MARKTBERICHT WOHNEN BAUTRÄGER

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1 HAMBURG MARKTBERICHT WOHNEN BAUTRÄGER 2016 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 INHALT Marktbericht im Überblick Markt 2015/ Top Hidden Stars... 8 Alsterdorf Altona-Altstadt Altona-Nord Barmbek-Süd Eilbek Hohenfelde Eimsbüttel Hoheluft-West Eppendorf Hoheluft-Ost HafenCity Harvestehude Lokstedt Othmarschen Ottensen Rotherbaum St. Georg St. Pauli Sternschanze Uhlenhorst Winterhude Rahlstedt Team Unser Service Glossar Kontakt... 46

3 V. l. n. r.: Andreas Rehberg Frank Stolz Garlef Kaché WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, die Ballungszentren in Deutschland wachsen stetig und dazu gehört auch die Hansestadt Hamburg. Vor einigen Jahren war die wachsende Stadt Hamburg noch ein politischer Wunsch, nun ist sie zu einer außerordentlichen Herausforderung geworden. Zunehmend wird es schwieriger, die Anforderungen der Wohnungssuchenden mit dem Angebot abzudecken. Zu beobachten ist, dass die Präferenzen der Wohnungssuchenden nach wie vor den klassischen Kriterien entsprechen, jedoch aufgrund des mangelnden Angebots Kompromisse bei der Entscheidung für eine neue Wohnung eingegangen werden. Die Gründe für die Angebotsknappheit sind bekannt. Die Fertigstellung von Wohnungen ist nicht kurzfristig drastisch zu beschleunigen, die Binnenwanderung befindet sich auf einem hohen Niveau, der Wohnflächenverbrauch pro Kopf steigt weiterhin und zusätzlich wird nach dem Jahr 2015 mit der höchsten Zahl an internationalen Zuwanderern ein anhaltender Zustrom von Migranten prognostiziert. Vor diesem Hintergrund ist es sehr bemerkenswert, dass die Preisentwicklung in Hamburg im Jahr 2015 stagnierte. Zwar stiegen die Preise mit 16 % im Jahr 2014 sehr stark, eine Seitwärtsbewegung der Preisentwicklung war jedoch in 2015 nicht zu erwarten. Neben der Preisentwicklung für den gesamten Hamburger Neubau-Eigentumswohnungsmarkt und dem genaueren Blick auf die besonders gefragten 21 Stadtteile rund um die Alster und entlang der Elbe, haben wir in diesem Marktbericht einen zusätzlichen Augenmerk auf die Hidden Stars gelegt, die Stadtteile in Randlagen mit nennenswerten Neubauangeboten. Eben diese Stadtteile, die sonst nicht im Fokus stehen. Wir wünschen eine informative und erkenntnisreiche Lektüre und stehen Ihnen für weitere Auskünfte sowie für ein persönliches Gespräch gern zur Verfügung. Herzlichst Andreas Rehberg Frank Stolz Garlef Kaché Geschäftsführer Bereichsleiter Neubau Bereichsleiter Neubau

4 MARKT 2015/16 HAMBURG Das Angebot hat sich stärker in Lagen mit einem niedrigeren Preisniveau verlagert. Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau Fünf-Jahres-Mittel ( ): Ø Angebotspreis in /m² Wfl. Kein Angebot < /m² Wfl bis /m² Wfl bis /m² Wfl bis /m² Wfl. > /m² Wfl. RISSEN BLANKENESE 24 NEUENFELDE NIEN- STEDTEN ISER- OSDORF BROOK SÜLL- DORF FINKEN- WERDER FRANCOP NEUGRABEN- FISCHBEK SCHNELSEN EIDELSTEDT WALTERS- HOF NIEN- DORF LANGEN- HORN DUVEN- STEDT LEMSAHL- MELLINGSTEDT POPPEN- BÜTTEL HUMMELS- BÜTTEL WELLINGS- BÜTTEL FUHLSBÜTTEL OHLSDORF SASEL WOHLDORF- OHLSTEDT BERG- STEDT FARMSEN- LOK- BERNE LURUP STEDT WINTER- STELLINGEN 1 HUDE 2 TONNDORF WANDS- BEK BAHRENFELD JENFELD MARIENTHAL OTH HAMM MARSCHEN HORN BILLSTEDT 23 ALTENWERDER HAUS- BRUCH MOORBURG HEIMFELD GROSS BORSTEL STEIN- WERDER HARBURG MARMSTORF ALSTER- DORF BRAM- FELD STEILS- HOOP ROTHEN- BURGSORT KLEINER GRAS- BROOK VEDDEL BILL- BROOK WILHELMSBURG NEULAND EISSENDORF 28 WILSTORF MOOR- FLEET TATEN- BERG ALLER- MÖHE OCHSEN- WERDER REITBROOK VOLKSDORF RAHLSTEDT BILLWERDER NEU- ALLERMÖHE LOHBRÜGGE KIRCHWERDER BERGEDORF CURSLACK NEUEN- GAMME 1 EPPENDORF 2 BARMBEK-NORD 3 EIMSBÜTTEL 4 HOHELUFT-WEST 5 HOHELUFT-OST 6 HARVESTEHUDE 7 UHLENHORST 8 BARMBEK-SÜD 9 DULSBERG q STERNSCHANZE w ALTONA-NORD e ROTHERBAUM ST. GEORG r t HOHENFELDE y BORGFELDE u EILBEK i OTTENSEN o ALTONA-ALTSTADT ST. PAULI p a NEUSTADT s HAMBURG-ALTSTADT d HAMMERBROOK f HAFENCITY g CRANZ h LANGENBEK j SINSTORF k RÖNNEBURG GUT MOOR l ; SPADENLAND z GROSS FLOTTBEK ALTEN- GAMME Seite 4

5 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 MARKT FÜR NEUBAU-EIGENTUMSWOHNUNGEN Entwicklungen und Trends auf einen Blick Angebotsentwicklung. In Gesamt-Hamburg startete 2015 der Verkauf von ca Neubau-Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von ca m² in 79 Projekten. Das sind rund 4 % weniger Einheiten und rund 3 % weniger Wohnfläche als Angebotsschwerpunkt mit 248 Einheiten und einem Anteil von rund 17 % war Altona-Altstadt/Altona-Nord, bedingt durch mehrere Verkaufsstarts im städtebaulichen Projekt Mitte Altona. Das größte Einzelprojekt startete im Stadteil Hammerbrook: Mien Leev am Nagelsweg 24 mit 202 Wohneinheiten. Die Verteilung der Wohneinheiten nach Zimmerzahl in Gesamt-Hamburg blieb 2015 weitestgehend konstant. Ebenso wie in den Vorjahren entfiel mit rund 37 % der Großteil des Angebots auf das Segment der Drei-Zimmer-Wohnungen. Dies sank aber zum ersten Mal seit 2010 auf unter 40 %. Stattdessen nahm die Zahl der Vier-Zimmer-Wohnungen (auf rund 24 %) und Zwei-Zimmer-Wohnungen (auf rund 29 %) jeweils im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu. Allerdings sind Vier-Zimmer-Wohnungen heute 20 m² kleiner als vor zehn Jahren. Dank der historisch niedrigen Zinsen sind sie trotz des Preisanstiegs bezahlbar. Der Anteil an Ein-Zimmer-Wohnungen war mit 2 % unverändert niedrig. Ausblick Bauen ist komplizierter, teurer und im Hinblick auf die Dauer von Genehmigungsverfahren eine echte Herausforderung geworden. Es mangelt an Grundstücken, so dass die Anzahl von Projekten in 2016 gegenüber den Vorjahren weiter abnehmen wird. Angesichts der voraussichtlich weitestgehend unveränderten Marktparameter Wirtschaftsstärke, Zuzug, Zinsniveau für das Jahr 2016 wird die Nachfrage weiter hoch bleiben und die Preise weiter steigen. Allerdings bestimmen die Anzahl der Einheiten und ihre Lage, wie hoch dieser Anstieg ausfällt. DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 96 m² Wfl Wohneinheiten nach Zimmerzahl Hamburg Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 2% 12% 8% 8% 25% 34% 20% 24% 27% Preisentwicklung. Die Preisentwicklung für Hamburger Neubau-Eigentumswohnungen fiel 2015 nach dem Preissprung im Jahr 2014 deutlich verhaltener aus. Bezogen auf Gesamt-Hamburg sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 3 % auf /m² Wfl. Dieser stieg innerhalb von fünf Jahren aber um 12 %. Das Preisminus ist im Vorjahresvergleich rein statistisch. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen sind in Hamburg nicht zurückgegangen, das Angebot hat sich nur stärker in Lagen mit einem niedrigeren Preisniveau verlagert. Der teuerste durchschnittliche Angebotspreis in Gesamt- Hamburg in 2015 wurde in der HafenCity mit /m² Wfl. registriert (dieser Wert wurde in der Auswertung als Ausreißer gewertet, um die Statistik nicht zu verfälschen). Der günstigste Durchschnittskaufpreis befand sich in Neugraben-Fischbek mit /m² Wfl. Eine Übersicht der Angebotspreise 2015 in den einzelnen Stadtteilen kann der Preiskarte (s. Grafik links) entnommen werden. Für eine genaue Einschätzung von Projekten ist eine detaillierte Lagebetrachtung unabdingbar. 43% 45% 19% 17% 45% 45% 37% 28% 25% 29% 1% 2% 2% Ø Angebotspreis und Projektanzahl Hamburg in /m² Wfl Anzahl der Projekte Ø Angebotspreis Seite 5

6 TOP-16 HAMBURG Stimmte die Lage, wurden in einzelnen Projekten deutlich höhere Preise erzielt als im Vorjahr. Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau Top-16. Seit mehr als 15 Jahren beobachtet Grossmann & Berger den Neubau-Markt in Hamburg. Hierbei werden sämtliche Eigentums-Wohnungsprojekte verschiedener Anbieter mit ihrem offiziellen Vermarktungsstart erfasst. Im Rahmen dieses Marktberichts werden 21 der beliebtesten Hamburger Stadtteile zu 16 Wohnlagen, den sogenannten Top-16, zusammengefasst. Diese Wohnlagen, die in 2015 einen Anteil von rund 38 % am gesamten Hamburger Neubau-Angebot hatten, werden auf den Seiten 10 bis 41 mit besonderem Blick auf die Angebotsstruktur und Preisgestaltung detailliert vorgestellt. Da es in den Lagen HafenCity, St. Pauli/Sternschanze und Winterhude 2015 kein Angebot an Neubau-ETWs gab, wurden dort zum Vergleich die Werte aus 2013 bzw herangezogen. DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,2 Zimmer 106 m² Wfl Ø Angebotspreis und Projektanzahl Top in /m² Wfl Ø Angebotspreis Anzahl der Projekte ALSTERDORF 2 ALTONA-ALTSTADT 3 ALTONA-NORD 4 BARMBEK-SÜD 5 EILBEK 6 EIMSBÜTTEL 7 EPPENDORF 8 HAFENCITY 9 HARVESTEHUDE q HOHELUFT-OST w HOHELUFT-WEST e HOHENFELDE r LOKSTEDT t OTHMARSCHEN y OTTENSEN u ROTHERBAUM i ST. GEORG ST. PAULI o p STERNSCHANZE a UHLENHORST s WINTERHUDE Seite 6

7 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 BELIEBTESTE LAGEN Entwicklungen und Trends Angebotsentwicklung. In den Top-16 Wohnlagen kamen 2015 rund 599 Neubau-Eigentumswohnungen in 29 Projekten in die Vermarktungsphase. Das sind rund 40 % des gesamten Angebots auf dem Hamburger Markt. Gemessen an der Anzahl der Wohnungen sind dies rund 19 % weniger als im Vorjahr. Die durchschnittliche Wohnungsgröße stieg in den Top-16 Lagen um 11 m² auf 106 m² Wfl. Nachdem die durchschnittliche Zimmeranzahl pro Wohneinheit in den letzten Jahre stetig gesunken war, stieg sie in 2015 um 0,2 auf 3,2. Kein neues Angebot gab es 2015 in der HafenCity, Hohenfelde, St. Pauli, Sternschanze und Winterhude. Rund 41 % (248 WE) der in den Top-16 angebotenen Neubau-Eigentumswohnungen lagen in Altona-Altstadt/Altona-Nord. Hier starteten sieben Projekte, davon zwei mit insgesamt 139 WE im Neubaugebiet Mitte Altona. Preisentwicklung. Nach einem Plus von fast einem Viertel in 2014 ist der durchschnittliche Angebotspreis in den Top-16 Wohnlagen in 2015 um 5 % wieder gesunken und lag bei /m² Wfl. Im Fünf-Jahres-Vergleich ( ) stieg der Durchschnittspreis jedoch um rund 22 %. Mit dem höchsten Durchschnittsquadratmeterpreis aller Top-16-Stadtteile in Höhe von /m² Wfl. schob sich Rotherbaum 2015 an den Preisspitzenreitern HafenCity und Harvestehude aus dem Jahr 2014 vorbei. In Rotherbaum gab es genau ein neues Projekt. Es war das einzige registrierte Vorhaben, bei dem selbst der niedrigste Quadratmeterpreis fünfstellig war. Die nächsthöheren Durchschnittspreise wiesen die HafenCity (9.500 /m² Wfl. aus 2014 aufgrund mangelnden Angebots in 2015) und St. Georg (8.590 /m² Wfl.) auf. Auch bei Projekten in sehr guten Lagen ohne Alsteroder Elbblick, wie zum Beispiel Eppendorf, haben die Preise kräftig angezogen. Nach einer Angebotslücke 2014 sprang der Durchschnittspreis hier im letzten Jahr gleich um 51 % auf /m² Wfl. Der niedrigste Durchschnittspreis in den Top- 16-Stadtteilen wurde mit /m² Wfl. in Eilbek/Hohenfelde verzeichnet. Ø Angebotspreise und Wohneinheiten Top in /m² Wfl. Altona-Altstadt/ Altona-Nord Winterhude* Barmbek-Süd 150 Eppendorf/Hoheluft-Ost Eimsbüttel St. Pauli/Sternschanze** 100 Eilbek/ /Hoheluft-W. Harvestehude Hohenfelde Ottensen St. Georg Uhlenhorst 50 HafenCity* Lokstedt Alsterdorf Othmarschen Rotherbaum Ø Angebotspreise und Abweichungen vom Fünf-Jahres-Mittel ( ) Top in /m² Wfl. 52% 41% 31% 30% 28% 22% 20% 18% 16% 13% 8% 4% 1% 1% -1% -20% St. Georg Rotherbaum Eppendorf/ Hoheluft-Ost HafenCity* Othmarschen Winterhude* Uhlenhorst St. Pauli/ Sternschanze** Barmbek-Süd Eimsbüttel/ Hoheluft-West Ottensen Alsterdorf Altona-Altstadt/ Altona-Nord Harvestehude Lokstedt Eilbek/ Hohenfelde Anzahl Wohneinheiten * Werte aus 2014 ** Werte aus Seite 7

8 HIDDEN STARS HAMBURG Bauträger in Hamburg dürfen ruhig mutiger sein! Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau Hidden Stars. Erstmals werden in diesem Marktbericht Stadtteile am Rand von Hamburg näher betrachtet. Die sogenannten Hidden Stars sind Stadtteile, die nicht zentral liegen, jedoch über ein nennenswertes Immobilienangebot verfügen. Diese Geheimfavoriten liegen unter dem Preisniveau der Top-16, können jedoch auch Standortvorteile bieten. Die Hidden Stars Wohnlagen hatten in 2015, gemessen an der Anzahl der Wohneinheiten, insgesamt einen Anteil von rund 15 % am gesamten Hamburger Neubau-Angebot. Der Stadtteil Rahlstedt wird auf den Seiten 42 bis 43 in Bezug auf Preisentwicklung und Angebotsstruktur detailliert betrachtet. Ø Angebotspreis und Projektanzahl Top in /m² Wfl Ø Angebotspreis DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 94 m² Wfl Anzahl der Projekte BRAMFELD 2 EIDELSTEDT 3 FUHLSBÜTTEL 4 HUMMELSBÜTTEL 5 LANGENHORN 6 OHLSDORF 7 RAHLSTEDT 8 RISSEN 9 SCHNELSEN q STELLINGEN w SÜLLDORF Seite 8

9 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 HIDDEN STARS Entwicklungen und Trends Angebotsentwicklung. In den Hidden Stars starteten 246 Neubau-Eigentumswohnungen mit einer gesamten Wohnfläche von m² in 17 Projekten in die Vermarktungsphase. Im Vergleich zu 2014 waren das rund 23 % weniger Neubau-Einheiten und 27 % weniger Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnungsgröße lag bei den Hidden Stars in 2015 bei 94 m² und war damit 5 m² kleiner als Die durchschnittliche Zimmeranzahl sank im Vorjahresvergleich um 0,3 auf 3,1. Preisentwicklung. Eine Neubau-Eigentumswohung in den Stadtteilen der Hidden Stars kostete 2015 durchschnittlich , rund 7 % mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Angebotspreis je m² ist in 2015 im Vergleich zum Vorjahr um rund 12 % auf rund /m² Wfl. gestiegen. Im Fünf-Jahres-Vergleich ( ) stieg dieser sogar um 28 %. Im Vergleich zu den Top-16 (5.620 /m² Wfl.) liegt der durchschnittliche Angebotspreis in den Hidden Stars ca. 27 % niedriger. Von den elf ausgewählten Stadtteilen der Hidden Stars verzeichnete der Stadtteil Bramfeld in 2015 mit 18 % den größten Preisanstieg im Fünf-Jahres-Vergleich ( ). Der Stadtteil Fuhlsbüttel lag zwar im Ranking um die Preiszuwächse vor Bramfeld, hatte allerdings in 2015 kein Projekt vorzuweisen. Im Ranking der Hidden Stars in 2015 wurden im Stadtteil Rahlstedt mit 66 Wohneinheiten (5 Projekte) die meisten Neubau-Eigentumswohnungen vermarktet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag mit /m² Wfl. rund 13 % höher als im Fünf-Jahres-Vergleich ( ). Ausblick. Aufgrund des geringen Angebots an Grundstücken und der hohen Grundstückskaufpreise in den Top-16-Lagen verlagert sich das Neubau-Angebot weiter in Richtung dezentraler Lagen. Bauträger dürfen in diesen Lagen ruhig mutiger sein, denn die Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise bei den Hidden Stars verdeutlicht, dass diese Stadtteile noch Potenzial haben. Auch Wohnungen an Hauptstraßen oder mit nach Nord-Osten ausgerichteten Grundrissen finden dank verbesserter Schallschutz-, Belüftungs- und Beleuchtungsmaßnahmen ihre Käufer. In 2016 wird sich der Trend zu Projekten in den Lagen der Hidden Stars weiter festigen, so dass auch hier noch Preissteigerungen zu erwarten sind. Ø Angebotspreise und Wohneinheiten Hidden Stars 2015 in /m² Wfl. Langenhorn* Rahlstedt Stellingen Rissen Sülldorf Schnelsen* Fuhlsbüttel* 40 Eidelstedt 20 Bramfeld Hummelsbüttel Ohlsdorf Ø Angebotspreise und Abweichungen vom Fünf-Jahres-Mittel ( ) Hidden Stars 2015 in /m² Wfl. 22% 18% 13% 13% 9% 7% 4% 2% 1% 0% -16% Fuhlsbüttel* Bramfeld Langenhorn* Rahlstedt Ohlsdorf* Eidelstedt Rissen Stellingen Schnelsen* Sülldorf Hummelsbüttel Anzahl Wohneinheiten * Werte aus 2014 ** Werte aus Seite 9

10 FUHLSBÜTTEL OHLSDORF GROSS BORSTEL ALSTERDORF WINTERHUDE DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,7 Zimmer 133 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,8 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,2 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,9 % ALSTERDORF Grün und mit Alsterzugang Lage. Im Norden von Winterhude, entlang des Alsterlaufs, liegt Alsterdorf. Im Vergleich zur Peripherie immer noch zentral gelegen, besticht der Stadtteil durch viele Grünflächen und zahlreiche Grundstücke mit Wasserzugang. Alsterdorf gilt als grüne Alternative zu Winterhude, wenngleich das Preisniveau in den letzten Jahren auch hier deutlich angezogen hat. Zentrale Achse des Stadtteils ist die Alsterdorfer Straße. Preisentwicklung. Nachdem 2011 und 2012 keine neuen Wohnungen in Alsterdorf angeboten worden waren und 2013 bereits drei Projekte gestartet sind, wurden auch im Jahr 2014 drei neue Projekte registriert. Mit diesen Projekten stiegen die Preise deutlich an. Im Jahr 2015 wurde lediglich ein neues Projekt in Alsterdorf angeboten. Dabei handelt es sich um die Aufstockung eines Gebäudes mit Neubau-Maisonette-Wohnungen. Damit zeigt sich, dass sich in den guten Alsterdorfer Wohnlagen Kaufpreise für Eigentumswohnungen von über /m² Wfl. etabliert haben. Sobald der Alsterlauf in Sichtweite kommt, können die Preise auch darüberliegen. Seite 10

11 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Alsterdorf Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 17% 40% 5% 5% 22% 35% 68% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 34% 32% Seite 11

12 BAHRENFELD ALTONA- NORD EIMSBÜTTEL OTTENSEN ALTONA- ALTSTADT ST. PAULI DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,0 Zimmer 88 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,4 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,0 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,0 % ALTONA-ALTSTADT ALTONA-NORD Elbbezug und Urbanität Lage. Altona - hier finden sich Premiumlagen an der Elbe, urbane Wohnquartiere mittendrin und vielerorts normale Wohnlagen. Während der Stadtteil Altona-Altstadt von seiner Nähe zu Elbe und St. Pauli profitiert, nimmt die Attraktivität in Richtung Norden eher ab. Doch auch in Altona-Nord gibt es gefragte Lagen, z. B. an der Grenze zu den beliebten Stadtteilen Eimsbüttel und Sternschanze. Diese Regionen zeichnen sich durch eine bunte Mischung von Wohnquartieren, Gewerbebetrieben und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten aus. Preisentwicklung. Altona entwickelt sich zu einem Wohnstandort mit stetig steigenden Preisen. Diese Preisentwicklung ist auch in den Lagen ohne Elbbezug zu beobachten. Dieser Trend wurde durch die neuen Angebote des städtebaulichen Projektes Mitte Altona bestätigt. Von den 248 angebotenen Neubauwohnungen gehören 139 zu dem Quartier Mitte Altona. Der Durchschnittspreis betrug 2015 ca /m² Wfl. Dieser Preis wird für 2016 den Bezugspunkt für weitere Projekte darstellen. In Altona-Altstadt betrug 2015 der Durchschnittspreis in zwei Projekten ca /m² Wfl. und in Altona-Nord ohne die Mitte Altona ca /m² Wfl. in drei Projekten. Seite 12

13 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Altona-Altstadt Altona-Nord Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 4% 13% 27% 28% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 65% 7% 47% 37% % 13% 20% 4% 6% Seite 13

14 WINTERHUDE BARMBEK-NORD BARMBEK-SÜD UHLENHORST EILBEK DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,8 Zimmer 83 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,6 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,9 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,0 % BARMBEK-SÜD Zentrums- und Stadtparknähe Lage. Die relativ zentrale und verkehrsgünstige Lage sowie die Nähe zum Stadtpark und zur Alster zeichnen Barmbek-Süd aus. Der Stadtteil weist ganz unterschiedliche Wohnquartiere auf: vom Komponistenviertel an der Grenze zu Uhlenhorst über Wohnlagen am Osterbekkanal in fußläufiger Entfernung zum S-Bahnhof bis zum neuen Quartier auf dem Gelände des Allgemeinen Krankenhauses Eilbek. Preisentwicklung. Im Jahr 2015 stiegen die Durchschnittspreise in Barmbek-Süd zum ersten Mal auf über /m² Wfl. Damit ist Barmbek- Süd heute auf dem Niveau von Winterhude von vor ca. drei Jahren. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen haben sich in den letzten zehn Jahren in Barmbek-Süd verdoppelt. Trotz des Angebots von 18 Projekten mit insgesamt 480 Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren gibt es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang. In 2015 wurden zwei Projekte im Komponistenviertel angeboten der beliebtesten Lage von Barmbek-Süd. In den nächsten Jahren wird sich zeigen, ob dieser Trend für den gesamten Stadtteil gültig ist. Seite 14

15 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Barmbek-Süd Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 3% 4% 2% 15% 29% 40% 37% 29% 48% 57% 41% 51% 43% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wf % 14% 13% 23% 1% 16% Seite 15

16 BARMBEK-SÜD UHLENHORST EILBEK ST. GEORG HOHEN- FELDE BORGFELDE HAMM-NORD DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 113 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,3 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,4 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,4 % EILBEK HOHENFELDE Alster und Auenviertel Lage. Eilbek und Hohenfelde überzeugen durch ihre zentrale, alsternahe Lage. Beide Stadtteile werden von Hauptverkehrsstraßen durchschnitten, ihre Bebauung besteht hauptsächlich aus Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Zu den beliebtesten Wohnlagen gehört das milieugeschützte Auenviertel in Eilbek, das die Straßenzüge Eilenau, Blumenau, Auenstraße und einige Querstraßen umfasst. Die Wohnqualität beider Stadtteile nimmt in südöstlicher Richtung ab. Preisentwicklung. Nachdem ein Projekt mit Alsterbezug in 2014 für den bisher höchsten Angebotspreis sorgte, hat sich das Preisniveau in zwei Projekten im Jahr 2015 wieder normalisiert. Da es sich um Projekte in revitalisierten Bunkern handelt, in denen die Grundrisse in feste Kubaturen eingefügt werden müssen, ist bei klassischen Neubauprojekten ein deutliches Preissteigerungspotenzial zu erwarten. Der Durchschnittspreis in 2015 mit /m² Wfl. ist eher als Preisbasis zu sehen. In Abhängigkeit von Lage und Projektattraktivität können auch ohne Alsterbezug höhere Preise erzielt werden. Die Preise in 2016 könnten sich auf über /m² Wfl. entwickeln, vorausgesetzt es gibt ein Angebot. Seite 16

17 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Eilbek Hohenfelde Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 1% 4% 31% 31% 26% 46% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 43% 48% 46% 22% 24% 22% 1% 2% Seite 17

18 STELLINGEN LOKSTEDT HOHELUFT- WEST HOHELUFT- OST EIMSBÜTTEL HARVESTEHUDE ALTONA-NORD ROTHERBAUM DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 91 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,9 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,0 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,5 % EIMSBÜTTEL HOHELUFT-WEST Abwechslungsreiche Wohnlagen Lage. Eimsbüttel und Hoheluft-West sind beliebte Stadtteile mit ausgeprägter Infrastruktur und guter Verkehrs anbindung. Sie bieten ein vergleichbares Wohngefühl, auch wenn Eimsbüttel mit unterschiedlichen Quartieren und Milieus insgesamt heterogener ist. Die typischen 4- bis 5-geschossigen Wohnhäuser, häufig aus der Gründerzeit, geben den zwei Stadtteilen ihr Gesicht. Die Straße Fruchtallee teilt Eimsbüttel in zwei Teile, das Quartier im Süden ist durch den angrenzenden Stadtteil Sternschanze vom Straßenbild und von seinen Bewohnern her bunter, nördlich der Frucht allee werden die Viertel bürgerlicher und es überwiegen gründerzeitliche Geschosswohnungsbauten. Preisentwicklung wurden insgesamt 40 Eigentumswohnungen in drei Projekten angeboten. Damit kamen ca m² Wfl. ausschließlich in Eimsbüttel an den Markt, was den Preisanstieg in 2015 erklärt. Lag der repräsentative Preis in 2011 noch bei /m² Wfl., so stieg er 2015 um 32 % auf /m² Wfl. Auch bei Nachteilen in der Mikrolage werden über /m² Wfl. erzielt. Durch das geringe Angebot ist mit deutlichen Steigerungsraten zu rechnen. Seite 18

19 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Eimsbüttel Hoheluft-West Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 10% 5% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl. 46% 27% 36% 29% 64% 25% 45% % 33% 26% 25% Seite 19

20 LOKSTEDT EPPENDORF WINTERHUDE HOHELUFT- OST HOHELUFT- WEST HARVESTEHUDE DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,3 Zimmer 129 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,8 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,9 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,4 % EPPENDORF HOHELUFT-OST Herrschaftliches Wohnen Lage. Eppendorf und Hoheluft-Ost gehen in der öffentlichen Wahrnehmung meist ineinander über. Das Zentrum mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten erstreckt sich von der Eppendorfer Landstraße über den Eppendorfer Baum. Im Westen befindet sich das Universitätskrankenhaus und im Osten die exklusiven und etwas ruhigeren sowie prachtvolleren Wohnlagen am Alsterlauf. Eppendorf und Hoheluft-Ost ermöglichen ein herrschaftliches Wohngefühl im Altbau aus der Gründerzeit. Erst auf den zweiten Blick erschließt sich die heterogenere Bebauung im Norden und Westen von Eppendorf mit Rotklinkern aus den 1920er Jahren. Preisentwicklung startete nach einem Jahr Pause wieder ein Projekt mit 32 Neubau-ETWs. Dieses Projekt entsteht in guter Eppendorfer Stadtteillage und wird zu einem Kaufpreis von /m² Wfl. im Mittel angeboten. Damit wird erstmals in Eppendorf ein Projekt ohne Wasserbezug mit einem Preis von ca /m² Wfl. angeboten. Insgesamt wurden seit 2010 ca. 183 ETWs vermarktet. Die Nachfrage liegt allerdings deutlich höher. Eppendorf und Hoheluft-West steuern auf ein durchschnittliches Preisniveau von /m² Wfl. zu. In den beliebten Lagen werden sogar /m² Wfl. überschritten. Seite 20

21 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Eppendorf Hoheluft-Ost Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 9% 23% 7% 34% 5% 52% 100% 34% 65% 33% 16% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 6% Seite 21

22 HAMBURG- ALTSTADT HAFENCITY HAMMERBROOK KLEINER GRASBROOK DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,8 Zimmer 172 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,6 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,9 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,4 % HAFENCITY Premiumlage mit maritimem Flair Lage. Die HafenCity entwickelt sich seit 2003 zu einem belebten, gemischt genutzten Quartier auf höchstem Niveau. Mit der Elbphilharmonie entsteht hier das neue Wahrzeichen von Hamburg. Besucher und Bewohner schätzen die attraktiven Blickbeziehungen und das maritime Flair, wenngleich die Architektur teilweise auch als seelenlos kritisiert wird. Der westliche Teil der HafenCity ist nahezu fertiggestellt, die Erstellung in östlicher Richtung schreitet weiter voran. Die Planung für den südlichen Teil des Überseequartiers hat eine Neuausrichtung hin zu mehr Wohnen und Einzelhandel erfahren. Für den östlichsten und letzten Bauabschnitt bis zu den Elbbrücken sind die städtebaulichen Planungen abgeschlossen. Preisentwicklung wurden 43 ETWs in der Elbphilharmonie direkt von den Eigentümern für Kaufpreise zwischen und /m² Wfl. angeboten. Wohnen im Wahrzeichen Hamburgs hat seinen Preis. Um Irritationen bezüglich der preislichen Einschätzung in der HafenCity zu vermeiden, wurde dieses Angebot als Ausreißer gewertet. Bis zum Vertriebsstart von Neubau-Eigentumswohnungen an der südlichen Spitze des Strandkais und am Baakenhafen sind in der HafenCity keine Angebote zu finden. Seite 22

23 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG HafenCity Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 30% % 57% % 20% % 43% 50% Seite 23

24 EPPENDORF HOHELUFT- OST WINTERHUDE HOHELUFT- WEST HARVESTEHUDE EIMSBÜTTEL ROTHERBAUM DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,0 Zimmer 51 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,2 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,4 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,6 % HARVESTEHUDE Exklusiv und prachtvoll Lage. Direkt an der Außenalster mit herrschaftlichen weißen Villen, dem Alstervorland und zahlreichen Parks in Harvestehude zeigt sich Hamburg von seiner schönsten Seite. Bekannt ist der Stadtteil für seine prachtvollen und repräsentativen Straßenzüge zwischen Hochallee, Rothenbaumchaussee, Mittelweg und Harvestehuder Weg. Nach Westen hin werden das Eimsbütteler Lebensgefühl und der Einfluss der Universität stärker spürbar. Ab dem Grindelberg mit den noch zu Harvestehude gehörenden Straßenabschnitten des Kaiser-Friedrich-Ufers und der Schlankreye bis zur Bogenstraße ist die Lagequalität gut, aber nicht mehr exklusiv. Preisentwicklung. Harvestehude bewegt sich unverändert auf einem sehr hohen Preisniveau. Die Anzahl der angebotenen Neubau-Eigentumswohnungen war 2015 gering und vielseitig, so dass sich hieraus kein Trend ableiten lässt wurde ein Projekt mit 12 Eigentumswohnungen angeboten. Es liegt in einer typischen Lage des Stadtteils, allerdings kommt es zu Verschattungen in den Abendstunden durch die Grindelhochhäuser. Die Preise in Harvestehude werden wie in den benachbarten Stadtteilen weiter steigen keine Überraschung. Seite 24

25 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Harvestehude Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 20% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 86% 100% 42% 14% Seite 25

26 NIENDORF STELLINGEN LOKSTEDT EPPEN- DORF HOHELUFT- OST DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,9 Zimmer 81 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,6 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,8 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,0 % LOKSTEDT Beliebt und grün Lage. Lokstedt präsentiert sich vielseitig. Neben dörflichen und städtischen Quartieren finden sich hier auch Gewerbegebiete und viele Grünflächen. Zwei Gebiete sind besonders beliebt: zum einen das bekannte Zylinderviertel zwischen Lokstedter Steindamm und Grandweg mit alleeartigen Straßen und Gründerzeitbauten und zum anderen das Gebiet östlich des Lokstedter Steindamms bis zur Grenze Eppendorfs. Im Gegensatz zu diesen eher herrschaftlichen Wohnlagen ist der Norden von Lokstedt vor allem durch Einfamilienhäuser im Grünen geprägt. Ganz anders der Süden, in dem sich vor allem Kleingartenvereine, Gewerbegebiete und Geschosswohnungsbau finden. Preisentwicklung. Die Preise in Lokstedt entwickeln sich stetig nach oben. Kleinere Abweichungen von der Linearität dieser Entwicklung sind nicht dem Markt geschuldet, sondern der Lage. Der durchschnittliche Preis im Jahr 2015 befand sich am unteren Rand der repräsentativen Preisspanne. Neubauprojekte in Lokstedts guten Lagen werden in 2016 ca /m² Wfl. erreichen. Lagen im Zylinderviertel oder auch rechts vom Lokstedter Steindamm sind einem höheren Preisniveau zuzuordnen. Seite 26

27 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Lokstedt Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 6% 18% 23% 25% 60% 53% 38% 81% 48% 40% 26% 29% 38% 13% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 27

28 GROSS FLOTTBEK BAHRENFELD OTHMARSCHEN OTTENSEN DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,0 Zimmer 183 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,3 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,3 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,9 % OTHMARSCHEN Kleinere Projekte mit Elbblick Lage. Als einer der bevorzugten Stadtteile der Elbvororte lässt es sich in Othmarschen repräsentativ wohnen. Zu den begehrtesten Wohnlagen gehören Grundstücke mit Elbblick. Hier entstehen immer wieder kleinere Projekte, die Spitzenpreise erzielen. Auch in den ruhigeren Seitenstraßen hinter der Elbchaussee ohne direkten Elbblick gibt es kleine exklusive Projekte, die insbesondere von Familien und Paaren nachgefragt werden, die Zentralität, gute Infrastruktur und ein grünes Umfeld suchen. Preisentwicklung. Seit dem großen Angebot in den Othmarscher Höfen ist es in Othmarschen wieder ruhig geworden. In 2015 kam nur ein kleines Projekt zwischen Bernadottestraße und Elbchaussee an den Markt, das für durchschnittlich ca /m² Wfl. angeboten wurde. Bei Neubauprojekten ist häufig nur eine 2-geschossige Bauweise zulässig, so dass Geschosswohnungsbau im größeren Stil im Stadtteil kaum möglich ist. Gemäß der Planung zum Hamburger Deckel über die A7 beginnt dieser in Bahrenfeld, so dass der erste Abschnitt nach dem Elbtunnel keinen Deckel erhält. Folglich wird sich durch diese Baumaßnahme in Othmarschen keine Veränderung ergeben. Seite 28

29 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Othmarschen Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 7% 5% 33% 33% 39% 67% 52% 33% 40% 27% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 33% 33% 25% 27% 17% 1% 10% Seite 29

30 BAHRENFELD ALTONA- NORD OTH- MARSCHEN OTTENSEN ALTONA- ALTSTADT DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,9 Zimmer 101 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,0 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,0 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,3 % OTTENSEN Jung, lebendig, kreativ Lage. Ottensen erstreckt sich westlich des Altonaer Bahnhofs und südlich der S-Bahn-Haltestelle Bahrenfeld bis zum Altonaer Fischmarkt. Innerhalb weniger Jahrzehnte wandelte sich Ottensen vom Industriestandort und Arbeiterviertel zu einem der beliebtesten und kreativsten Viertel Hamburgs mit einer vielfältigen Gastronomie- und Kulturszene. Der Stadtteil hat sich vom Geheimtipp zu einem der Hamburger Szenestandorte und einer etablierten Wohnlage entwickelt. Preisentwicklung. In 2014 betrug der repräsentative Durchschnittspreis in Ottensen noch knapp /m² Wfl stieg dieser um ca. 300 bis 400 /m² Wfl. In den gesuchten Lagen werden aktuell /m² Wfl. für Neubau-Eigentumswohnungen gezahlt. Bezogen auf den gesamten Stadtteil liegen die Preise 2016 durchschnittlich bei ca /m² Wfl. Ein höheres Preisniveau kann nur in Lagen mit der Nähe zur Elbe oder zum Alma-Wartenberg-Platz erreicht werden. Im Jahr 2015 starteten vier Projekte mit 39 Eigentumswohnungen. Das größte Projekt (19 WE) mit anfänglichen baurechtlichen Schwierigkeiten ist für den Stadtteil nicht repräsentativ, zeigt allerdings, dass sich die Preise weiter in Richtung /m² Wfl. bewegen. Seite 30

31 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Ottensen Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 7% 3% 14% 9% 27% 31% 36% 33% 46% 13% 42% 37% 51% 46% 49% 24% 16% 11% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 31

32 HARVESTEHUDE EIMSBÜTTEL ROTHERBAUM ST. PAULI NEUSTADT ST. GEORG DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,0 Zimmer 99 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,9 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,8 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,7 % ROTHERBAUM Studentenflair und Premiumwohnen Lage. Der Stadtteil Rotherbaum vereint mehrere Gesichter : exklusives Wohnen an der Alster, studentisches Treiben im Grindelviertel und nahe der Hamburger Universität sowie gut besuchte Firmensitze namhafter Medienunternehmen. Gerade diese Mischung verleiht dem Stadtteil seinen besonderen Charme und macht ihn so beliebt. Der Stadtteil bietet von der herrschaftlichen Wohnung mit Alsterblick bis zur Studentenwohnung viele interessante und meist herrschaftliche Wohnmöglichkeiten. Preisentwicklung. Nach der hohen Anzahl von Angeboten in 2014 mit insgesamt 94 Neubau-Eigentumswohnungen und nahezu m² Wfl. im Stadtteil Rotherbaum, reduzierte sich das Angebot in 2015 auf ein Projekt mit vier Eigentumswohnungen. Die Lage des Projektes ist hervorragend die Alster ist nur wenige Schritte entfernt. Im Gegensatz dazu verteilten sich die Projekte in 2014 auf den gesamten Stadtteil. Durch die unterschiedlichen Lagequalitäten der Projekte ergab sich ein deutlicher Preissprung von 2014 auf Die Ableitung eines repräsentativen Durchschnittspreises für den gesamten Stadtteil ist deshalb schwer möglich könnte dieser bei ca /m² Wfl. liegen, 2016 auch darüber. Seite 32

33 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Rotherbaum Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 2% 7% 25% 8% 25% 34% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 83% 50% % 38% 25% 1% Seite 33

34 ROTHERBAUM HOHENFELDE ST. GEORG HAMBURG- ALTSTADT HAMMERBROOK BORGFELDE DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,6 Zimmer 154 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,4 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,4 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,1 % ST. GEORG Charmant und bunt Lage. St. Georg hat sich zu einem der beliebtesten Hamburger Szenestadtteile entwickelt. Dies liegt hauptsächlich an den Straßen Koppel und Lange Reihe mit individuellen Läden, kleinen Cafés und charmanten Restaurants. Der Stadtteil, in dem sich auch prunkvolle Altbauten mit Blick auf die Außenalster finden, profitiert zudem von seiner Nähe zur City und zum Hauptbahnhof. Der Bereich zwischen Steindamm, Kurt-Schumacher-Allee und Berliner Tor hinkt in seiner Entwicklung zwar noch etwas hinterher, hat jedoch durch Mietwohnungsbau und einige Gewerbeentwicklungen bereits eine Aufwertung erfahren. Preisentwicklung. Bei der Betrachtung der Preisentwicklung liegt die Vermutung nahe, dass St. Georg die Entwicklung der Verkaufspreise der letzten Jahre nachgeholt hat, doch ist diese Entwicklung hauptsächlich der Lage geschuldet. In Blickweite zur Alster startete das einzige Projekt mit Eigentumswohnungen der letzten Jahre in St. Georg. Die Verkaufspreise in Höhe von ca /m² Wfl. sind durch den Alsterbezug nicht repräsentativ für den Stadtteil. Die durchschnittlichen Kaufpreise tendieren im alsternahen St. Georg in Richtung /m² Wfl. und im südlichen St. Georg in Richtung /m² Wfl. Seite 34

35 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG St. Georg Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 25% 24% 25% 40% 90% 25% 12% 25% 24% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 35

36 EIMSBÜTTEL ROTHERBAUM ALTONA- ALTSTADT STERN- SCHANZE ST. PAULI NEUSTADT HAMBURG- ALTSTADT DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,3 Zimmer 89 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,5 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,7 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,0 % STERNSCHANZE ST. PAULI City-, hafen- und lebensnah Lage. Die Citynähe und in St. Pauli auch Hafennähe, ein buntes Gastronomie- und Einzelhandelsangebot und angesagtes Nachtleben auf der Reeperbahn und in der Schanze all das trägt zur Beliebtheit von St. Pauli und der Sternschanze bei. Einige Quartiere haben sich darüber hinaus zu angesagten Szenestandorten entwickelt und ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Für kritische Misstöne bei Bewohnern und Immobilieninteressenten in der hippen Schanze sorgen jedoch die zunehmende Masse an Partygästen und die jährlich im Mai stattfindenden Straßenkrawalle in einzelnen Straßenzügen. Die seit Februar 2012 bestehende Erhaltungsverordnung für den Stadtteil St. Pauli soll die Zusammensetzung der ansässigen Bevölkerung erhalten, um negative städtebauliche Folgen im Stadtteil zu verhindern. Preisentwicklung. In 2014 und 2015 gab es in den Stadtteilen St. Pauli und Sternschanze kein Angebot von Neubau-Eigentumswohnungen. Die Nachfrage ist jedoch sehr hoch. Würde ein Projekt in guter Lage starten, kann hier ein deutlicher Preissprung erwartet werden. Durch die soziale Erhaltungsverordnung werden neue Projekte mit Eigentumswohnungen allerdings die Seltenheit sein. Seite 36

37 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Sternschanze St. Pauli Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 9% 6% 69% 27% 91% 28% 53% 13% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 37

38 WINTERHUDE BARMBEK-SÜD ROTHER- BAUM UHLENHORST EILBEK HOHENFELDE DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,5 Zimmer 191 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,7 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,9 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,0 % UHLENHORST Exklusiv und hochwertig rechts der Alster Lage. Die Uhlenhorst grenzt an das Nordostufer der Außenalster und gehört neben den alsternahen Wohnadressen von Winterhude auf dieser Seite zu den exklusivsten Wohnadressen. Wie bei allen Stadtteilen mit Alsterbezug nimmt die Lagequalität mit zunehmender Entfernung von der Alster ab. Preisentwicklung. In 2015 wurden ca m² Wfl. in drei Projekten mit 55 Wohneinheiten in Uhlenhorst angeboten. Zwei Projekte sind reine Stadthausprojekte in der östlichen Uhlenhorst nahe der Finkenau. Dort werden Stadthäuser mit ca. 170 bis 180 m² Wfl. zu Preisen von über 1,1 Mio. angeboten. Das dritte Angebot weist einen Alsterbezug auf und liegt am Feenteich, dementsprechend ist der Preis mit ca /m² Wfl. im Premiumsegment anzusiedeln. Aufgrund der Lageunterschiede der Projekte in 2015 ist ein Durchschnittspreis für den gesamten Stadtteil nicht repräsentativ. In den alsternahen Seitenstraßen können durchschnittliche Kaufpreise von über /m² Wfl. erreicht werden. Seite 38

39 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Uhlenhorst Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 22% 33% 31% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 29% 33% 51% 38% 35% 31% 12% 16% 3% 7% Seite 39

40 ALSTERDORF BARMBEK- NORD EPPENDORF WINTERHUDE HARVESTEHUDE BARMBEK-SÜD DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,2 Zimmer 103 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,1 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,4 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,7 % WINTERHUDE Alster und grüne Lunge Lage. Von den Topadressen an der Alster über die beliebten Wohnlagen rund um den Winterhuder Marktplatz und den Mühlenkamp bis zu Geschosswohnungen aus den 1960er Jahren am Rande der City Nord, hat Winterhude vielfältige Lagen und Objekte zu bieten. Die exklusivsten Wohnlagen liegen an der Außenalster und am Rondeelteich. Gute bis sehr gute Wohnlagen liegen zwischen Mühlenkamp und Winterhuder Marktplatz. Nördlich des Stadtparks und von Westen nach Osten nimmt die Lagequalität deutlich ab. Der Stadtpark trägt wesentlich zur Beliebtheit bei. Preisentwicklung. In Winterhude wurde nach einer langen aktiven Periode erstmals kein Neubauprojekt vermarktet. Winterhude war bislang der angebotsstärkste Stadtteil mit stetig steigenden Preisen, was voraussichtich auch zukünftig so bleiben wird. Derzeit befindet sich die Fläche des Pergolenviertels, zwischen Hebebrandstraße (S-Bahn Rübenkamp) und Alte Wöhr (S-Bahn Alte Wöhr) gelegen, in der Ausschreibung. Rund WE sollen hier entstehen, davon 60 % öffenlich gefördert. Zudem wird aktuell für die ehemalige Oberpostdirektion ein neuer B-Plan aufgestellt. Geplant sind ca m² Büro und m² Wohnfläche (öffentlich gefördert und frei finanziert). Seite 40

41 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Winterhude Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 6% 4% 8% 16% 26% 20% 46% 51% 46% 46% 37% 29% 18% 11% 20% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 41

42 VOLKSDORF AHRENSBURG FARMSEN- BERNE RAHLSTEDT STAPELFELD TONNDORF JENFELD BARSBÜTTEL DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,7 Zimmer 86 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,6 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,7 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,4 % RAHLSTEDT HIDDEN STAR Familienfreundlich und grün Lage. Der Stadtteil Rahlstedt ist der bevölkerungsreichste und flächengrößte Stadtteil innerhalb des Bezirks Wandsbek. Der Stadtteil grenzt im Nordosten an Schleswig-Holstein. Rahlstedt ist sowohl durch Einfamilien- und Reihenhäuser geprägt als auch durch Geschosswohnungsbau. Im Ortskern von Alt-Rahlstedt finden sich Villen mit großen Grundstücken im Gründerzeitstil, während sich vor allem im Westen des Stadtteils die in den 1960er Jahren entstandenen Siedlungen, hauptsächlich Großsiedlungen, befinden. Der Stadtteil ist aufgrund der grünen Umgebung vor allem für Familien attraktiv. Preisentwicklung. Die Anzahl der Projekte in Rahlstedt hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. In 2015 wurden fünf Projekte mit /m² Wfl. vermarktet. Der durschnittliche Angebotspreis lag 2015 bei /m² Wfl., ein Plus gegenüber dem Fünf- Jahres-Mittel ( ) von 13 %. Die durchschnittliche Zimmergröße ist kontinuierlich von 3,9 in 2010 bis 2,7 in 2015 gesunken. Diese Entwicklung zeigt den Trend, dass häufig jüngere Käufer mit einem begrenzten Budget eine kompakte Erstwohnung suchen. Seite 42

43 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Rahlstedt Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 6% 5% 14% 8% 23% 43% 39% 44% 100% 48% 39% 41% 44% 23% 14% 6% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Seite 43

44 Seite 44

45 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 V. l. n. r.: Elisa Kegler Garlef Kaché Frank Stolz Jens Kröger Telsche Ratje Inga Finnern Mechthild Wölwer Anne Breiholtz Maren Freitag Sandy Daue EIN STARKES TEAM Kompetenz aus einer Hand Als vertrauensvoller Partner nehmen wir uns viel Zeit für Ihre Wünsche, um gemeinsam bestmögliche Lösungen für Ihre Projekte zu finden. Wir investieren unser gesamtes Können, Wissen und Engagement, damit Sie in allen Fragen aus einer Hand betreut und jederzeit bestens beraten werden. Dafür setzen wir uns jeden Tag aufs Neue ein wir begleiten Sie von der Grundstücksakquisition über die Projektoptimierung bis hin zum Verkauf der letzten Wohnung und auch darüber hinaus. Fordern Sie uns heraus! SERVICE FÜR BAUTRÄGER Projektidee mit Erfolg Von der Projektidee über die Planung und Umsetzung bis hin zur erfolgreichen Vermarktung von Neubauprojekten sind viele Entscheidungen zu treffen. Hierbei beraten wir Sie gern. Wir kennen Ihre Kunden. Grossmann & Berger steht sowohl Erwerbern als auch Bauträgern als qualifizierter und erfahrener Partner zur Seite. Dank des langjährigen, individuellen Kontakts mit Interessenten kennen wir deren Bedürfnisse, Vorlieben und Suchkriterien sehr genau. Gern teilen wir unser Wissen mit Ihnen und stehen Ihnen bis zum Verkauf aller Wohnungen zur Seite. Unser Service für Bauträger: Grundstücksakquisition und Erarbeitung möglicher Nutzungskonzepte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu unterschiedlichen Exit-Strategien Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalysen Projektoptimierung durch Definition von Wohnkonzepten, Flächenmix, Grundrissoptimierung, Ausstattung und Preisgewichtung Entwicklung eines zielgruppengerechten Projektmarketings (Print, Web, Mobile) Koordination bzw. Erstellung aller Werbemittel und Internetpräsenzen Verkauf bis zur letzten Wohnung durch erfahrene Neubau-Immobilienberater Seite 45

46 EIN STARKES NETZWERK Kompetenz vor Ort Wir kommen unseren Kunden gern entgegen: mit zehn Standorten in Hamburg sowie je einem in Berlin, Lüneburg und auf Sylt. Unsere Experten sind immer ganz nah dran - an Ihren Wünschen, am Geschehen im Stadtteil und an den Entwicklungen im Immobilienmarkt. 01 Hauptsitz Hamburg Bleichenbrücke Hamburg 02 Shop Poppenbüttel Stormarnplatz Hamburg 03 Shop Niendorf Tibarg Hamburg 04 Shop Winterhude Mühlenkamp Hamburg 05 Shop Eppendorf Eppendorfer Baum Hamburg Shop Blankenese Blankeneser Bahnhofstr Hamburg 07 Shop Othmarschen Waitzstraße Hamburg Shop HafenCity Überseeboulevard Hamburg 09 Shop Bergedorf Sachsentor Hamburg 10 Shop Harburg Lüneburger Straße Hamburg Shop Lüneburg Am Sande Lüneburg 12 Shop Sylt Bergenten-Weg Kampen (Sylt) 13 Niederlassung Berlin Potsdamer Platz Berlin Seite 46

47 Sylt 12 GLOSSAR Definitionen Neubau WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 G&B-Neubaudatenbank/Datenbasis: Die Datenbasis für sämtliche Auswertungen und Analysen dieses Marktberichts bildet die G&B-Neubaudatenbank. Hier werden seit mehr als 15 Jahren alle Neubau-Eigentumswohnungsprojekte verschiedener Anbieter aus der Region Hamburg mit ihrem offiziellen Vermarktungsstart erfasst. Hierzu zählen alle Wohnimmobilien, die nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind, also neben Eigentumswohnungen ggf. auch Doppelhäuser, Reihen- und Stadthäuser. Mittlere bzw. durchschnittliche Angebots-Kaufpreise: Der mittlere bzw. durchschnittliche Angebots-Kaufpreis ist für ein einzelnes Projekt ein flächengewichteter Wert. Für die Berechnung des Durchschnittspreises für eine Lage bzw. einen Stadtteil werden jedoch die durchschnittlichen Angebots-Kaufpreise nach der Anzahl der Wohneinheiten gewichtet. Generell können die angegebenen Durchschnittspreise in der Zeitreihenbetrachtung stark schwanken. G&B-Preistrend: Generell können die berechneten durchschnittlichen Angebots-Kaufpreise in der Zeitreihenbetrachtung auch innerhalb einer Wohnlage stark schwanken. Dies ist auf die unterschiedlichen Lage- und Objektqualitäten der einzelnen Projekte zurückzuführen. Darüber hinaus gibt es nicht in jedem Stadtteil in jedem Jahr einen oder mehrere Projektstarts. Der G&B-Preistrend gibt Auskunft über die repräsentative Preis entwicklung einer Lage bzw. eines Stadtteils. Lage- und projektbedingte Abweichungen bleiben bei dieser Experteneinschätzung unberücksichtigt. Hamburg Top-16 Hidden Stars: Im Rahmen dieses Marktberichts werden 21 der beliebtesten Hamburger Stadtteile zu 16 Wohnlagen zusammengefasst. Diese werden als Top-16 bezeichnet. Zusätzlich werden elf Stadtteile in Randlagen zu den sogenannten Hidden Stars zusammengefasst. 02 Durchschnittswohnung: Im Rahmen dieses Marktberichts wird die Neubau-Eigentumswohnung betrachtet. Stadtteilprofile: Die im Rahmen der Stadtteile betrachteten Kennzahlen zu Haushalten und Bevölkerung wurden den Hamburger Stadtteil-Profilen 2015 des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein entnommen (NORD. regional Band 17, 2015). 04 Abkürzungen: BA: Bauabschnitt; ETW: Eigentumswohnung; KP: Kaufpreis; RH: Reihenhaus; WE: Wohneinheit; Wfl.: Wohnfläche. KONTAKT Grossmann & Berger GmbH Niederlassung Hamburg Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de neubau@grossmann-berger.de APP FÜR IOS- UND ANDROID- GERÄTE ERHÄLTLICH Niederlassung Berlin Potsdamer Platz 9 D Berlin Tel.: +49 (0)30 / Fax: +49 (0)30 / Lüneburg Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben und Aussagen kann nicht übernommen werden. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Bei allen Zahlenangaben handelt es sich um Circawerte. Durch Rundung der %-Anteile können geringfügige Rundungsdifferenzen entsehen. Alle Grafiken sind urheberrechtlich geschützt und sind nicht frei verwendbar. 11 Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg, HRB-Nr. B Stand: April Seite 47

48 Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 D Hamburg Tel.: +49 (040) /