboden, außer es ist etwas anderes mit dem Vermieter vereinbart. Grundsätzlich gilt: Wird in die Bausubstanz eingegriffen, muss der Vermieter vorher gefragt werden. Dübellöcher: Wer nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss auch keine Dübellöcher zuspachteln, wenn sie in einem üblichen Umfang für das Anbringen von Bildern, Lampen, Spiegeln etc. vorhanden sind. Es dürfen sogar Kacheln durchbohrt werden, wenn Dübel nicht in den Fugen eingefügt werden können. Sind die Wohnungswände aber übermäßig durchlöchert, muss das der Mieter durchaus beseitigen. Farbe: Wer seine Wohnung nach einem Geschmack dekoriert hat, der nicht massenkompatibel ist, muss das rückgängig machen. Das wurde in einem der jüngsten Urteile des Bundesgerichtshofs festgelegt. (Az.: VIII ZR 416/12): Bunt gestrichene Wände, Heizkörper oder Türen muss der Vermieter also nicht dulden. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben zurückzugeben. Das muss nicht weiß sein - Pastelltöne und andere dezente Farben sind erlaubt. Fußboden: Wenn das Parkett die üblichen Gebrauchsspuren aufzeigt, ist das in Ordnung. Wenn allerdings Brandlöcher im Teppich sind, ist der Mieter zu Ersatz verpflichtet. Wichtig: Schäden, die zu Beginn des Mitverhältnisses bereits vorhanden waren, muss der Mieter nicht beseitigen. Damit er das auch beweisen kann, ist ein Übergabeprotokoll sinnvoll. 4b. Schadensersatzansprüche Das Fazit der oben angeführten Beispiele: Immer wenn sich bei Schäden in der Wohnung die Frage des Schadensersatzes stellt, ist es unerheblich, was im Mietvertrag steht der Mieter muss dafür geradestehen und den Schaden ersetzen. Allerdings muss der Mieter nur den Zeitwert ersetzen, also das,

5 Seite 5 was die Sache noch aktuell an Wert hat. Weist beispielsweise der Teppichboden an einer Stelle einen großen Brandfleck auf, ist der Mieter nicht verpflichtet, einen komplett neuen Teppichboden zu verlegen. Der Zeitwert ist zu ersetzen oder eine Reparatur der beschädigten Stelle. 5. Kaution und Auszug Ein Thema, das bei Auszügen häufig zum Streit zwischen Vermieter und Mieter führt, ist das Thema Kaution. Wenn man genau hinschaut, dreht es sich im Kern bei diesen Streitigkeiten meist um Renovierungsfragen: Muss der Mieter renovieren oder nicht? Oder ist er für einen Schaden verantwortlich oder nicht? Der Vermieter hält dann oft die Kaution oder einen Teil der Kaution zurück. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, rät der Deutsche Mieterbund, bereits vor einem anstehenden Auszug zu klären, ob man renovieren muss oder nicht. Das steht im Mietvertrag. Um sicher zu gehen, dass man die Klauseln richtig interpretiert, lohnt es sich, Rat von einem Experten einzuholen. Dies kann jemand von einem Mieterverein sein. Frühzeitige Klärung der Sachlage ist dringend zu empfehlen auch gemeinsam mit dem Vermieter. Der Auseinandersetzung zu entgehen, indem man einfach auszieht, funktioniert nicht. Der Vermieter wird dann aller Voraussicht nach einen Teil der Kaution einbehalten und dann ist der Streit programmiert. Wenn auf beiden Seiten Profis am Werk sind, gibt es vermutlich keine gerichtliche Auseinandersetzung. Übrigens: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution sofort nach Auszug auszuzahlen. Dazu hat er bis zu sechs Monate Zeit. 6. Wichtige Versicherungen für Mieter 6a. Private Haftpflichtversicherung Mietsachschäden Diese Police sollten alle besitzen nicht nur Mieter. Für Mieter ist insbesondere die Deckung von sogenannten Mietsachschäden relevant. Dann springt die Police nämlich ein, wenn es um die besagten Schadensersatzansprüche geht, wenn also der Mieter grob fahrlässig gehandelt hat und die Mietsache beschädigt hat. Drei typische Beispiele: Man lässt die Kerze brennen, ein Wohnungsbrand entsteht. Dann ersetzt die Police zwar nicht den Schaden am Mobiliar, aber Schäden an der Bausubstanz also alles, was im Eigentum des Vermieters steht. Der Deoroller fällt ins Waschbecken und schlägt ein Loch in die Keramik. In so einem Fall leistet die Haftpflichtpolice. Man verursacht einen erheblichen Schaden am Parkett. Für die Reparaturkosten kommt dann die private Haftpflichtversicherung auf. Wichtig: Die Police kommt nicht für Schäden auf, die durch normale Abnutzung entstehen. Die Police ersetzt jeweils nur den Zeitwert. Die Haftpflichtpolice hat eine zweite wichtige Funktion: Sie ist eine passive Rechtsschutzversicherung. Sie wehrt ungerechtfertigte Ansprüche, die an einen selbst gestellt werden, ab, notfalls vor Gericht. Das ist in punkto Mietsachschäden besonders interessant, weil es hier oft Streitigkeiten darüber gibt, ob Schäden an der gemieteten Sache wirklich Haftpflichtschäden sind, oder sie durch übliche Abnutzung entstanden sind. Die Haftung für Mietsachschäden gilt übrigens auch für die gemietete Ferienwohnung im Ausland. Tipp: Wer einen Hund hat, benötigt eine separate Tierhalterhaftpflichtversicherung. Diese sollte auch eine Deckung für Mietsachschäden enthalten. Denn oft gibt es bei Auszug Ärger mit dem Vermieter wegen übelriechender Teppiche oder verkratzter Türrahmen.

6 Seite 6 Schlüsselverlust Ein weiteres wichtiges Detail in der Haftpflichtpolice kann die Deckung von Schlüsselverlust sein. Wohnt man in einem Wohnungskomplex mit Schließanlage, ist es ratsam den Verlust der Schlüssel mit zu versichern. Gerade wenn mehrere Familienmitglieder mit Schlüsseln ausgestattet sind, steigt das Risiko diese zu verlieren. Dann muss man möglicherweise gleich eine ganze Schließanlage ersetzen, was sehr teuer werden kann. 6b. Hausratversicherung Diese Police ist nicht nur für Mieter interessant. Sie ersetzt Schäden am Hab und Gut, die durch Feuer, Blitzschlag, Explosion, Sturm, Hagel, Leitungswasser, Raub, Einbruchdiebstahl entstehen. Aber Achtung: Im Gegensatz zur privaten Haftpflichtpolice springt sie in der Regel nicht ein, wenn man grob fahrlässig gehandelt hat. Einige Policen versichern diesen Fall aber doch. Sie verzichten auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit zum Vorteil des Verbrauchers. Ebenfalls wichtig: Die Police ersetzt den Neuwert von beschädigtem oder entwendetem Gut. 6c. Rechtsschutzversicherung Während eines Mietverhältnisses kommt es durchaus immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter. Gerade der Auszug und die Renovierungsfrage führen nicht selten vor Gericht. Eine Rechtsschutzversicherung kann da praktisch sein. Dann übernimmt der Versicherer die Kosten des Rechtsanwalts, Gerichtskosten, Sachverständigenhonorare und Zeugengelder. Oftmals leisten die Versicherer inzwischen auch für eine Mediation, ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren. Verliert man den Prozess, übernimmt, die Police auch die Kosten des gegnerischen Anwalts. Tipp: Es gibt Alternativen zur Rechtsschutzversicherung. So genießen Mitglieder eines Mietervereins auch Mietrechtsschutz. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter