Verkehrssicherungspflicht praxisnah und wirtschaftlich vertretbar

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1 Prof. Dr. Norbert Raschper Lehrstuhl technisches Immobilienmanagement EBZ Bochum Schleinitzstraße Braunschweig Tel. 0531/ Fax 0531/ info@iwb e.de e.de Verkehrssicherungspflicht praxisnah und wirtschaftlich vertretbar Teil 4: Organisatorische Absicherung Dresden, 15. September 2016 P02/T4_Organisartion.ppt

2 Organisationspflicht für Wohnungsunternehmen Die Geschäftsleitung muss geeignete Organisationen schaffen, um die Überwachung der Verkehrssicherheit zu ermöglichen. Organisation ( sagen, wo es lang geht ) Auswahl ( richtiger Mensch am richtigen Platz ) Aufsicht ( sich überzeugen, ob... ) Meldepflicht ( nach oben, wenn man nicht weiter kommt ) Eine Hinweg Delegation von Verantwortung gibt es nicht die Aufsichtsverantwortung bleibt immer ( 130 Abs. 1 OwiG). Seite 2von 16

3 Einschränkung der persönlichen Haftung Im Schadensfall kommt es darauf an, dass der Verantwortliche die entsprechenden Anweisungen gegeben und Ressourcen bereitgestellt hat, dass den Anweisungen nachgekommen wurde, dass der Verantwortliche dies beweisen kann. Ansonsten besteht das Risiko des Haftungsausschluss bei Versicherungen bzw. der persönlichen Haftung der Geschäftsleitung (Organhaftung). Seite 3von 16

4 Organisation sagen, wo es lang geht Organisationsstrukturen sehr stark von Unternehmen, Bestand und Mitarbeitern abhängig. Integration in den normalen Arbeits und Betriebsablauf Erstellung von Arbeitsplatzbeschreibungen und Arbeitsanweisungen Benennung eines der Geschäftsleitung unterstellten Sicherheitsbeauftragten Übertragung erforderlicher Kompetenzen Bereitstellung ausreichender Hilfsmittel, finanzieller Budgets und Zeitkontingente Seite 4von 16

5 Struktur einer praxisgerechten Delegation und Kontrolle Zuständiger Geschäftsführer Sicherheitsingenieur Hausmeister Techniker Vermieter Delegation Externe Verantwortung Sicherheitsingenieur ist weisungsbefugt und kontrolliert eigenverantwortliche Mängelbeseitigung durch Hausmeister oder Techniker. Seite 5von 16

6 Definition von Kommunikationswegen wichtig Auch kleinere und kleine Unternehmen benötigen definierte Kommunikationswege Dokumentation durchgeführter Prüfungen Mangelmeldung Bericht/Information Geschäftsführung Kontrolle/Weisung Stabstelle Verkehrssicherung Teamleiter Hauswart Bauleiter Fremdfirma Seite 6von 16

7 Arbeitsanweisung zur Verkehrssicherung Baumrückschnitt Eiszapfenbeseitigung Seite 7von 16 Beleuchtungskontrolle

8 Arbeitsanweisungen Klare Formulierungen statt Der Hausmeister hat in geeigneter Weise dafür zu sorgen, dass.. Mögliche Inhalte Arbeitsanweisung Grundstücks und Objektsicherheit Erläuterung der Ziele, Beschreibung der Grundlagen Definition der Aufgaben und Zuordnung in Arbeitsplatzbeschreibungen inkl. Weiterbildung Mitarbeiter Zuweisung der notwendigen Kompetenzen Festlegung von Ausführungs und Kontrollinstanzen, Eingliederung der Beteiligten in die Hierarchie Zuständigkeit für Koordination der Aufgaben und deren Kontrollen Anweisungen zur Protokollierung der Sicherheitskontrollen Seite 8von 16

9 Beispiel für eine gute Aufgabenbeschreibung Seite 9von 16

10 Qualifikation von Mitarbeitern Unterwiesene Person (z.b. Hausmeister): Person die ohne spezifischen Kompetenznachweis in der Lage ist, selbständig und eigenverantwortlich Prüfung vorzunehmen Befähigte Person/ Fachkundiger: Seite 10 von 16 Person mit Fachkenntnissen durch Berufsausbildung, Berufserfahrung und zeitnaher berufliche Tätigkeit Sachkundiger: einschlägiger (Fach)Hochschulabschluss mit mind. 5 jähriger Berufserfahrung Sachverständiger: besondere Sachkunde evtl. durch Weiterqualifikation, Bezeichnung nicht geschützt

11 Auswahl richtiger Mensch am richtigen Platz Qualifikationsgerechte Zuordnung von Kontrollen (Hausmeister, Bautechniker, Ingenieur) Externe Dienstleister mit Spezialwissen als Ergänzung zu Wartungsverträgen zusätzlich dauerhaft binden Einzelaspekte durch Externe dank Spezialwissen und stark rationalisierten Arbeitsabläufen wesentlich billiger abdeckbar Beispiel Gaskontrolle: GAS Control Legionellenprüfungen: Watercontrol Beispiel Spielgeräte: TÜV, Spezialerfasser, Grünpflegefirmen Bespiel Aufzüge: TÜV, DEKRA Seite 11 von 16

12 Aufsicht sich überzeugen, dass Dokumentation der Kontrollen müssen vom Sicherheitsbeauftragten oder der Geschäftsleitung stichprobenhaft kontrolliert werden. Vorlage ausgefüllter Erfassungsbögen EDV Auswertungen zu durchgeführten bzw. noch offenen Inspektionen Bewertung der Ergebnisse aus den Inspektionen mit Blick auf Risikobeseitigung im Einzelfall Dauerhafte Kontrolle der Wirksamkeit des Systems und Dokumentation von Optimierungsaktivitäten Auch kein Veränderungsbedarf jährlich dokumentieren Seite 12 von 16

13 Einbindung in Tagesgeschäft Wege vermeiden zyklische Arbeiten nutzen Fachkundigen Inspektion mit Instandhaltungsplanung Wohnungsabnahmen/ vermietungen Regiehandwerker bei Reparaturen Bündelung in wenige Prüfzyklen/ Prüferqualitäten Ausweiten der Prüfzyklen im Rahmen des Ermessensspielraum sofern keine zwingenden Zyklen Variable Inspektionen im Zeitraum der Prüffristen ( bis Fristen ) nach Opportunität Seite 13 von 16

14 Einbindung in Tagesgeschäft Einbindung schon eingesetzter externer Dienstleister Schornsteinfeger (Schornsteinköpfe) Grünpflegefirmen (Bäume, Spielplätze, Verkehrswege) Wartungsfirmen (Haustechnik) Instandsetzungshandwerker (Elektroinstallation, Rauchmelder, Belüftungsanlagen) Stilllegung kostenintensiver, wenig genutzter Bauteile Regelmäßiges Spülen bei Leerwohnungen Rückbau Spielplätze, Fällen Bäume oder andere Gefahrenstellen Seite 14 von 16

15 Verkehrssicherung ist machbar aber bitte nicht so! Seite 15 von 16 Foto: Alfred Dieling, Böhmfeld

16 Vielen Dank für Ihr Interesse! Prof. Dr. N. Raschper Geschäftsführer Tel E Mail n.raschper@iwb e.de iwb Entwicklungsgesellschaft mbh Schleinitzstraße Braunschweig e.de Seite 16 von 16