Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Köln

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Köln

2 Wohn- und Geschäftshäuser Köln Residential Investment Cologne Deutlich steigende Preise kennzeichnen den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Da im Jahr 2011 eher kleinere Objekte gehandelt wurden, ging das Umsatzvolumen trotz höherer Transaktionszahlen (+8 %) um 12 % auf 705 Mio. EUR zurück. Gleichzeitig sank der durchschnittliche Verkaufspreis des Einzelobjekts von 1,2 Mio. EUR auf EUR. Immobilienpreise auf Rekordniveau Seit drei Jahren übersteigt die Nachfrage am Kölner Immobilienmarkt das Angebot deutlich, was sowohl am hohen Preisniveau als auch an den verkürzten Vermarktungszeiten ablesbar ist. Vom Versand des Verkaufsexposés bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vergehen nicht selten nur vier Wochen. Darüber hinaus werden für Immobilien in mittleren bis sehr guten Lagen Preise auf Rekordniveau akzeptiert. Die Kaufpreisfaktoren haben nochmals angezogen und bewegen sich nun zwischen dem 18- und 24-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Breites Spektrum an Anlagemotiven Als Käufer treten überwiegend Privatpersonen auf, für die die Realwertsicherung ihrer Anlage wichtiger ist als die kurzfristig zu erzielende Rendite. Interessenten sind darüber hinaus regionale Projektentwickler, für die der Kaufpreis je Quadratmeter von Bedeutung ist, und Family Offices mit langfristiger Anlageperspektive. Aufgrund der positiven Fundamentaldaten sondieren auch institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland wieder den Kölner Markt. Significantly rising prices characterise the market for residential investments in Cologne. As rather smaller properties were sold in 2011, the turnover volume fell by 12 % to 705 million euros, despite a high volume of transactions (+8 %). At the same time, the average selling price for an individual property fell from 1.2 million euros to 940,000 euros. Property prices at a record level For three years, demand on the Cologne property market has significantly exceeded supply, which can be clearly seen in the high price level and the shortened marketing times. In many cases, there are just four weeks between sending the sales report and obtaining the notarial certification of the sales agreement. What s more, recordlevel prices are being accepted for property in average to prime locations. The purchase price multipliers have risen once again and tend to be around 18-to-24 times the annual net rent. Wide range of investment motives The buyers are primarily made up of private individuals for whom securing the real value of their investment is more important than yields that can be achieved over the short-term. Interested parties also include regional project developers, for whom the purchase price per square metre is important, and family offices with long-term investment perspectives. Due to the positive fundamental data, institutional investors from Germany and abroad are once again exploring the Cologne market. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 989,8 995,4 995,4 998, , , , ,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 524,3 527,6 530,7 533,5 538,3 540,0 549,8 564,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,89 1,88 1,87 1,87 1,87 1,86 1,85 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Köln

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 7,0 gute Lage/good location 6,0 in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 540,0 528,9 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 710 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Einfluss der Verkaufsgewinnsteuer Die aktivste Verkäufergruppe bilden private Eigentümer. Auch einige institutionelle Bestandshalter sind zum Verkauf von Einzelobjekten bereit, da verglichen mit Portfolio-Transaktionen derzeit höhere Preise zu erzielen sind. Schließlich veräußern auch Immobilienfonds einzelne vor einigen Jahren erworbene Objekte. Wie stark die in der Politik diskutierte Einführung einer Verkaufsgewinnsteuer Einfluss auf das Preisniveau nehmen wird, bleibt abzuwarten. Niedrige Leerstandsquote Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Anlageimmobilien sind sehr positiv. Die Einwohner- und Haushaltszahlen in Köln steigen an und werden die Nachfrage beleben. Durch den anstehenden doppelten Abiturjahrgang und die Abschaffung der Wehrpflicht wird die Studentenzahl ansteigen und die Wohnungsnachfrage zusätzlich stimulieren. Die seit einigen Jahren erst in wenigen Stadtteilen einsetzenden Neubauaktivitäten bleiben hinter dieser Entwicklung zurück. Nach dem empirica-index liegt die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien in Köln mit 2,2 % schon heute deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 3,7 %. Investitionspotenzial in Kalk und Poll Angesichts der hohen Preise in Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz oder Klettenberg sowie Trendlagen wie Belgisches Viertel, Agnesviertel und Ehrenfeld stehen Wohngebiete in Rheinnähe im Fokus der Investoren. Dazu zählen neben klassischen Lagen wie Rodenkirchen inzwischen auch Weiß, Sürth und Poll. Aufmerksamkeit gilt auch dem Stadtteil Nippes. Mit der Entwicklung des Wohnquartiers am Rheinauhafen hat auch die Nachfrage nach Immobilien in der südlichen Kölner Altstadt zugenommen. Rechtsrheinisch gelten die wassernahen Lagen in Alt-Mülheim sowie die Umgebung des neuen Medienzentrums an der Schanzenstraße als attraktiv. Mit Blick auf die Fundamentaldaten dürften künftig auch Kalk und Humboldt/Gremberg mit noch vergleichsweise niedrigen Einstiegspreisen gesucht sein. Stabiler Ausblick Auf mittlere Sicht rechnen wir mit einer stabilen Anzahl von verkauften Wohn- und Geschäftshäusern. Da die Wohnmieten nur in dem vom Gesetzgeber vorgegebenen engen Rahmen Aufwärtspotenzial haben, wird sich die Entwicklung der Kaufpreise gegenüber der Dynamik der letzten beiden Jahre verlangsamen. Influence of sales profit tax The most active group of sellers is private owners. Some institutional investors are also willing to sell individual properties, as higher prices can be achieved in this way compared to portfolio transactions. Finally, property funds are also selling individual properties acquired a few years ago. How heavily the introduction of a sales profit tax, currently being discussed by politicians, will influence the price level remains to be seen. Low vacancy rate The basic conditions for investments in investment properties are very positive. The number of inhabitants and households in Cologne are increasing and will boost demand. The upcoming number of school leavers, which is twice the usual number, and the abolition of national service will cause student numbers to increase and also stimulate demand for residential property. The new construction activities, which have only been taking place in a small number of districts for the past few years, remain behind this development. According to the empirica vacancy index, the vacancy rate for residential property in Cologne is now 2.2 %, putting it slightly below the German average of 3.7 %. Investment potential in Kalk and Poll In view of the high prices in districts such as Lindenthal, Sülz or Klettenberg, as well as trendy locations such as Belgisches Viertel, Agnesviertel and Ehrenfeld, residential areas close to the Rhine are being focussed on by investors. These include Weiß, Sürth and Poll, as well as classic locations like Rodenkirchen. The district of Nippes is also attracting attention. With the development of the residential quarter on the Rheinauhafen, demand for property has also increased in the southern Cologne Altstadt. On the right bank of the Rhine, the locations near the water in Alt-Mülheim and the areas around the new media centre on Schanzenstraße are attractive. In light of the fundamental data, Kalk and Humboldt/ Gremberg should also be in demand in future with as yet comparatively low introductory prices. Stable outlook We expect a stable number of residential and commercial properties to be sold over the medium term. As residential rents only have potential for growth in the narrow scope set by legislative authorities, the development of purchase prices will slow compared to the dynamism of the last two years. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Köln

5 Köln - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Cologne - Residential Investment locations Engel & Völkers Commercial Worringen Roggendorf/Thenhoven Blumenberg Merkenich Chorweiler Volkhoven/Weiler Fühlingen Seeberg A57 Esch/Auweiler Heimersdorf Lindweiler Pesch Niehl Bocklemünd/ Mengenich Weidenpesch Ossendorf Mauenheim Bilderstöckchen Widdersdorf Vogelsang Nippes A1 Bickendorf Neuehrenfeld Neustadt- Lövenich Ehrenfeld Nord Müngersdorf Weiden Braunsfeld Altstadt- Nord Junkersdorf Lindenthal Sülz Raderberg Klettenberg Zollstock A4 Longerich Rondorf Bayenthal Altstadt- Süd Neustadt- Süd Raderthal Riehl Deutz Marienburg A555 Meschenich Godorf Immendorf Flittard Stammheim Hahnwald Mülheim Buchforst Kalk Humboldt/ Gremberg Poll Rodenkirchen Sürth Langel Dünnwald Höhenhaus A3 Buchheim Holweide Merheim Höhenberg Neubrück Vingst Ostheim Westhoven Ensen RHEIN Weiß Gremberghoven Zündorf Finkenberg Porz Dellbrück Urbach Elsdorf Grengel Wahnheide Wahn A59 Libur Brück Rath/Heumar Eil Lind Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 14,7-16,7 14,3-16,0 12,5-14,3 11,1-12,5 15,4-17,4 14,3-16,7 12,5-14,3 11,1-12,5 18,0-21,5 15,8-18,5 13,5-15,8 11,1-12,8 18,0-24,0 17,2-19,2 14,0-17,1 11,1-12,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,90-11,00 6,50-8,50 5,10-6,50 7,90-11,00 6,50-8,50 5,10-6,50 8,00-11,50 6,50-8,80 5,10-6,70 8,40-11,60 7,00-8,90 5,50-7,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Köln

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Breite Straße Köln Tel. +49-(0)