Maklersprechstunde - Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

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1 Maklersprechstunde - Mietpreisbremse und Bestellerprinzip Neues Miet- und Provisionsrecht in der Vermietung Montag, 22. Juni 2015 Flowfact GmbH Sven R. Johns, Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin, MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE Berater Flowfact GmbH sven.johns@mosler-partner.com

2 Das neue Gesetz 1. Gesetzgeber meint, dass der Mietmarkt bundesweit angespannt ist, deshalb muss die Neuregelung her 2. Neue Vorschriften im WoVermG, vor allem 2, und im Mietrecht, vor allem 556 d bis g BGB 3. Neues Provisionsrecht in der Vermietung durch 2 Abs. 1a WoVermG 4. Zwei Konsequenzen: 1. Unsicherheit bei der Festlegung der neuen Miete 2. Neue Modelle für Makler in der Zusammenarbeit mit Vermietern

3 Teil 1 Neues Mietrecht 1. Nur 4 neue Vorschriften 2. Wie wird die Miete berechnet? 3. Wichtig: Rückgriff auf allgemeine Regeln zur Mieterhöhung 4. Lagekriterien 5. Ausstattungsmerkmale 6. Umgang mit Mietspiegeln 7. Form und Begründung der Miete wie bei Mieterhöhung

4 Was wird im Gesetz geregelt? 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung - Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, wenn Rechtsverordnung besteht (Köln ab ) 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung - Vormiete als Benchmark - Ermittlung der Vormiete ohne Mietminderung - Ermittlung Vormiete ohne Mieterhöhung im letzten Jahr - Modernisierung in den letzten drei Jahren, dann Zuschlag Mieterhöhung von 11 % möglich 556f Ausnahmen 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete - Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach Rüge des Mieters durch Vermieter - Vermieter ist auskunftspflichtig - Sämtliche Erklärungen bedürfen der Textform

5 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Die Vorschrift zur Mieterhöhung erlangt zentrale Bedeutung - Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn Miete 15 Monate unverändert - Ein Jahr Pause zwischen Mieterhöhungen - ortsübliche Vergleichsmiete = übliche Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum - vergleichbarer Art, - Größe, - Ausstattung, - Beschaffenheit - Lage - einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit - in den letzten vier Jahren vereinbart - innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze) bzw. in Köln 15 vom Hundert (vgl. Verordnung). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

6 559 BGB Wie erfolgt eine Mieterhöhung? - Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf - einen Mietspiegel ( 558c, 558d), - eine Auskunft aus einer Mietdatenbank ( 558e), - ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Was kann Ihnen helfen? Wohnmarktanalyse von Flowfact und dem IIB Schauen Sie sich die Analyse einmal genauer an

7 Kriterien für die Vergleichbarkeit von Wohnungen (zitiert nach DMB) Wird die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet, sind mindestens 3 vergleichbare Wohnungen vom Vermieter anzugeben, deren Miete binnen der letzten 4 Jahre neu festgesetzt wurde. (BayOLG, Az. REMiet 3/91, aus: ZMR 1992, S. 144) Es können auch Wohnungen aus dem eigenen Mietshaus zum Vergleich herangezogen werden. (BVerG, Urteil vom , Az. 1 BvR 442/93, aus: ZMR 1993, S. 362; LG Mönchengladbach, Az. 2 S 284/92, aus: ZMR 1993, S. 419) Als Kriterien der Vergleichbarkeit gelten: gleiche Anzahl der Zimmer (LG Berlin, Az. 64 S 255/93, aus: ZMR 1995, S. 77) annähernd gleichgroße Wohnfläche (LG Berlin, Az. 64S 255/93, aus: ZMR 1995, S. 77) keine Wohnflächenabweichung von über 25 % (LG Köln, Az. 10 S 407/93, aus: WM 1994, S. 691) gleich Ausstattung, z. B. vorhandene Einbauküchen (LG Bremen, Az. 2 S 561/94, aus: WM 1995, S. 397) keine teilgewerbliche Nutzung einiger Wohnungen (LG Berlin, Az. 62 S 383/94) gleiche Etage im jeweiligen Haus (LG Köln, Az. 10 S 407/93, aus: WM 1994, S. 691; AG Waldbröl, Az. 15 C , aus: WM 1997, S. 562)

8 1. Tatsächlich gezahlte Miete = Vormiete Wie wird bei der Miete jetzt nach den neuen gesetzlichen Vorschriften gerechnet? 2. Zzgl. Minderungsbetrag falls Mietminderung erfolgt ist 3. Abzügl. Mieterhöhung, die imletzten Jahr mit Vormieter vereinbart wurde 4. Abzügl Modernisierungszuschlag, wenn letzte drei Jahren eine Modernisierung stattgefunden hat und der Zuschlag gem. Ziffer 9 hinzugerechnet werden soll 5. Zwischensumme = Vormiete 6. Vergleich mit ortsüblicher Vergleichsmiete laut Mietspiegel (Miete innerhalb der Spanne?) s. auch Wohnmarktanalyse 7. Festlegung des Wertes innerhalb der Mietspiegel 8. Zzgl. 10 % Aufschlag rechtlich erlaubt 9. Zzgl. Betrag für Modernisierungsmaßnahme, falls Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre erfolgt ist (11 % der Modernisierungskosten umlagefähig) 10. Ergebnis: Neue Miete 11. Nicht anwendbar bei Wohnungen, nach dem erstmals vermietet 12. Nicht anwendbar bei Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet werden (Knackpunkt Modernisierung)

9 Teil 2 Neues Provisionsrecht 1. Wenige neue Regeln im WoVermG 2. Zentrale Vorschrift 2 Abs. 1a 3. Begleitregeln 4. Vor allem Textform für den Suchauftrag 5. Provisionsbestätigung bei Suchauftrag wichtig, weil im Expose keine Provision mehr enthalten ist 6. Entscheidung, ob Suchaufträge angenommen werden 7. Wichtige Ausnahme: WoVermG gilt nicht für Auftrag durch ein Unternehmen

10 Bestellerprinzip Neuregelung des 2 WoVermG (1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1).

11 Wie muss 2 Abs. 1a WoVermG gelesen werden? 1. Es gibt Begleitvorschriften -> Textform 2 - Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. -> 6 WoVermG Auftrag vom Vermieter (1) Der Wohnungsvermittler darf Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. -> 2 Abs. 5 WoVermG (5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn 1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder 2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

12 Umgehung des Gesetzes? Nicht möglich!!! 4a WoVermG (1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen. (2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

13 Suchauftrag Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen Bestellerprinzips darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler auf Bestellung des Wohnungssuchenden tätig. (Zitat aus der amtlichen Begründung des Gesetzesentwurfs BT-DS 18/3121)

14 Wie reagieren Immobilienmakler? 1. Innenprovision Vermieter-Provision Vermieter überzeugen 2. Umstellung ist schwierig 3. Beispiel: Frank Böckler, Pforzheim komplette Umstellung 4. Beispiel: Dirk Schemmer Untersuchung in Freiburg zu privaten Vermietern 5. Beispiel: Roland Kampmeier Neues Leistungsspektrum Flatrate Festpreis usw. 6. Weitere Beispiele: Grundriss, Aufmaß, Energieausweis 7. Vermieterversicherung

15 Vermieterversicherung

16 Wie reagieren Immobilienmakler? 8. Wohnungsübergabe vergüten, Bsp. 75,- 9. Weitere Einzelleistungen? 10. Relocation für Firmen als Auftraggeber 11. Vertragsausfertigungsgebühr vom Mieter? 100,- bis 150,- - gab es in verschiedenen Städten wird nicht anerkannt 12. Gemeinschaftsgeschäft Makler 1 mit Suchauftrag Makler 2 mit Wohnung neue Möglichkeiten, die sich für Zusammenarbeit eröffnen

17 MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin

18 MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE München/Berlin MOSLERPARTNERRECHTSANWÄLTE ist eine Partnerschaft spezialisierter Anwälte mit den Schwerpunkten in allen Fragen rund um die Immobilie und das Wirtschaftsrecht Für unsere Klienten maßgeschneiderte Konzepte in modernen Strukturen, die zukunftsorientiert sind und das Entstehen von Konflikten vermeiden. Lassen sich gerichtliche Auseinandersetzungen gleichwohl nicht umgehen, führen wir diese mit vollem Einsatz. Bei Ihren bundesweiten Engagements bieten wir Ihnen eine komplette Beratung und Betreuung von unseren Kanzleistandorten München und Berlin. Die gleichen Leistungen erbringen wir in Spanien und Österreich mit unseren dort zugelassenen Rechtsanwälten. Die eigene unternehmerische Erfahrung der Rechtsanwälte in unserer Partnerschaft führt dazu, dass wir für unsere Mandanten einen ganzheitlichen und lösungsorientierten Beratungsansatz gewährleisten. Das vorhandene Netzwerk aus Dienstleistern und Beratungsunternehmen ermöglicht uns, über die eigenen Kanzleistandorte hinaus Kapazitäten, etwa bei großen Due Diligence- oder Projektbetreuungsaufgaben, zu erweitern und diese in der vorgegebenen Zeit zu realisieren.

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