40. Fachgespräch in Fischen Besonderheiten der Vermögensverwaltung in Mehrhausanlagen

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1 40. Fachgespräch in Fischen Besonderheiten der Vermögensverwaltung in Burkhard Rüscher Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Officium an den Pinakotheken Türkenstraße 16, München Tel. 089/ Mail: RECHTSANWÄLTE l STEUERBERATER l WIRTSCHAFTSPRÜFER SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 1

2 I. Vorbemerkungen 1. Gesetzliche Grundlagen für Untergemeinschaften? Seite 2 Grundsätzlich keine. Untergemeinschaften existieren im Wohnungseigentumsgesetz nicht. Vielmehr kennt das Wohnungseigentumsgesetz nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft, vgl. z.b. 10 Abs. 6 WEG. Aber: 10 Abs. 2 S. 2 WEG => Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 2

3 2. Teilrechtsfähigkeit einer Untergemeinschaft? Seite 3 Untergemeinschaften kommt keine (Teil)Rechtsfähigkeit zu. Sie besitzen keine eigene rechtliche Existenz, sondern sind nur ein unselbstständiger Teil der Gesamtgemeinschaft (OLG Koblenz ZWE 2011, 91; OLG Naumburg ZMR 2009, 389; LG Frankfurt a.m. ZMR 2014, 142; LG Düsseldorf NZM 2010, 288; LG Halle (Saale) ZMR 2009, 389). Nur die Gesamtgemeinschaft ist teilrechtsfähig, 10 Abs. 6 WEG (vgl. BGH NJW 2005, 2061). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 3

4 Eine der wichtigen Folgen hiervon: Seite 4 Mangels Rechtsfähigkeit kann eine Untergemeinschaft nicht Kontoinhaber sein. Kontoinhaber ist stets nur die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft. => Das Verwaltungsvermögen ist Verbandsvermögen ( 10 Abs. 7 S. 1 WEG). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 4

5 II. Wann liegt eine Untergemeinschaft vor? 1. Ungeregelte Mehrhausanlage Seite 5 Enthält die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung keine gesonderten Vereinbarungen über die Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Gebäude einer Mehrhausanlage, dann handelt es sich um eine so genannte ungeregelte Mehrhausanlage, in der es keine Untergemeinschaften gibt. => zu behandeln wie eine normale WEG. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 5

6 2. Geregelte Mehrhausanlage Seite 6 Nur wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Regelungen über die gesonderte Verwaltung einzelner Gebäude oder Baukörper von enthält (= geregelte Mehrhausanlage), spricht man von der Existenz von Untergemeinschaften innerhalb der Gesamtgemeinschaft. Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz setzt aber voraus, dass eine von der gesetzlichen Regelung (z.b. 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG) abweichende Regelung klar und eindeutig feststellbar sein muss. Eine vom Gesetz abweichende Regelung muss sich zweifelsfrei aus der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ergeben (OLG München ZMR 2006, 955; OLG Hamburg ZMR 2004, 614; LG München I ZWE 2010, 232). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 6

7 3. Nachträgliche Bildung einer Untergemeinschaft Durch Vereinbarung möglich! Bea. 10 Abs. 3 WEG. Aber 10 Abs. 2 S. 3 WEG grds. (-) Seite 7 Auch durch Beschluss möglich? Nur wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält; ansonsten bleiben nur 16 Abs. 3 und 16 Abs. 4 WEG (aber BGH ZWE 2010, 362, Villa-Fall ). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 7

8 III. Rechnungswesen einer Untergemeinschaft 1. Jahresabrechnung Seite 8 a) Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft Zu unterscheiden ist zwischen der Gesamtabrechnung und den hierauf beruhenden Einzelabrechnungen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 8

9 Gesamtabrechnung BGH, Urt. v V ZR 251/10 NJW 2012, 1434: In der gem. 28 Abs. 3 WEG zu erstellenden Gesamtabrechnung sind die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen (BGH NJW 2010, 2127). Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Seite 9 SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 9

10 Seite 10 Die Gesamtabrechnung ist eine reine Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben, die im abzurechnenden Wirtschaftsjahr über das Gemeinschaftskonto geflossen sind. Es handelt sich um eine Abrechnung der Gesamtgemeinschaft. Somit haben die Mitglieder einer Untergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, über die Genehmigung der Gesamtabrechnung zu beschließen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 10

11 Einzelabrechnungen BGH, Urt. v V ZR 231/11 ZWE 2012, 494: 10 Abs. 2 S. 2 WEG ermöglicht es, Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten. Zulässig sind danach von 28 Abs. 5 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben. Seite 11 SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 11

12 Seite 12 Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft soweit rechtlich zulässig selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen. Sofern die GO dies hergibt, können die Mitglieder einer Untergemeinschaft also Beschlusskompetenz haben, über eine Art Einzelabrechnung zu beschließen, die ausschließlich Kosten enthält, die nur ihre Untergemeinschaft betreffen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 12

13 So auch LG München I, Urt. v S 3223/12 Seite 13 Wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne dass vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, so empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen: SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 13

14 a) Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss in der Gesamtversammlung; Seite 14 b) Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften durch Beschluss der jeweiligen Untergemeinschaft in den Teilversammlungen; c) Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die den Untergemeinschaften zugewiesenen Kosten. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 14

15 Aber: Seite 15 Die Untergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen enthalten indes notwendigerweise auch solche Kosten, weshalb auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind (BGH ZWE 2012, 494). => Keine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft für Kosten, die nicht nur ausschließlich die Untergemeinschaft betreffen => nichtig bzw. teilnichtig. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 15

16 Seite 16 Enthält die GO nur Vereinbarungen über die wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude einer Mehrhausanlage, dann beschränkt sich diese Vereinbarung in der Regel auf die Lasten und Kosten. Einnahmen werden in diesem Zusammenhang in der Regel nicht erwähnt. => In der Regel besteht also keine Beschlusskompetenz für die Genehmigung und Verteilung der Einnahmen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 16

17 So auch LG München I, Urt. v S 3223/12 Seite 17 Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. Allein der Umstand, dass durch die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften bestimmte Kosten zur Verteilung zugewiesen werden, führt nicht dazu, dass auch die Einnahmen der Gesamtgemeinschaft den jeweiligen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Insbesondere gebietet diese Regelung nicht eine Zuordnung der Wohngelder zu den jeweiligen Untergemeinschaften. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 17

18 b) Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft Gesamtabrechnung Seite 18 Über die Gesamtabrechnung ist ausschließlich in der Gesamtversammlung der Gesamtgemeinschaft zu beschließen (s.o.). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 18

19 Einzelabrechnung Seite 19 Auch wenn nach der GO allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben, kann nach hier vertretener Auffassung in der Regel auch in der Gesamtversammlung über die Einzelabrechnungen insgesamt beschlossen werden, auch soweit darin Kosten enthalten sind, die nur eine Untergemeinschaft betreffen, denn SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 19

20 Seite 20 Die Verwaltungskompetenz der Gesamtgemeinschaft kann allenfalls nur soweit verdrängt werden, als sicher ausgeschlossen werden kann, dass die anderen Eigentümer von dem Gegenstand, über den nur innerhalb der Untergemeinschaft beschlossen werden soll, nicht ansatzweise betroffen sind. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 20

21 Seite 21 Von der Beschlussfassung über die Verteilung der nur auf die Untergemeinschaft entfallenden Kosten sind die übrigen Eigentümer aber allein schon dadurch (zumindest auch) betroffen, als es sich auch insoweit um gemeinschaftliche Kosten handelt. Mit diesen Ausgaben sind ganz überwiegend Verbindlichkeiten der Gesamtgemeinschaft (nicht der Untergemeinschaft ) gegenüber Dritten erfüllt worden. Auch diese Ausgaben sind über das gemeinschaftliche Konto der Gesamtgemeinschaft geflossen, mit der Folge, dass sich das Verbandsvermögen entsprechend verringert hat. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 21

22 Seite 22 Deshalb haben alle Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die vom Verband verauslagten Kosten zeitnah auf die Eigentümer verteilt werden, zu deren Gunsten die Kosten verauslagt worden sind. Dies gilt sowohl für die gemeinschaftlichen Kosten, die für alle Eigentümer verauslagt worden sind, als auch für die Kosten einer Untergemeinschaft, die nur für die Mitglieder der betroffenen Untergemeinschaft verauslagt worden sind. Ferner haben alle Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die vom Verband verauslagten Kosten zeitnah von den Eigentümern erstattet werden, sofern das Abrechnungsergebnis negativ ist. Gläubigerin der Beitragsansprüche ist ausschließlich die teilrechtsfähige Gesamtgemeinschaft. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 22

23 Fazit: Seite 23 Nach hier vertretener Auffassung besteht in der Regel für die Gesamtversammlung auch Beschlusskompetenz. Es handelt sich bei der vereinbarten Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft nicht um eine verdrängende, sondern um eine konkurrierende Beschlusskompetenz, d. h. die Untergemeinschaft kann beschließen, muss aber nicht. Häufig ist auch die vermeintlich ausschließliche Beschlusszuständigkeit der Untergemeinschaft nicht klar genug vereinbart. Ferner soll durch die Bildung von Untergemeinschaften die Verwaltung eigentlich erleichtert werden, was bei einem zwei- oder dreistufigen Abrechnungsgenehmigungsverfahren eher nicht der Fall wäre. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 23

24 Widerspruch zu BGH, Urt. v V ZR 231/11 ZWE 2012, 494? Seite 24 Nach hier vertretener Auffassung nicht, denn laut BGH enthalten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen indes notwendigerweise auch gemeinschaftliche Kosten, weshalb auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind. Dem Kläger dürfte insoweit ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen Abrechnungen durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer zustehen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 24

25 Seite 25 Wenn also bisher lediglich die Untergemeinschaft die Einzelabrechnungen über die Verteilung der nur sie betreffenden Kosten beschlossen hat und laut BGH diese Einzelabrechnungen noch um die gemeinschaftlichen Kosten zu ergänzen sind, dann wäre doch das Ergebnis ein Stück Einzelabrechnung pro Sondereigentumseinheit mit gemeinschaftlichen Kosten einerseits und Kosten der Untergemeinschaft andererseits, so dass hierüber alle zu beschließen haben bzw. zumindest beschließen können (so auch OLG Zweibrücken ZMR 2005, 908; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 765). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 25

26 Auszug aus einer kombinierten Gesamt- und Einzelabrechnung für eine Wohnung mit 87/1000 MEA im Haus A Gesamtgemeinschaft (Häuser A, B, C und TG) 1000/1000 MEA Haus A 200/1000 MEA, Haus B 270/1000 MEA, Haus C 350/1000 MEA, TG 180/1000 MEA I. Ausgaben: Verteiler-Schlüssel Insgesamt EUR Ihr Anteil 87/1000 Seite 26 Hausmeister 1000-stel 2.700,00-234,90 - Verwaltervergütung Versicherung 1000-stel 1000-stel 5.000, ,00-435,00-87,00 - Zwischensumme Ausgaben 8.700,00-756,90 - Ihr Anteil 87/200 Instandhaltung/Instandsetzung Haus A 200-stel 6.000, ,00 - Instandhaltung/Instandsetzung Haus B 270-stel 2.500,00-0,00 Instandhaltung/Instandsetzung Haus C 350-stel 1.500,00-0,00 Instandhaltung/Instandsetzung TG 180-stel 4.000,00-0,00 Summe Ausgaben , ,90 - SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 26

27 Mögliche Beschlussfassungen hierüber: 1. Alternative (wohl) gem. BGH (Urt. v V ZR 231/11 ZWE 2012, 494): Seite 27 Gesamtversammlung: Die Eigentümer genehmigen die Gesamtabrechnung 2013 sowie die Einzelabrechnungen 2013 (Druckdatum ) hinsichtlich der Positionen Hausmeister, Verwaltervergütung, Versicherung. Teilversammlung Untergemeinschaft Haus A : Die Mitglieder der Untergemeinschaft Haus A genehmigen die Einzelabrechnungen 2013 (Druckdatum ) hinsichtlich der Position Instandhaltung/Instandsetzung Haus A. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 27

28 2. Alternative (wohl) gem. LG München I, 1 S 3223/12: Gesamtversammlung: Die Eigentümer genehmigen die Gesamtabrechnung 2013 sowie die darin jeweils vorgenommene Zuweisung der Positionen Instandhaltung/Instandsetzung zu den Untergemeinschaften Haus A, Haus B, Haus C und TG. Seite 28 Teilversammlung Untergemeinschaft Haus A : Die Mitglieder der Untergemeinschaft Haus A genehmigen die in den Einzelabrechnungen 2013 (Druckdatum ) vorgenommene Verteilung der Kosten für die Instandhaltung/Instandsetzung Haus A auf die Mitglieder der Untergemeinschaft Haus A. Gesamtversammlung: Die Eigentümer genehmigen die Einzelabrechnungen 2013 (Druckdatum ) unter jeweiliger Übernahme der von der jeweiligen Untergemeinschaft vorgegebenen Verteilung der den Untergemeinschaften jeweils zugewiesenen Kosten. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 28

29 3. mögliche Alternative (nach hier vertretener Auffassung): Seite 29 Gesamtversammlung: Die Eigentümer genehmigen die Gesamtabrechnung 2013 sowie die Einzelabrechnungen 2013 (Druckdatum ), mit der Maßgabe, dass die sich aus den Einzelabrechnungen 2013 ergebenden Abrechnungssalden am. zur Zahlung fällig sind. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 29

30 2. Wirtschaftsplan Seite 30 Für den Wirtschaftsplan gelten die Ausführungen zur Jahresabrechnung entsprechend, jedoch mit Ausnahme der Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung (siehe nachfolgend). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 30

31 3. Instandhaltungsrückstellung a) Bildung einer Instandhaltungsrückstellung für eine Untergemeinschaft Seite 31 Enthält die Gemeinschaftsordnung die Vereinbarung, dass für eine Untergemeinschaft eine gesonderte Instandhaltungsrückstellung zu bilden ist, dann ist eine gesonderte Rückstellung zu bilden. Für die Untergemeinschaft besteht Beschlusskompetenz. Der Eigentümerbeschluss, der die Bildung nur einer einheitlichen Rückstellung für die ganze Wohnanlage vorsieht, ist nichtig (BGH NJW 2010, 2654). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 31

32 aa) Neubildung einer Instandhaltungsrückstellung Seite 32 Wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vorsieht, kann die Bildung getrennter Instandhaltungsrückstellungen nicht wirksam beschlossen werden (LG Düsseldorf ZWE 2014, 316). Auch über 16 Abs. 4 WEG besteht hierfür keine Beschlusskompetenz, da der Beschluss über die Bildung getrennter Instandhaltungsrückstellungen keinen Einzelfall regelt (BGH NJW 2010, 2654). Sind dennoch getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet worden, kann beschlossen werden, diese in eine einheitliche Instandhaltungsrückstellung zu überführen (LG Düsseldorf ZWE 2014, 316). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 32

33 bb) Abspaltung aus der Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft Seite 33 Wenn in der Gemeinschaftsordnung die Bildung getrennter Instandhaltungsrückstellungen vereinbart und bisher dennoch nur eine einheitliche Instandhaltungsrückstellung gebildet worden ist, hat die Untergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, über die Aufteilung der für die Gesamtgemeinschaft gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu beschließen (AG Regensburg ZMR 2010, 649). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 33

34 cc) Zuführung von Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft Seite 34 Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft und deren Höhe ergibt sich in der Regel aus den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Mitglieder einer Untergemeinschaft die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung selbst und alleine bestimmen, ist ein Beschluss der Gesamtversammlung, mit dem für die Untergemeinschaft die Höhe deren Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung festgelegt wird, im Falle der Anfechtung für ungültig zu erklären (AG Aachen ZWE 2010, 285), aber nicht nichtig. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 34

35 b) Auflösung der Instandhaltungsrückstellung einer Untergemeinschaft Seite 35 Wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vorsieht, aber dennoch getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet worden sind, kann beschlossen werden, diese in eine einheitliche Instandhaltungsrückstellung zu überführen (LG Düsseldorf ZWE 2014, 316). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 35

36 4. Beschlusskompetenz zur Finanzierung einer Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme in der Teilversammlung einer Untergemeinschaft a) Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage Seite 36 aa) Sonderumlage zu Lasten der Mitglieder der Untergemeinschaft Die Mitglieder der Untergemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in ihrer Teilversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zu Lasten der Mitglieder der Untergemeinschaft zu beschließen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 36

37 bb) Sonderumlage zu Lasten aller Eigentümer Seite 37 Die Mitglieder der Untergemeinschaft haben keine Beschlusskompetenz, in ihrer Teilversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zu Lasten aller Eigentümer zu beschließen => der Beschluss ist nichtig!! SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 37

38 b) Finanzierung durch Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung Seite 38 aa) Zu Lasten der Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft Die Mitglieder der Untergemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in ihrer Teilversammlung die Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft zu beschließen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 38

39 bb) Zu Lasten der Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft Seite 39 Die Mitglieder der Untergemeinschaft haben keine Beschlusskompetenz, in ihrer Teilversammlung eine Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Die Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft ist Verbandsvermögen und steht im Eigentum der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft, so dass nicht nur ein Teil von deren Mitgliedern über eine Entnahme beschließen kann. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 39

40 5. Beschlusskompetenz zur Finanzierung einer Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme in der Gesamtversammlung der Gesamtgemeinschaft Seite 40 a) Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage aa) Sonderumlage zu Lasten der Mitglieder der Untergemeinschaft SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 40

41 Seite 41 Die Mitglieder der Gesamtgemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in der Gesamtversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zu Lasten der Mitglieder der Untergemeinschaft zu beschließen, so dass der Beschluss nicht nichtig ist. Ggf. ist der Beschluss im Falle der Anfechtung aufgrund der Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels für ungültig zu erklären; allerdings entspricht der Beschluss bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die Eigentümer für einen der in Betracht kommenden Verteilerschlüssel entscheiden; die endgültige Verteilung hat dann durch die Jahresabrechnung zu erfolgen (Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, 28 Rn. 26; LG München I ZMR 2011, 239). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 41

42 bb) Sonderumlage zu Lasten aller Eigentümer Seite 42 Die Mitglieder der Gesamtgemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in ihrer Gesamtversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zu Lasten aller Eigentümer zu beschließen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 42

43 b) Finanzierung durch Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung aa) Zu Lasten der Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft Seite 43 Die Mitglieder der Gesamtgemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in ihrer Gesamtversammlung die Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung der Untergemeinschaft zu beschließen. Auch die für eine Untergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung steht gem. 10 Abs. 7 WEG im Eigentum der Gesamtgemeinschaft. Allerdings ist der Beschluss im Falle der Anfechtung für ungültig zu erklären, da es sich um zweckgebundenes Sondervermögen handelt (AG Aachen ZWE 2010, 285). SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 43

44 bb) Zu Lasten der Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft Seite 44 Die Mitglieder der Gesamtgemeinschaft haben Beschlusskompetenz, in ihrer Gesamtversammlung die Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 44

45 IV. Praxishinweise 1. Bestellung zum Verwalter einer Untergemeinschaft Seite 45 Die Untergemeinschaft kann keinen eigenen Verwalter bestellen (LG Düsseldorf NZM 2010, 288; LG Nürnberg- Fürth ZMR 2010, 315; AG Heilbronn ZMR 2010, 484; AG Köln ZMR 2010, 997). Es gibt nur einen Verwalter, nämlich den Verwalter der Gesamtgemeinschaft. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 45

46 2. Bewerbung als Verwalter einer Untergemeinschaft Seite 46 Bei jeder Bewerbung zuvor die GO lesen, um zu erkennen, dass es sich um eine Anlage mit Untergemeinschaften handelt, für die ggf. gesonderte Versammlungen abzuhalten sind, gesonderte Abrechnungen und Wirtschaftspläne zu erstellen sind, etc. Dieser Mehraufwand muss bei der Unterbreitung eines Vergütungsangebotes berücksichtigt und einkalkuliert werden. SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 46

47 Burkhard Rüscher Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Seite 47 SNP Schlawien Partnerschaft mbb Officium an den Pinakotheken Türkenstraße München Telefon: Telefax: SNP Alle Rechte vorbehalten München, 17. Oktober 2014 Seite 47

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