Einzelhandelskonzept für die Stadt Rodgau. Beschlossen durch die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rodgau am 9. Dezember 2013

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Rodgau Beschlossen durch die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rodgau am 9. Dezember 2013

2 Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 Beiertheimer Allee 22 Markt Dortmund Karlsruhe Leipzig fon fon fon fax fax fax info@stadt-handel.de Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geograph M.A. Andreas Q. Schuder Dipl.-Geogr. Stephanie Pedlow Karlsruhe, 9. Dezember 2013 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Inhalt Inhalt 1 Abkürzungsverzeichnis 3 1 Einführung und Ergebnisübersicht 6 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben 14 3 Methodik 21 4 Markt- und Standortanalyse Trends im Einzelhandel Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich Standortbewertungen aus Sicht der Kunden Analyse und Bewertung der Zentrenstruktur Übersicht über die bestehende Zentrenstruktur Standortmerkmale des Stadtteilzentrums Jügesheim Standortmerkmale des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Analyse der Nahversorgungsstruktur in Rodgau Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen Nahversorgungsstandorte Ergänzungsstandort Hegelstraße Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Rodgau 87 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen 91 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1

4 5.1.2 Methodik und Berechnung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Rodgau Räumliche Entwicklungsszenarien und übergeordnete Entwicklungsziele für Rodgau Szenario 1: Städtebaulich-funktionale Zentrenstärkung Szenario 2: Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes Szenario 3: Bestmögliche Nahversorgung Die übergeordneten Entwicklungsziele für Rodgau Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept Das Zentrenkonzept Empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Rodgau Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum Rodgau Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Das Nahversorgungskonzept Konzept für Ergänzungsstandorte Übergeordnete Zielstellungen zu den Ergänzungsstandorten Empfehlungen zum Ergänzungsstandort Hegelstraße Empfehlungen zum Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 _ Empfehlungen für sonstige Standortagglomerationen Die Sortimentsliste für Rodgau Ansiedlungsleitsätze Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze Ansiedlungsleitsätze Planungsrechtliche Steuerungs- und Festsetzungsempfehlungen Schlusswort 159 Anhang I Weitere Ergebnisse der Haushalts- und Einzelhändlerbefragung II Literatur- und Quellenverzeichnis V Abbildungsverzeichnis VII Tabellenverzeichnis XI Glossar XIII 2 1 Einführung und Ergebnisübersicht

5 Abkürzungsverzeichnis Abb.... Abbildung Abs.... Absatz B... Bundesstraße BAB... Bundesautobahn BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung BGF... Bruttogeschossfläche B-Plan... Bebauungsplan Bsp.... Beispiel Bspw.... beispielsweise BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise d. h.... das heißt DOC... Design Outlet Center EAG Bau... Europarechtsanpassungsgesetz Bau EG... Erdgeschoss EH... Einzelhandel EHK... Einzelhandelskonzept einschl.... einschließlich etc.... et cetera e. V.... eingetragener Verein EW... Einwohner f.... folgende ff.... fortfolgende FNP... Flächennutzungsplan FOC... Factory-Outlet-Center GE... Gewerbegebiet gem.... gemäß GFZ... Geschossflächenzahl ggf.... gegebenenfalls GPK... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik GZ... Grundzentrum HLPG... Hessisches Landesplanungsgesetz i. A.... im Auftrag 1 Einführung und Ergebnisübersicht 3

6 i. d. R.... in der Regel i. e. S.... im engeren Sinne inkl.... inklusive insb..... insbesondere i. S. v.... im Sinne von i. V. m.... in Verbindung mit IZ... Innenstadtzentrum Kap.... Kapitel Kfz... Kraftfahrzeug km... Kilometer KW... Kalenderwoche LM... Lebensmittel m... Meter m²... Quadratmeter max.... maximal mind.... mindestens Mio.... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr Mrd.... Milliarden MZ... Mittelzentrum n... Grundgesamtheit der Befragten nil... städtebaulich nicht integrierte Lage Nr.... Nummer NuG... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NV... Nahversorgung NVZ... Nahversorgungszentrum NZ... Nebenzentrum ÖPNV... öffentlicher Personennahverkehr OG... Obergeschoss OVG... Oberverwaltungsgericht o. g.... oben genannt OZ... Oberzentrum PBS... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren Pkw.... Personenkraftwagen RegFNP... Regionaler Flächennutzungsplan rd.... rund 4 1 Einführung und Ergebnisübersicht

7 Rn.... Randnummer ROG... Raumordnungsgesetz s.... siehe S.... Seite SB (SB-Warenhaus)... Selbstbedienung sil... sonstige städtebaulich integrierte Lage sog.... sogenannt SPNV... Schienenpersonennahverkehr s. u..... siehe unten Tab.... Tabelle U... Umsatz (als Brutto-Jahresumsatz) u. a.... unter anderem u. ä.... und ähnliches usw.... und so weiter u. U.... unter Umständen v. a.... vor allem VerfGH... Verfassungsgerichtshof VGH... Verwaltungsgerichtshof vgl.... vergleiche VKF... Verkaufsfläche WZ... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes ZVB... zentraler Versorgungsbereich z. B.... zum Beispiel z. T.... zum Teil z. Z.... zurzeit 1 Einführung und Ergebnisübersicht 5

8 1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in Rodgau zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Der Strukturwandel im Einzelhandel trifft in der Stadt Rodgau, die mit rd Einwohnern die größte Stadt des Landkreises Offenbach ist, auf eine besondere und dynamische städtebaulich-funktionale Ausgangslage. Das Mittelzentrum Rodgau wurde im Rahmen der Kreisreform aus fünf ehemaligen Kommunen zusammengeschlossen. Diese verfügen über separate Versorgungs- und Zentrenstrukturen, sodass sich Rodgau insbesondere im Hinblick auf die Entwicklungsoptionen im Einzelhandel der Herausforderungen einer mehrpoligen Grundstruktur annehmen muss. Auch die Überlegungen zu möglichen Entwicklungsperspektiven für das Stadtteilzentrum von Jügesheim, in dem auch der Verwaltungssitz der Stadt Rodgau gelegen ist, bedürfen einer grundsätzlichen Analyse und Bewertung der Bestandsstrukturen und möglichen Entwicklungsoptionen. Die Stadt Rodgau beabsichtigt daher, die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Zentren- und Einzelhandelsstruktur auf eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulichfunktional ausgewogene sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch sollen die Leitfunktion des Einzelhandels, die Vitalität und Attraktivität des Stadtzentrums stabilisiert bzw. ausgebaut werden. Dabei gilt es konkrete Entwicklungsziele für das Stadtteilzentrum von Jügesheim als perspektivisches Stadtzentrum von Rodgau sowie für den Puiseauxplatz in Nieder-Roden zu definieren. Nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption eine funktionierende wohnortnahe Grundversorgung gesichert und ggf. verbessert sowie Perspektiven für die dezentralen Einzelhandelsstandorte aufgezeigt werden. Um eine solch ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Verfügung 1. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept jedoch auch Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein können: die Wirtschaftsförderung, die örtlichen 1 Hierbei ist festzuhalten, dass die Stadt Rodgau keine Baugenehmigungsbehörde ist, sondern lediglich Einvernehmungsbehörde nach 36 BauGB ist. 6 1 Einführung und Ergebnisübersicht

9 Händlergemeinschaften und das Stadtmarketing, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept zunächst der aktuelle Zustand der Rodgauer Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen: Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Rodgau Das Stadtteilzentrum von Jügesheim weist eine Vielzahl von inhabergeführten Fachgeschäften auf. Eine überdurchschnittliche Leerstandsproblematik besteht nicht. Die Lebensmittelbetriebe sind relativ gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt und meist in integrierter Lage. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich rein aus den quantitativen Ausstattungsdaten kein stadtplanerisches Optimierungserfordernis. Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe in Rodgau Der innenstadtprägende Einzelhandel verteilt sich über fünf Stadtteilzentren. Das größte Stadtteilzentrum bildet in zentraler Lage Jügesheim, das aber derzeit nicht stadtteil- und ortsübergreifend als Innenstadt von Rodgau wahrgenommen wird. In bestimmten Warengruppen besteht ein deutlicher Kaufkraftabfluss in umliegende Mittel- und Oberzentren Rodgau wird als Einzelhandelsstandort von den Umlandkommunen kaum wahrgenommen. Das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz wird hinsichtlich des Einzelhandelsbetriebsanteils, der dort verorteten Einzelhandelsbetriebe sowie auch der dort verorteten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen im Vergleich der Rodgauer Einzelhandelsstandorte nicht seiner Versorgungsbedeutung für den einwohnerstärksten Stadtteil Nieder-Roden gerecht. Ausgehend von der analytischen Zustandsbewertung werden zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für alle Warengruppen aufgezeigt. Auf dieser Basis werden in diesem Einzelhandelskonzept zur Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Rodgau folgende übergeordnete, gesamtstädtische Entwicklungszielstellungen hergeleitet: 1. Zentrenentwicklung: Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche (Sicherung und Ausbau des Stadtteilzentrums Jügesheim zum Stadtzentrum von Rodgau und des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz), 1 Einführung und Ergebnisübersicht 7

10 2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu beeinträchtigen, 3. Ergänzungsstandorte: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen. In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlungen zur gesamtstädtischen Zentren- und Standortstruktur des Einzelhandels in Rodgau entwickelt. Gleichzeitig werden zudem die Rodgauer Liste zentrenrelevanter Sortimente definiert (Sortimentsliste) und Musterfestsetzungen abgeleitet. Wesentliches Ergebnis dieses Einzelhandelskonzepts sind nicht zuletzt die sogenannten Ansiedlungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Stadtentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung abgestimmt, sondern in einem breit besetzten begleitenden Arbeitskreis erörtert. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und die besonderen Belange auch der Rodgauer Händlerschaft Berücksichtigung finden. Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestützter Fachbeitrag 2 eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. 2 Im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB; wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandelskonzepts ist u. a. der politische Beschluss dieses Konzepts. 8 1 Einführung und Ergebnisübersicht

11 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen Versorgungsbereiche vertieft erörtert. Auch die darauf zielende Sortimentsliste sowie ergänzende landes- und regionalplanerische Vorgaben werden nachfolgend skizziert. 2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kommune: Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis 3 und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Nebenzentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche also bodenrechtliche Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche gehört. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind die Anforderungen des BauGB, der BauNVO, des Landesentwicklungsplans Hessen 2000, der sich darauf beziehende Erlass Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht Hinweise und Erläuterungen (Neufassung 2005) und des Regionalplans Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 sowie der aktuellen Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs- Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar. 3 Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass die Stadt Rodgau keine Baugenehmigungsbehörde ist, sondern lediglich Einvernehmungsbehörde nach 36 BauGB ist. 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 9

12 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und die Nahversorgungszentren sind als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung ergeben. Die räumlich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Rodgau bilden die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhandelsentwicklung. Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend verankert ( 34 Abs. 3 BauGB). Durch die Novellierung des BauGB zum wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB), und das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und Struktur einer Kommune i. d. R. ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem Rechtliche Rahmenvorgaben

13 Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft) Quelle: Eigene Darstellung. Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen, aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandelskonzepten), oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann 4. Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt 5. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend für die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage 4 Vgl. Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau Bundestagsdrucksache 1 5/2250, S Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Rechtliche Rahmenvorgaben 11

14 sind, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- oder Nahversorgung zu erfüllen 6. Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereichs setzt demnach eine integrierte Lage voraus. Ein isolierter Standort mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bildet keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn dieser über einen weiteren Einzugsbereich verfügt und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen 7. Tabelle 1: Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein räumlich abgrenzbarer Bereich, der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten Einzugsbereich übernimmt, eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung häufig ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebot geprägt ist. Quelle: Eigene Darstellung. Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern. 8 Ist die Definition und hierarchische Struktur von zentralen Versorgungsbereichen durch die erläuterte Rechtsprechung hinreichend gegeben, fehlen allgemein gültige Kriterien für eine räumliche Abgrenzung. Insbesondere für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen von Einzelhandelskonzepten sind diese unabdingbar, um eine transparente Vorgehensweise zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang ist der konkrete Bezugsraum für die vom Gesetzgeber vorgesehene Schutzfunktion zu berücksichtigen. Wird im Rahmen des 34 Abs. 3 BauGB auf die faktischen (tatsächlichen) Gegebenheiten abgestellt, ist hiervon abweichend bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes auch der Erhalt und die Entwicklung (i. S. d. 1 Abs 6 Nr. 4 und 11 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a sowie 11 Abs. 3 BauNVO) solcher zu betrachten. Im Rahmen der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche werden daher ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer gewissen 6 Vgl. BVerwG Beschluss vom 20. November 2006 AZ: 4 B Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle Bundestagsdrucksache 16/2496, S Rechtliche Rahmenvorgaben

15 erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte folgende Kriterien zur Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt: Tabelle 2: Aspekte des Einzelhandels: Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes, aktuelle und/ oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich und funktional), Sonstige Aspekte: Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.), städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen, ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Abhängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung. Quelle: Eigene Darstellung. In diesem Einzelhandelskonzept werden Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte ergänzend untersucht. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität der zentralen Versorgungsbereiche werden ggf. auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche Missstände in Zentren erfasst sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage. 9 Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbe- 9 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeitsbewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom ). 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 13

16 zogen werden sollten. Aus diesem Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können. 10 Die größeren zentralen Versorgungsbereiche einer Kommune können in innere Lagekategorien unterteilt werden, da insbesondere in größeren zentralen Versorgungsbereichen nicht sämtliche Teilbereiche eine homogene Nutzungsstruktur aufweisen, da nicht alle Teilbereiche künftig gleichermaßen für die verschiedenen Zentrennutzungen geeignet sind, und um die Zielgenauigkeit der städtebaulich-funktionalen Entwicklungsempfehlungen des Einzelhandelskonzepts zu erhöhen. Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs parzellenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit gerecht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücksnutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen), in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten, oder wenn potenzielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnitten werden können (etwa aufgrund noch nicht vorliegender Entwicklungsplanungen) Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in Rodgau wesentlichen Vorgaben des Landesrechts und der Regionalplanung beschrieben. 10 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen, Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industrieanlagen usw. 11 Für den letztgenannten Fall wird empfohlen, die parzellenscharfe Abgrenzung letztlich in einem Planverfahren zur Bebauung der Entwicklungsfläche vorzunehmen Rechtliche Rahmenvorgaben

17 Landesentwicklungsplan Hessen 2000 Folgende Ziele sind im Landesentwicklungsplan Hessen 2000 für großflächigen Einzelhandel zu beachten: Z Flächen für großflächige Einzelhandelsprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) kommen nur in Oberzentren und Mittelzentren (zentrale Ortsteile) in Betracht. In begründeten Ausnahmefällen, z. B. zur örtlichen Grundversorgung, und unter Einhaltung der übrigen landes- und regionalplanerischen Zielsetzungen ist eine Ausweisung auch in den zentralen Ortsteilen von Grundzentren (Unter- und Kleinzentren) zulässig. Hierbei kommt dem interkommunalen Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu. Z Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nach 11 Abs. 3 BauNVO sind nur in den im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig. Großflächige Einzelhandelsvorhaben haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit auch im Hinblick auf die Ziele der Verkehrsvermeidung und -verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete möglichst unter Erreichbarkeit im ÖPNV zu integrieren. Vorhaben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind (z. B.) Baustoff-, Bau-, Garten-, Reifen-, Kraftfahrzeug-, Brennstoffmärkte), können davon ausgenommen werden. Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe die Funktionsfähigkeit von auch benachbarten zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren/ Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorgesehen sind, z. B. städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen. Bei der geplanten Errichtung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche (Innenstadtbereiche, Ortskerne, Stadtteilzentren) sollen innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen werden. Z Die vorgenannten Ziele gelten auch für die beabsichtigte Umnutzung von bisher gewerblichen Betrieben oder anderen vorhandenen baulichen Anlagen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, für die beabsichtigte Umwidmung von Gewerbegebieten zu Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel sowie für die auch mit der Zeit gewachsene Agglomeration von mehreren kleineren Einzelhan- 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 15

18 delsbetrieben, die zwar jeder für sich nicht das Kriterium der Großflächigkeit erfüllen, aber in der Summe zu den in 11 Abs. 3 BauNVO genannten Auswirkungen führen können. 12 Die Hinweise und Erläuterungen des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung zu großflächigen Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht vom ergänzen, erläutern und konkretisieren die Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Hessen Regionalplan Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 Der Regionale Flächennutzungsplan 2010 für die Region FrankfurtRheinMain ist seit dem verbindlich. Er soll zur Gesamtentwicklung der Region Südhessen bzw. des Regionalverbandsgebiets im Wettbewerb mit anderen Regionen beitragen. Folgende Grundsätze und Ziele sind für den Einzelhandel u. a. zu beachten: G Grundsatz der Sicherung angemessener, verbrauchernaher Versorgung Die verbrauchernahe Versorgung muss unter der Zielsetzung räumlich ausgeglichener Versorgungsstrukturen, insbesondere einer angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, in zumutbarer Entfernung auch für in ihrer Mobilität eingeschränkte Bevölkerungsgruppen sichergestellt sein. Z Zentralitätsgebot, Integrationsgebot, Beeinträchtigungsverbot Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben ist grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig. Dabei ist die Verkaufsfläche von Einzelhandelsprojekten so zu bemessen, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet. In begründeten Ausnahmefällen, z. B. für die örtliche Grundversorgung, und unter Einhaltung der übrigen landes- und regionalplanerischen Zielsetzungen sowie unter besonderer Beachtung des interkommunalen Abstimmungsgebotes ist eine Ausweisung auch in den zentralen Ortsteilen von Grundzentren (Unter- und Kleinzentren) zulässig. Zur Sicherung der Grundversorgung und unter Einhaltung der sonstigen Verträglichkeitsanforderungen kann für einen Lebensmittelvollversorger bis zu m² Verkaufsfläche oder für einen Lebensmitteldiscounter bis zu m² Verkaufsfläche die Raumverträglichkeit in städtebaulich integrierten Lagen angenommen werden. Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen eine enge räumliche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Sie sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und 12 Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (2000): Landesentwicklungsplan Hessen Ohne Ort. S Rechtliche Rahmenvorgaben

19 Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit auch im Hinblick auf die Ziele der Verkehrsvermeidung und -verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete unter Erreichbarkeit mit einem für Größe und Einzugsbereich des Einzelhandelsvorhabens angemessenen ÖPNV zu integrieren. Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit von integrierten Geschäftszentren (zentralen Versorgungsbereichen) in der Gemeinde und in anderen Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung in der Gemeinde zu erwarten sein. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorgesehen sind, zum Beispiel städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt und Dorferneuerungsmaßnahmen oder Maßnahmen nach dem Gesetz zur Förderung von innerstädtischen Geschäftsquartieren INGE. Z Sondergebiete, Gewerbliche Bauflächen/Vorranggebiete Industrie und Gewerbe In den gewerblichen Bauflächen (Bestand und Planung) des Regionalen Flächennutzungsplanes bzw. den Vorranggebieten Industrie und Gewerbe (Bestand und Planung) im Regionalplan widerspricht auch die Ansiedlung von nicht großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben den Zielen der Raumordnung. Die Einrichtung von Verkaufsflächen in diesen Gebieten ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu keinen negativen Auswirkungen führt. Die genannten Ziele gelten auch für die beabsichtigte Umnutzung von bisher gewerblichen Betrieben oder anderen vorhandenen baulichen Anlagen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, für die beabsichtigte Umwidmung von gewerblichen Bauflächen (Gewerbe- und Industriegebieten) zu Sondergebieten für zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandel sowie Kerngebieten (auch für Industrie- und Gewerbegebiete unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha) und für die auch mit der Zeit gewachsene Agglomeration von mehreren kleineren Einzelhandelsbetrieben, die zwar jeder für sich nicht das Kriterium der Großflächigkeit erfüllen, aber in der Summe die Ziele der Raumordnung verletzen beziehungsweise zu den in 11 (3) BauNVO genannten Auswirkungen führen. Z Zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungskerne Regional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten (siehe Sortimentsliste 13 ) sind nur in den für die Mittel- und Oberzen- 13 Die Darstellung der Sortimentsliste erfolgt in Anschluss an dieses Zitat in Tabelle 3 auf S Rechtliche Rahmenvorgaben 17

20 tren in der Beikarte 2 [des Regionalen Flächennutzungsplans 2010] gebietsscharf dargestellten zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln. Z Ergänzungsstandorte Regional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten [...] sind nach Möglichkeit den zentralen Versorgungsbereichen zuzuordnen. Wenn hier nach Prüfung keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, ist die Ansiedlung und Erweiterung solcher Betriebe in die in der Beikarte 2 [des Regionalen Flächennutzungsplans 2010] dargestellten Ergänzungsstandorte zu lenken. Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben an anderer Stelle dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungskerne in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Zentrenrelevante Randsortimente sind insgesamt auf maximal 10 Prozent der Gesamtverkaufsfläche, höchstens 800 m² Verkaufsfläche zu begrenzen. Z Hersteller-Direktverkaufszentren Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory-Outlet-Center - FOC, Designer-Outlet- Center - DOC) sind überregional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben und aufgrund ihrer besonderen Ausprägung und Funktion nur in den zentralen Versorgungsbereichen der Oberzentren zulässig. Dies gilt auch für die Betriebsform von Hersteller-Direktverkaufszentren in Kombination mit Freizeit-, Kultur-, Sport- oder sonstigen Veranstaltungseinrichtungen. Z Flughafen Frankfurt Main [...] G Informelle Abstimmung Bei strittigen Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben mit regionaler oder überregionaler Bedeutung soll vor der Beantwortung einer landesplanerischen Anfrage, der Einleitung eines Änderungsverfahrens des Regionalen Flächennutzungsplans oder eines Zielabweichungsverfahrens vom Regionalplan Südhessen nach Hessischen Landesplanungsgesetz (HLPG) ein informelles Verfahren vom Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main und der Oberen Landesplanungsbehörde unter Einbeziehung der betroffenen Städte und Gemeinden durchgeführt werden. G Bebauungspläne und kommunale Einzelhandelskonzepte Zur Verbesserung der kommunalen Steuerungsmöglichkeiten bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben wird den Städten und Gemeinden empfohlen, Bebauungspläne für Industrie- und Gewerbegebiete, sofern erforderlich, an die aktuelle Baunutzungsverordnung anzupassen und Einzelhandel in diesen Gebieten auszuschließen. Zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung und zur Standortentwicklung für großflächige Einzelhandelsvorhaben im Rahmen einer integrierten Stadtentwicklung 18 2 Rechtliche Rahmenvorgaben

21 sollen die Städte und Gemeinden kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit der der vorbereitenden Bauleitplanung und der Regionalplanung abgestimmt sind Regionalplan Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP Allgemeiner Teil) Regierungspräsidium Darmstadt , S Rechtliche Rahmenvorgaben 19

22 Tabelle 3: Sortimentsliste des Regionalen Einzelhandelskonzepts für den Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/ Rhein-Main (Querverweis aus Z ) Grund- und Nahversorgungsgüter für den täglichen Bedarf Zentrenrelevante Sortimente Güter für den mittel- und langfristigen Bedarf Nicht zentrenrelevante Sortimente Lebensmittel, Getränke Drogerie, Pharmazeutika Haushaltswaren, Waschund Putzmittel Bekleidung, Wäsche, Lederwaren, Schuhe Baby- und Kinderartikel Sanitätswaren, Parfümerie Bad-, Sanitäreinrichtung und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beschläge, Eisenwaren Zeitungen, Zeitschriften, Schreibwaren, Schulbedarf Schnittblumen Topfpflanzen, Zooartikel, Tiernahrung Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Stoffe Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Bücher, Papier, Büroorganisation (ohne Möbel) Foto, Video, Optik, Akustik Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Kunst und -gewerbe, Bilder, Antiquitäten, Bodenbeläge, Teppiche Boote und Zubehör Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Büromöbel und -maschinen Erde, Torf Fahrzeuge aller Art (ohne Fahrräder) und Zubehör Farben, Lacke und Tapeten Fliesen Gartenhäuser, -geräte Installationsmaterial, Heizung, Öfen Bastelartikel Möbel, Küchen Beleuchtungskörper, Lampen Musikalien, Musikinstrumente, Bild- und Tonträger Pflanzen und -gefäße Rollläden, Markisen Werkzeuge Spielwaren, Sportartikel und -bekleidung, Campingartikel Fahrräder und Zubehör Waffen und Jagdbedarf Uhren, Schmuck, Silberwaren Unterhaltungselektronik, Computer und Kommunikationselektronik Elektroklein- und -großgeräte Quelle: Regionalplan Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP Allgemeiner Teil), Regierungspräsidium Darmstadt , S Rechtliche Rahmenvorgaben

23 3 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die diesem Einzelhandelskonzept zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen. Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhandelskonzept Strukturanalyse/-entwicklungen Angebot Nachfrage Städtebau Beteiligung und Kommunikation/ Ergebnispräsentationen Absatzwirtschaftlich Entwicklungsstrategien Sortimentsliste für die Stadt Rodgau Räumlich Räumlich-funktionales Einzelhandelskonzept Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterungen + planungsrechtliche Empfehlungen Zentren- und Standortkonzept, Nahversorgungskonzept Potenzialanalyse Innenstadtzentrum Jügesheim Quelle: Eigene Darstellung. Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt: 3 Methodik 21

24 Tabelle 4: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine Bestandserhebung Haushaltsbefragung Einzelhändlerbefragung Datengrundlage Gesamtstädtische Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch mcs marketing consulting systems GmbH Gesamtstädtische Befragung durch Stadt + Handel Zeitraum KW, Januar/ Februar KW, Februar KW, Januar/ Februar 2013 Methode Flächendeckende Vollerhebung Telefonische Befragung (n=630, davon 430 in Rodgau und je 40 in Rödermark, Dietzenbach, Obertshausen, Seligenstadt, Babenhausen) Schriftliche Befragung aller Einzelhandelsbetriebe in Rodgau (n= 221, Rücklauf = 35) Standortdaten Einkaufsort nach Sortiment Veränderungen im Betrieb Inhalt Verkaufsflächen und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe Leerstände Zentrenergänzende Funktionen in den Stadtteilen Städtebauliche Analyse Angebotslücken Einschätzung zum Einzelhandelsstandort Veränderung bei der Wahl der Einkaufsorte Außenauftritt Umsatzentwicklung und -herkunft Angebotslücken Einschätzung zum Einzelhandelsstandort Quelle: Eigene Darstellung. Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Rodgau flächendeckend durchgeführt worden; es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kioske erfasst worden. Darüber hinaus sind Ladenleerstände soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen aufgenommen worden. Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach innen und außen liegender VKF ermittelt 22 3 Methodik

25 worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts 15 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen aufgrund von Betriebsaufgaben). Die Warensortimente wurden differenziert aufgeschlüsselt erfasst, was mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels ermöglicht. Die Verkaufsflächen der bestehenden Anbieter wurden detailliert erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können. Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurde außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Zusätzlich zur Erfassung von Einzelhandelsbetrieben wurden in den Stadtteilzentren sämtliche Dienstleistungsbetriebe, Gastronomiebetriebe und ausgewählte technische und soziale Infrastruktureinrichtungen erfasst. Die Erhebung dieser so genannten zentrenergänzenden Funktionen dient der Herleitung, Einordnung und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs sowie als Basis für eine aktive Standortweiterentwicklung. Bestandsanalyse Städtebau Für das Stadtzentrum und die Nahversorgungszentren sowie die bedeutsamen sonstigen Standorte erfolgt eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Rodgauer Sortimentsliste und der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung. 15 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C vom Methodik 23

26 Telefonische Haushaltsbefragung Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden telefonische Interviews mit insgesamt 630 Personen geführt. Davon waren 430 Befragte aus Rodgau und 200 Befragte aus den umliegenden Kommunen Rödermark, Dietzenbach, Obertshausen, Seligenstadt, Babenhausen (je 40). Die Bevölkerungsverteilung innerhalb von Rodgau ist bei der Bestimmung der Anzahl der Befragten je Stadtteil entsprechend berücksichtigt worden. Die Befragung wurde von einem darauf spezialisierten Marktforschungsunternehmen mittels eines standardisierten Fragebogens durchgeführt. Anhand der Haushaltsbefragung werden auf repräsentative Weise Daten des räumlichen Versorgungsverhaltens der Wohnbevölkerung nach Sortimenten differenziert gewonnen. So können Rückschlüsse hinsichtlich sortimentsspezifischer örtlicher und überörtlicher Kaufkraftströme und ggf. deren Veränderungen in den letzten Jahren gezogen werden. Durch die Haushaltsbefragung werden insbesondere Aussagen zu aktivierbaren Kaufkraftpotenzialen aus Rodgau selbst getroffen und mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur Kaufkraftflüsse zwischen den Rodgauer Stadtteilen ermittelt. Einzelhändlerbefragung Die Befragung der Einzelhändler ist für das Einzelhandelskonzept der Stadt Rodgau von besonderer Bedeutung. Anhand der Befragung wurden Informationen gewonnen, die weder allein durch die Bestandsaufnahme noch durch die Haushaltsbefragung ermittelt werden können. Die Befragung der Einzelhändler erfolgte anhand eines halbstandardisierten Fragebogens, welcher postalisch oder persönlich an alle Einzelhändler Rodgaus übermittelt wurde. Insgesamt nahmen 35 Einzelhandelsbetriebe 16 an der Befragung teil. Im Rahmen der Einzelhändlerbefragung wurden sowohl betriebsbezogene Daten als auch Einschätzungen zur Qualität der Einzelhandelsstruktur und Angebotsqualität im Stadtteilzentrum Jügesheim abgefragt. Die Informationen wurden vertraulich behandelt und für die weitere Verarbeitung im Hinblick auf die Betriebsnamen anonymisiert. Prozessbegleitung durch einen Arbeitskreis Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung wurde ein prozessbegleitender Arbeitskreis während der Erstellungsphase des Einzelhandelskonzepts eingerichtet. Diese enge Einbindung relevanter Akteure hat gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandelskonzept einflossen und sämtliche Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert wurden. Insgesamt tagte der begleitende Arbeitskreis dreimal. Vertreter folgender Institutionen wurden zur Teilnahme durch die Stadt Rodgau eingeladen: Agentur für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing 16 Von insgesamt 221 Einzelhandelsbetrieben, das entspricht rd. 16 % aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Rodgau Methodik

27 Fachbereich Stadtplanung und Umwelt Vertreter der Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung Rodgau Gewerbevereine Dudenhofen e.v., Rodgau GHD e.v., Weiskirchen/ Hainhausen e.v. sowie ein Vertreter des ehemaligen Gewerbevereins Nieder-Roden Regionalverband FrankfurtRheinMain Industrie- und Handelskammer Offenbach a. M. Einzelhandelsverband Hessen e. V. 3 Methodik 25

28 4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in Rodgau. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert. 4.1 Trends im Einzelhandel Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in Rodgau analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt. Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahrzehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Entwicklungen auf der Angebotsseite Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzelhandels geführt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren: Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen: Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen. Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht dies zum Teil mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht integrierte Standorte einher. Entstehen neuer Handelsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping Center und Factory Outlet Center, sind auch neue Entwicklungen im nicht stationären Einzelhandel, z. B. im Bereich E-Commerce, zu beobachten. Unternehmens- und Umsatzkonzentration: Nach dem zweiten Weltkrieg dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen geprägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten 26 4 Markt- und Standortanalyse

29 Unternehmen der Branche einen Bruttoumsatz von rd. 146 Mrd. Euro erwirtschaften. 17 Durch den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des Versorgungsnetzes und das Wachstum nicht integrierter Standorte verstärkt. Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender Flächenproduktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und Neuansiedlungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden Bundesbürger rd. 1,45 m² Verkaufsfläche. 18 Durch den beschriebenen Rückgang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächenproduktivität, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, geführt. Rückbesinnung auf innerstädtische Lagen: In den letzten Jahren ist eine vermehrte Nachfrage von Investoren nach Standorten in innerstädtischen Handelslagen zu verzeichnen. Insbesondere bei Shopping Centern ist dieser Trend wahrnehmbar. Die Renaissance der Innenstädte gilt zwar nicht pauschal für alle Stadtgrößen und Regionen in Deutschland nach wie vor schwierig ist die Situation in vielen Klein- und Mittelstädten sowie an Altindustriestandorten. Dennoch wurden mit der öffentlich geförderten städtebaulichen Aufwertung sowie baurechtlichen Beschränkungen auf der grünen Wiese innerstädtische Lagen für Besucher und aus Sicht des Einzelhandels wieder attraktiver. Entwicklungen auf der Nachfrageseite: Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Veränderungen auf der Nachfrageseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch folgende Entwicklungen geprägt: Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat das Statistische Bundesamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölkerung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig steigt die Anzahl der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt stetig reduzierte. Im Jahr 2006 bildeten die Single-Haushalte mit einem Wert von 35 % den größten Teil der privaten Haushalte. 19 Entwicklung der Altersstrukturen: Im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel steigt der Anteil Älterer an der Gesamtbevölkerung; zudem nimmt innerhalb der Gruppe der über 65-Jährigen der Anteil der Betagten zu. Relevant ist diese Ent- 17 Vgl. EHI (2008): S Vgl. EHI (2008): S Markt- und Standortanalyse 27

30 wicklung vor allem für die örtliche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für diese Kundengruppe gerade dann wichtiger wird, wenn mit dem Alter die (Auto-) Mobilität eingeschränkt wird. Der Handel selbst reagiert bereits in Ansätzen mit bestimmten Betriebsformaten und Serviceleistungen für Senioren (u. a. Bringdienste). Veränderte Einkommensverhältnisse und die Ausgabenstruktur der Konsumenten: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu verzeichnen ist, wird dieses Einkommen nicht analog steigend im Einzelhandel ausgegeben. Ein stetig wachsender Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für Dienstleistungsund Freizeitaktivitäten sowie für das Wohnen ausgegeben. Verändertes Einkaufsverhalten der Verbraucher: In den letzten Jahrzehnten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen, der dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen immateriellen Erlebniswert beimisst. Aus diesem Grund ist eine Aufspaltung des Einkaufs in ein Segment Erlebniseinkauf und in ein Segment Versorgungseinkauf zu beobachten. Der Erlebniseinkauf zeichnet sich durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre aus, beim Versorgungseinkauf hingegen stehen der Preis und die schnelle Erreichbarkeit im Fokus der Konsumenten. In diesem Zusammenhang steht auch das so genannte One-Stop-Shopping, das dem Kunden durch Agglomeration mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ermöglicht, alle Waren an einem Einkaufsort zu besorgen, so dass Einkaufshäufigkeit und -aufwand reduziert werden können. 4.2 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Standortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 5.1 näher erläutert. Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Das Mittelzentrum Rodgau liegt im Landkreis Offenbach im Süden von Hessen. Die Stadt ist eingebettet in die Metropolregion FrankfurtRheinMain mit den Oberzentren Frankfurt a. M. und Offenbach a. M. Das Zentrum von Frankfurt liegt ca. 23 km bzw. 23 Autominuten nordwestlich von Rodgau, das Zentrum von Offenbach ebenfalls nordwestlich in ca. 16 km bzw. 17 Autominuten entfernt 20. Weitere nah gelegene Oberzentren sind Hanau, Aschaffenburg und Darmstadt. Als wesentliche Rahmenbedingung der regionalen Einbettung ergibt sich, dass Rodgau als Einzelhandelsstandort mit den genannten Oberzentren sowie den benachbarten Mittelzentren Seligenstadt, Obertshausen, Rödermark, Heusenstamm und Dietzenbach ein leistungsstarkes Konkurrenzumfeld aufweist. Mehrere Einkaufszentren 20 Entfernung zum Stadtteilzentrum Jügesheim, Ludwigstraße Markt- und Standortanalyse

31 unterschiedlicher Größenordnung befinden sich zudem in den umliegenden Mittel- und Oberzentren (vgl. Abbildung 4). Kommunal eigenständige Grundzentren, die sich in ihrer funktionalen Zuordnung eindeutig auf Rodgau beziehen würden, sind landesplanerisch nicht ausgewiesen. Abbildung 3: Lage in der Region Eschborn Frankfurt a.m. A 66 Maintal Erlensee Mühlheim Hanau A 45 A 5 Weiterstadt Darmstadt Offenbach a.m. Obertshausen Kahl a.m. Alzenau Karlstein a.m. A 661 Heusenstamm Seligenstadt A 45 A 3 Dietzenbach Rodgau Mörfelden- Langen Walldorf Rödermark Babenhausen Neu- Isenburg Dreieich Erzhausen B 45 Messel Dieburg B 26 Groß- Zimmern Groß-Umstadt Goldbach Kleinostheim Mainaschaff Stockstadt Aschaffenburg Großostheim B km Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Quelle: Eigene Darstellung gemäß LEP Hessen 2000, LEP Bayern 2006; Kartengrundlage: OpenStreetMap (2013). 4 Markt- und Standortanalyse 29

32 Abbildung 4: Einkaufszentren in der Region ab m² VKF Frankfurt a.m. My Zeil: Maintal m² Hessen-Center: Erlensee m² A 66 Zeilgalerie: m² NordWestZentrum: m² Komm: m² Ringcenter: m² Offenbach a.m. Hanau City Center: m² A 45 Postcarré Hanau: m² A 5 Rathaus Dreieich Center Dietzenbach: m² Mörfelden- Walldorf Neu- Isenburg A 661 Isenburg-Zentrum: m² Seligenstadt Dietzenbach Rodgau A 3 City Galerie: m² MainParkCenter: m² A 45 Goldbach Dammer Tor Carré: m² Kleinostheim Fachmarktzentrum: m² Rödermark Aschaffenburg Loop5: m² Weiterstadt Darmstadt B 45 City Carrée: m² Dieburg LP 6: m² Luisencenter: m² B 26 FMZ Bauen und Wohnen: m² 5 km B 469 Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Quelle: Eigene Darstellung gemäß LEP Hessen 2000, LEP Bayern 2006; Kartengrundlage: OpenStreetMap (2013); Institut für Gewerbezentren (2011): Shopping Center Report 2011; Centergrößen beziehen sich auf VKF in m². Die rd Einwohner zählende Stadt Rodgau setzt sich aus fünf Stadtteilen zusammen: Dudenhofen, Hainhausen, Jügesheim, Nieder-Roden und Weiskirchen. Alle Stadtteile waren bis 1977 eigenständige Gemeinden, die im Zuge der Gebietsreform zur Stadt Rodgau zusammengeführt wurden. Dadurch ergibt sich ein längliches Siedlungsband mit jeweils eigenständigen Ortsstrukturen und -kernen in den Stadtteilen, so dass eine der Stadtgröße und dem zentralörtlichen Versorgungsauftrag entsprechende Innenstadt mit der üblichen funktionalen Ausprägung nur teilweise vorhanden ist. Der größte Einzelhandelsbesatz sowie zentrenergänzende Funktionen wie beispielsweise Stadtverwaltung und Arbeitsagentur befinden sich heute in Jügesheim, weshalb das Stadtteilzentrum von Jügesheim von allen Stadtteilzentren Rodgaus am ehesten eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion wahrnimmt. Durch das längliche Siedlungsband gibt es keinen ausgeprägten Siedlungskern. Den einwohnerstärksten Stadtteil bildet Nieder-Roden mit rd Einwohnern aufgrund seiner hoch verdichteten Bebauung im Ortskern, gefolgt von Jügesheim mit rd Einwohnern Markt- und Standortanalyse

33 Tabelle 5: Die Bevölkerungsverteilung in Rodgau Stadtteil Einwohner Anteil Dudenhofen % Hainhausen % Jügesheim % Nieder-Roden % Weiskirchen % Summe % Quelle: Stadt Rodgau, Bevölkerungsstatistik Stand Abbildung 5: Siedlungsräumliche Rahmenbedingungen Weiskirchen EW Hainhausen EW Jügesheim EW Dudenhofen EW Nieder-Roden EW Quelle: Kartengrundlage Stadt Rodgau; Einwohnerdaten der Stadt Rodgau, Stand Markt- und Standortanalyse 31

34 Verkehrsinfrastruktur Rodgau ist in Weiskirchen an die Autobahn A 3 angeschlossen. Östlich angrenzend verläuft in Nord-Süd-Richtung die B 45, die neben den einzelnen Stadtteilen auch die Gewerbegebiete in Jügesheim und Nieder-Roden erschließt. Als weitere Nord-Süd-Achse besteht westlich des Siedlungsgebiets die Rodgau-Ring-Straße. Beide Straßen umschließen nahezu vollständig das Siedlungsgebiet. Die Kreisquerverbindung (L3121/ K174) teilt Rodgau an der Stadtteilgrenze von Dudenhofen und Jügesheim. Rodgau ist mit sechs Haltepunkten an das S-Bahn-Netz nach Frankfurt angebunden. Der öffentliche Nahverkehr innerhalb Rodgaus wird durch örtliche Buslinien der Stadtwerke und regionale Buslinien der Kreisverkehrsgesellschaft Offenbach (Mitglied des Rhein-Main- Verkehrsverbundes) bereitgestellt. Die verkehrliche Anbindung Rodgaus ist insbesondere nach Norden sowohl für den motorisierten Individualverkehr als auch den Schienenpersonennahverkehr sehr gut ausgebaut; dieses Grundgerüst fördert somit die Ausrichtung auf die nahe gelegenen Oberzentren Frankfurt und Offenbach. 4.3 Angebotsanalyse Die insgesamt 221 Einzelhandelsbetriebe in Rodgau verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd m². Die Anzahl der erfassten Betriebe ist gegenüber der letzten Erhebung im Jahr 2007 (CIMA 2008) nahezu unverändert geblieben (vgl. Tabelle 6). 21 Bezüglich der Gesamtverkaufsfläche pro Einwohner liegt Rodgau mit 1,62 m² über dem Bundesdurchschnitt von 1,45 m² Verkaufsflächenabweichungen gegenüber den vorausgegangenen Untersuchungen können aus Betriebsverlagerungen und -aufgaben, aber auch aus Betriebsverkleinerungen bzw. -vergrößerungen oder -zusammenschlüssen resultieren. Veränderungen lassen sich ebenso auf zwischenzeitlich geänderte höchstgerichtliche Anforderungen an die Verkaufsflächendefinition durch das Bundesverwaltungsgericht zurückführen (vgl. BVerwG, Urteil 4 C vom ). Abweichungen gegenüber Drittgutachten können nach Einschätzung der Verfasser zudem durch methodische Erhebungsunterschiede begründet werden so werden durch Stadt + Handel regelmäßig auch Apotheken und Tankstellenshops sowie im Rahmen der genannten höchstrichterlichen Anforderungen etwa die Vorkassenzonen voll erfasst Markt- und Standortanalyse

35 Tabelle 6: Einzelhandelsbestand in Rodgau CIMA 2008 Stadt + Handel 2013 Anzahl der Betriebe Gesamtverkaufsfläche rd m² rd m² Gesamtverkaufsfläche je Einwohner rd. 1,45 m²/ew* rd. 1,62 m²/ew Quellen: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; CIMA 2008: Markt und Strukturuntersuchung sowie Standortkonzeption Einzelhandel für die Stadt Rodgau. (Einzelhandelsbestandserhebung 2007). * Berechnung der CIMA basierte auf Einwohnerzahl Rodgaus mit Haupt- und Nebenwohnsitz. Üblich ist eine Berechnung nur mit Einwohner nach Hauptwohnsitz (so auch Stadt + Handel). Das größte Einzelhandelsangebot ist mit 82 Betrieben im Stadtteil Jügesheim zu finden, gefolgt von Nieder-Roden mit 70 Betrieben. Die Verkaufsflächenanteile der Rodgauer Stadtteile gestalten sich gemessen an der Anzahl der Betriebe jedoch nicht proportional. Den größten Verkaufsflächenanteil weist Dudenhofen mit m² (47 % der Gesamtverkaufsfläche) auf, was auf großflächige Anbieter im Gewerbegebiet Hegelstraße, das SB- Warenhaus Toom oder die Gärtnerei Fischer zurückzuführen ist. Jügesheim kann dagegen mit rd m² nur 16 % der Verkaufsfläche auf sich vereinen. Hainhausen und Weiskirchen weisen sowohl eine geringe Anzahl an Ladeneinheiten sowie die geringsten Verkaufsflächenanteile auf. Tabelle 7: Einzelhandelsbestand nach Stadtteilen Dudenhofen Hainhausen Jügesheim Nieder- Roden Weiskirchen Anzahl der Betriebe Anteil 16 % 9 % 37 % 32 % 7 % Verkaufsfläche (in m²) Anteil 47 % 9 % 16 % 25 % 3 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Leerstände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen auf 10 m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen. Das Stadtteilzentrum von Jügesheim weist mit einer Zahl von 57 Betrieben den größten Einzelhandelsbesatz in Rodgau auf. Jedoch ist nur 8 % der gesamten Rodgauer Verkaufsflä- 4 Markt- und Standortanalyse 33

36 che dort verortet. Dies verdeutlicht die besondere Situation Rodgaus, dass aufgrund des auf mehreren Stadtteilzentren verteilten Einzelhandelsbesatzes ein ausgeprägter Einzelhandelsschwerpunkt im Stadtzentrum fehlt. Das Stadtteilzentrum von Nieder-Roden weist mit 27 Betrieben den zweitgrößten Einzelhandelsbesatz in städtebaulich integrierter Lage auf, vereint aber nur 4 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf sich. Mit 10 % der Betriebe und der Hälfte der Verkaufsfläche (49 %) erlangen die städtebaulich nicht integrierten Lagen gleichzeitig ein deutliches Gewicht. Die Standorte in städtebaulich nicht integrierten Lagen sollen im Idealfall das Angebot des Innenstadtzentrums durch Sortimentsgruppen ergänzen, die dort nicht sinnvoll untergebracht werden können (z. B. Möbelhäuser, Gärtnereien). Dies ist in Rodgau der Fall, jedoch werden an diesen Standorten (Gewerbegebiete Hegelstraße und Nieder-Roden Süd) ebenfalls Sortimente angeboten, die wie Nahrungs- und Genussmittel oder Bekleidung zu den zentrenprägenden Sortimenten zählen (vgl. Abbildung 6). Tabelle 8: Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen Stadtteilzentrum Jügesheim (IZ) Nieder-Roden Puiseauxplatz/ Frankfurter Straße (NVZ) Sonstige städtebaulich integrierte Lagen (sil) Städtebaulich nicht integrierte Lagen (nil) Anzahl der Betriebe Anteil 26 % 12 % 52 % 10 % Verkaufsfläche (in m²) Anteil 8 % 4 % 38 % 49 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Leerstände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen auf 10 m² gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen. Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenbestandes (vgl. Abbildung 6) fällt insbesondere die starke Ausprägung der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG) auf, gefolgt von den Sortimenten Pflanzen/ Gartenbedarf und Möbel. Viele innenstadtprägende Sortimente sind nicht nur schwerpunktmäßig im Stadtteilzentrum von Jügesheim angesiedelt, sondern befinden sich auch in anderen städtebaulich integrierten Lagen (oftmals in den Ortskernen der anderen Stadtteile). Im Ergebnis deutet die Angebotsverteilung auf Wettbewerbsbeziehungen innerhalb des Stadtgebiets zwischen den vielen Einzelhandelsstandorten sowohl im größten Stadtteilzentrum in Jügesheim als auch den anderen Stadtteilzentren und den Ergänzungsstandorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen hin. Vor dem Hintergrund der Nähe zu weiteren Mit Markt- und Standortanalyse

37 telzentren und Oberzentren ist zugleich auch auf regionaler Ebene von einem starken Wettbewerb der Einzelhandelsstandorte auszugehen. Abbildung 6: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges IZ Jügesheim Sonstige städtebaulich integrierte Lage (sil) NVZ Nieder-Roden Nicht integrierte Lage (nil) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/ Nachfrageanalyse Neben den angebotsseitigen Rahmenbedingungen sind auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH (IFH) zurückgegriffen. Anhand eigener primärstatistisch erhobener Werte aus der Haushaltsbefragung können zudem einzelhandelsrelevante Kaufkraftflüsse aus Rodgau heraus dargestellt werden, so dass u. a. die lokale Einkaufsorientierung branchenspezifisch angegeben werden kann. Die Nachfrageanalyse wird ergänzt um qualitative Bewertungen des Einzelhandelsstandorts Rodgaus durch die Kunden. 4 Markt- und Standortanalyse 35

38 4.4.1 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Rodgau verfügt gemäß IFH über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Höhe von 252,5 Mio. Euro pro Jahr. Der Schwerpunkt der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft liegt mit etwa 98 Mio. Euro je Jahr in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (einschl. Backwaren/ Fleischwaren und Getränke). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Rodgau 108, Die Kaufkraftkennziffer beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner einer Kommune, welches im Einzelhandel ausgegeben wird, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100). Das Kaufkraftniveau ist in Rodgau demnach rd. 9 % höher als im Bundesdurchschnitt. Die Kommunen des Umlandes bewegen sich auf einem ähnlich hohen Niveau. Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der örtlichen Kaufkraft, die in Rodgau durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft werden kann. Der Kaufkraftabfluss stellt umgekehrt den Kaufkraftanteil der Rodgauer Bevölkerung dar, der von anderen Einzelhandelsstandorten (z. B. Nachbarstädten) gebunden wird. Beide Größen lassen wichtige Aussagen zur Attraktivität des Einzelhandelsstandorts zu. Zur Ermittlung dieser Kenngrößen dient die telefonische Haushaltsbefragung; im Ergebnis liefert diese Befragung Daten zur sog. lokalen Einkaufsorientierung und somit Annäherungswerte für die Kaufkraftbindung (vgl. folgende Abbildung). 23 IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH Markt- und Standortanalyse

39 Abbildung 7: Lokale Einkaufsorientierung in Rodgau langfristiger mittelfristiger kurzfristiger Bedarf Bedarf Bedarf Nahrungs- und Genussmittel Drogerie, Parfümerie, Kosmetik, Apotheke Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe, Lederwaren Gartenbedarf, Pflanzen Baumarkt-Sortiment i.e.s. GPK, Hausrat, Einrichtungszubehör Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente Sportartikel, Fahrräder, Camping Med. und orthop. Artikel, Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/Bett-/Tischwäsche Möbel Elektrohaushaltsgeräte, Leuchten Neue Medien, Unterhaltungselektronik Uhren/Schmuck Ø 54% Rodgau Aschaffenburg Darmstadt Frankfurt a. M. Hanau 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Rödermark Hanau Offenbach a. M. Dietzenbach Rödermark Seligenstadt Neu-Isenburg Sonstige Orte Katalog / Internet / Versandhandel Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 01/2013; Befragung in Rodgau; n=430. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zeigen, dass ein Teil der Rodgauer Kaufkraft in andere Gemeinden fließt, zum Beispiel in das benachbarte Oberzentrum Frankfurt. Der Umfang der lokalen Einkaufsorientierung variiert zwischen den untersuchten Warengruppen. Rodgau kann bei kurzfristigen Bedarfsgütern eine sehr hohe lokale Einkaufsorientierung erzielen. Dies gilt insbesondere für die Sortimentsgruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie, Parfümerie, Kosmetik, Apotheke: Über 90 % der befragten Rodgauer Haushalte kaufen diese Waren in Rodgau selbst ein. Auch bei den übrigen Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs gaben um die 80 % der befragten Haushalte an, diese Güter in ihrem Ort einzukaufen. Bei zahlreichen mittel- und langfristigen Bedarfsgütern führt vor allem das Angebot in den nahe gelegenen Oberzentren Frankfurt, Hanau und Offenbach zu einem zum Teil deutlichen Kaufkraftabfluss. Frankfurt erzielt in den Warengruppen Bekleidung (24 %), Schuhe/ Lederwaren (23 %) sowie Uhren/ Schmuck (25 %) nennenswerte Nachfrageanteile aus Rodgau. Offenbach prägt das Kaufverhalten am meisten im Bereich Bekleidung (15 %), Hanau in den Warengruppen Möbel (18 %) und Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sichtschutz (17 %). Auch benachbarte Mittelzentren erlangen in bestimmten Warengruppen Nachfrageanteile aus Rodgau, wie z. B. Dietzenbach mit 27 % der Einkaufsorientierung im Bereich Neue Medien/ Unterhaltungselektronik. Dies zeigt, dass entsprechende Angebote in die- 4 Markt- und Standortanalyse 37

40 sen Sortimentsbereichen in Rodgau nicht ausreichend vorhanden sind und die Kaufkraftströme an entsprechenden Angebotsstandorten in anderen Kommunen gebunden werden. Rodgau erzielt in den üblicherweise innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung und Schuhe/ Lederwaren lediglich eine lokale Einkaufsorientierung von 19 % bzw. 31 %. In den weiteren Gütern des mittelfristigen Bedarfs liegt die Einkaufsorientierung zwischen 54 % und 75 %. In den Warengruppen des langfristigen Bedarfs liegt die lokale Einkaufsorientierung aufgrund der regionalen Konkurrenz meist unter 50 %. Der Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß, und so auch in Rodgau, bei einzelnen Sortimenten besonders ins Gewicht, wie etwa PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher (12 %) oder Neue Medien/ Unterhaltungselektronik (18 %). Auffällig ist der Anteil von rd. 18 % im Bereich Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche. Der Trend, Modeartikel online zu erwerben, zeigt sich in Rodgau bei einer Einkaufsorientierung von 10 % bei Bekleidung und 6 % bei Schuhen/ Lederwaren nur bedingt. Bei den meisten weiteren Sortimenten ist dieser Vertriebskanal nur von nachrangiger Bedeutung. Über alle Sortimente hinweg besitzt Rodgau eine lokale Einkaufsorientierung von durchschnittlich 54 %, was in Hinblick auf den zentralörtlichen Status als Mittelzentrum als niedrig zu bewerten ist Markt- und Standortanalyse

41 Abbildung 8: langfristiger mittelfristiger kurzfristiger Bedarf Bedarf Bedarf Lokale Einkaufsorientierung im Umland Nahrungs- und Genussmittel Drogerie, Parfümerie, Kosmetik, Apotheke Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe, Lederwaren Gartenbedarf, Pflanzen Baumarkt-Sortiment i.e.s. GPK, Hausrat, Einrichtungszubehör Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente Sportartikel, Fahrräder, Camping Med. und orthop. Artikel, Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/Bett-/Tischwäsche Möbel Elektrohaushaltsgeräte, Leuchten Neue Medien, Unterhaltungselektronik Uhren/Schmuck Rodgau Dietzenbach Rödermark Seligenstadt Ø 4% Obertshausen Babenhausen Heusenstamm Neu-Isenburg 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Aschaffenburg Darmstadt Frankfurt a. M. Hanau Offenbach a. M. Sonstige Ort Katalog / Internet / Versandhandel Offenbach a. M. Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 01/2013; Befragung in Dietzenbach, Rödermark, Seligenstadt, Obertshausen, Babenhausen; n=200. Die Bewohner der Umlandkommunen orientieren sich bei ihrem Einkauf nur geringfügig nach Rodgau. Die höchsten Werte verzeichnen die Warengruppen Baumarktsortimente (14 %) und Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente (12 %). Die Nachfrage nach Waren des kurzfristigen Bedarfs wird überwiegend in der jeweiligen Kommune selbst gedeckt. Im Bereich Bekleidung und Schuhe/ Lederwaren findet wie bei den befragten Rodgauer Haushalten eine Orientierung auf die umliegenden Oberzentren statt. Im Durchschnitt beträgt die Einkaufsorientierung der befragten Haushalte in Umlandkommunen auf Rodgau rd. 4 %. Den Ergebnissen der Einzelhändlerbefragung zufolge kommen die teilnehmenden Einzelhändler ebenfalls zu der Einschätzung, dass überwiegend einheimische Kunden ihre Ladengeschäfte aufsuchen. Nur 8 von 31 Händlern gaben an, dass weniger als 50 % ihrer Kunden aus Rodgau stammen. Der Durchschnitt liegt bei einer Kundenherkunft aus Rodgau in Höhe von 63 %. 4 Markt- und Standortanalyse 39

42 Abbildung 9: Händlerbefragung: Anteil des Umsatzes im eigenen Ladengeschäft, der nach Einschätzung der Einzelhändler aus Rodgau stammt Mittelwert: 63% 10% 13% 19% 35% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0-20% 21-40% 41-60% 61-80% % Anteil des Umsatzes, der aus Rodgau stammt Quelle: Einzelhändlerbefragung Stadt + Handel 02/2013; n= Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 24 im Rodgauer Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für Rodgau spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern: Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Das Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Rodgau) eine Datenübersicht des Umsatzes im Rodgauer Einzelhandel. Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage eines Betriebs (Innenstadtzentrum [Haupt-, Neben-, Ergänzungslage], Gewerbegebiet, Streulage etc.). Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von rd. 182,6 Mio. Euro brutto je Jahr ermitteln. Gut zwei Drittel dieses Umsatzes werden durch die überwiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle). Rund 20 % des Umsatzes entfallen auf mittelfristige Bedarfsgüter und rd. 12 % auf die langfristigen Bedarfsgüter. Gemessen an der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ergibt sich gesamtstädtisch eine Zentralität von 72 % Sämtlich Umsätze angegeben als Brutto-Jahresumsatz Markt- und Standortanalyse

43 Tabelle 9: Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Relevante Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in Rodgau VKF (m²) Brutto- Jahresumsatz (Mio. Euro) Kaufkraft (Mio. Euro) Zentralität VKF (m²) / Einwohner ,8 98,0 100 % 0, ,5 15,6 99 % 0,08 Blumen, zoologischer Bedarf ,7 4,7 79 % 0,02 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher ,4 9,5 77 % 0,03 Kurzfristiger Bedarfsbereich ,3 127,8 97 % 0,60 Bekleidung ,0 23,8 38 % 0,10 Schuhe/ Lederwaren ,1 6,5 48 % 0,04 Pflanzen/Gartenbedarf ,3 3,7 89 % 0,38 Baumarktsortiment i. e. S ,6 20,5 52 % 0,12 GPK /Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente ,9 3,4 87 % 0, ,0 5,6 71 % 0,03 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping ,1 4,7 65 % 0,03 Mittelfristiger Bedarfsbereich ,1 68,3 53 % 0,75 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 450 2,8 3,7 75 % 0,01 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 500 1,1 3,3 33 % 0, ,2 3,0 40 % 0,02 Möbel ,8 14,4 40 % 0,18 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 830 3,4 7,1 47 % 0,02 Neue Medien 780 4,9 19,6 25 % 0,02 Uhren/ Schmuck 200 1,1 3,2 36 % 0,00 Sonstiges 560 2,0 2,0 100 % 0,01 Langfristiger Bedarfsbereich ,2 56,3 39 % 0,27 Gesamt ,6 252,5 72 % 1,62 Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013, eigene Berechnungen auf Basis IFH 2012 und laufender Auswertung von Handelsfachliteratur (z. B. Lebensmittelzeitung, EHI aktuell etc.). Werte auf 10 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet, Differenzen zur Summe rundungsbedingt. 25 Die Zentralität gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen. 4 Markt- und Standortanalyse 41

44 Rodgau kann im kurzfristigen Bedarfsbereich eine Zentralität von 97 % erreichen, was auf nahezu ausgeglichene Kaufkraftströme hinweist. In den übrigen Bedarfsgruppen sind im Saldo größere Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden Zentralitäten zwischen 89 % (Pflanzen/ Gartenbedarf) und 38 % (Bekleidung) erzielt. Die Kaufkraftzu- und -abflüsse gestalten sich somit innerhalb ihrer Bedarfsgruppeneinteilung sehr unterschiedlich. Insgesamt wird eine Zentralität im mittelfristigen Bedarfsbereich von 53 % erreicht. Im langfristigen Bedarfsbereich liegt die Zentralitätskennziffer bei 39 %. Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage zur Ermittlung von absatzwirtschaftlichen Ansiedlungspotenzialen und werden im Kap. 5.1 daher vertieft wieder aufgegriffen. Abbildung 10: Sortimentsspezifische Zentralitätskennwerte in Rodgau Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Gesamt 25% 33% 38% 36% 40% 48% 40% 47% 39% 52% 53% 71% 65% 79% 77% 75% 72% 89% 87% 100% 99% 97% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 0/2013, IFH 2012, sowie der laufenden Auswertung von Handelsfachliteratur (z. B. Lebensmittelzeitung, EHI aktuell etc.); PBS: Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren; GPK: Glas/ Porzellan/ Keramik. Kundenherkunft und Einzugsbereich von Rodgau Der mittelzentrale Versorgungsbereich der Stadt Rodgau beschränkt sich auf das eigene Stadtgebiet. Alle Nachbarstädte sind ebenfalls als Mittelzentren 26 ausgewiesen, in geringer Entfernung befinden sich die Oberzentren Frankfurt, Offenbach, Hanau, Aschaffenburg und Darmstadt. Die in den Umlandkommunen durchgeführte Haushaltsbefragung zeigte eine 26 Lediglich die Stadt Babenhausen als Grundzentrum, diese gehört jedoch nicht zum mittelzentralen Verflechtungsbereich von Rodgau Markt- und Standortanalyse

45 geringe Einkaufsorientierung auf die Bestandsstrukturen in Rodgau. Grundsätzlich ist also davon auszugehen, dass die Nachbarkommunen die Bedürfnisse ihrer Bürger jeweils selbst abdecken. Durch die guten verkehrlichen Verbindungen besteht für potenzielle Kunden aus den benachbarten Mittelzentren die Möglichkeit, zur Versorgung mit mittel- bis langfristig nachgefragten Gütern bzw. zum Erlebniseinkauf direkt die Oberzentren Frankfurt, Offenbach Hanau oder Aschaffenburg aufzusuchen. Die Stadt Rodgau weist in der infrastrukturell gut ausgebauten Region keine Erreichbarkeits- oder Lagevorteile gegenüber den Oberzentren bzw. benachbarten Mittelzentren auf, welche zu einer Orientierung auf die Bestandsstrukturen des Rodgauer Einzelhandels führen könnten. Insgesamt weist das Mittelzentrum Rodgau damit nur das eigene Kommunalgebiet als Einzugsbereich auf. Gleichwohl können branchenspezifische Besonderheiten und/ oder besondere Einkaufsqualitäten in Einzelfällen dennoch zu überörtlichen Verflechtungen und damit zu Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland führen. Zu solchen Besonderheiten zählen Sortimente bzw. Branchen, die in Nachbarkommunen nicht oder nur in geringem Umfang angesiedelt sind; bestimmte Betriebstypen, sofern sie in den Nachbarstädten unterrepräsentiert sind (z. B. SB-Warenhäuser, Factory-Outlet-Shops usw.); ortsspezifische städtebauliche Qualitäten (Aufenthaltsqualität in der Innenstadt, Erlebniswert der Stadtstruktur). Die Stadt Rodgau verfügt mit dem Toom SB-Warenhaus über einen solchen Magneten, der eine überörtliche Anziehungskraft ausübt. Ebenso führt das Angebot bestimmter Sortimente (z. B. Baumarktsortiment) zu Kaufkraftströmen aus dem Umland. Sofern solche Besonderheiten für die weiteren Analyse- und Empfehlungsbausteine relevant sind, werden sie nachfolgend gesondert hervorgehoben Standortbewertungen aus Sicht der Kunden In der telefonischen Haushaltsbefragung und in der Einzelhändlerbefragung wurden neben den Kaufkraftströmen ergänzend Aspekte qualitativer Art abgefragt. Diese qualitativen Einschätzungen der befragten Haushalte runden die quantitativen Analysen u. a. hinsichtlich vermisster Sortimente und der Zufriedenheit mit dem Einkaufsstandort Rodgau ab. 43 % der Befragungsteilnehmer aus Rodgau vermissen Artikel oder Angebote in Rodgau und sind somit mit der gesamtstädtischen Angebotssituation nicht vollends zufrieden. Bei den befragten Einzelhändlern stieg dieser Wert auf 51 %. Das Ergebnis der befragten Haushalte aus den Umlandkommunen überrascht kaum: Wie in Abbildung 11 deutlich wurde, nehmen die Haushalte aus dem Umland Rodgau nur verhalten als Einkaufsstandort wahr, weshalb auch nur wenige Befragte Angebote vermissen (17 %). 4 Markt- und Standortanalyse 43

46 Abbildung 11: Vermisste Angebote in Rodgau Haushaltsbefragung Rodgau (n=430) Haushaltsbefragung Umlandgemeinden (n=200) Händlerbefragung (n=35) 1% 27% 17% 29% 43% 56% 9% 51% 57% 11% Ja Nein Weiß nicht Keine Angabe Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel und Einzelhändlerbefragung 01/2013; Frage: Gibt es Artikel oder Angebote, die Sie beim Einkauf in Rodgau insgesamt vermissen? Welche Angebote im Detail vermisst werden veranschaulicht die nachstehende Tabelle. Tabelle 10: Vermisste Angebote in Rodgau im Detail Vermisste Angebote in Haushaltsbefragung Anteil* Vermisste Angebote in Händlerbefragung Anteil* Bekleidung 41 % Nahrungsmittel (u. a. Fisch, Feinkost, Reformwaren, Lebensmittel im Zentrum) 50 % Drogerie, Parfümerie, Kosmetik 16 % Bekleidung 39 % Nahrungs- und Genussmittel (Lebensmittel) 13 % Drogeriewaren 28 % Schuhe, Lederwaren 13 % Gastronomie (Schnellrestaurant, Bistro) 17 % Qualitativ hochwertige Waren (allgemein) 11 % Elektrokleingeräte, -großgeräte 11 % Neue Medien, Unterhaltungselektronik, Bild-/ Tonträger, PC, Kommunikation, Foto 9 % Handarbeitsbedarf/ Kurzwaren/ Meterware Stoffe 11 % Kaufhaus/ Warenhaus 8 % Schuhe/ Lederwaren 11 % Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente 6 % Uhren/ Schmuck 11 % Dienstleister (Ärzte, Post) 5 % Zoologischer Bedarf 11 % Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 01/2013; Frage: Welche Artikel oder Angebote vermissen Sie in Rodgau? Mehrfachnennungen möglich; *Anteil derjenigen, die Artikel oder Angebote in Rodgau vermissen; (Haushaltsbefragung n=186, Händlerbefragung n=18). Zu den vermissten Artikeln der befragten Haushalte zählt in erster Linie die Sortimentsgruppe Bekleidung, die von 41 % der befragten Haushalte, die etwas vermissen, genannt 44 4 Markt- und Standortanalyse

47 wird. Mit Abstand folgen der Wunsch nach der Warengruppe Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik (16 %), Schuhen/ Lederwaren (13 %) und Nahrungs- und Genussmitteln (13 %). Die befragten Händler gaben am häufigsten folgende Sortimente an: Nahrungs- und Genussmittel (50 %) (hier vor allem spezielle Angebote wie Feinkost, Fischhändler, Reformwaren oder generell Lebensmittel im Stadtteilkern von Jügesheim), Bekleidung (39 %) und Drogeriewaren (28 %). Bei einer näheren Bewertung der vermissten Artikel oder Angebote ist zu berücksichtigen, dass in den Nennungen weitere Kundenanforderungen enthalten sind, die aber durch diese Abfrage nicht offen gelegt werden können (z. B. bestimmte Teilsortimente innerhalb der als vermisst genannten Sortimente, ein bestimmter Zielgruppenbezug wie etwa Junge Mode/ Mode für Senioren, sowie bestimmte Ansprüche an Warenqualität, Bedienung, Service und Shoppingerlebnis). Aus den Nennungen zu vermissten Angeboten ergeben sich daher nicht unmittelbar Hinweise auf marktgerechte Ansiedlungspotenziale (solche Ansiedlungspotenziale werden erst in Kapitel 5 näher untersucht). Die Aussagen zu vermissten Angeboten stellen somit einen ersten Hinweis auf eine Standort(un-)zufriedenheit sowie auf Handlungspotenziale dar, die im Weiteren näher überprüft werden müssen. Einkaufshäufigkeit Angaben zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren geben Hinweise auf die Kundenzufriedenheit mit bestimmten Standorten. Bei Betrachtung der Abbildung 12 fällt auf, dass die Besuchshäufigkeit des Zentrums von Jügesheim aus Kundensicht im Saldo leicht rückgängig ist. Rund 13 % der Befragten geben an, dort häufiger als vor drei Jahren einzukaufen, während etwa 35 % der Befragten heute eher seltener im Zentrum von Jügesheim einkaufen. Das zweitgrößte Stadtteilzentrum von Rodgau der Puiseauxplatz in Nieder-Roden hat eine weitaus untergeordnetere Bedeutung als Einzelhandelsstandort. 35 % der Befragten gaben an, noch nie dort eingekauft zu haben. Die Stadtteilzentren von Weiskirchen und Hainhausen spielen ebenfalls für die Gesamtstadt eine untergeordnete Rolle. Sie werden am ehesten von Bewohnern des jeweiligen Stadtteils aufgesucht. Dudenhofen verfügt mit dem Toom SB-Warenhaus und dem Gewerbegebiet Hegelstraße über zwei leistungsstarke Einzelhandelsstandorte, bei denen die Besuchshäufigkeit angestiegen ist (bis zu 30 %) oder zum Großteil unverändert blieb. Die Befragung legte auch Tendenzen einer noch vorhandenen stadtteilbezogenen Sichtweise offen, die durch die Gemeindereform und der Zusammenlegung der fünf ehemals eigenständigen Gemeinden (1977) begründet ist. So gaben z.b. 17 % der Nieder-Rodener und 12 % der Dudenhofener an, noch nie im Zentrum von Jügesheim eingekauft zu haben. Das Jügesheimer Zentrum wird somit (noch) nicht von allen Bewohnern Rodgaus trotz des Sitzes der Stadtverwaltung und weiteren administrativen Einrichtungen als Stadtmitte von Rodgau angesehen. 4 Markt- und Standortanalyse 45

48 Die nahe gelegenen Oberzentren werden zwar zum Teil häufiger besucht (bis zu 17 % in Frankfurt), jedoch überwiegt der Anteil derjenigen, die seltener oder bisher nie dort einkaufen (insbesondere in Hanau, Aschaffenburg und Darmstadt). Die Befragten aus den Umlandkommunen suchen Rodgau selten oder gar nicht zum Einkaufen auf. 70 % der Befragten gaben an, noch nie im Zentrum von Jügesheim Einkäufe getätigt zu haben. Lediglich das Gewerbegebiet Hegelstraße und der Toom Verbrauchermarkt spielen als Einzelhandelsstandorte im Umland eine Rolle, wobei auch hier 52 % der Befragten die Standorte noch nie aufgesucht haben. Abbildung 12: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren an ausgewählten Einkaufsstandorten Befragte aus Rodgau Zentrum von Rodgau-Jügesheim 13% 41% 35% 9% Rodgau-Nieder-Roden Puiseauxplatz/Frankfurter Straße 9% 20% 36% 35% Rodgau-Dudenhofen toom Verbrauchermarkt 27% 44% 21% 8% Rodgau-Dudenhofen Gewerbegebiet Hegelstraße 30% 50% 15% 5% Rodgau-Hainhausen 21% 19% 19% 40% Rodgau-Weiskirchen 12% 19% 21% 47% Frankfurt am Main 17% 24% 41% 18% Offenbach am Main 13% 22% 39% 26% Hanau 10% 16% 29% 45% Aschaffenburg 15% 19% 29% 37% Darmstadt 10% 16% 31% 43% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Häufiger Gleich häufig Seltener Bisher nie Keine Angabe/ Weiß nicht Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung in Rodgau i. A. Stadt + Handel 01/2013; Frage: Kaufen Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren häufiger. ein in?, n = Markt- und Standortanalyse

49 Abbildung 13: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren an ausgewählten Einkaufsstandorten Befragte aus den Umlandkommunen Zentrum von Rodgau- Zentrum von Rodgau-Jügesheim Rodgau-Nieder-Roden Rodgau-Nieder-Roden Puiseauxplatz/Frankfurter Puiseauxplatz/Frankfurter Straße Rodgau-Dudenhofen Rodgau-Dudenhofen toom Verbrauchermarkt toom Verbrauchermarkt Rodgau-Dudenhofen Rodgau-Dudenhofen Gewerbegebiet Hegelstraße Gewerbegebiet Rodgau-Hainhausen 8% 6% 6% 7% 2% 8% 19% 15% 21% 21% 20% 19% 70% 76% 86% 52% 52% Rodgau-Weiskirchen 7% 11% 80% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Häufiger Gleich häufig Seltener Bisher nie Keine Angabe/ Weiß nicht Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung in Dietzenbach, Rödermark, Seligenstadt, Obertshausen, Babenhausen i. A. Stadt + Handel 01/2013; Frage: Kaufen Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren häufiger. ein in?, n = 200. Bewertung des Stadtteilzentrums aus Kundensicht Im Folgenden soll ein genauerer Blick auf das Stadtteilzentrum von Jügesheim geworfen werden. Die Attraktivität eines Stadtzentrums wird unter anderem durch folgende Faktoren aus Kundensicht mitbestimmt: die Zufriedenheit mit der Vielfalt und Qualität des Warenangebotes der Bummelfaktor das Parkplatzangebot In der Haushaltsbefragung und der Einzelhändlerbefragung wurden bestimmte Aspekte des Stadtteilzentrums von Jügesheim von den Befragten bewertet (vgl. Abbildung 14). Die Abbildung verdeutlicht die Einstellungen der Rodgauer Haushalte zu ihrem Stadtzentrum. Auf den ersten Blick überwiegen zwar die positiven Äußerungen, gleichwohl ist aus verschiedenen Äußerungen auch Handlungsbedarf abzulesen. Die besten Bewertungen erhielten die Sauberkeit (Note 2,1), Beratung und Service im Einzelhandel (2,1) sowie die Erreichbarkeit des Stadtzentrums (2,2). Ebenfalls positiv wurde die Qualität der Waren eingestuft (2,3). Die Bewertung der Öffnungszeiten rangiert im Mittelfeld, insgesamt 42 % bewerten sie als gut bis sehr gut, die Durchschnittsnote liegt bei 2,6. Handlungsbedarf ist bei der Vielfalt der Waren (2,9), dem baulichen Erscheinungsbild (2,7) und den Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen (3,1) erkennbar. Der Bummelfaktor gilt als wichtiger Indikator für die Attraktivität einer Innenstadt. Nur ein ansprechend gestaltetes Stadtzentrum lädt Kunden ein, dort über eine längere Zeit zu verweilen. Auch der Aspekt einer hinreichenden Nutzungsmischung aus Einzelhandel und beispielsweise Gast- 4 Markt- und Standortanalyse 47

50 ronomie kann indirekt über diese Frage erfasst werden. Nur knapp ein Viertel der Befragten gaben den Bummel- und Verweilmöglichkeiten die Note gut oder sehr gut. Abbildung 14: Bewertung des Stadtteilzentrums von Jügesheim aus Kundensicht Ø-Noten Haushalte Händler Qualität der Waren 7% 50% 22% 3% 19% 2,3 2,3 Vielfalt der Waren 3% 26% 33% 17% 3% 18% 2,9 3,1 Beratung und den Service des Einzelhandels 13% 48% 10% 3% 25% 2,1 2,1 Dienstleistungsangebot (z.b. Ärzte, Banken, etc.) 10% 37% 17% 7% 28% 2,3 - Öffnungszeiten 5% 37% 23% 9% 3% 23% 2,6 3,1 Sauberkeit 10% 58% 13% 2% 16% 2,1 2,5 Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen 3% 21% 33% 17% 7% 19% 3,1 3,5 bauliche Erscheinungsbild 4% 31% 37% 10% 3% 15% 2,7 - Erreichbarkeit 16% 48% 14% 6% 1% 15% 2,2 - Parkplatzangebot 2% 23% 25% 21% 13% 17% 3,3 4,2 Zentrum von Rodgau-Jügesheim alles in allem 2% 35% 41% 8% 14% 2,7 3,2 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend) 4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) keine Angabe/ weiß nicht Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 01/2013, (n = 430), Einzelhändlerbefragung 02/2013 (n=25); Frage: Welche Schulnote von 1 bis 5 würden Sie bezüglich der folgenden Aspekte zum Zentrum von Rodgau-Jügesheim vergeben? Das Parkplatzangebot wird von einem Teil der Befragten subjektiv als nicht ausreichend gewertet. 21 % vergeben dafür die Note ausreichend, 13 % gar mangelhaft. Ein Viertel bewertet die Parkplatzsituation positiv. Die Durchschnittsnote beträgt 3,3. Auffallend ist der verhältnismäßig große Anteil an Befragten, die zu den verschiedenen Aspekten keine Angabe machen konnten oder wollten (14 % bis 28 %). Das deutet auf den schwachen Status bzw. die fehlende Anerkennung des Jügesheimer Zentrums als Zentrum für ganz Rodgau hin. Zusammenfassend nach einem Gesamturteil befragt, äußern sich die befragten Haushalte bezüglich des Stadtteilzentrums von Jügesheim mehrheitlich zufrieden. Alles in allem gaben mit 41 % die meisten Befragten dem Stadtteilzentrum die Note befriedigend, so dass eine Durchschnittsnote von 2,7 erreicht wurde. Es kristallisiert sich insgesamt also eine mittlere Kundenzufriedenheit heraus, die in den Teilaspekten Warenvielfalt, Bummel- und Verweilmöglichkeiten sowie Parkplatzangebot noch erhöht werden könnte. Insbesondere gilt es aber auch die Identifikation der Rodgauer Bevölkerung mit dem Zentrum von Jügesheim als Stadtzentrum für die Gesamtstadt Rodgau zu stärken Markt- und Standortanalyse

51 4.5 Analyse und Bewertung der Zentrenstruktur In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelszentren hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des Einzelhandels in Rodgau einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebaulichen Analyse ist die Definition der zentralen Versorgungsbereiche 27 (vgl. Kapitel 2.2) in Rodgau, also insbesondere eines Stadtzentrums und untergeordneter Neben- bzw. Nahversorgungszentren und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. An späterer Stelle werden nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele für den Einzelhandel (vgl. Kapitel 5.3) zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung der Zentren wie auch der sonstigen Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 6). Zuvor werden die aktuellen planungsrechtlichen Rahmenvorgaben und die erforderlichen Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche dargestellt Übersicht über die bestehende Zentrenstruktur Neben dem Stadtteilzentrum Jügesheim als dem wichtigsten städtischen Zentrum 28 innerhalb des Siedlungsgefüges von Rodgau bildet das Zentrum rund um den Puiseauxplatz in Nieder-Roden einen weiteren Versorgungskern mit eigenständiger Bedeutung. Die Stadtteil- bzw. ehemaligen Ortszentren in Weiskirchen, Hainhausen und Dudenhofen verfügen ebenfalls über einen kleinen Einzelhandelsbesatz, der jedoch in seiner Bedeutung und Größe nachrangig zu den beiden vorgenannten Zentren in Rodgau ist. Ergänzend verfügt Rodgau über weitere einzelhandelsrelevante Nahversorgungsstandorte und zwei Ergänzungsstandorte. 27 Siehe zur rechtlichen Bedeutung der zentralen Versorgungsbereiche sowie zur methodischen Ableitung dieser Kapitel 2.2 ab S. 10) 28 Gemessen am Einzelhandelsbesatz sowie Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung und Dienstleistungsbetrieben etc. 4 Markt- und Standortanalyse 49

52 Abbildung 15: Standorte und Einzelhandelsbetriebe in Rodgau Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Stadtteilzentrum Hainhausen Stadtteilzentrum Weiskirchen Standort Alfred-Delp-Straße Standort Rochusstraße Stadtteilzentrum Jügesheim Standort Hegelstraße Standort Hainburgstraße Stadtteilzentrum Dudenhofen Stadtteilzentrum Nieder- Roden/ Puiseauxplatz Standort Toom Standort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. In der folgenden Tabelle wird das gesamtstädtische Gewicht des Stadtteilzentrums Jügesheim deutlich. Insgesamt 57 Betriebe und somit rd. 26 % aller Betriebe der Gesamtstadt sind im Stadtteilzentrum Jügesheim angesiedelt, während in den anderen Stadtteilzentren jeweils deutlich weniger Einzelhandel ansässig ist. Die bedeutendsten Standorte werden in den nachfolgenden Kapiteln näher analysiert und bewertet. Im Kapitel 5.1 werden abschließend sowohl Empfehlungen zu künftigen Versorgungsfunktionen der einzelnen Zentren und Standorte als auch die Optionen zur Weiterentwicklung der Zentren und Standorte unter Berücksichtigung der übergeordneten Zielstellung und der gesamtstädtischen Ansiedlungspotenziale näher dargestellt Markt- und Standortanalyse

53 Tabelle 11: Anzahl der Betriebe nach Hauptbranche Stadtteilzentrum Jügesheim Stadtteilzentrum Nieder- Roden Stadtteilzentrum Weiskirchen Stadtteilzentrum Dudenhofen Stadtteilzentrum Hainhausen Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i. e. S GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Medien Uhren/ Schmuck Sonstiges Langfristiger Bedarfsbereich Gemischtes Warensortiment Gesamt Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/ Markt- und Standortanalyse 51

54 Neben den aufgeführten Standorten existieren weitere Einzelhandelsagglomerationen, die bereits ein gewisses Gewicht aufweisen. Allerdings kann aufgrund der rein aus dem Bestand begründeten Merkmale dort noch nicht von zentralen Versorgungsbereichen i. S. der oben vorgestellten Festlegungskriterien gesprochen werden. Nähere Analyseaussagen zu solchen Agglomerationen folgen in Kapitel Standortmerkmale des Stadtteilzentrums Jügesheim Das Stadtteilzentrum von Jügesheim ist mit einem Anteil von rd. 26 % aller Einzelhandelsbetriebe und 8 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ein Angebotsstandort mit deutlichem Gewicht im Stadtgebiet (vgl. Tabelle 9). Das Zentrum verfügt über differenzierte Angebotsstrukturen in vielen Branchen in Fachgeschäftsausprägung, darunter jedoch keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe. Städtebaulich weist die Jügesheimer Mitte Zentrenmerkmale wie städtebauliche Dichte, Nutzungsmischung und urbanes Leben auf. Tabelle 12: Angebotsstruktur im Stadtteilzentrum Jügesheim Stadtteilzentrum Jügesheim Anzahl EH - Betriebe 57 Anteil gesamtstädtisch 26 % Verkaufsfläche [m²] Anteil gesamtstädtisch 8 % Leerstände 4 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung des Stadtteilzentrums Jügesheim Das Stadtteilzentrum liegt im Siedlungsschwerpunkt des Stadtteils Jügesheim. Es erstreckt sich hauptsächlich im Bereich der Vorder- und Hintergasse, die einen Straßenring um die Kirche im alten Dorfkern bilden. Im Osten wird das Zentrum durch die Ludwigstraße begrenzt, eine wichtige Verkehrsachse in Nord-Süd-Richtung bzw. zu den nördlich und südlich gelegenen Stadtteilen. Nach Westen wird der Stadtkern durch den Fluss Rodau begrenzt, im Süden endet der durchgängig erkennbare Einzelhandelsbesatz an der Eisenbahnstraße. Nach Norden dünnt der Einzelhandelsbesatz entlang der Weiskircher Straße und Hochstädter Straße aus. Das Stadtteilzentrum von Jügesheim ist gekennzeichnet durch einen lockeren Einzelhandelsbesatz, der über mehrere Straßen verstreut liegt. Eine klassische Hauptgeschäftsstraße, die sich durch eine besonders hohe Nutzungsdichte auszeichnet, ist nicht erkennbar, jedoch ein Schwerpunkt der Ladenlokale entlang der Hintergasse. Zwischen Hintergasse und Ludwigstraße ist mit der Rodgau-Passage eine offen angelegte, größtenteils nicht überdachte Passage mit acht Geschäften und mehreren Dienstleistungsbetrieben 52 4 Markt- und Standortanalyse

55 vorhanden. Die 1987 eröffnete Passage kann jedoch aufgrund fehlender größerer bzw. großflächiger Ladenlokale keinen Angebotsschwerpunkt im Gefüge des Stadtzentrums einnehmen. Größter Einzelhandelsbetrieb im Bereich der Passage ist der Bioladen Haller. Die Rodgau-Passage ist dem Fußgängerverkehr vorbehalten. Die Vorder- und Hintergasse sind verkehrsberuhigt und teilweise als Einbahnstraßen ausgewiesen, so dass für den Pkw-Verkehr grundsätzlich eine Anfahrtsmöglichkeit zu den dort verorteten Betrieben besteht. Eine Unterordnung bzw. Gleichstellung des Pkw-Verkehrs zum Fußgängerverkehr wird durch eine durchgehende Pflasterung der Vorder- und Hintergasse sowie den Seitenstraßen des Stadtkerns angestrebt. Straßenbegleitend befinden sich nahezu durchgehend kostenfreie Kurzzeitparkplätze, wodurch im teilweise engen Straßenquerschnitt nur ein geringer Gehbereich am Rand für Fußgänger bleibt. Dadurch wird der Fußgänger z. T. gezwungen, im Fahrbahnbereich zu laufen. Das Verkehrsaufkommen, das auch durch den Parksuchverkehr bestimmt wird, mindert die Flaniermöglichkeiten im Stadtzentrum und damit die Aufenthaltsqualität. Der Konflikt zwischen der Erreichbarkeit der Ladenlokale für den MIV und Fußgängern bzw. einer Verweil- und Aufenthaltsqualität ist dadurch deutlich erkennbar. Außer der Pflasterung sind weitere verkehrsberuhigende Maßnahmen, die eine Einhaltung des Schritttempos der Pkw begünstigen würden (z. B. Fahrbahnschlenker in Form von Blumenkübeln), im Stadtzentrum nicht vorhanden (Vorderund Hintergasse). 4 Markt- und Standortanalyse 53

56 Abbildung 16: Stadtteilzentrum Jügesheim (Bestandsstruktur) W S N Eisenbahnstraße Rupp Vordergasse Weiskircher Straße O Elektro Rossbach Haller Bioladen Rodgau- Passage Sport aktiv Hintergasse Zoo Flottmann Spahn Ludwigstraße Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Das Stadtteilzentrum ist für den motorisierten Individualverkehr über die Ludwigstraße, Eisenbahnstraße oder Weiskircher Straße gut zu erreichen. Überörtlich besteht eine Anbindung über die B 45, die Rodgau-Ring-Straße sowie die Kreisquerverbindung. Ein Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr besteht über den S-Bahnhof Jügesheim im Westen des Stadtteilzentrums (rd. 5 Minuten Fußweg) und drei Bushaltestellen. Außer straßenbegleitenden Parkmöglichkeiten befinden sich nördlich der Rodgau-Passage zwischen Hintergasse und Ludwigstraße ein kostenpflichtiger Parkplatz und am Rathaus eine Tiefgarage. Südlich der Eisenbahnstraße liegt ein größerer kostenfreier Parkplatz. In Verlängerung der Rodgau-Passage nach Osten befindet sich zwischen der Ludwigstraße und dem Ostring ebenfalls ein größerer Parkplatz. Weitere Parkplätze befinden sich auf dem Betriebsgelände der Metzgerei Hiller zwischen Hintergasse und Ludwigstraße sowie am nördlich Rand des Stadtzentrums im Kreuzungsbereich Hochstädter Straße/ Hintergasse. Die kostenfreien Parkplätze im Zentrum sind generell zeitbeschränkt. Durch die größeren, kostenfreien Stellplatzanlagen am Rande des Haupteinkaufsbereichs sind ausreichend Parkplätze im Zentrum vorhanden. Angesichts der derzeitigen Angebotssituation ist keine Parkplatzproblematik erkennbar Markt- und Standortanalyse

57 Abbildung 17: Städtebauliche Strukturen des Stadtteilzentrums Jügesheim Einzelhandel Leerstand S W N Zentrenergänzende Funktionen O P P P P P H P P H Haltstelle ÖPNV H P Parkplatz H P P P Tiefgarage Verkehrsberuhigte Zone Fußgängerüberwege Wegebeziehungen Barrierewirkung Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Angebotsschwerpunkte und Fristigkeitsstufen Im Stadtteilzentrum Jügesheim sind rd m² Verkaufsfläche angesiedelt. Der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebots im Stadtteilzentrum Jügesheim liegt gemessen an der Verkaufsfläche mit rd m² im Bereich Bekleidung. Das Sortiment macht rd. 21 % der Gesamtverkaufsfläche im Stadtteilzentrum aus. Nachfolgend ist die Sortimentsgruppe Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat, Einrichtungszubehör im Stadtteilzentrum mit rd m² Verkaufsfläche bzw. rd. 18 % der Gesamtverkaufsfläche der zweitgrößte Angebotsschwerpunkt. 4 Markt- und Standortanalyse 55

58 Abbildung 18: Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im Stadtteilzentrum Jügesheim Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Das Angebot generiert sich in der Summe überwiegend aus Sortimenten des mittelfristigen Bedarfsbereichs (vgl. Abbildung 19). Dieses Angebot wird neben Bekleidung insbesondere durch die Branchen Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat, Einrichtungszubehör, Sportartikel sowie Schuhe/ Lederwaren geprägt. Aber auch Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs werden auf rd. 18 % der Gesamtverkaufsfläche angeboten. Der langfristige Bedarfsbereich wird durch die Warengruppen medizinische und orthopädische Artikel/ Optik und Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz geprägt Markt- und Standortanalyse

59 Abbildung 19: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Stadtteilzentrum Jügesheim 12% 18% Nahrungs- und Genussmittel 16% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 54% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Berücksichtigt man die perspektivische Funktion des Stadtteilzentrums Jügesheim als Stadtzentrum von Rodgau, so ist die Ausstattung nach Fristigkeitsstufen gemessen an der landesplanerischen Zentralitätsstufe des Mittelzentrums insgesamt noch als der Funktion angemessen zu bewerten. Wie in vielen weiteren Mittelzentren stellt auch der kurzfristige Bedarfsbereich mit etwas mehr als einem Viertel der Verkaufsflächen davon wiederum fast die Hälfte Nahrungs- und Genussmittel einen bedeutenden Angebotsfaktor im perspektivischen Stadtzentrum dar. Insgesamt ist die Ausstattung des Stadtteilzentrums in Hinblick auf die zukünftige Funktion als Stadtzentrum sowohl gemessen an der Betriebsanzahl, Verkaufsflächenausstattung wie auch Angebotsdiversifizierung in Betracht der Stadtgröße und zentralörtlichen Einstufung als Mittelzentrum sowie in Zusammenschau mit dem Angebot der Gesamtstadt als ausbaufähig zu bezeichnen. Magnetbetriebe und Kundenläufe Die drei größten Innenstadtbetriebe stellen das Textilkaufhaus Spahn, das Haushaltswarengeschäft Rupp und der Betrieb Preisknaller mit gemischtem Warensortiment dar. Sie verzeichnen rd. 400 bis 700 m² Verkaufsfläche. Weitere große Betriebe sind Zoo Flottmann, Sport Berger, Sport aktiv, Grimm Raumausstattung und der Bioladen Haller. 4 Markt- und Standortanalyse 57

60 Abbildung 20: Verkaufsflächenstruktur im Stadtteilzentrum Jügesheim Größenklasse Betriebe W < 50 m² 24 S N m² 20 O m² m² m² 2 Rupp Durchschnittliche Betriebsgröße 100 m² Sport Berger Bioladen Haller Preisknaller Grimm Raumausstattung Sport aktiv Zoo Flottmann Spahn Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Ein klassischer, großflächiger Magnetbetrieb ist im Stadtteilzentrum nicht vorhanden, ebenfalls kein großflächiger Lebensmittelmarkt oder ein Drogeriefachmarkt; diese wirken i.d. R. frequenzerzeugend. Der größte Betrieb mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment ist der Bioladen Haller. Aufgrund der verstreuten Lage der Einzelhandelsbetriebe und dem Fehlen großer Magnetbetriebe ergibt sich kein eindeutiger Kundenlauf. Dazu tragen auch mehrere Querverbindungen zwischen den drei Nord-Süd-Achsen Ludwigstraße, Vorder- und Hintergasse bei. Dem Kunden bieten sich dadurch mehrere Wegmöglichkeiten, die verschiedenen Lagebereiche zu erreichen. Da die größte Einzelhandelsdichte im Bereich der Hintergasse und Rodgau-Passage zu finden ist, ist hier das Kundenaufkommen höher als in der Vordergasse und Ludwigstraße. Magnetbetriebe prägen nicht allein die Struktur der Kundenläufe, sondern sind wesentliche Frequenzbringer für das Stadtzentrum als Ganzes. Ihnen kommt im Einzelnen als auch im Verbund eine besonders hohe städtebaulich-funktionale Bedeutung zu. Die vorhandenen größten Betriebe im Zentrum von Jügesheim nehmen zwar einen wichtigen Stellenwert innerhalb der Angebots- und Zentrenstruktur des Stadtteilzentrums ein, jedoch kann die Ausstattung und Ausstrahlung sowie die Bedeutung des Stadtteilzentrums mit dem erkennbaren Potenzial zur Ansiedlung größeren Einzelhandelsbetriebe/ Magnetbetriebe deutlich verbessert werden Markt- und Standortanalyse

61 Trotz der unstreitig erkennbaren Leitfunktion des Einzelhandels ist der analytische Blick ergänzend auf die weiteren Zentrenfunktionen im perspektivischen Stadtzentrum zu richten, wenn die Struktur und die Funktionsweise des Zentrums vollständig dargestellt und bewertet werden soll: Die großen wie auch kleineren Verwaltungs- und Dienstleistungseinrichtungen, Banken, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie die Gastronomie- und Freizeitangebote übernehmen neben dem Einzelhandel selbst wie oben bereits dargestellt zusätzlich Magnetfunktionen. Nicht zuletzt fungieren auch die größeren Stellplatzanlagen als Frequenzbringer, die Kunden in das Stadtzentrum leiten. Vielfalt und Qualität des Einzelhandelsangebots Das Stadtteilzentrum von Jügesheim bietet mit 57 Einzelhandelsgeschäften ein relativ ansprechendes Versorgungsangebot. Trotz der bereits beschriebenen Verkaufsflächenschwerpunkte in bestimmten Branchen bietet das Stadtteilzentrum insgesamt eine breite Angebotsvielfalt (vgl. Tabelle 11). In nahezu allen innenstadtprägenden Warengruppen findet der Kunde meist mehrere Einzelhandelsbetriebe, die dieses als Hauptwarengruppe anbieten. So gibt es zum Beispiel zwölf Betriebe mit der Hauptwarengruppe Bekleidung, zehn Betriebe der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel und sieben Betriebe der Warengruppe GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör. Nicht vertreten sind Betriebe mit den innenstadtprägenden Hauptwarengruppen Uhren/ Schmuck und Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikbedarf. 29 Gleichwohl ist einschränkend hervorzuheben, dass keine großflächigen Magnetbetriebe bzw. Lebensmittelmärkte sowie kein Drogeriefachmarkt im Stadtteilzentrum angesiedelt sind. Das Angebot wird von inhabergeführten Fachgeschäften bestimmt. Filialisten sind in der Innenstadt nicht angesiedelt. Die Warenvielfalt setzt sich überwiegend aus standardisierten oder qualitätsorientierten Angeboten zusammen. Im Bereich Bekleidung gibt es zwei Second-Hand-Betriebe. Sortimentsübergreifend wird die Qualität der Waren im Zentrum von Jügesheim in der Haushaltsbefragung positiv eingeschätzt; 7 % der befragten Rodgauer Haushalte bewerteten sie mit sehr gut, 50 % mit gut. Die Vielfalt der Waren wird dagegen nur noch von 2 % als sehr gut bewertet und von 26 % als gut eingestuft (vgl. Abbildung 14). Verkaufsflächenstruktur Im Schnitt beträgt die Betriebsgröße im Stadtteilzentrum von Jügesheim 100 m² Verkaufsfläche. 24 von 57 Betrieben sind jedoch kleiner als 50 m², lediglich 8 Betriebe verfügen über mehr als 200 m² Verkaufsfläche. Es gibt keine großflächigen Betriebe mit über 800 m² Verkaufsfläche. 29 Die Vielfalt angebotener Sortimente stellt sich selbstverständlich als sehr viel größer dar, wenn man nicht ausschließlich das Hauptsortiment der Betriebe analysiert: die Einzelhändler komplettieren i. d. R. ihr Hauptsortiment durch weitere Randsortimente. 4 Markt- und Standortanalyse 59

62 Die Kleinteiligkeit (bzw. anders ausgedrückt Feingliedrigkeit) ist prinzipiell positiv zu bewerten, da sie auf gleicher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führt und daher aus Kundensicht einen überaus abwechslungsreichen Einkauf ermöglicht. Die Vielfalt kleiner Fachgeschäfte kann städtebaulich-funktional in Zusammenspiel mit großen Magnetbetrieben erheblich zur Funktionalität und Attraktivität eines Stadtzentrums beitragen. Aus der Feingliedrigkeit ergibt sich ein Problem für die Innenstadt-Gesamtattraktivität erst dann, wenn den kleinen Fachgeschäften zu wenige große Anbieter gegenüberstehen oder die großen Magnetbetriebe gänzlich fehlen; eine räumliche Unausgewogenheit von großen bzw. kleinen Ladeneinheiten vorherrscht, so dass sich attraktive Kundenläufe nicht optimal entwickeln können; etwa aufgrund einer kleinteiligen historischen Bausubstanz bzw. Parzellenstruktur keine Ansiedlungsflächen für größere ansiedlungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung stehen 30 ; oder wenn aufgrund der je Laden zur Verfügung stehenden Verkaufsfläche insgesamt zwar eine breite, nicht aber eine tiefe Sortimentsstruktur angeboten werden kann. Diesen Problemen steht das perspektivische Rodgauer Stadtzentrum zum Teil gegenüber. Es sind derzeit keine großen Magnetbetriebe im Stadtteilzentrum Jügesheim angesiedelt. Durch die historische Bausubstanz herrschen kleinteilige Flächen vor, die ggf. durch Zusammenlegung und Neustrukturierung von Arealen für größere Einzelhandelsvorhaben zugänglich gemacht werden können bzw. i. S. der Funktion des Stadtzentrums sollten. Zentrenergänzende Funktionen Zusätzlich zu den einzelhandelsrelevanten Nutzungen steigern Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen die Attraktivität eines Stadtzentrums. Daher beziehen die Ziele der Landesplanung hinsichtlich der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche öffentliche und private Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen in die Bewertung der Nutzungsdichte und -vielfalt ein. In Rodgau wurden neben 57 Einzelhandelsbetrieben ferner 55 ergänzende Dienstleistungsund Gastronomienutzungen allein in Erdgeschosslage im Stadtteilzentrum Jügesheim kartiert. Besondere Bedeutung kommt den einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Banken, Reisebüros, Reinigungen, Schneidereien und wellnessorientierten Angeboten zu. Es besteht prinzipiell eine wichtige Kopplungsbeziehung zwischen der 30 Auch nicht unter Berücksichtigung der Möglichkeit, Verkaufsflächen benachbarter Gebäude zusammenzulegen, vertikal (in die Höhe und in die Untergeschosse) und horizontal (auf rückwärtige oder andere benachbarte Bereiche) neue Geschossflächen zu gewinnen oder durch Nutzungsverlagerung und Neustrukturierung von Arealen neue Einzelhandelsflächen zu gewinnen 60 4 Markt- und Standortanalyse

63 Tätigung eines Einkaufs und dem Aufsuchen dieser Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Größere Verwaltungsstellen, Schulen, Banken oder etwa die Post stellen relevante Frequenzbringer für den Einzelhandel und alle übrigen Zentrennutzungen dar. Städtebau und Stadtgestalt Das städtebauliche Erscheinungsbild des Stadtteilzentrums Jügesheim ist heterogen und kann grundsätzlich in fünf wesentliche Bereiche unterteilt werden: Die Vordergasse, die Hintergasse, den Hermann-Sahm-Platz (Rathaus/ Kirche St. Nikolaus), die Rodgau-Passage und die Ludwigstraße. Die Vordergasse weist nur eine relativ schwache Einzelhandelsprägung auf. Die Gebäudesubstanz wird geprägt durch historische Fachwerkbauten, welche i. d. R. ansprechend renoviert und gestaltet sind. Diese werden immer wieder von Gebäude jüngerer Bauepochen ergänzt. Der Straßenraum weist durchgängig eine einheitliche Pflasterung auf, allerdings wird die Aufenthaltsqualität durch Quell- und Zielverkehr gemindert, da keine definierten Fußgänger- bzw. Pkw-Bereiche erkennbar sind. Ausnahme bilden nur die markierten Parkmöglichkeiten. Westlich der Kirche St. Nikolaus und im Bereich Haus der Begegnung sind an der Hintergasse Verweilmöglichkeiten vorhanden. Der gesamte Straßenraum der Vordergasse weist bis auf vereinzelte Bäume relativ wenig Begrünung auf. Der kleine Platz im Einfahrtsbereich der Rathaus-Tiefgarage weist zwar mit Lichtsäulen und einigen Bäumen ein gewisses Maß an städtebaulicher Gestaltung auf, Verweilmöglichkeiten im öffentlichen Raum sind jedoch auch hier nicht vorhanden. Die Hintergasse weist eine gute Mischung aus Einzelhandels-, Dienstleistungsbetrieben und öffentlicher Verwaltung (Rathaus) auf, was zu einer entsprechenden Frequenz an Fußgängern, Fahrradfahrern und Pkw-Verkehr führt. Da auch in diesem Bereich keine klar erkennbare Trennung zwischen Fußgänger- und Pkw-Straßenraum vorhanden ist, wird die Aufenthaltsqualität deutlich gemindert bzw. sind Konflikte zwischen den verschiedenen Verkehrsteilnehmern erkennbar. Der öffentliche Straßenraum weist eine durchgängig einheitlich Gestaltung/ Pflasterung auf, jedoch sind auch in der Hintergasse nahezu keine Verweilmöglichkeiten vorhanden. Wie auch die Vordergasse ist die gesamte Hintergasse nur schwach durch Bäume begrünt. Die Bausubstanz stellt sich als deutlich heterogener dar als in der Vordergasse. Der Schwerpunkt der Bausubstanz stammt aus Epochen der letzten beiden Jahrhunderte, wobei besonders das Rathaus aus den 1980er Jahren, die neugotische Kirche St. Nikolaus und die Rodgau-Passage, ebenfalls aus den 1980er Jahren, hervorstechen. Der Hermann-Sahm-Platz zwischen dem Rathaus und der Kirche St. Nikolaus liegt zentral im Stadtteilzentrum. Er weist eine einheitliche Pflasterung auf. Die den Platz trennende Einbahnstraße (in Richtung Vordergasse) weist als Begrünung wiederum nur straßenbegleitend Bäume auf, Verweilmöglichkeiten sind an diesem zentralen Platz nicht gegeben. Die dadurch eingeschränkte Aufenthaltsqualität wird durch Park- und Ziel-/ Quellverkehr weiter gemindert. Positiv hervorzuheben ist die zu einem Bücherschrank der Stadtbücherei Rod- 4 Markt- und Standortanalyse 61

64 gau umgestaltete Telefonzelle im Süden des Platzes. Insgesamt bleiben sowohl die städtebauliche Gestaltung wie auch die Nutzung des Hermann-Sahm-Platzes deutlich hinter seinen Möglichkeiten und Potenzialen zurück. Die Rodgau-Passage wurde in den 1980er Jahren als offene Einkaufspassage konzipiert und liegt zwischen der nördlichen Hintergasse und der Ludwigstraße. Auf der Südseite der offenen Passage besteht die Bebauung aus zweckdienlichen Flachdachbauten. Auf der nördlichen Seite ist von Richtung der Hintergasse kommend eine Parkierungsfläche gelegen, deren Zufahrt durch eine Schranke beschränkt ist, im Anschluss befindet sich ein vierstöckiges Gebäude. Den Abschluss der Passage zur Ludwigstraße bildet eine traufständige Bebauung von einstöckigen Ladenlokalen. In ihrer Gestaltung weicht die Rodgau- Passage von der recht einheitlichen Gestaltung der Hinter- und Vordergasse ab, betonierte Pflanzbehälter sowie einzelne Bäume sollen die Aufenthaltsqualität verbessern. Einzelhandelsbetriebe, ein Gastronomiebetrieb und Dienstleistungseinrichtungen sorgen für eine rege Fußgängerfrequenz. Die Rodgau-Passage weist in ihrer städtebaulichen Gestaltung und Erscheinung deutlichen Modernisierungsbedarf auf. Die Ludwigstraße weist nur vereinzelt Einzelhandels- und Dienstleitungsbetriebe sowie öffentlich Nutzungen auf, allerdings befindet sich im Kreuzungsbereich mit der Schwesternstraße der größte Einzelhandelsbetrieb des Stadtteilzentrums, das Bekleidungskaufhaus Spahn. Der Ludwigstraße kommt für das Stadtteilzentrum wie auch für den Stadtteil Jügesheim eine wesentliche Verkehrsbedeutung zu: Sie stellt die Anbindung des Zentrums an die nördlich, östlich und südlich gelegenen Siedlungsbereiche von Jügesheim sowie an die nördlich und südlich angrenzenden Stadtteile dar. Aufgrund dieser Verkehrsbedeutung weist die Ludwigstraße eine hohe Verkehrsbelastung auf. Durch den engen Straßenraum, welcher durch straßenbegleitende Parkmöglichkeiten weiter verengt wird, ergibt sich eine besondere Einschränkung der Aufenthaltsqualität sowie deutliche Konflikte zwischen den verschiedenen Verkehrsteilnehmern. Die Gebäudesubstanz ist im Wesentlichen durch Bauten aus dem letzten Jahrhundert geprägt. Aufgrund dieser Einschränkungen ist nahezu keine Aufenthaltsqualität für Konsumenten/ Fußgänger in der Ludwigstraße gegeben Markt- und Standortanalyse

65 Abbildung 21: Rodgau-Passage Quelle: Eigene Aufnahmen. Abbildung 22: Hintergasse (links) und Ludwigstraße (rechts) Quelle: Eigene Aufnahmen. Ladenleerstand Im Stadtteilzentrum Jügesheim standen zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme insgesamt vier Ladenlokale leer, darunter der ehemalige Schlecker Drogeriefachmarkt. Bezogen auf das Stadtzentrum ergibt sich eine Leerstandsquote von rd. 6 % an allen verfügbaren Ladenlokalen. Die vorhandenen Leerstände beeinflussen das Erscheinungsbild der Innenstadt nur in geringem Maße aufgrund ihrer verstreuten und in einem Fall versteckten Lage in einem Hinterhof. Grundsätzlich kann derzeit daher nicht von einer ausgeprägten Leerstandsproblematik im Stadtteilzentrum gesprochen werden. Um Trading-down-Effekte zu vermeiden, ist eine baldige Nachnutzung oder Zwischennutzung der Ladenleerstände anzustreben. Zwischenfazit: Städtebaulich-funktionale Bewertung des Stadtteilzentrums Jügesheim Aus Sicht der Einzelhandelsanalyse und der Bewertung der vorgestellten Ausstattungskriterien lassen sich für das Stadtteilzentrum Jügesheim folgende Stärken festhalten: Ein hohes Standortgewicht gemessen an der Zahl der Einzelhandelsbetriebe und nachgeordnet auch am gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil 4 Markt- und Standortanalyse 63

66 Gute Erreichbarkeit des Stadtteilzentrums, viele kostenfreie Parkmöglichkeiten Vielzahl an Branchen und inhabergeführten Fachgeschäften Teilweise ansprechende historische Bausubstanz Gleichzeitig lassen sich einige Schwachpunkte erkennen: Einzelhandelsausstattung und Dichte des Einzelhandelsbesatzes sind angesichts der Stadtgröße und der Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums ausbaufähig. Es sind keine großen Magnetbetriebe im Stadtteilzentrum angesiedelt, die Kundenfrequenzen generieren könnten. Es sind im Stadtteilzentrum kein Lebensmittelmarkt und kein Drogeriefachmarkt angesiedelt, welche eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Bevölkerung und eine Frequenzfunktion erfüllen könnten. Zwar ist die Zahl der vorhandenen Leerstände derzeit gering und aus Kundensicht nicht als problematisch wahrzunehmen, dennoch ist eine Nachnutzung oder Zwischennutzung der Leerstände zur Erhaltung der Attraktivität der Innenstadt anzustreben. Die Rodgau-Passage weist Merkmale einer nicht mehr zeitgemäßen baulichen und nutzungstechnischen Substanz auf. Die Wahrnehmung des Stadtteilzentrums von Jügesheim als Innenstadt für Gesamt- Rodgau (sowohl aus Sicht der eigenen Bevölkerung als auch des Umlandes) ist verbesserungswürdig bzw. teilweise nicht vorhanden. Wie bereits in Kapitel 3.3 dargestellt, wird das Stadtteilzentrum Jügesheim von den Rodgauer Haushalten insgesamt überwiegend positiv bewertet. Die Haushalte bewerten die Angebotsvielfalt und die Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen allerdings kritischer dies korrespondiert auch mit der Bewertung der Bestandsstrukturen in Zusammenschau mit der städtebaulichen Gestaltung. Aus Kundensicht wird wie bereits dargestellt auch das Parken im Stadtteilzentrum Jügesheim heterogen bewertet. Hier wird auch der Konflikt zwischen der Anfahrbarkeit von Einzelhandelsbetrieben und der Aufenthaltsqualität deutlich. Die aus Kundensicht leicht rückläufige Besuchshäufigkeit des Stadtteilzentrums ist angesichts des starken lokalen wie regionalen Wettbewerbsumfelds ein Signal, das hinsichtlich der dem perspektivischen Stadtzentrum von Rodgau zugedachten Bedeutungs- und Versorgungsfunktion Beachtung finden muss. Handlungsbedarfe für die künftige strategische Weiterentwicklung ergeben sich zudem bereits daraus, dass die genannten positiven Standortfaktoren im Einzelnen wie in der Summe für die Zukunft gesichert und ausgebaut werden sollten. Trotz der überwiegend positiven Gesamtbewertung aus Kundensicht wie z. T. auch aus fachgutachterlicher Sicht ergibt sich weiterer Handlungsbedarf auch aufgrund der Tatsache, dass die Konkurrenzstandorte (Nachbarstädte, Standorte in nicht integrierter Lage) zum ei Markt- und Standortanalyse

67 nen bereits heute ein deutliches Eigengewicht aufweisen und diese Standorte auch aktiv weiterentwickelt werden. Ein Stillstand bzw. ein Verharren auf dem Status quo würde daher für die Stadt Rodgau zwangsläufig einen Rückschritt bedeuten. Im Einzelnen sollte insbesondere überprüft werden, welche erkennbaren Ansiedlungspotenziale (vgl. Kapitel 5.1) im Rahmen der Bedeutungsfunktion des Stadtteilzentrums makro- und mikroräumlich mit den größtmöglichen Synergieeffekten für das zukünftige Stadtzentrum angesiedelt werden könnten und wie mikroräumliche Lagen (und auch einzelne Immobilien) in ihrer Attraktivität, Bedeutung und Außendarstellung gesichert und gesteigert werden können Standortmerkmale des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz liegt in südlicher Richtung rd. 5 Kilometer vom Stadtteilzentrum in Jügesheim entfernt. Das Siedlungsgebiet nördlich der Bahnlinie in Nieder-Roden ist geprägt durch eine Bebauung der 1960er und 1970er Jahre, die in dem Hochhauskomplex Chinesische Mauer an der Rodgau-Ring-Straße ihre markanteste Ausprägung erfährt. Als Zentrum des Stadtteils wurde der Puiseauxplatz als nicht befahrbarer Platz angelegt, um den sich Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe gruppieren (zum Teil stehen diese Ladenlokale leer, bzw. sind nur noch sehr wenige Einzelhandelsbetriebe rund um den Puiseauxplatz ansässig). Das Stadtteilzentrum schließt neben dem Puiseauxplatz die angrenzende Obere und Untere Marktstraße mit ein. Östlich verlaufen die Frankfurter Straße und Lichtenbergstraße mit punktuellem Einzelhandelsbesatz. Neben Einzelhandelsbetrieben und weiteren Dienstleistungsangeboten gibt es im Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz eine Postfiliale, mehrere Bankinstitute, öffentliche Einrichtungen (u. a. Stadtteilbibliothek, Sozialzentrum, evangelisches Gemeindezentrum) sowie gastronomische Angebote. In unmittelbarer Umgebung schließen sich neben dichtem Geschosswohnungsbau Bildungs- und soziale Einrichtungen (Schulen, Turnhallen, ein Kindergarten, eine Seniorenpflegeeinrichtung) an. 4 Markt- und Standortanalyse 65

68 Abbildung 23: Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Logo Getränkemarkt Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Frankfurter Straße Netto Tedi NKD Obere Marktstraße Post Puiseauxplatz Untere Marktstraße Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Der Puiseauxplatz wird von mehrgeschossigen Häusern (Blockbebauung aus den 1960er/70er Jahren) eingerahmt, die im Erdgeschoss zumeist eine Einzelhandels- oder Dienstleistungsnutzung und in den Obergeschossen überwiegend Wohnnutzung aufweisen. Für den Fußgängerverkehr sind mehrere Durchlässe zur Frankfurter Straße, zum Krümmlingsweg und zur Otzbergstraße vorhanden. Die meisten Einzelhandelsbetriebe befinden sich in der Oberen Marktstraße, während der Puiseauxplatz selbst v. a. durch Leerstände geprägt ist. Entlang der Frankfurter Straße befinden sich in 250 bis 350 m Entfernung zum Puiseauxplatz zwei weitere Einzelhandelsstandorte: Der Standortbereich des Lebensmitteldiscounters Netto sowie der Standortbereich eines Getränkemarkts, die zum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz hinzu zuzählen sind. Der Puiseauxplatz ist als fahrverkehrfreier Fußgängerbereich ausgestaltet; zur Oberen Marktstraße ist er mit Pollern und zur Unteren Marktstraße durch Treppen abgegrenzt. Die Obere Marktstraße kann (eingeschränkt) befahren werden. Über die Rodensteinstraße be Markt- und Standortanalyse

69 steht für Anwohner eine Zufahrtsmöglichkeit zum Puiseauxplatz. Parkmöglichkeiten befinden sich auf den kostenfreien, zeitbeschränkten Parkplätzen in der Oberen Marktstraße und nördlich, südlich und westlich des Puiseauxplatzes auf größeren Parkflächen in der Wiesbadener Straße und Otzbergstraße. In der Frankfurter Straße ist straßenbegleitendes Parken möglich, der Lebensmitteldiscounter Netto weist eine eigene Parkierungsfläche auf, ebenso der Textilfachmarkt NKD. Durch Bushaltestellen an der Lichtenbergstraße und Wiesbadener Straße ist eine Anbindung auch im ÖPNV gesichert. Die S-Bahn-Station Nieder-Roden liegt rd. 400 m vom Puiseauxplatz entfernt. Im Bereich des Puiseauxplatzes und der Oberen Marktstraße herrscht ein heterogenes Stadtbild vor. Unterschiedlichen Gebäudehöhen, Dachformen und Fassaden wechseln sich ab, zudem fehlt eine klare Raumkante durch unterschiedlich vor- und zurückspringende Gebäudefassaden. Durch die Bebauung, die den Puiseauxplatz umringt, ist dieser sehr introvertiert angelegt. Außer über die Obere Marktstraße, die nicht dem Durchgangsverkehr dient, kann der Puiseauxplatz nur über schmale Fußgängerwege erreicht werden. Eine Sichtbeziehung von den größeren Straßen (Lichtenbergstraße, Frankfurter Straße, Wiesbadener Straße) zum Puiseauxplatz bzw. aus diesem heraus ist nicht gegeben. 4 Markt- und Standortanalyse 67

70 Abbildung 24: Städtebauliche Strukturen des Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz H P H P P P P H H P Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Haltstelle ÖPNV Parkplatz Fußgängerzone Fußgängerüberwege Wegebeziehungen Barrierewirkung Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Angebotsmerkmale und Magnetbetriebe Im Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz sind insgesamt 27 Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, was einem Anteil an der Gesamtzahl der Betriebe in Rodgau von rd. 12 % entspricht. Mit einer Verkaufsfläche von rd m² machen sie jedoch nur etwa 4 % der Gesamtverkaufsfläche Rodgaus aus. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch 39 Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe allein in Erdgeschosslage. Die größten Betriebe sind der Lebensmitteldiscounter Netto (rd. 690 m² VKF), der Logo- Getränkemarkt (ca. 360 m² VKF) sowie Tedi (rd. 330 m²). Insbesondere Netto ist ein wichtiger Ankerbetrieb für das Nahversorgungszentrum. Alle diese Betriebe sind jedoch nicht am Puiseauxplatz, sondern nordöstlich davon an der Frankfurter Straße angesiedelt. Der Puiseauxplatz weist nur noch sehr eingeschränkt eine Bedeutung als Einzelhandelsstandort auf, 68 4 Markt- und Standortanalyse

71 dort finden sich vorrangig Leerstände und Dienstleistungsbetriebe/ öffentliche Einrichtungen. Der von der Anzahl der Betriebe gesehen bedeutendste Standortbereich für den Einzelhandel befindet sich entlang der Oberen Marktstraße. Das Warenangebot des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz deckt überwiegend den kurzfristigen Bedarfsbereich ab (56 %). Sieben der 27 Einzelhandelsbetriebe sind der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel zuzuordnen. Ein Drittel der Verkaufsfläche entfällt auf Angebote des mittelfristigen Bedarfsbereichs. Dieser setzt sich hauptsächlich aus den Warengruppen Bekleidung und Schuhe zusammen. Fünf Bekleidungsgeschäfte sind im Ortskern angesiedelt (darunter zwei Second-Hand-Betriebe) sowie ein Schuhgeschäft. Der langfristige Bedarfsbereich macht rd. 10 % der Verkaufsfläche aus. Hierzu zählen Betriebe mit den Hauptwarengruppen Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik, Neue Medien und Unterhaltungselektronik und Uhren/ Schmuck. Abbildung 25: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz 10% Nahrungs- und Genussmittel 43% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich 34% mittelfristiger Bedarfsbereich 13% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Ladenleerstand und Trading-down-Effekte Im Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz wurden bei der Bestandserhebung acht Leerstände erfasst. Fünf befinden sich direkt am Puiseauxplatz, zwei weitere in der Oberen Marktstraße, ein Leerstand liegt in der Frankfurter Straße (Bäckereibereich im Netto). In der östlichen Bebauung des Puiseauxplatzes befinden sich die zwei größten Leerstände, gegenüber liegen zwei kleinere leere Ladenlokale sowie ein zuvor durch Gastronomie genutzter Leerstand. Diese Leerstände mit großer Schaufensterfront prägen das Bild des Puiseauxplatzes. Eine Zwischennutzung der Leerstände z. B. als Ausstellungsfläche findet derzeit nicht statt. Vom Einzelhandel gehen momentan kaum Impulse für eine Belebung des Puiseauxplatzes aus, da der Einzelhandelsschwerpunkt im Bereich der Oberen Marktstraße und entlang der Frankfurter Straße liegt. Der Betriebsabgang ehemaliger Ankermieter am Puiseauxplatz hat dazu geführt, dass dort Frequenzen verloren gegangen sind und dort derzeit fehlen. Sitzgelegenheiten am Brunnen in der Mitte des Platzes und am Rande sowie ein Bouleplatz verdeutlichen die dem Puiseauxplatz zugedachte Funktion als Quartiersplatz. Zur Belebung 4 Markt- und Standortanalyse 69

72 des Platzes tragen im Sommer die Außengastronomie einer Eisdiele und eines Cafés bei, vom dort noch ansässigen Einzelhandel gehen diesbezüglich keine wesentlichen Impulse aus. Abbildung 26: Puiseauxplatz (links) und Obere Marktstraße (rechts) im Stadtteilzentrum Nieder- Roden/ Puiseauxplatz Quelle: Eigene Fotos. Zwischenfazit: Städtebaulich-funktionale Bewertung des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Aus städtebaulicher und funktionaler Sicht wird der enge Zusammenhang deutlich, der zwischen dem Zentrumsbereich rund um den Puiseauxplatz und seiner Umgebung bereits in der Gründungsphase des Stadtteils mit der Zielstellung einer integrierten Versorgung angelegt wurde. Allerdings kann der Puiseauxplatz die ihm zugedachte Funktion nicht mehr bzw. nur noch sehr eingeschränkt erfüllen. Das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz kann vor dem Hintergrund der Stärke konkurrierenden lokalen und regionalen Einzelhandelsstandorte nur in Einzelaspekten positiv bewertet werden, es überwiegen derzeit eindeutig die als ungünstig zu bewertenden Standortfaktoren. Folgende positive Aspekte können für das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz benannt werden: Puiseauxplatz als autofreier Quartiersplatz Puiseauxplatz kann als Treff- und Kommunikationspunkt fungieren Angebotsstrukturen aus dem kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichen Vergleichsweise hohe Anzahl zentrenergänzender Funktionen Als ungünstige Standort- und Entwicklungsfaktoren sind zu benennen: Leerstandssituation am Puiseauxplatz In Bezug auf Nutzung der Leerstandsimmobilien schwierige Ladenzuschnitte 70 4 Markt- und Standortanalyse

73 Verwinkelte Erschließungssituation Komplizierte Eigentumsstrukturen im Bereich des Puiseauxplatzes Fehlende Anfahrts-/ Andienungsmöglichkeiten im Bereich des Puiseauxplatzes Introvertierte städtebauliche Gestaltung des Puiseauxplatzes Fehlende Sichtbeziehungen des Puiseauxplatzes zur Hauptverkehrsachse Frankfurter Straße Keine erkennbaren, bzw. unkompliziert nutzbaren Potenzialflächen im gesamten Stadtteilzentrum Magnetbetrieb Netto ohne erkennbares Erweiterungspotenzial Über Netto hinaus fehlende großflächige Magnetbetriebe Starker lokaler Wettbewerb im Bereich der Nahversorgungsstandorte Dringender Handlungsbedarf ergibt sich insbesondere hinsichtlich der Nachnutzung der Leerstände und der Wiederbelebung des Puiseauxplatzes. Ebenfalls von besonderer Bedeutung ist die Nahversorgung im einwohnerstärksten Stadtteil Rodgaus. Angesichts der hohen Einwohnerdichte im direkten Umfeld des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz wäre die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (respektive eine Vollsortimenters/ Verbrauchermarkts) in Ergänzung zum Discounter Netto erstrebenswert. Hierzu wäre primär das Problem einer geeigneten Potenzialfläche zu lösen. Aufgrund der verdichteten städtebaulichen Bestandsstrukturen kann dies aus fachgutachterlicher Sicht nur durch Umnutzung bzw. (größere) Umbaumaßnahmen im Bestand erfolgen. Wichtige Betriebe sind zwar vorhanden und bilden im kurzfristigen Bedarfsbereich einen gewissen Betriebstypenmix und Angebotsschwerpunkt innerhalb des Stadtteilzentrums, zugleich fehlt jedoch ein moderner, marktgängiger Betrieb 31. Am niedrigen gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil und an der Fristigkeitsstruktur der Bestandsstrukturen wird deutlich, dass das Stadtteilzentrum trotz der Lage im hoch verdichteten und bevölkerungsreichsten Stadtteil Nieder-Roden nur zu geringe Einzelhandelsausstattung und Versorgungsbedeutung aufweist. In diesem Zusammenhang kann noch positiv hervorgehoben werden, dass das Stadtteilzentrum bereits über eine vergleichsweise hohe Anzahl sogenannter zentrenergänzender Funktionen (einzelhandelsnahe Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur- und Bildungseinrichtungen im Zentrum oder unmittelbar angrenzend) verfügt, welche die Gesamtfunktionalität des Standorts deutlich fördern bzw. noch aufrecht erhalten. Dies deutet auch darauf hin, dass grundsätzlich Perspektiven für eine handelsseitige Entwicklung des Standorts bestehen. Diese handelsseitige Perspektive wird allerdings durch nicht er- 31 Der ansässige Lebensmitteldiscounter kann eine solche Funktion aufgrund seiner Betriebsausprägung (VKF- Ausstattung, eingeschränkte Parkmöglichkeiten) nur bedingt erfüllen. 4 Markt- und Standortanalyse 71

74 kennbare, leicht nutzbare Potenzial- und Entwicklungsflächen getrübt. Zudem werden die Entwicklungsperspektiven durch die konkurrierenden lokalen Nahversorgungsstandorte beschränkt. 4.6 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Rodgau Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Rodgau vertieft analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung insbesondere flächendeckend in den Wohngebieten gewährleistet wird. Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Veränderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar i. d. R. die Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzentrationsprozesse auf weniger Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die flächendeckende Angebotsdichte. Neue strukturell unterversorgte Wohngebiete sind nicht selten eine stadtentwicklungspolitisch ungewünschte Auswirkung und dies nicht nur in ländlich strukturierten Räumen, sondern auch in Ballungsräumen und Großstädten. In diesem Kapitel wird insbesondere die Frage geklärt, welche Siedlungsbereiche aktuell bereits nicht ausreichend mit Nahversorgungsangeboten versorgt werden bzw. in welchen Bereichen diese kurz- bis mittelfristig wegfallen könnten. Im instrumentellen, umsetzungsbezogenen Teil dieses Einzelhandelskonzepts werden die konzeptionellen Empfehlungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgungsstruktur für Rodgau zusammengefasst (vgl. Kap. 5.2). Gesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgung Rodgau verfügt gesamtstädtisch über eine gute quantitative Ausstattung im Bereich Nahversorgung. So liegt z. B. die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit 0,46 m² Verkaufsfläche leicht über dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,4 m² (vgl. Tabelle 13). 32 Die erreichte lokale Einkaufsorientierung von rd. 96 % weist darauf hin, dass nur wenig Kaufkraft für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel in umliegende Kommunen abfließt. Andersherum formuliert: Das Warenangebot ist quantitativ und qualitativ derart gut, dass die Rodgauer Bürger sich nicht im Umland versorgen müssen. Die Zentralitätskennziffer von 100 % verdeutlicht zudem, dass im Saldo die Kaufkraftzu- und -abflüsse im Bereich Nahrungs- und Genussmittel für Rodgau ausgeglichen sind. 32 Für die bundesdeutsche durchschnittliche Verkaufsfläche des Sortiments Nahrungs- und Genussmittel werden je nach Quelle leicht unterschiedliche Daten angegeben: EHI Handel aktuell 2008/2009, Köln (0,395 m² VKF/ EW); Lebensmitteleinzelhandels-Atlas Deutschland 2009, Institut für Immobilienwirtschaft, Hamburg 2009 (0,416 m² VKF/ EW). Für die weitere Berichtsbearbeitung wird ein Durchschnittswert von 0,4 VKF/ EW verwendet Markt- und Standortanalyse

75 Tabelle 13: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Rodgau gesamt Einwohner Verkaufsflächenausstattung NuG VKF-Ausstattung je Einwohner m² VKF 0,46 m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,4 m²) Jahresumsatz NuG rd. 97,8 Mio. Lokale Einkaufsorientierung NuG rd. 96 % Zentralitätskennziffer NuG 100 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Einwohnerdaten: Stadt Rodgau, Stand (nur Hauptwohnsitz); Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berechnungen auf Basis IFH 2012; Umsatz auf 0,5 Mio. gerundet. Trotz der guten quantitativen Ausstattungsdaten wird nachfolgend ein vertiefter Blick auf die Stadtteile geworfen, um die räumliche Versorgungsqualität stadtteilbezogen zu bewerten und um Versorgungslücken im Nahbereich zu identifizieren. Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren Für den Einkauf von Lebensmitteln sowie Drogeriewaren nutzen rd. 76 % der befragten Haushalte in Rodgau das Auto. Nur 23 % versorgen sich nicht-motorisiert, die meisten davon mit dem Fahrrad. Der Anteil derjenigen, die ihren Versorgungseinkauf mit dem Pkw oder Motorrad/ Moped tätigen, ist bei den über 60-jährigen Befragten nur geringfügig kleiner (71 %) als bei Befragten unter 60 Jahren (82 %). Immerhin ein Viertel der älteren Befragten kaufen Lebensmittel und Drogeriewaren zu Fuß oder mit dem Fahrrad ein. Der hohe Anteil der Pkw-Nutzung am Versorgungseinkauf erklärt sich durch die autoorientierte Lage bzw. ausreichend Parkmöglichkeiten bei vielen Lebensmittelmärkten in Rodgau. 4 Markt- und Standortanalyse 73

76 Abbildung 27: Verkehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren Gesamt-Rodgau Befragte bis 60 Jahre Befragte über 60 Jahre 7% 3%1% 16% 2% 4% 13% 26% 76% 82% 71% Auto Fahrrad / sonstiges Kfz Zu ÖPNV Fuß Motorrad / Moped Fahrrad ÖPNV Zu Fuß Auto / Motorrad / Moped / sonstiges Kfz Zu Fuß / Fahrrad ÖPNV Quelle: Haushaltsbefragung Rodgau i. A. von Stadt + Handel 01/2013; (n=430); Frage: Welches Verkehrsmittel nutzen Sie überwiegend für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren? Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit über 400 m² Verkaufsfläche eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-Nahversorgung für das Stadtgebiet von Rodgau. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 m und 700 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsbereiche in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen werden. 33 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Nachstehende Abbildung gibt einen Überblick über die gesamtstädtische Nahversorgungsstruktur in Rodgau. 33 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten entspricht Markt- und Standortanalyse

77 Abbildung 28: Die Nahversorgungsstruktur im Überblick Lebensmitteldiscounter Vollsortimenter SB-Warenhaus Kleinflächiger Nahversorger 500-Meter-Radius 700-Meter-Radius Netto Lidl Rewe Aldi Norma Netto Haller Rewe E-Center Netto toom Penny, Lidl Rewe Aldi Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. 4 Markt- und Standortanalyse 75

78 Abbildung 28 verdeutlicht die Bereiche, in denen sich trotz der gesamtstädtisch guten Ausstattung kein adäquates Angebot im Nahraum bzw. in fußläufiger Entfernung befindet. Auf diese Thematik wird stadtteilbezogen im Folgenden detaillierter eingegangen. Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen In Rodgau sind acht Lebensmitteldiscounter (über 400 m² VKF), vier Supermärkte (über 400 m² VKF), zwei kleine Supermärkte (unter 400 m² VKF), ein SB-Warenhaus und sechs Getränkemärkte (über 100 m² VKF) angesiedelt. Neben der quantitativen ist auch die qualitative Ausstattung durch den vorhandenen Betriebstypenmix als positiv zu bewerten. Rodgau weist eine gute räumliche Abdeckung der Lebensmittelbetriebe verteilt über die Gesamtstadt auf. Derzeit sind keine größeren unterversorgten Siedlungsbereiche erkennbar. Die Lebensmittelbetriebe liegen überwiegend in städtebaulich integrierter Lage, so dass auch eine fußläufige Versorgung in vielen Siedlungsgebieten erfolgen kann. Nicht im Nahbereich eines Vollsortimenters oder Lebensmitteldiscounters liegen die östlichen Siedlungsgebiete Weiskirchens, Jügesheims und Dudenhofens sowie die Siedlung Rollwald. Durch die absehbare Betriebsaufgabe des Lebensmitteldiscounters Norma in Jügesheim wird sich die Nahversorgungssituation dort nochmals verschlechtern. Für den Stadtteil Jügesheim, in welchem auch das perspektivische Stadtzentrum Rodgaus gelegen ist (in dem auch kein größerer Lebensmittelmarkt angesiedelt ist), ergibt sich damit perspektivischer Handlungsbedarf, adäquate Nahversorgungsstrukturen wiederherzustellen. Insgesamt ist jedoch eine gute Nahversorgungssituation gegeben. Auf die Nahversorgungsstruktur in den einzelnen Stadtteilen wird im Folgenden näher eingegangen. Dudenhofen verfügt mit dem SB-Warenhaus Toom und dem E-Center über die beiden größten Vollversorger der Stadt. Beide liegen an den Rändern des Siedlungsgebiets von Dudenhofen und nehmen aufgrund ihrer Größe und Betriebsausprägung eine Versorgungsfunktion über die Stadtteilgrenzen hinaus wahr. Das E-Center liegt in städtebaulich nicht integrierter Lage im Gewerbegebiet Hegelstraße, das jedoch an Wohnbebauung angrenzt, der Standortbereich des SB-Warenhauses Toom ist noch als städtebaulich integriert einzustufen. Die Nahversorgung in Hainhausen wird durch drei Lebensmittelmärkte (Rewe, Aldi und Lidl) sowie einem Drogeriefachmarkt sehr gut abgedeckt. Alle Standorte befinden sich in integrierter Lage. Der zweitgrößte Stadtteil Jügesheim verfügt im Siedlungsgebiet westlich der Bahngleise über einen Vollsortimenter und einen Lebensmitteldiscounter, die beide unter 800 m² VKF aufweisen. Im östlich der Bahngleise gelegenen Stadtteilzentrum befindet sich ein kleinflächiger Biosupermarkt und im Norden des Stadtteils ein weiterer Lebensmitteldiscounter, dieser wird jedoch in absehbarer Zeit vom Netz gehen. Die beiden Betriebe umfassen jeweils weniger als 400 m² VKF. Durch das E-Center in Dudenhofen sowie Rewe und Aldi im Süden von Hainhausen erfahren Teile von Jügesheim eine Nahversorgungsmöglichkeit Markt- und Standortanalyse

79 Im größten Stadtteil Nieder-Roden sind quantitativ die meisten Lebensmittelbetriebe angesiedelt, darunter vier Discounter. Im Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz befindet sich jedoch lediglich der kleinflächige Lebensmitteldiscounter Netto, der im umliegenden hoch verdichteten Siedlungsgebiet qualitativ keine ausreichende Nahversorgung gewährleisten kann. An der Hainburgstraße liegen zwei Lebensmitteldiscounter, die ebenso wie das SB-Warenhaus Toom den Osten des Stadtteils abdecken. Im Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd (Teilbereich Marie-Curie-Straße) befinden sich die Betriebe Rewe und Aldi, die aufgrund ihrer Lage nur sehr bedingt zur fußläufigen Nahversorgung beitragen. Die Siedlung Rollwald verfügt über keine Nahversorgungsbetriebe. In Weiskirchen ist nur ein Lebensmitteldiscounter im Stadtteilzentrum angesiedelt, der in seiner derzeitigen Betriebsausprägung hinsichtlich Verkaufsfläche und Parkmöglichkeiten nur eingeschränkt zukunftsfähig erscheint. Eine in Rede stehende Verlagerung des Betriebs innerhalb des Stadtteils könnte je nach Lage zur Sicherung der Nahversorgung beitragen. 4.7 Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen Neben den beschriebenen Zentren sind im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts weitere Einzelhandelsstandorte zu berücksichtigen, sofern diese in der gesamtstädtischen Perspektive eine Bedeutung für das aktuelle und das potenzielle Nahversorgungsgerüst oder als Ergänzungsstandort zu den Zentren aufweisen. Diesen Standorten ist gemeinsam, dass sie zwar eine gewisse Einzelhandelsagglomeration darstellen (ggf. auch ergänzt um weitere einzelhandelsnahe Dienstleistungen oder sonstige Einrichtungen), dass sie aber gleichzeitig jeweils nicht die notwendigen Kriterien erfüllen, um aus dem Bestand heraus als sog. zentraler Versorgungsbereich bewertet zu werden. Einzelhandelsagglomerationen in integrierter Lage: Nahversorgungsstandorte Gesamtstädtisch sind aktuell mehrere Standortagglomerationen zu verzeichnen, die sich in städtebaulich integrierter Lage befinden. Sie sind als sog. Nahversorgungsstandorte überwiegend von Wohnbebauung umgeben und zum Teil gegenüber ihrem unmittelbaren Umfeld von erhöhter städtebaulicher Dichte und Nutzungsvielfalt geprägt. Wie oben bereits erwähnt, erfüllen sie allerdings nicht die Voraussetzungen für die Einstufung als zentraler Versorgungsbereich. Die folgenden Agglomerationen werden in Rodgau als Nahversorgungsstandort bewertet und aufgrund ihrer Bedeutung für das gesamtstädtische Standortgefüge und die Nahversorgung in den Wohngebieten nachfolgend (Kapitel 4.7.1) kurz dargestellt: Nahversorgungsstandort Alfred-Delp-Straße, Hainhausen 4 Markt- und Standortanalyse 77

80 Nahversorgungsstandort Rochusstraße, Hainhausen Nahversorgungsstandort Hainburgstraße, Nieder-Roden Standort Toom Der Standort Toom ist aufgrund seiner Größe und gesamtstädtischen Bedeutung nicht als Nahversorgungsstandort zu werten. Aufgrund seiner integrierten Lage im Umfeld von Wohngebieten nimmt er jedoch auch eine Nahversorgungsfunktion wahr. Die Stadtteilzentren von Dudenhofen, Hainhausen und Weiskirchen weisen ebenfalls gewisse Einzelhandelsagglomeration auf, die auch um einzelhandelsnahe Dienstleistungen und andere Einrichtungen ergänzt sind. Aufgrund der Sortimentsstruktur und Betriebsausprägungen weisen diese Stadtteilzentren jedoch nur eine eingeschränkte Nahversorgungsfunktion auf und können nicht als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, da diese nicht den Anforderungen entsprechen, die seitens der Gesetzgebung und der Rechtsprechung für solche formuliert werden (vgl. Kapitel 2.2). Einzelhandelsagglomerationen in nicht integrierter Lage: Ergänzungsstandorte Zwei weitere Standorte sind gesamtstädtisch für den Einzelhandel von Bedeutung, die allerdings als sog. Ergänzungsstandorte in überwiegend städtebaulich nicht integrierter Lage 34 liegen. Allgemein kann von Ergänzungsstandorten dann gesprochen werden, wenn sie nicht über die Ausstattungs- und Strukturmerkmale von zentralen Versorgungsbereichen verfügen überwiegend durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt sind überwiegend nicht in Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar eingebettet sind ganz überwiegend für den autoorientierten Großeinkauf genutzt werden nicht primär der Versorgung ihres Nahbereichs dienen, sondern wenn ihre Angebotsstruktur insbesondere auf größere Stadtbereiche oder gar die gesamtstädtische oder überörtliche Versorgung ausgerichtet ist Ein Einzelhandelskonzept sollte klarstellen, welche Versorgungsfunktion diese Standorte aktuell übernehmen (dieses geschieht in den folgenden Kapiteln), und welche Aufgabenzuweisung und Aufgabenteilung im Rahmen eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts künftig sinnvoll erscheinen. In Rodgau sind dies die Ergänzungsstandorte Standort Hegelstraße Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd 34 Zu den städtebaulich nicht integrierten Lagen zählen insbesondere gewerblich geprägte Gebiete; vgl. Glossar Markt- und Standortanalyse

81 4.7.1 Nahversorgungsstandorte Abbildung 29 und Tabelle 14 verdeutlichen, dass die angeführten Standorte überwiegend durch Betriebe aus dem kurzfristigen, nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich geprägt sind. Tabelle 14: Einzelhandelsausstattung der Nahversorgungsstandorte in Rodgau Standort Alfred- Delp-Straße Standort Rochusstraße Standort Hainburgstraße Standort Toom Anzahl EH - Betriebe Anteil gesamtstädtisch Verkaufsfläche [m²] Anteil gesamtstädtisch % 3 % 2 % 2 % % 5 % 5 % 12 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Abbildung 29: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche in den Nahversorgungsstandorten Standort Standort Standort Standort Alfred-Delp-Straße Rochusstraße Hainburgstraße Toom 9% 4% 29% 3% 20% 4% 19% 12% 32% 55% 7% 61% 19% 57% 12% 57% Nahrungs- und Genussmittel mittelfristiger Bedarfsbereich sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Nahversorgungsstandort Alfred-Delp-Straße Der Nahversorgungsstandort Alfred-Delp-Straße liegt im Stadtteil Hainhausen an der Gemarkungsgrenze zu Weiskirchen an der Alfred-Delp-Straße. Er ist rd. 1,8 Kilometer nördlich des Stadtteilzentrums Jügesheim gelegen und verfügt über sechs Einzelhandelsbetriebe. Nach Norden grenzt der Siedlungsbereich des Stadtteils Weiskirchen an, nach Westen hinter der Rodau der Siedlungsbereich von Hainhausen. Der städtebaulich integrierte Standort ist durch die dort verorteten Betriebe klar auf die Nahversorgung ausgerichtet. 4 Markt- und Standortanalyse 79

82 Nahversorgungsstandort Rochusstraße Der Nahversorgungsstandort Rochusstraße liegt im Stadtteil Hainhausen östlich der Bahnlinie. Er ist rd. 1,8 Kilometer nordwestlich des Stadtteilzentrums Jügesheim gelegen, dort sind sechs Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Nach Norden und Süden grenzen Siedlungsbereiche des Stadtteils Hainhausen an. Der Nahversorgungsstandort wird durch ein Fabrikgelände in einen nördlichen Bereich, in welchen sich der Angebots- und Betriebsschwerpunkt befindet, und einen südlichen Bereich (Standort Discounter Aldi) geteilt, eine Verbindung besteht jedoch durch die Hans-Sachs-Straße. Der städtebaulich integrierte Standort ist durch die dort verorteten Betriebe vorrangig auf die Nahversorgung ausgerichtet. Nahversorgungsstandort Hainburgstraße Der städtebaulich integrierte Nahversorgungsstandort Hainburgstraße liegt im Stadtteil Nieder-Roden östlich der Hainburgstraße. Er ist rd. 3,6 Kilometer südlich des Stadtteilzentrums Jügesheim gelegen, rd. 400 m nördlich des Standorts befindet sich die Stadtteilgrenze zu Dudenhofen. Am als klassischen Fachmarktstandort jüngerer Prägung ausgebauten Standort befinden sich insgesamt fünf Einzelhandelsbetriebe, deren Sortimentszuschnitt deutlich auf die Nahversorgung ausgerichtet ist. Nach Norden, Westen und Süden grenzen Siedlungsbereiche des Stadtteils Nieder-Roden an. Standort Toom SB-Warenhaus Der städtebaulich integrierte Standort des SB-Warenhauses Toom erfüllt zum einen eine Nahversorgungsfunktion für den nördlich und östlich gelegenen Siedlungsbereich von Dudenhofen sowie eingeschränkt auch für das nördliche Nieder-Roden, aufgrund seiner Betriebsausrichtung sowie der reinen Verkaufsfläche ist er jedoch primär nicht auf die Nahversorgung der umliegenden Siedlungsbereiche sondern auf die Versorgung der Gesamtstadt Rodgau sowie z. T. auch auf Nachbarkommunen ausgerichtet. Der Standort des SB-Warenhauses ist rd. 3,0 Kilometer südlich des Stadtteilzentrums Jügesheim gelegen, die Stadtteilgrenze zu Nieder-Roden befindet sich direkt südlich des Standorts Markt- und Standortanalyse

83 Abbildung 30: Nahversorgungsstandorte Alfred-Delp-Straße (links) und Rochusstraße (rechts) in Hainhausen Rochusstraße IT-Service Freytag Kik Jeans Power dm Lidl Rewe Pokalstudio Scheib Reitsport Verano Profi Getränke Shop Aldi Standort Rochusstraße Hans-Sachs- Straße Standort Alfred-Delp-Straße Einzelhandel Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Einzelhandel Zentrenergänzende Funktionen Standortbereich Toom Abbildung 31: Nahversorgungsstandorte Hainburgstraße in Nieder-Roden und Toom in Dudenhofen Hainburgstraße Lidl Rossmann, Kik Profi Getränke Shop Penny Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. 4 Markt- und Standortanalyse 81

84 Unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen Entwicklungsziele für den Einzelhandel wird zu erwägen sein, welche (weiteren) Funktionen diese vier Standorte in Zukunft übernehmen sollen (vgl. Kapitel 6.4) Ergänzungsstandort Hegelstraße Der Ergänzungsstandort Hegelstraße liegt im Norden Dudenhofens an der Kreisquerverbindung innerhalb eines ansonsten eher gewerblich geprägten Gebiets. Die Entfernung zum Stadtteilzentrum Jügesheim beträgt etwa 1,5 km. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Im Westen umschließt vorwiegend sonstige gewerbliche Bebauung den Standort, im Norden wird er durch die Kreisquerverbindung begrenzt und im Osten schließt hinter der Nieuwpoorter Straße Wohnbebauung an. Im Süden befindet sich hinter der Baumschule Haufler ein Friedhof, an den weiter südlich Wohnbebauung angrenzt. Mit dem Auto ist der Standort über die Kreisquerverbindung oder die Nieuwpoorter Straße optimal erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch eine Buslinie an der Haltestelle Hegelstraße gewährleistet. Abbildung 32: Ergänzungsstandort Hegelstraße Quelle: Eigene Aufnahmen. Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt sieben Einzelhandelsbetriebe weisen eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² aus. Den flächenmäßig größten Betrieb stellt der Toom-Baumarkt dar, gefolgt von Baumschule und Gartengestaltung Haufler und dem E-Center. Diese drei Betriebe werden von den Fachmärkten Belmodi, Rofu Kinderland und Schuh-Welt angebotsseitig ergänzt Markt- und Standortanalyse

85 Tabelle 15: Einzelhandelsrelevante Daten zum Ergänzungsstandort Hegelstraße Ergänzungsstandort Hegelstraße Anzahl Einzelhandelsbetriebe 7 Anteil gesamtstädtisch 3 % Verkaufsfläche [m²] Anteil gesamtstädtisch 24 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Das Einzelhandelsangebot am Standort ist mit rd. 24 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ein wichtiger Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Mit dieser Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot an der Hegelstraße annähernd so groß wie das des Stadtteilzentrums Jügesheim. Abbildung 33: Einzelhandelsbestand am Ergänzungsstandort Hegelstraße Kreisquerverbindung Toom Baumarkt Edeka Rofu Kinderland, Belmodi, Schuhwelt Hegelstraße Haufler Einzelhandel Standortbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Der größte Teil des Warenangebots generiert sich aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs (79 % der Verkaufsfläche). Dieses setzt sich hauptsächlich aus den Hauptwarengruppen Baumarktsortiment, Pflanzen/ Gartenbedarf, Spielwaren, Bekleidung und Schuhe/ Lederwaren zusammen. 13 % der Gesamtverkaufsfläche entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel. 4 Markt- und Standortanalyse 83

86 Abbildung 34: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am Ergänzungsstandort Hegelstraße 7% 13% 1% Nahrungs- und Genussmittel sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 79% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Zwischenfazit: Städtebaulich-funktionale Bewertung Ergänzungsstandort Hegelstraße Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Ergänzungsstandort ein wichtiger Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe höchst begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine erhebliche Standortattraktivität bereits durch die möglichen Koppelungseinkäufe sowie durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer. Durch das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln sowie übrigen zentrentypischen Sortimenten in nicht geringer Größenordnung ist der Standort als ernstzunehmende Konkurrenz für den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des Stadtteilzentrums Jügesheim zu werten. Aufgrund seiner Nähe zu umliegenden Wohngebieten kommt dem E-Center aber auch eine wichtige Nahversorgungsfunktion für den südlichen Teil Jügesheims und den Norden Dudenhofens zu Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Der Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd liegt im Süden Nieder-Rodens im größten Gewerbegebiet Rodgaus. Die Entfernung zum Stadtteilzentrum Jügesheim beträgt etwa 5 km. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Das Gewerbegebiet ist umschlossen von der Rodgau-Ringstraße im Westen und der B 45 im Südosten. Nach Norden schließt sich Wohnbebauung an, die jedoch durch den Fluss Rodau vom Gewerbegebiet abgegrenzt ist. Über die B 45 und die Ober-Rodener-Straße ist das Gewerbegebiet für den Autoverkehr sehr gut erreichbar. Eine Buslinie führt durch das Gewerbegebiet mit vier Haltestellen Markt- und Standortanalyse

87 Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Die insgesamt sieben im Gewerbegebiet verorteten Einzelhandelsbetriebe weisen eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² auf. Die größten Betriebe stellen die zwei Möbelgeschäfte dar, gefolgt von den Lebensmittelbetrieben Rewe und Aldi. Insgesamt ist das Gewerbegebiet in erster Linie nicht durch Einzelhandel, sondern durch produzierendes und verarbeitendes Gewerbe geprägt. Der Einzelhandel spielt nur punktuell eine Rolle. So befinden sich beide Lebensmittelmärkte am nördlichen Rand des Gewerbegebiets in städtebaulich nicht integrierter Lage nahe der Ober-Rodener-Straße und die Möbelmärkte ebenfalls in städtebaulich nicht integrierter Lage am Rande der Rodgau-Ring-Straße ( Querspange zwischen Ober-Rodener-Straße und B 45). Tabelle 16: Einzelhandelsrelevante Daten zum Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder- Roden Süd Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Anzahl Einzelhandelsbetriebe 7 Anteil gesamtstädtisch 3 % Verkaufsfläche [m²] Anteil gesamtstädtisch 12 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Durch die Möbelmärkte generiert sich der größte Teil des Warenangebots aus Gütern des langfristigen Bedarfs (72 % der Verkaufsfläche). Ansonsten spielen Nahrungs- und Genussmittel aufgrund der beiden Lebensmittelmärkte mit 20 % der Verkaufsfläche des Ergänzungsstandorts eine wichtige Rolle. 4 Markt- und Standortanalyse 85

88 Abbildung 35: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche am Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd 20% Nahrungs- und Genussmittel 3% 5% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 72% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013. Abbildung 36: Einzelhandelsbestand am Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Rewe Schlemmer Losert Aldi Borsigstraße Interform Einrichtungshaus Möbel-AS Zentner Orthopädie Einzelhandel Standortbereich Gutenbergring Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau Markt- und Standortanalyse

89 Zwischenfazit: Städtebaulich-funktionale Bewertung Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Der Einzelhandel im Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd spielt im gesamtstädtischen Standortgefüge nur eine untergeordnete Rolle. Die Lebensmittelbetriebe besitzen eine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Nieder-Roden, allerdings befinden sich bei in städtebaulich nicht integrierter Lage. Laut Haushaltsbefragung wird der Standort von Bewohnern anderer Stadtteile für den Lebensmitteleinkauf nur selten genutzt, was durch seine abgesetzte Lage und weite Entfernung zu den anderen Stadtteilen und der besser erreichbaren innerörtlichen Konkurrenz begründet werden kann. Das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln in dieser Größenordnung wirkt sich hemmend auf die Entwicklungsmöglichkeiten des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz aus, der aufgrund der hohen Einwohnerdichte im direkten Umfeld und der zentralen Lage im Siedlungsschwerpunkt für einen Ausbau der Nahversorgung prädestiniert ist. Die Möbelmärkte stellen keine Konkurrenz zu den zentralen Versorgungsbereichen dar, da sie kaum zentrenrelevante Randsortimente aufweisen. In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung der Ergänzungsstandorte (hierzu Näheres in Kapitel 6.3) ist zu erörtern, welche räumlichen Entwicklungspotenziale die Standorte (noch) aufweisen, wie die Sortimentsstruktur im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts gewinnbringender aufgestellt werden könnte und welche weiteren Entwicklungsempfehlungen auch im Sinne einer Arbeits- und Funktionsteilung der Ergänzungsstandorte untereinander formuliert werden sollten. 4.8 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Rodgau Die derzeitige Einzelhandelssituation in Rodgau kann je nach Sortimentsbereich und je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Daher fällt auch der erkennbare Handlungsbedarf entsprechend differenziert aus, wobei im Konzeptteil dieses Berichts die Abhängigkeiten, die zwischen den einzelnen Stellgrößen und Einflussfaktoren bestehen, nicht zu vernachlässigen sind. Zu den für den Einzelhandel in Rodgau wesentlichen Rahmenbedingungen zählt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Rodgau liegt mit 108,69 leicht über dem Bundesdurchschnitt, entspricht aber in etwa der regionalen Ausprägung. Rodgau befindet sich in einer starken Wettbewerbssituation mit den umliegenden Mittel- und Oberzentren (insbesondere Frankfurt, Offenbach, Hanau, Aschaffenburg und Darmstadt). 4 Markt- und Standortanalyse 87

90 Zugleich fehlen landesplanerisch ausgewiesene Grundzentren, die sich deutlich auf Rodgau ausrichten; Rodgau als Mittelzentrum weist demnach nur sich selbst als räumlichen Einzugsbereich auf. Rodgau ist geprägt durch ein langgestrecktes Siedlungsband, dem eine der Stadtgröße entsprechende Stadtmitte fehlt. Die ehemaligen 5 selbstständigen Gemeinden sind mit ihren ehemals eigenständigen Versorgungsstrukturen noch deutlich erkennbar. Gleichzeitig ist jedoch das Stadtteilzentrum von Jügesheim sowohl was den Besatz mit Einzelhandelsbetrieben in zentraler Lage als auch von der verwaltungsseitigen Bedeutung (Sitz der Stadtverwaltung) als bedeutendstes Stadtteilzentrum hervorzuheben, das zum Stadtzentrum von Rodgau ausgebaut werden soll. Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt werden: Das Stadtteilzentrum von Jügesheim weist eine Vielzahl von inhabergeführten Fachgeschäften auf. Eine überdurchschnittlich hohe Leerstandsproblematik besteht nicht. Ein Großteil der Einzelhandelsbetriebe befindet sich in städtebaulich integrierter Lage. Nur 10 % liegen in nicht integrierten Lagen. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich rein aus den quantitativen Ausstattungsdaten kein stadtplanerisches Optimierungserfordernis: es besteht eine sehr gute lokale Einkaufsorientierung nahe 100 % und Zentralität von 100 % im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Die Lebensmittelbetriebe sind relativ gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt und meist in integrierter Lage. Dadurch besteht eine verhältnismäßig gute Nahversorgung ohne größere unterversorgte Gebiete (Ausnahme östliches Jügesheim und Weiskirchen-Ost). Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte: Der innenstadtprägende Einzelhandel verteilt sich über fünf Stadtteilzentren. Das größte Stadtteilzentrum bildet in zentraler Lage Jügesheim, das aber nicht stadtteilund ortsübergreifend als Innenstadt von Rodgau wahrgenommen wird. Rodgau wird als Einzelhandelsstandort von den Umlandkommunen kaum wahrgenommen. In bestimmten Warengruppen besteht ein deutlicher Kaufkraftabfluss in umliegende Mittel- und Oberzentren (z.b. Neue Medien/ Unterhaltungselektronik, Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren). Das Einzelhandelsangebot in diesen Sortimentsbereichen weist z. T. deutliches Ausbaupotenzial auf Markt- und Standortanalyse

91 Das Stadtteilzentrum Jügesheim verfügt über keine großflächigen Magnetbetriebe, die Kundenfrequenzen für die sonstigen bestehenden Einzelhandelsbetriebe generieren. Die Haushaltsbefragung vermittelt trotz einer grundsätzlich vorherrschenden Kundenzufriedenheit in den Teilaspekten der Vielfalt der Waren und Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen z. T. Handlungserfordernisse. Neben den beiden Stadtteilzentren in Jügesheim und Nieder-Roden/ Puiseauxplatz, die aufgrund des Einzelhandelsbestands, der dort verorteten zentrenergänzenden Funktionen und der städtebaulich-funktionalen Ausprägung einen Zentrencharakter aufweisen, verfügen v. a. die sonstigen dezentralen Lagen (wenngleich im Wesentlichen städtebaulich integrierte Lagen) über ein deutliches Standortgewicht und zwar gemessen an den Verkaufsflächen und den dort verorteten Betrieben: dort liegen 62 % der Einzelhandelsbetriebe, diese verfügen über 88 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Auch üblicherweise zentrenprägende Sortimente erreichen in diesen dezentralen Lagen z. T. hohe Verkaufsflächenanteile, was sich hemmend auf die Entwicklungschancen der beiden Zentren in Jügesheim und Nieder-Roden/ Puiseauxplatz auswirkt. Die innere räumlich-funktionale Struktur des Stadtteilzentrums Jügesheim ist nicht grundlegend kritisch zu bewerten, kann aber hinsichtlich der Ausstattung mit starken Magneten sowie zusätzlichen Verkaufsflächen aus allen Bedarfsbereichen ausgebaut werden. Die befragten Haushalte vermissen trotz der z. T. guten quantitativen Ausstattungsmerkmale gesamtstädtisch verschiedene Sortimente. Zudem wird das Stadtteilzentrum von Jügesheim nicht als Stadtzentrum der Gesamtstadt wahrgenommen. Das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz wird hinsichtlich des Einzelhandelsbetriebsanteils, der dort verorteten Einzelhandelsbetriebe sowie auch der dort verorteten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen im Vergleich der Rodgauer Einzelhandelsstandorte nicht seiner Versorgungsbedeutung für den einwohnerstärksten Stadtteil Nieder-Roden gerecht. Dort sollte eine städtebaulich-funktionale Aufwertung in Form eines Ausbaus bzw. einer Weiterentwicklung des Betriebstypenmixes v. a. bei den Lebensmittelmärkten vorgenommen werden. Die flächendeckende Ausstattung mit Versorgungsmöglichkeiten im kurzfristigen Bedarfsbereich ist durch die gesamtstädtische Anzahl und Verteilung der Lebensmittelmärkte weitgehend gut gegeben. Allerdings besteht v. a. im Osten Jügesheim perspektivisch erkennbarer Handlungsbedarf zur Sicherung der Nahversorgung. Optimierungs- und Weiterentwicklungsbedarf besteht ebenfalls für das Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz. 4 Markt- und Standortanalyse 89

92 Handlungsbedarf ergibt sich demnach insgesamt daraus, dass einerseits die vorhandenen positiven Einzelhandelsmerkmale Rodgaus für die Zukunft gesichert und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in den benachbarten Mittel- und Oberzentren, die ihr Angebot ständig fortentwickeln, aber auch vor dem Hintergrund der üblicherweise zentrenprägenden Angebotsstrukturen in dezentralen Lagen in Rodgau sowie bisher fehlender Angebotsstrukturen. Demnach gilt es praxisnahe und marktgerechte Optimierungslösungen für die Aspekte zu entwickeln, die insgesamt eher kritischer zu bewerten sind. Solche Lösungen sind in den nachfolgenden Kapiteln dieses Konzepts in städtebaulicher Sicht als auch funktional zu erarbeiten Markt- und Standortanalyse

93 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Instrumente entwickelt und vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen sowie übergeordnete Leitlinien zur künftigen Einzelhandelsentwicklung in Rodgau zu erarbeiten. 5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient als absatzwirtschaftliche Kenngröße der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen in Form von nach Branchen kumulierten Verkaufsflächenangaben aufbereitet Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren: Er kann und soll aufgrund seines naturgegebenen mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine Grenze der Entwicklung (etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels darstellen. Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen überschreiten, können im Einzelfall zur gewünschten Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Rodgau korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht entsprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebaulich präferierten Zentren und Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden. Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefassten Entwicklungsleitbildes kann der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele eingesetzt werden. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 91

94 Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grundsätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb Rodgaus gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine Betriebserweiterung verbunden ist Methodik und Berechnung Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufsflächenbedarfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die angebots- und nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage in Rodgau werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde gelegt: Abbildung 37: Ermittlungsmethodik des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens Entwicklung absatzwirtschaftlicher Rahmenbedingungen Nachfrageseite Angebotsseite Einwohnerentwicklung in der Kommune / im Einzugsgebiet Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner ggf. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile (auch Verschiebung der Vertriebswege: stetig steigender Anteil des E-Commerce) Entwicklung der Flächenproduktivität Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Prognosehorizont 2018/2023 Spannweitenbetrachtung Sortimentsgenaue Betrachtung Quelle: Eigene Darstellung. Versorgungsauftrag Ziel-Zentralität Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Versorgungsauftrag einer Kommune bei der Quantifizierung absatzwirtschaftlicher Entwicklungsspielräume von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad einer Kommune 92 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

95 korrespondiert mit ihrer seitens der Regional- und Landesplanung angestrebten zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktionen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet wahrnehmen. Grundzentren kommt die bevölkerungs- und wohnstandortnahe Grundversorgung der örtlichen Bevölkerung zu. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag wird hier als sogenannte Ziel-Zentralität aufgegriffen. Durch die Darstellung von sowohl zeitlichen und inhaltlichen angebots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird ein Korridor eröffnet, der ein Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der notwendigen Flexibilität unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändernder, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren. Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des Entwicklungsrahmens einzeln erörtert. Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Zur Untersuchung der künftigen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Rodgau werden die Bevölkerungsprognosen der Hessen Agentur aus dem Jahr 2012 und der Bertelsmann- Stiftung aus dem Jahr 2010 zugrunde gelegt. Die Prognose der Bertelsmann-Stiftung geht von einer Bevölkerungsentwicklung von -2,4 % bis 2023 aus, während die Hessen Agentur einen wesentlich abgeschwächteren Bevölkerungsverlust von -0,9 % prognostiziert. Zum Vergleich ist in Abbildung 38 die Bevölkerungsprognose für den Landkreis Offenbach von der Hessen Agentur ebenfalls angeführt. Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher insgesamt - unabhängig von der zugrunde gelegten Variante keine deutlichen Impulse für die künftige einzelhandelsrelevante Kaufkraft zu erwarten. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 93

96 Abbildung 38: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Rodgau 2% 1% 0% -1% -2% -3% Index Stadt Rodgau Jahr (Hessen-Agentur 2012) Stadt Rodgau (Bertelsmann-Stiftung 2010) Landkreis Offenbach (Hessen-Agentur 2012) -4% Quelle: Hessen Agentur 2012: Gemeindedatenbank demografischer Wandel; Bertelsmann-Stiftung 2010: Wegweiser-Kommune. Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um insgesamt knapp 34 % (rd. 350 Mrd. Euro) auf rd Mrd. Euro gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft dagegen stagniert im gleichen Zeitraum bei etwa 360 bis 390 Mrd. Euro je Jahr. So lag der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben 1992 noch bei 37 %, während er 2010 nach stetigem Rückgang in den vergangenen Jahren nur noch rd. 28 % ausmacht Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

97 Abbildung 39: Entwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft M rd. Euro Jahr Konsumausgaben der privaten Haushalte (in Mrd. Euro) einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mrd. Euro) Einzelhandelsanteil an den Konsumausgaben (in %) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Index Quellen: Hahn Gruppe: Real Estate Report - Germany 2006 bis 2010/ 2011; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten In der Summe stagnieren somit die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben 35 seit Jahren. Ob dieser Trend für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsicheren konjunkturellen Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens werden daher als mögliche Spannweite sowohl eine moderat steigende als auch eine stagnierende Entwicklung eingestellt. Berücksichtigung bei der Prognose der Konsumausgaben im Einzelhandel findet dabei zudem die Verschiebung der Vertriebswege, die einen stetig steigenden Anteil des E- Commerce als nicht stationärer Einzelhandel aufweist (vgl. auch Kapitel 4.1). Des Weiteren hat sich in den vergangenen Jahren eine Verschiebung der sortimentsspezifischen Kaufkraft ergeben, die sich insbesondere in einem deutlichen Bedeutungsgewinn den Warengruppen Neue Medien/ Unterhaltungselektronik und Drogeriewaren zeigt (vgl. folgende Abbildung). 35 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf ein zusätzliches absatzwirtschaftlich tragfähiges Entwicklungspotenzial ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 95

98 Abbildung 40: Umsatzentwicklung nach Warengruppen in Deutschland ( ) 220 Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Umsatz (1994=100) Einzelhandel gesamt Bekleidung, Schuhe Spielwaren, Sportartikel Uhren/ Schmuck Schreibwaren, Zeitschriften, Bücher Blumen/ zoologischer Bedarf Bau- und Gartenmarktsortiment Jahr Medizinische und orthopädische Artikel, Optik Möbel und Einrichtungszubehör Nahrungs- und Genussmittel Quelle: Statistisches Bundesamt Entwicklung der Flächenproduktivitäten Die Flächenproduktivität stellt den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebs pro m² Verkaufsfläche dar. In der Zeit von 1993 bis 2010 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflächen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, sodass folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

99 Abbildung 41: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bis ,6 1,4 1,2 Index 1 0,8 0,6 0, Jahr Verkaufsflächenindex Index Flächenproduktivität Index Einzelhandelsumsatz Quellen: Hahn Gruppe: Real Estate Report - Germany 2006 bis 2010/ 2011; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Entwicklung deutlich ausdifferenziert und z. T. abgeschwächt. Das Erreichen von Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben unterstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zukünftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar zumindest teilweise mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Für die Entwicklung der Flächenproduktivitäten in Rodgau werden auf der erläuterten Ausgangsbasis mit einer Perspektive bis 2018 bzw zwei Varianten entwickelt, die die genannten Trends widerspiegeln. Beide Varianten gehen von einem zunächst in unterschiedlich deutlicher Ausprägung anhaltenden Rückgang der Flächenproduktivitäten aus. Aus dem Rückgang von jährlich -0,5 % bis 2018 resultieren dauerhaft (bei der Annahme gleich bleibender Einzelhandelsumsätze) anbieterseitig größere neue Verkaufsflächenbedarfe als bei der Worst Case Annahme, die bis 2018 nur noch von einem jährlichen Flächenproduktivitätsrückgang von bis zu -0,3 % ausgeht. Bis 2023 schwächt sich der Flächenproduktivitätsrückgang in beiden Varianten ab. Ein stärkerer Rückgang der Flächenproduktivität (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) bei gleich bleibenden Einzelhandelsumsätzen bedeutet, dass die Verkaufsfläche steigt, was für die Entwicklungspotenziale in Rodgau als positiv zu bewerten ist (Best Case Annahme). 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 97

100 Versorgungsauftrag: Ziel-Zentralitäten Die heutige Einzelhandelszentralität von Rodgau beträgt 72 % (vgl. Kapitel 4.4.2). Hieraus erwachsen für einige der Warengruppen Erweiterungsspielräume bis zur jeweiligen Ziel- Zentralität (vgl. Abbildung 42; Ziel-Zentralität als gestrichelte Orientierungslinie). Für alle Sortimente des kurzfristigen Bedarfs ist dauerhaft eine Ziel-Zentralität von 100 % entwicklungspolitisch und gemessen am landesplanerischen Versorgungsauftrag plausibel, da diese Sortimente grundsätzlich von allen Kommunen (und so auch denen im Einzugsbereich) gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft vollständig zur Verfügung gestellt werden sollen. Für die Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs soll in Rodgau künftig mindestens eine Ziel-Zentralität von 70 % bis 80 % angelegt werden. Eine höhere Ziel-Zentralität wäre mittel- und langfristig zwar wünschenswert, kann aber aktuell aufgrund der schwierigen Wettbewerbssituation mit den Nachbarkommunen, die geprägt ist durch die starken Oberzentren (hier insbesondere Frankfurt und Offenbach) nicht als realistische Prognosevariante zugrunde gelegt werden. Gleichwohl resultieren bereits aus dieser Ziel-Zentralität Entwicklungsbedarfe für einige Warengruppen. Abbildung 42: Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die Ziel-Zentralität Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Gesamt 38% 48% 52% 53% 33% 40% 40% 47% 25% 36% 39% 71% 65% 79% 77% 75% 72% 89% 87% 100% 99% 97% Obere Variante 100 % und 80 % Untere Variante 100 % und 70 % 100% Quelle: Eigene Annahmen auf Basis der ermittelten Zentralitätswerte. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 98 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

101 5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Rodgau Die nachstehende Tabelle zeigt den künftigen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen differenziert nach Warengruppen. Die Prognose ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen und den Ziel-Zentralitäten. Tabelle 17: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Rodgau Warengruppe v v Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher Kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente Sportartikel/Fahrräder/Camping Mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/Tischwäsche Möbel Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte Neue Medien/Unterhaltungselektronik Uhren/Schmuck Sonstiges Langfristiger Bedarfsbereich Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; v = untere Variante, = obere Variante; Werte in m² VKF (auf 100 m² gerundet). Die Ermittlung absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen ergibt folgendes Potenzial für die Perspektive bis 2023: Es bestehen rechnerische Entwicklungsspielräume in einer Größenordnung von rd bis m². Diese Größenordnung entspricht etwa 25 bis 40 % der aktuell vorhandenen Gesamtverkaufsfläche in Rodgau. Der Schwerpunkt des Entwicklungsrahmens liegt im Bereich mittel- und langfristiger Bedarfsgüter, dort insbesondere bei den Branchen Bekleidung, Baumarktsortiment, Möbel und Neue Medien/ Unterhaltungselektronik. Für Rodgau bedeuten diese Prognoseergebnisse, 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 99

102 dass die landes- bzw. regionalplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion Rodgaus in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufsflächen erweitert und verbessert werden kann, dass in den Warengruppen ohne ein nennenswertes quantitatives Entwicklungspotenzial neue Angebote und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen Anbietern nur bedingt zu), dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrahmens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für die Rodgauer Zentrenstruktur einerseits oder die flächendeckende Nahversorgungsstruktur andererseits resultiert, und dass angesichts des teils begrenzten Entwicklungsrahmens für viele Warengruppen der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen Steuerungsgeschehen ein besonderes Gewicht beigemessen werden sollte. Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt vertretenen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische Ansiedlungspotenzial entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu berücksichtigende Marktfaktoren 36 zugrunde; diese können durchaus zu unternehmerischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten Entwicklungsrahmen ggf. abweichen. Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine Grenze der Entwicklung etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Rodgau korrespondieren und sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Beispielhaft werden im Folgenden die rechnerischen Entwicklungsrahmen für einige Warengruppen mit den zu erwartenden Entwicklungen erläutert. Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel In dieser Warengruppe ist ein gewisser, wenn auch begrenzter absatzwirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen zum Ausbau der Nahversorgung vorhanden. Die Summen (im Mittel bis 2018 und 2023 rd. 400 bis m² VKF) entsprechen maximal dem sortimentsbezogenem Flächenbedarf eines mittelgroßen Supermarkts oder einer begrenzten Anzahl 36 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

103 von Betriebserweiterungen. Nähere Empfehlungen zur Verbesserung der Nahversorgungsstruktur werden in Kapitel 6.2 vorgestellt. Üblicherweise zentrenrelevante Sortimentsgruppen Im Bereich zentrenprägender Warengruppen besteht ein Entwicklungspotenzial für eine nennenswerte Erweiterung des Angebotes von rd m² VKF allein bis 2018 und rd m² bis 2023 (ohne Nahrungs- und Genussmittel) in der jeweils optimistischen Berechnungsvariante. In Hinblick auf das Ziel der Innenstadtstärkung ist es empfehlenswert, diese Ansiedlungspotenziale künftig schwerpunktmäßig zum Angebotsausbau im Stadtzentrum zu nutzen. Sortimentsbereich Bekleidung Im Sortimentsbereich Bekleidung ergibt sich ein deutliches Ansiedlungspotenzial von bis m² VKF. Neuansiedlungen in diesem Sortimentsbereich könnten demnach Fachgeschäfte, Fachmärkte oder auch ein Bekleidungskaufhaus umfassen wichtig bei potenziellen Ansiedlungen ist hier jedoch vorrangig die Frage der Lage: Neuansiedlungen in diesem Sortimentsbereich sollten nahezu ausschließlich im perspektivischen Stadtzentrum von Rodgau (Stadtteilzentrum Jügesheim) zur Stärkung und Angebotsdifferenzierung desselben genutzt werden. Gleiches gilt auch für die weiteren, üblicherweise innenstadtprägenden Sortimentsbereiche, für welche ein Ansiedlungspotenzial ermittelt wurde. Sortimentsbereich Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Im Sortimentsbereich Neue Medien/ Unterhaltungselektronik besteht ein absatzwirtschaftliches Potenzial von bis m² VKF. In Zusammenschau mit dem Potenzial im Sortimentsbereich Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte i. H. v m² VKF bestünde die Möglichkeit zur Ansiedlung eines Elektronikfachmarkts. In der Summe dieses Entwicklungsrahmens bietet sich nicht nur eine Neuansiedlung in Form mehrerer Einzelhandelsimmobilien an, sondern ggf. auch in Form eines Shopping Centers. Da allerdings Shopping Center neben den positiven Impulseffekten für Innenstädte grundsätzlich auch städtebaulich unerwünschte Effekte auslösen können, sind im Detail einer solchen Vorhabenplanung verschiedene Aspekte von höchster Bedeutung für eine gesamtstädtisch gewinnbringende Ansiedlung: Wahl des geeigneten Standorts innerhalb des Zentrums unter Berücksichtigung der aktuellen inneren Nutzungsstruktur des Zentrums Städtebauliche Ausprägung und (unmittelbar) fußläufige Anbindung an die relevanten Detaillagen im Hauptgeschäftsbereich Ankermieter, Sortiments- und Branchenzusammensetzung, geeignete und zentrenverträgliche Ausprägung von Shopanzahl und Shopgrößen 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 101

104 Offenheit oder Geschlossenheit der zu errichtenden Immobilie Optimierung von vorhandenen Ladenflächen Auch die Verhandlungsposition der jeweiligen Akteure sowie die Prozessgestaltung während eines gesamten Ansiedlungsverfahrens sind von entscheidender Bedeutung für ein städtebaulich und nutzungsstrukturell für die Gesamtstadt bestmögliches Ergebnis. Üblicherweise nicht zentrenrelevante Sortimentsgruppen Gerade bei den nicht zentrenrelevanten Warengruppen ist das ermittelte Entwicklungspotenzial nicht als Grenzwert zu interpretieren. Abhängig von der Gesamtheit der unternehmerischen Zielkriterien (Einzugsbereich, Marktstrategie auch gegenüber der Konkurrenz, Hinzunahme weiterer Sortimente und Dienstleistungen, Spezialisierung innerhalb der Warengruppe usw.) kann im Einzelfall eine über die genannte Größenordnung hinausgehende Betriebsansiedlung wirtschaftlich sein. Einschränkend wirkt indes das Marktgeschehen im überkommunalen Wettbewerbsgebiet. Sortimentsbereich Baumarkt In der Warengruppe Baumarktsortimente ergibt sich bis 2023 ein absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen von rd bis zu m² VKF. Bei derzeitigen Standortanforderungen von Baumärkten, für die aus fachgutachterlicher Sicht in der Rhein-Main-Region bei Neubauvorhaben i. d. R. mehr als m² VKF, ggf. sogar mehr als m² VKF zu erwarten sind, ergibt sich somit für Rodgau (zunächst) nur ein Erweiterungspotenzial für den bestehenden Baumarkt. Sortimentsbereich Möbel Im Sortimentsbereich Möbel ergibt sich ein Entwicklungspotenzial von rd bis m² VKF. Neuansiedlungen in diesem Sortimentsbereich in der Größenordnung der ermittelten Verkaufsfläche erscheinen vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen und der Lage Rodgaus in der Rhein-Main-Region eher unwahrscheinlich, da der aktuelle Schwerpunkt bei der Ansiedlung von Möbelfachmärkten in dieser Region aus fachgutachterlicher Sicht eher bei Betrieben in einer Größenordnung ab bis m² VKF liegen dürfte. 37 Ggf. ergibt sich eine Ansiedlungsoption für einen Möbelmitnahmemarkt, ein kleinflächiges Fachmarktkonzept oder Spezialanbieter bzw. bestehen für Bestandsbetriebe Erweiterungsmöglichkeiten. 37 Ausnahme Spezialanbieter und Möbeldiscounter Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

105 5.2 Räumliche Entwicklungsszenarien und übergeordnete Entwicklungsziele für Rodgau Die Erarbeitung von Szenarien für die künftige Entwicklung des Einzelhandels stellt einen zentralen Baustein des Einzelhandelskonzepts bei der Erarbeitung der Zielebene dar. Die Szenarien basieren auf unterschiedlichen politischen und planerischen Annahmen und werden hinsichtlich ihrer jeweiligen unterschiedlichen ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen beschrieben. Durch die Szenarien werden Zusammenhänge der Rodgauer Zentrenentwicklung, der Standort- und Nahversorgungsstruktur aufgezeigt, die zwischen der Ansiedlung, dem Aus- oder Rückbau von Einzelhandelsstandorten einerseits und der Entwicklung des gesamten Versorgungsnetzes anderseits bestehen. Auf diese Weise wird eine wichtige Grundlage für die Leitbilddiskussion geschaffen, die sich mit den verbindlichen Zielvorstellungen für die gesamtstädtischen Einzelhandelszentren auseinandersetzt. Im Einzelnen werden das Stadtteilzentrum Jügesheim als zukünftiges Stadtzentrum von Rodgau sowie städtebaulich integrierte und nicht integrierte Einzelhandelsstandorte grafisch vereinfacht berücksichtigt. Es werden drei Entwicklungsszenarien dargelegt, die modellhaft und idealtypisch zu verstehen sind und die zur Verdeutlichung der Handlungsfolgen bewusst überzeichnet sind. Zu Beginn der Darstellung jedes Szenarios werden die zentralen Annahmen des zugrunde liegenden modellhaften Planungskonzepts dargelegt und mit den zu erwartenden Auswirkungen auf die räumliche Entwicklung der Einzelhandelsstandorte in Rodgau verknüpft. Sowohl die Veränderungen der Angebots- als auch der Nachfragestrukturen nehmen dabei Einfluss auf die räumliche Entwicklung und stehen daher im Fokus der Betrachtungen. Abschließend erfolgt eine Kurzbewertung des jeweiligen Szenarios. Im Rahmen des begleitenden Arbeitskreises wurden die Szenarien und ihre Folgewirkungen diskutiert. Die Empfehlung für ein künftig zu verfolgendes Szenario bildet die Grundlage für die Entwicklung der Umsetzungs- und Sicherungsinstrumente. Die teilnehmenden Vertreter der Verwaltung, des Einzelhandels, der regionalen Institutionen sowie des Gutachterbüros stellten in dieser Diskussion fest, dass die idealtypische Entwicklungsoption für Rodgau aus einer Kombination der Szenarien mit einer klaren Prioritätensetzung besteht. Am Ende dieses Teilbausteins steht ein Entwicklungsszenario, welches mit Blick auf die Einzelhandels-, Zentren- und Nahversorgungsentwicklung unter Berücksichtigung der Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, das zukünftige Entwicklungsleitbild für die Stadt Rodgau sein soll. Daher wird dieses Entwicklungsleitbild schließlich als Grundlage für die weitere konzeptionelle Ebene des Einzelhandelskonzepts, am Ende dieses Leistungsbausteins grafisch und textlich erläutert. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 103

106 5.2.1 Szenario 1: Städtebaulich-funktionale Zentrenstärkung Annahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandorte Im Mittelpunkt dieses Szenarios steht die Einzelhandelsentwicklung im zentralen Versorgungsbereich Stadtzentrum Rodgau (IZ) (derzeit Stadtteilzentrum Jügesheim) 38. Ziel dieses modellhaften Planungskonzepts ist der Schutz und die Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs, der als Schutzgut im Städtebaurecht verankert ist. Dementsprechend wird die Stärkung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtzentrum deutlich forciert, während die Entwicklung der übrigen Einzelstandorte im Stadtgebiet politisch nicht weiter verfolgt wird. Die Umsätze im Stadtzentrum wachsen, allerdings zu Lasten aller übrigen Einzelhandelsstandorte (vgl. Abbildung 43). Abbildung 43: Szenario 1 Städtebaulich-funktionale Zentrenstärkung sil sil IZ IZ: sil: nil: Wachstum Stabilität Schrumpfung Kaufkraftfluss Innenstadtzentrum sonstige städtebaulich integrierte Lage nicht städtebaulich integrierte Lage nil sil nil sil Quelle: Eigene Darstellung. Vorhaben, die außerhalb des Stadtzentrums in sonstigen städtebaulich integrierten oder nicht integrierten Lagen geplant sind, werden weitestgehend zurückgestellt. Darüber hinaus sind Standorte in nicht integrierten Lagen, beispielsweise Standort Hegelstraße, bei konsequenter Umsetzung dieses Planungskonzepts nicht bzw. nur innerhalb der nicht zentrenrelevanten Sortimente weiterzuentwickeln. Versorgungsstandorte in nicht integrierten 38 In Kapitel 6.1 werden die zentralen Versorgungsbereiche abschließend definiert Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

107 Lagen sind bei konsequenter Umsetzung des Planungskonzepts ebenfalls nicht weiterzuentwickeln. Mittel- bis langfristig betrachtet ist mit dem Szenario der Zentrenstärkung auch ein Rückbau der Einzelhandelsstandorte in nicht integrierten Lagen verbunden. Kurzbewertung dieses Szenarios Dieses Szenario, das ausschließlich auf dem Schutz und der Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereich Stadtzentrum Rodgau basiert, bietet den Vorteil einer deutlichen Stärkung des Stadtzentrums. Da das Szenario zugleich eine konsequente und klar geregelte Strategie darstellt, gewährleistet es für die Planungsverwaltung die bestehenden Einzelhandelsbetriebe sowie für Neuansiedlungen eine hohe Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit. Andererseits ist kaum realistisch anzunehmen, dass die Einzelhandelsstandorte außerhalb des Zentrums mittel- bis langfristig zurückgebaut werden könnten und sollten. Hier stehen Entschädigungsregelungen und die nicht zu erwartende politische Umsetzbarkeit ebenso entgegen wie die Tatsache, dass auf flächendeckende, wohnortnahe Einzelhandelsangebote des kurzfristigen Bedarfs nicht verzichtet werden könnte. Zudem besteht die Gefahr der Abwanderung besonders Flächen beanspruchender Betriebe mit überörtlichem Einzugsbereich, deren Flächenansprüche innerhalb des Stadtzentrums nicht entsprochen werden kann. Letztendlich berücksichtigt das Szenario nicht die Funktions- und Aufgabenteilung der verschiedenen Einzelhandelsstandorte Szenario 2: Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes Annahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandorte Dieses Szenario basiert auf der hypothetischen Annahme, dass die Kommune ihr gesetzlich verankertes Recht, städtebauliche Planungen innerhalb ihres Gemeindegebiets eigenverantwortlich und im Rahmen der Gesetze durchzuführen, nicht wahrnimmt. Anstelle der Kommune steuern Investoren und Unternehmer die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben und deren Entwicklungen im Raum. Es ist davon auszugehen, dass Einzelhandelsbetriebe an autokundenorientierten Standorten in Rodgau, insbesondere in städtebaulich nicht integrierten Lagen, weiter entwickelt werden und wachsen (vgl. Abbildung 44). Dies könnte zum Beispiel an der Autobahnabfahrt, an der Bundesstraße oder an den Ortsumgehungsstraßen geschehen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 105

108 Abbildung 44: Szenario 2 Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes sil sil nil IZ IZ: sil: nil: Wachstum Stabilität Schrumpfung Kaufkraftfluss Innenstadtzentrum sonstige städtebaulich integrierte Lage nicht städtebaulich integrierte Lage sil nil nil nil sil Quelle: Eigene Darstellung. Kurzbewertung dieses Szenarios Für Rodgau bedeutet die konsequente Umsetzung dieses Konzepts eine deutliche Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche. Ohne eine kommunale Steuerung der geplanten Einzelhandelsstandorte ist eine Weiterentwicklung des Stadtzentrums oder des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz durch Neuansiedlungen nicht mehr wahrscheinlich. Die vorhersehbare Realisierung von Vorhaben in verkehrsgünstig gelegenen und städtebaulich nicht integrierten Lagen würde zu einem deutlichen Bedeutungs- und Attraktivitätsverlust des Stadtteilzentrums Jügesheim, des Stadtteilzentrums Nieder-Roden/ Puiseauxplatz und der weiteren städtebaulich integrierten Standorte führen. Es besteht die Gefahr der Eröffnung neuer Standorte ohne Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen auf die bestehende Versorgungsstruktur, insbesondere auch auf die wohnortnahe Grundversorgung. Die Stärkung der Standorte außerhalb des Stadtzentrums wirkt sich zu Lasten von Betrieben in städtebaulich integrierten Lagen aus. Folgen sind eine Reduktion der Versorgungsangebote an zentralen Standorten wie der Innenstadt sowie ggf. Betriebsschließungen und die damit einhergehenden Probleme der Folgenutzung oder des Leerstands. Aus der Inanspruchnahme der günstigen Grundstücke in Gewerbegebieten resultiert eine Grundstückspreissteigerung in Gewerbegebieten sowie die Verringerung des Flächenangebotes für das Gewerbe und somit eine Schwächung der örtlichen Wirtschaft Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

109 Da diesem Szenario nicht allein die Grundsätze und Ziele der Landes- und Regionalplanung entgegenstehen, sondern auch die Vertreter des Innenstadt-Einzelhandels, ist dieses Szenario keineswegs als realitätsnah und umsetzbar zu bewerten. Seine Funktion liegt vielmehr darin, durch das konträre Bild zu Szenario 1 die Vor- und Nachteile der Szenarien hervorzuheben Szenario 3: Bestmögliche Nahversorgung Annahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandorte Im Mittelpunkt dieses Szenarios steht die bestmögliche Versorgung der Wohnstandorte mit Angeboten der nahversorgungsrelevanten Bedarfsgruppen durch ein feinmaschiges Versorgungsnetz. Alle Vorhaben sollen bei diesem Szenario die Nahversorgung verbessern. Als Standorte kommen vor allem Flächen innerhalb von Wohngebieten, also integrierte Standorte in Frage. Ziel ist die Gewährleistung einer fußläufigen Nahversorgung. Auch die Zentren können prinzipiell Standorte für Ansiedlungen oder Erweiterungen darstellen, soweit sie über eine gewisse Wohnbevölkerung verfügen. Das Szenario der bestmöglichen Nahversorgung führt zu Kaufkraftumverteilungsprozessen innerhalb des Stadtgebiets, die zulasten von Standorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen ausfallen (vgl. Abbildung 45). Im Falle Rodgaus bedeutet dieses Szenario ein Bedeutungsrückgang der nicht integrierten Lagen Hegelstraße und Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 107

110 Abbildung 45: Szenario 3 Bestmögliche Nahversorgung sil sil IZ IZ: sil: nil: Wachstum Stabilität Schrumpfung Kaufkraftfluss Innenstadtzentrum sonstige städtebaulich integrierte Lage nicht städtebaulich integrierte Lage sil nil nil sil Quelle: Eigene Darstellung. Kurzbewertung dieses Szenarios Im Idealfall sollte durch dieses Szenario die bestmögliche Versorgung mit Angeboten der nahversorgungsrelevanten Sortimente ermöglicht werden. Praktisch würde die Steuerungswirkung einer gesamtstädtischen Zielsetzung durch wiederholte einzelfallbezogene Genehmigungen von Vorhaben in städtebaulich integrierten Lagen ausgesetzt. Aufgrund der nicht vorhersehbaren Ausnahmen würde der örtliche Einzelhandel an Investitionssicherheit verlieren. Darüber hinaus ist das Szenario in Reinform aufgrund der aktuellen Marktund Standortanforderungen der Betreiber ein unrealistisches Szenario. Die Mantelbevölkerung für einen Supermarkt bzw. einen Lebensmitteldiscounter ist in den Siedlungsgebieten, die nicht im Nahbereich eines Lebensmittelmarktes liegen oftmals zu gering, ebenso ist die Konkurrenz durch die bereits bestehenden Lebensmittelmärkte, die bereits für eine gute Abdeckung im Stadtgebiet sorgen, (zu) groß Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

111 5.3 Die übergeordneten Entwicklungsziele für Rodgau Keines der Szenarien aus Kapitel 5.2 soll in der jeweiligen Reinform umgesetzt werden; die Sichtweise der jeweils diskutierten Vor- und Nachteile wurde auch im prozessbegleitenden Arbeitskreis geteilt. Vielmehr ergeben sich aus den Szenarien Ansätze, die zu einer optimal ausgewogenen Zielperspektive für die Stadt Rodgau kombiniert werden. Drei Entwicklungszielstellungen, verbunden mit einer klaren Prioritätensetzung, sollen zukünftig in Rodgau verfolgt werden: 1. Zentrenentwicklung: Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche (Sicherung und Ausbau des Stadtteilzentrums Jügesheim zum Stadtzentrum von Rodgau und des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz), 2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu beeinträchtigen, 3. Ergänzungsstandorte: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen. Zwischen diesen je nach Sortimentsbereich (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln, so dass die Verfolgung des einen Ziels nicht die Umsetzung eines anderen Ziels gefährdet. Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kapitel 6.5). Des Weiteren muss auch das Zentren- und Standortkonzept sowie das Nahversorgungskonzept auf diese Entwicklungszielstellungen näher eingehen und sie räumlich konkretisieren. Nicht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortimentsgruppen bezogenen Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 6.6 erfolgt. Die nachfolgende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordnete Zielsetzung: im Fokus der Entwicklung stehen die zentralen Versorgungsbereiche, die gesichert und gestärkt werden sollen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 109

112 Abbildung 46: Synthese der Szenarien: Die übergeordnete Entwicklungszielstellung 1. Ziel: Zentrenentwicklung 2. Ziel: Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 3. Ziel: Bereitstellung Ergänzungsstandorte Sicherung und Ausbau Stadtteilzentrum Jügesheim zum Stadtzentrum Sicherung und Ausbau, Reaktivierung Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Schädliche Auswirkungen auf Nahversorgung vermeiden Alle Stadtteilzentren bedarfsgerecht erhalten Sinnvolle Standorte sichern, stärken, ergänzen Gleichzeitig schädliche Auswirkungen auf Innenstadtzentrum/ Stadtteilzentren vermeiden Stadtteilspezifisch angepasste Nahversorgung Bereitstellung von Flächen für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Restriktive Entwicklungsperspektiven für bestehende Standorte mit zentrenrelevanten Sortimenten Landes- und Regionalplanung berücksichtigen Quelle: Eigene Darstellung Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

113 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept Während im vorangegangenen Kapitel die übergeordneten Leitlinien erörtert werden, können im Folgenden konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente darauf aufbauend vorgestellt werden. Diese sind neben dem Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 6.1), dem Nahversorgungskonzept (Kapitel 6.2), dem Konzept für Ergänzungsstandorte (Kapitel 6.3), den Empfehlungen für sonstige Standortagglomerationen (Kapitel 6.4), der Sortimentsliste bzw. Rodgauer Liste (Kapitel 6.5) auch die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze (Kapitel 6.6). Das Umsetzungs- und Steuerungskonzept wird komplettiert durch planungsrechtliche Festsetzungsempfehlungen für Rodgau (Kapitel 6.7). 6.1 Das Zentrenkonzept Das Zentrenkonzept definiert die empfohlene künftige gesamtörtliche Zentrenstruktur für Rodgau unter Berücksichtigung der Analyseergebnisse, des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens und der übergeordneten Entwicklungszielstellungen Empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Rodgau Wesentlicher Bestandteil des Zentrenkonzepts ist die räumliche und funktionale Festlegung der zu empfehlenden künftigen Zentren als sog. zentrale Versorgungsbereiche. Die hierbei zugrunde zu legenden Festlegungskriterien werden in Kapitel 2.3 detailliert vorgestellt. Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwiefern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte Beschreibung der Standort-Bestandsstruktur hinaus geht. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 111

114 Abbildung 47: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren Städtebaulich-funktionale Zentren (Bestandsebene) Analyse vereinfachte Bestimmungskriterien erhöhte rechtliche Anforderungen an Bestimmungskriterien absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Leitbild/Zielkonzept zu einer ausgewogenen gesamtstädtischen Zentrenstruktur (Zentrenkonzept) Zentrale Versorgungsbereiche (Zielebene) auch Standorte, die im Bestand kein Zentrum sind, können u. U. aufgrund von Entwicklungszielen als zentraler Versorgungsbereich bestimmt werden Quelle: Eigene Darstellung. Konzept In Rodgau werden zwei Zentren als zentrale Versorgungsbereiche für die Zukunft empfohlen. Das Stadtteilzentrum von Jügesheim soll aufbauend auf den vorhandenen Strukturen zum Stadtzentrum der Gesamtstadt Rodgau etabliert werden. Es weist den größten Einzelhandelsbesatz aller Stadtteilzentren sowie wichtige zentrenergänzende Funktionen und Verwaltungsfunktionen auf. Daher kommt hierarchisch dem Stadtteilzentrum von Jügesheim das aufgrund seiner zugedachten Funktion und Entwicklungsperspektive im weiteren Verlauf des Einzelhandelskonzepts Stadtzentrum Rodgau genannt wird die größte Bedeutung zu, gefolgt von dem Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder- Roden/ Puiseauxplatz. Der Hierarchisierung der Zentren wird das Grundprinzip einer funktionalen Aufgabenzuweisung bzw. einer ausgewogenen Aufgabenteilung zugrunde gelegt, so dass es dauerhaft nicht zu einer wechselseitigen Beeinträchtigung der Entwicklungsoptionen der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche untereinander kommt. Das Zentrenkonzept enthält auch Empfehlungen zur Fortentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche. Neben den beiden genannten zentralen Versorgungsbereichen werden keine weiteren Einzelhandelsstandorte als zentrale Versorgungsbereiche definiert. Obschon mehrere Standorte gewisse Funktionsbündelungen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

115 Agglomeration erkennen lassen, weisen sie nicht die genannten erforderlichen Merkmale für zentrale Versorgungsbereiche auf. Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nutzungsmischung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch hinsichtlich ergänzender Zentrenfunktionen (Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen usw.) nicht ausreichend ausgeprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte durchaus gewisse Versorgungsfunktionen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Ergänzungsstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben (vgl. hierzu Kapitel 6.3 und 6.4). Abbildung 48: Hierarchie der Einzelhandelsstandorte in Rodgau Innenstadtzentrum (IZ) Nahversorgungszentrum (NVZ) Nahversorgungsstandorte in integrierter Lage Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ZVB Stadtzentrum Rodgau Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Stadtteilzentren Dudenhofen, Hainhausen und Weiskirchen, Standort Hainburgstraße, Standort Rochusstraße, Standort Alfred-Delp-Straße Ergänzungsstandort Hegelstraße, perspektivisch: Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 Quelle: Eigene Darstellung. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 113

116 Abbildung 49: Einzelhandelsstandorte in Rodgau Stadtteilzentrum Hainhausen Stadtteilzentrum Weiskirchen Standort Alfred-Delp-Straße Zentraler Versorgungsbereich Ergänzungsstandort Perspektivischer Ergänzungsstandort Standort Rochusstraße ZVB Stadtzentrum Rodgau Ergänzungsstandort Hegelstraße Perspektivischer Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/B45 Standort Hainburgstraße Stadtteilzentrum Dudenhofen ZVB Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Standort Toom Standort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/ Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum Rodgau Das Stadtteilzentrum von Jügesheim das aufgrund seiner perspektivischen Funktion als Stadtzentrum für ganz Rodgau nun Stadtzentrum Rodgau genannt wird ist der zentrale Versorgungsbereich mit einer Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet von Rodgau. Als städtebauliches Zentrum der regionalplanerisch als Mittelzentrum ausgewiesenen Kommune soll es (wie bisher) auch künftig Angebotsschwerpunkte für kurzfristig sowie mittelfristig nachgefragte Bedarfsgüter verschiedener Qualität bereithalten, ergänzt um langfristig nachgefragte Bedarfsgüter. Als Leitfunktion sichert der Einzelhandel den übrigen Zentrenfunktionen ein hohes Besucheraufkommen; er trägt somit erheblich zu einer vitalen kulturellen, handwerks- und dienstleistungsbezogenen sowie gastronomischen Nutzungsvielfalt bei, unterstützt auch durch das Wohnen, durch die angemessene Verkehrsstruktur sowie nicht zuletzt Bildungseinrichtungen und Freizeitangebote. Als vitaler und vielfältiger Mittelpunkt der Stadt soll Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

117 das Stadtzentrum Rodgau somit nicht nur Motor für die Versorgungsfunktion sein, sondern auch die gesamtökonomische, soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt fördern. Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen Zur Gewährleistung dieser Leitfunktion sollte die beschriebene Einzelhandelsbestandsstruktur (vgl. Kapitel 4.5.2) erhalten und fortentwickelt werden. Im Einzelnen sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Stadtzentrum Rodgau in allen städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Planungen der Stadt Rodgau, die einen Bezug zum Stadtzentrum Rodgau aufweisen, berücksichtigt werden. Tabelle 18: Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Stadtzentrum Rodgau Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulichfunktionalen Ausstattungsmerkmale durch Sicherung, Stärkung und Weiterentwicklung der bestehenden Vielfalt der kleineren Fachgeschäfte und Spezialangebote Quantitativer Ausbau des Angebots in zentrenrelevanten Sortimentsbereichen (unter Berücksichtigung der vorhandenen absatzwirtschaftlichen Verkaufsflächenpotenziale; ggf. in Form eines städtebaulich integrierten innerstädtischen Einkaufszentrums) Schaffung von Verkaufsflächengrößen, die aktuellen Standort- und Marktanforderungen entsprechen Ansiedlung eines oder mehrerer Magnetbetriebe als Frequenzbringer für das Stadtzentrum (ggf. in Form bzw. in einem städtebaulich integrierten innerstädtischen Einkaufszentrum) Sicherung, Stärkung und Weiterentwicklung der für die Gesamtfunktionalität des Stadtzentrums bedeutenden Nahversorgungsfunktion Quelle: Eigene Darstellung. Hierzu werden folgende Empfehlungen im Detail formuliert: 1. Sicherung der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt durch Vermeidung von Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Stadtzentrums Rodgau resultieren könnten Stärkung der vorhandenen prägenden Betriebe durch einen zeit- und nachfragegemäßen Ausbau der Ladenflächen (sofern die Angebotsstruktur dieser Betriebe nicht mehr den marktüblichen Anforderungen entspricht), und zwar unmittelbar am Objekt selbst oder sofern die verfügbaren Flächen hierzu nicht ausreichen sollten in unmittelbarer räumlicher Nähe in der Hauptlage oder den Nebenlagen 39 Hierbei wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts stehen nicht einzelne Anbieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt der Ziele steht die unternehmens- und wettbewerbsneutrale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und Ziele im Rahmen dieses Konzepts irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern sich funktionsgleiche oder -ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 115

118 3. Erweiterung und Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben aller Art und Größe im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze I und II (vgl. Kapitel 6.6) - räumlich: primär innerhalb der Bestandsstrukturen und in der gekennzeichneten Potenzialfläche Rodgau-Passage/ Alte Schule/ ehem. Feuerwehrgelände (s. Abbildung 51, S. 119), sekundär in der Potenzialfläche Sparkasse/ öffentlicher Parkplatz Ostring (s. Abbildung 51, S. 119), und deutlich nachgeordnet in den perspektivischen Entwicklungsflächen im Kreuzungsbereich Dudenhöfer Straße/ Babenhäuser Straße bzw. östlich des Kreuzungsbereichs Alter Weg/ Weiskircher Straße (siehe S. 119) 40 - funktional: insbesondere Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment, in dem ein qualifiziertes Ansiedlungspotenzial besteht, ggf. auch in Form eines großen Einzelvorhabens bzw. innerhalb eines städtebaulich integrierten innerstädtischen Einkaufszentrums 4. Ergänzung des Betriebstypenmixes und der Angebotsvielfalt durch bislang unterrepräsentierte Betriebstypen und Angebote auch in Warengruppen, in dem die Ansiedlungspotenziale nur begrenzt sind 5. Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters zur Sicherung der Nahversorgung in Jügesheim 6. Ansiedlung von Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten als Hauptsortiment, denn auch solche Sortimente können zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums beitragen Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungszielstellungen für Rodgau zu berücksichtigen, dass Maßnahmen nicht zu negativen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und/ oder die flächendeckende Nahversorgung führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichtigen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kapitel 6.6). 40 In den beiden perspektivischen Entwicklungsflächen innerhalb des Stadtzentrums sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hierdurch eine strategische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur erreicht wird Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

119 Tabelle 19: Funktionale Aufgabenzuweisung sowie Anforderungen nach Z des Regionalplans Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ZVB Stadtzentrum Rodgau Zusammenhängender, städtebaulich integrierter Siedlungsbereich, gekennzeichnet durch Einzelhandelsbesatz und weitere zentralörtliche Funktionen Versorgungskern ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches; Innenstadtlage/ Stadt-/ Ortszentrum oder Siedlungskern mit Hauptgeschäftsstraße/ Fußgängerzonen mit Einzelhandelsbestand Künftige Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion mit Waren aller Bedarfsstufen Funktional zugeordnete Stadtteile Gesamtes Stadtgebiet Rodgau (rd EW) Quelle: Eigene Darstellung; Regionalplan Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (Reg- FNP Allgemeiner Teil), Regierungspräsidium Darmstadt , S. 50. Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung des Stadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich erforderlich. Diese wird in der folgenden Abbildung dargestellt. Abbildung 50: Räumliche Festlegung des Stadtzentrums Rodgau als zentraler Versorgungsbereich (Zielkonzept) W W S S N N O O Einzelhandel Leerstand Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 117

120 Der zentrale Versorgungsbereich Stadtzentrum Rodgau umfasst somit nicht nur die Hauptlage des Einzelhandels (Vorder- und Hintergasse, Ludwigstraße, Eisenbahnstraße, Rodgau- Passage), sondern auch Nebenlagen und Potenzialflächen. Die Festlegungsempfehlung berücksichtigt diejenigen Bereiche mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, insbesondere also die Vorder- und Hintergasse und Ludwigstraße mit ihren relevanten Kundenläufen sowie wesentliche für die Gesamtfunktionalität des Zentrums wichtige zentrenergänzende Funktionen und wesentliche Stellplatzanlagen. Es ergibt sich im Einzelnen die folgende, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel 2.2) begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs: Wegen der großen städtebaulichen Dichte und Nutzungsvielfalt bilden die Vordergasse, Hintergasse, die östliche Eisenbahnstraße und der südliche Bereich der Ludwigstraße den Kern des zentralen Versorgungsbereichs. Im Westen ist entlang der Vordergasse der gesamte dicht bebaute und von vielfältiger Nutzung geprägte Bereich bis zur Eisenbahnstraße eingeschlossen. Weiter westlich bildet die Rodau eine natürliche Barriere. Im Süden reicht der zentrale Versorgungsbereich bis zur Abzweigung der Babenhäuser Straße von der Dudenhöfer Straße und schließt die dort ansässigen Dienstleistungsbetriebe sowie den Standort der Vereinigten Volksbank Maingau mit ein. Diese Fläche südlich des Kreuzungsbereichs an der Ludwigstraße/ Eisenbahnstraße stellt einen potenziellen Entwicklungsbereich zur Neuordnung der Eingangssituation zum zentralen Versorgungsbereich dar. Derzeit ist der Besatz an Dienstleistungsbetrieben und einem Einzelhandelsbetrieb räumlich abgesetzt vom Stadtkern, zumal die Kreuzung an der Ludwigstraße eine deutliche städtebauliche Barriere darstellt. Mit der Grenze des zentralen Versorgungsbereichs bricht der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz ab. Im Osten umfasst der zentrale Versorgungsbereich zwei Potenzialflächen östlich der Ludwigstraße bzw. zwischen Ludwigstraße und Hintergasse (vgl. Abbildung 51). Diese werden im nächsten Abschnitt näher dargestellt und analysiert. Im nördlichen Bereich der Ludwigstraße dünnt der Einzelhandelsbesatz stark aus. Hier endet der zentrale Versorgungsbereich an der Ludwigstraße am Rande der Potenzialfläche. Im Norden geht die Hintergasse in die Weiskircher Straße über. Hier und in der abzweigenden Hochstädter Straße dünnt die Nutzungsdichte aus. Die dort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe weisen zentrenprägende Hauptsortimente auf (Bekleidung, Schuhe, Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat, Einrichtungszubehör, Nahrungs- und Genussmittel), die einen deutlichen Bezug zur Innenstadt aufweisen. Zudem liegt eine kleine Parkfläche am Beginn der Hochstädter Straße, so dass dieser Bereich in den zentralen Versorgungsbereich mit aufgenommen wird. Der zentrale Versorgungsbereich endet nach dem Obst- und Gemüsegeschäft Fischer und dem Geschäft Preisknaller, das zu den größten Geschäften der Innenstadt zählt Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

121 Der Bereich zwischen Hochstädter Straße, Weiskircher Straße und Ludwigstraße wird als Entwicklungsbereich für eine potenzielle Neuordnung der Eingangssituation zur Innenstadt in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen. An die Innenstadt schließen durch Wohnnutzung geprägte Straßenzüge an, die aus dem zentralen Versorgungsbereich ausgeklammert sind. Potenzialflächen zur räumlich-funktionalen Fortentwicklung des Stadtzentrums Die folgende Abbildung veranschaulicht Potenzialflächen, die aus fachgutachterlicher Sicht für Umnutzungen bzw. Neunutzungen zugunsten der Weiterentwicklung des Stadtzentrums entwickelt werden könnten. 41 Abbildung 51: Aktuell erkennbare Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Stadtzentrums Einzelhandel W Leerstand S N Zentrenergänzende Funktionen O Abgrenzung ZVB P P P P P H P 1 P H H P 2 P H P P Haltestelle ÖPNV Parkplatz Tiefgarage Verkehrsberuhigte Zone Fußgängerüberwege Wegebeziehungen Barrierewirkung Potenzialfläche Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Im Stadtteilzentrum Jügesheim bestehen zwei größere Potenzialflächen, die zur mittelfristigen Weiterentwicklung des Stadtzentrums Rodgau in Frage kommen. Die größte Potenzialfläche erstreckt sich über den Bereich der heutigen Rodgau-Passage, der Agentur für Arbeit und der dazugehörigen Parkflächen und des Gebäude- und Parkplatzareals der Metzgerei Hiller. Zudem greift der Potenzialbereich Flächen östlich der Ludwigstraße auf, auf denen sich das alte Schulhaus sowie eine Parkierungsfläche befinden. Aufgrund der 41 Die fachgutachterliche Sicht auf mögliche Entwicklungsflächen ist als nicht abschließend zu verstehen. Ggf. können daher auch weitere Bereiche, die in diesem Einzelhandelskonzept nicht näher beschrieben werden, ergänzend ebenfalls als Entwicklungspotenzial in Erwägung gezogen werden. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 119

122 Größe ist es denkbar, auf dieser Fläche eine grundsätzliche Neuordnung vorzunehmen und ein größeres Einzelhandelsvorhaben oder ein städtebaulich integriertes innerstädtisches Einkaufszentrum zu realisieren. Dadurch könnte im Stadtzentrum der (notwendige) Ausbau der Angebotsvielfalt erfolgen und ein Einzelhandelsmagnet/ -angebot angesiedelt werden, von dessen Anziehungskraft auch die ansässigen Bestandsbetriebe profitieren können. Problematisch ist die vielfältige Eigentümerstruktur, die sich hemmend auf eine Erschließung auswirken kann. Ebenso würden größere Parkplatzareale wegfallen, die adäquat ersetzt werden müssten. Zudem müsste die Verkehrserschließung/ -führung für ein entsprechendes Vorhaben grundsätzlich gelöst werden. Auf die mögliche Ausgestaltung und Empfehlungen für ein größeres Einzelhandelsvorhaben in Form eines innerstädtischen Einkaufszentrums wird in der separaten Potenzialanalyse zur städtebaulich-funktionalen Weiterentwicklung des Stadtzentrums von Rodgau 42 ausführlich eingegangen. Eine zweite Potenzialfläche befindet sich etwas südlicher im Bereich des großen öffentlichen Parkplatzes zwischen der Sparkasse, einem Versicherungsbüro und dem Ostring. Wenngleich die Lage am Rande des Stadtzentrums ist, kann sich die Fläche gut in das bestehende Einzelhandelsgefüge bzw. auch unter Berücksichtigung einer möglichen Entwicklung in der vorgenannten Potenzialfläche, einfügen. Der Grundstückszuschnitt ist aufgrund seiner rechteckigen Form günstig für eine Einzelhandelsentwicklung. Wie bei der anderen Potenzialfläche ist die einzelhandelsbezogene Entwicklung grundsätzlich von der Eigentümerkooperation abhängig. Auch hier würden Parkplätze wegfallen, die in ähnlicher Größenordnung ersetzt werden müssten. Zudem müsste auch die Frage der verkehrlichen Erschließung geklärt werden. Die Flächen im Kreuzungsbereich Dudenhöfer Straße/ Babenhäuser Straße bzw. östlich des Kreuzungsbereichs Alter Weg/ Weiskircher Straße sind als perspektivische Entwicklungsflächen zur Neuordnung des Eingangsbereichs zum zentralen Versorgungsbereich von Süden bzw. von Norden zu sehen. Ihre Entwicklung besitzt gegenüber den genannten Potenzialflächen der Innenstadt nur eine deutlich nachrangige Priorität. Die folgende Tabelle 20 fasst in Kurzform Standortmerkmale und Bewertungsfaktoren aus Sicht einer einzelhandelsorientierten Analyse für die beiden Potenzialflächen Rodgau- Passage und Sparkasse zusammen. 42 Stadt + Handel 2013: Potenzialanalyse zur städtebaulich-funktionalen Weiterentwicklung des Zentrums Jügesheim hin zum Stadtzentrum Rodgau unter besonderer Berücksichtigung der städtebaulichen Integration einer diskutierten Einkaufszentrenentwicklung Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

123 Tabelle 20: Kurzcheck aktuell erkennbarer Potenzialflächen Potenzialflächen Aktuelle Nutzung Mikroräumliche Lage, Bezug zu den Kundenläufen Bewertung hinsichtlich einer Eignung für Einzelhandelszwecke und zur strategischen Fortentwicklung des Stadtzentrums 1 Rodgau-Passage/ Alte Schule/ Feuerwehrgelände Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen, Parkplatz Wichtiger Bestandteil der Hauptlage (Rodgau-Passage) Nördlicher Teil Randlage der Hauptlage, Einzelhandelsnutzung und Betriebsgelände mit Kundenparkplatz Östlicher Teil (Parkierungsfläche ehemalige Feuerwehr) an Randlage, Bezug zum Hauptgeschäftsbereich durch Querung an Rodgau-Passage Positive Faktoren: Verkaufsflächenpotenzial für Einzelhandelsmagneten/ innerstädtisches Einkaufszentrum vorhanden Zentrale Lage schafft Kundenfrequenzen, von denen umliegende Betriebe bei gelungener städtebaulicher Einbindung profitieren Hemmende Faktoren: z. T. ungünstiger Grundstückszuschnitt vielfältige Eigentümerstruktur, Entwicklung vorbehaltlich Verfügbarkeit Ludwigstraße als Barriere zwischen Potenzialbereichen, muss verkehrstechnisch gelöst werden Die ggf. wegfallenden Stellplätze müssten adäquat ersetzt werden Andienung/ Verkehrsführung lösen Ersteinschätzung: Hohes Eignungspotenzial für Ansiedlung eines größeren Einzelhandelskomplexes/ innerstädtisches Einkaufszentrum 2 Sparkasse/ Parkplatz Ostring Parkflächen hinter Sparkasse und Versicherung Randlage des Stadtzentrums an Ludwigstraße Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetriebe an Standort angrenzend Positive Faktoren: Ergänzendes Flächenpotenzial zur Rodgau-Passage In Einzelhandelslage eingebunden trotz Randlage Günstiger Grundstückszuschnitt Hemmende Faktoren: Eigentümerstruktur, Entwicklung vorbehaltlich Verfügbarkeit Die ggf. wegfallenden Stellplätze müssten adäquat ersetzt werden Andienung/ Verkehrsführung lösen Ersteinschätzung: Hohes Eignungspotenzial für Ansiedlung größerer Einzelhandelsformate oder anderer Nutzungsarten, die zur funktionalen Stärkung der Innenstadt beitragen (z. B. Kultur, Bildung, Büros, Praxen etc.) Quelle: Eigene Darstellung. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 121

124 In einer separaten Potenzialanalyse zur Innenstadtentwicklung in Jügesheim werden Empfehlungen zu folgenden Aspekten erarbeitet: Welche bauliche Ausprägung und Anbindung sollte auf den Potenzialflächen verwirklicht werden, um jeweils größtmögliche Synergieeffekte mit den verschiedenen Teillagen der Innenstadt zu erreichen? Welche Ankermieter und welche weiteren Einzelhandelsangebote sind zur Bereicherung der Innenstadt auf den jeweiligen Potenzialflächen zu empfehlen? Wie kann der Branchenmix des Stadtzentrums verbessert werden? Welche Größenordnung einer Einzelhandelsansiedlung ist als noch verträglich für das Stadtzentrum und die sonstigen Angebotsstrukturen in Rodgau zu bewerten? Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Das Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz soll eine Versorgungsfunktion im kurzfristigen Bedarfsbereich und ergänzende Angebote der mittelund langfristigen Bedarfsbereiche zur (Nah-)Versorgung der Bevölkerung des Stadtteils Nieder-Roden übernehmen. Für das Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder- Roden/ Puiseauxplatz werden folgende städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungsmaßnahmen empfohlen. Tabelle 21: Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulichfunktionalen Ausstattungsmerkmale durch Sicherung, Reaktivierung und Ausbau der Nahversorgungsfunktion Verbesserung der Nahversorgungsqualität durch Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters Sicherung und Stärkung der Fachgeschäfte im Bestand durch Ansiedlung eines Ankermieters (Lebensmittelvollsortimenter) Öffnung des Puiseauxplatzes zur Lichtenbergstraße/ Frankfurter Straße hin (Schaffung von Sichtbeziehungen) Quelle: Eigene Darstellung. Die Sicherung und Stärkung des Nahversorgungsangebots sollte mittel- bis langfristig durch eine Neuordnung von Bereichen des Puiseauxplatzes erfolgen, um die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters zu ermöglichen. Zum Schutz vor weiteren Funktionsverlusten sollten Vorhaben außerhalb des ZVB, die die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im ZVB konterkarieren, ausgeschlossen werden. Des Weiteren kann das Nahversorgungsangebot gestärkt werden durch nachfragegerechten Ausbau im Rahmen Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

125 der Ansiedlungsleitsätze in Kapitel 6.6. Auch können Angebotsergänzung in anderen Sortimentsbereichen im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze sowie ein Ausbau der Dienstleistungs- und Gastronomieangebote erfolgen. Die Schaffung einer Sichtachse vom Puiseauxplatz zur Lichtenbergstraße/ Frankfurter Straße bzw. eine städtebaulich-funktionale Verbindung der Bereiche durch eine Neugestaltung der städtebaulichen Struktur des Puiseauxplatzes im Rahmen einer Neuansiedlung eines Magnetbetriebs (Lebensmittelvollsortimenters) ist zur Belebung des Puiseauxplatzes unbedingt zu empfehlen. Dies sollte vor allem in Richtung der Frankfurter Straße geschehen, um eine Anbindung zu den dortigen Einzelhandelsnutzungen zu schaffen. Zwei Potenzialflächen kommen zur Weiterentwicklung des Puiseauxplatzes in Frage (siehe unten). Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs In der folgenden Abbildung wird die städtebaulich begründete Festlegungsempfehlung für das Nebenzentrum aufgezeigt. Sie umfasst alle Magnetbetriebe des Einzelhandels sowie die kleinen Fachgeschäfte. Ebenso sind die wichtigen zentrenergänzenden Funktionen sowie die wesentlichen Stellplatzanlagen inbegriffen. Abbildung 52: Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder- Roden/ Puiseauxplatz als zentraler Versorgungsbereich Einzelhandel Leerstand S W N Zentrenergänzende Funktionen O Zentraler Versorgungsbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Es ergibt sich im Einzelnen die folgende, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel 2.2) begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs: 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 123

126 Kern des Nahversorgungszentrums sind der Puiseauxplatz und die Obere Marktstraße, da hier die größte Nutzungsvielfalt und -dichte vorzufinden ist. Nördlich der Oberen Marktstraße schließt der zentrale Versorgungsbereich die Gebäude und Parkflächen bis zur Wiesbadener Straße ein. Im Westen reicht der zentrale Versorgungsbereich bis an den Krümmlingsweg/ Wiesbadener Straße und bezieht den großen Parkplatz mit ein. Die anschließende Wohnbebauung und Schulen sind nicht mehr dem Nahversorgungszentrum zuzuordnen. In der Unteren Marktstraße endet kurz hinter dem Puiseauxplatz die Einzelhandelsund Dienstleistungsnutzung und wird von Wohnnutzung abgelöst. Die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs verläuft daher in der Unteren Marktstraße und an der Otzbergstraße. Im Osten reicht die Einzelhandelsnutzung bis an die Lichtenbergstraße bzw. Frankfurter Straße heran. Der zentrale Versorgungsbereich schließt die Betriebe östlich der genannten Straßen mit ein, unter anderem befindet sich hier der für die Nahversorgung wichtige Lebensmitteldiscounter Netto. Den nördlichen Schlusspunkt stellt die Ladenzeile in der Frankfurter Straße 87 dar, in dem sich unter anderem der Logo Getränkemarkt befindet. Auf der westlichen Straßenseite der Frankfurter Straße ist kein Einzelhandel mehr ansässig, weshalb sich der ZVB auf die östliche Straßenseite beschränkt. Potenzialflächen im Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Im Nahversorgungszentrum sind zwei Potenzialflächen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels auszumachen (vgl. Abbildung 53). Die Potenzialfläche 1 an der Lichtenbergstraße/ Frankfurter Straße besitzt hierbei die höhere Entwicklungspriorität. Die Fläche umfasst den Parkplatz an der Ecke Wiesbadener Straße/ Frankfurter Straße, die Einzelhandelsbetriebe im östlichen Bereich der Oberen Marktstraße, das Postgebäude und beide Leerstände am Puiseauxplatz. Hier besteht Potenzial für eine grundsätzliche Neuordnung der Fläche, um einen oder mehrere Magnetbetriebe anzusiedeln. Zwingend erforderlich erscheint für die Funktionsfähigkeit des ZVB sowie zur Reaktivierung des Puiseauxplatzes dort die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters, der zur Sicherung und Ergänzung der Nahversorgung beitragen kann. Gleichzeitig erzeugt ein solcher Magnetbetrieb Frequenzen, die zur Belebung des Puiseauxplatzes beitragen und die ansässigen Einzelhandelsbetriebe stärken. Essentiell bei der Neuordnung des Bereichs ist auch eine Öffnung zur Frankfurter Straße hin, um die introvertierte Lage des dahinter liegenden Puiseauxplatzes aufzubrechen und diesen in sein Umfeld zu integrieren, so dass sich für die Ladenlokale rund um den Puiseauxplatz wieder Nutzungs- und Entwicklungsperspektiven ergeben. Dazu müssen neben einer Orientierung des Magnetbetriebs zur Frankfurter Stra Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

127 ße auch Sichtbeziehungen bzw. eine Anbindung (bspw. zweiter Eingangsbereich) zum Puiseauxplatz geschaffen werden. Problematisch bei der Erschließung der Potenzialfläche ist sicherlich die gemischte Nutzungs- und Eigentümerstruktur in der mehrgeschossigen Bebauung an der Lichtenbergstraße/ Frankfurter Straße, die auch Wohnnutzung in den Obergeschossen aufweist. Die zweite Potenzialfläche an der Wiesbadener Straße ist nur nachrangig zur Entwicklung zu empfehlen, falls mittelfristig eine Neuordnung auf der Potenzialfläche 1 nicht erreicht werden kann. Daher gelten die gleichen Ansiedlungsempfehlungen wie bei der Potenzialfläche 1 (Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters als Magnetbetrieb). Zur Reaktivierung des Puiseauxplatzes ist diese Fläche jedoch weniger geeignet, da die Öffnung zur Wiesbadener Straße anstatt zur Frankfurter Straße erfolgen würde. Über die Frankfurter Straße kann der Puiseauxplatz besser in seine Umgebung integriert und an die Bereiche entlang der Frankfurter Straße angebunden werden als über die Wiesbadener Straße, da hier eine Verbindung zu weiteren Einzelhandelsbetrieben besteht und die Straße stärker frequentiert wird. Abbildung 53: Aktuell erkennbare Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen S W O N 2 P H P P H 1 P P H H P Haltstelle ÖPNV Parkplatz Verkehrsberuhigte Zone Fußgängerüberwege Wegebeziehungen Barrierewirkung Potenzialfläche Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 125

128 Im Rahmen der Versorgungsfunktion des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz vorrangig im Bereich der Nahversorgung für den Stadtteil Nieder-Roden sind v. a. Ansiedlungen aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich bzw. der nahversorgungsrelevanten Sortimente zu empfehlen. 6.2 Das Nahversorgungskonzept Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wird in Kapitel 4.6 analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen zur Stabilisierung und Verbesserung der flächendeckenden Nahversorgung in Rodgau ausgesprochen. In Teilbereichen des Stadtgebiets sind trotz der guten gesamtstädtischen Ausstattung Ergänzungsmaßnahmen sinnvoll, die nachfolgend näher beschrieben werden. Hierbei wird auch auf den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen für nahversorgungsrelevante Sortimente Bezug genommen. Handlungsprioritäten Da das Ansiedlungspotenzial für Lebensmittelsortimente nur begrenzt ist (vgl. Kapitel 5.1.3), und da mit zunehmendem Überschreiten der ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume gesamtstädtische oder kleinräumige Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen erreichen können, die wiederum mit Betriebsschließungen und Trading-down-Effekten einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der Stadt Rodgau aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie bestehen: 1. Priorität: Fokus der Nahversorgung auf das Stadtzentrum Rodgau (Stadtteilzentrum Jügesheim) und das Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz Schaffung/ Bereitstellung marktgerechter Standorte Vermeidung von Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Stadtzentrums Rodgau und des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz resultieren könnten 2. Priorität: Entwicklung in siedlungsstrukturell integrierten Lagen zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung Sicherung der Standorte in integrierten Lagen (hierunter auch die Stadtteilzentren, die nicht als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen sind), u. a. durch Verbesserung der Standortrahmenbedingungen von Bestandsbetrieben v. a. bei aktuell nicht marktgerechten Standorten Grundsätzlich: Neuansiedlungen/ Verlagerungen an siedlungsstrukturell integrierten Standorten zur Versorgung des Gebietes und ohne negative Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

129 Auswirkungen auf die Nahversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche Qualitative Weiterentwicklung der Nahversorgung (Betriebstypenmix, Andienung, Parkplätze, ÖPNV, Service) Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel in städtebaulich nicht integrierten, gewerblich geprägten Lagen Für diese Empfehlungen gelten zugleich die Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kapitel 6.6); diese beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl der Zentren (entsprechend ihrer jeweiligen Funktionszuweisung) als auch der wohnortnahen Versorgung in der Fläche. Empfehlungen für den Stadtteil Dudenhofen Dudenhofen verfügt mit dem SB-Warenhaus Toom und dem E-Center über die beiden größten Vollversorger der Stadt. Beide liegen an den Rändern des Siedlungsgebiets von Dudenhofen und nehmen neben einer Nahversorgungsfunktion aufgrund ihrer Größe und Betriebsausprägung eine Versorgungsfunktion deutlich über die Stadtteilgrenzen hinaus wahr. Der östliche Siedlungsbereich Dudenhofens liegt zwar nicht im Nahbereich eines Lebensmittelmarktes, dennoch weist Dudenhofen durch die beiden großen Lebensmittelmärkte grundsätzlich eine gute Nahversorgungsstruktur auf. Vor dem Hintergrund der Bestandsbetriebe Toom und E-Center erscheint die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes weder tragfähig noch vor dem Hintergrund des Wettbewerbs realistisch. Der begleitende Arbeitskreis verständigte sich darauf, dass die Versorgung im Stadtteil durch Verfolgung einer Kleinflächenstrategie für Betriebe aller Sortimentsbereiche rund um den Ludwig-Erhard-Platz gesichert werden sollte. Empfehlungen für den Stadtteil Hainhausen Die Nahversorgung in Hainhausen wird durch drei Lebensmittelmärkte in integrierter Lage (Rewe, Aldi und Lidl) sowie einem Drogeriefachmarkt sehr gut abgedeckt. Eine Ergänzung der Nahversorgungsstrukturen durch eine entsprechende Neuansiedlung erscheint dort nicht notwendig. Demnach ist in Hainhausen bezüglich der Nahversorgung kein akuter Handlungsbedarf erkennbar. Empfehlungen für den Stadtteil Jügesheim Das östliche Siedlungsgebiet Jügesheims ist derzeit nicht im Nahbereich eines Vollsortimenters oder Lebensmitteldiscounters über 400 m² Verkaufsfläche gelegen. Durch die absehbare Betriebsaufgabe des Lebensmitteldiscounters Norma wird sich die Nahversorgungssituation dort nochmals verschlechtern. Für den Stadtteil Jügesheim, in welchem auch das Stadtzentrum gelegen ist (in dem auch kein größerer Lebensmittelmarkt angesiedelt ist), ergibt sich damit perspektivischer Handlungsbedarf, adäquate Nahversorgungsstrukturen wiederherzustellen. Dies sollte durch Ansiedlung eines Lebens- 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 127

130 mittelvollsortimenters im Stadtzentrum im Zuge der Erschließung der Potenzialflächen erfolgen. Des Weiteren besteht ein begrenztes absatzwirtschaftliches Potenzial im Bereich Drogeriewaren, das zur Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes im Stadtzentrum Rodgau genutzt werden sollte 43. Nahversorgungsbetriebe stellen oft wichtige Frequenzbringer für ein Stadtzentrum dar, weshalb in Rodgau der Fokus auf die Ansiedlung im Stadtzentrum liegen sollte. Im Siedlungsgebiet westlich der Bahnlinie sind die beiden Lebensmitttelbetriebe Rewe und Netto aufgrund ihrer aktuellen Betriebsausprägung eingeschränkt zukunftsfähig. Hier gilt es, die Nahversorgung durch Verbesserung der Standortrahmenbedingungen zu sichern und zu erweitern. Empfehlungen für den Stadtteil Nieder-Roden In Nieder-Roden ist der östliche Siedlungsbereich durch das SB-Warenhaus Toom und zwei weitere Lebensmitteldiscounter sehr gut abgedeckt. Der bevölkerungsreiche Ortskern um den Puiseauxplatz ist durch den kleinflächigen Lebensmitteldiscounter Netto dagegen weder qualitativ noch quantitativ ausreichend versorgt. Hier ist eine Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters auf den in Kapitel beschriebenen Potenzialflächen im Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz zu empfehlen. Neben einer Verbesserung der Nahversorgungssituation würde mit der Ansiedlung Kundenfrequenzen für das Nahversorgungszentrum geschaffen und so die bestehende Vielfalt an Einzelhandelsbetrieben dort gesichert und gestärkt werden. Die Siedlung Rollwald verfügt über keine Nahversorgungsbetriebe, weist jedoch aus fachgutachterlicher Sicht zu wenig Mantelbevölkerung für die Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes auf. Die Bestandsbetriebe Rewe und Aldi im Gewerbegebiet Nieder- Roden Süd (Teilbereich Marie-Curie-Straße) stellen die nächstgelegenen Lebensmittelbetriebe für Bewohner des Rollwalds dar. Diese gilt es zu stabilisieren, jedoch liegt die Priorität auf der Schaffung einer adäquaten Nahversorgung im Zentrum des Stadtteils; eine Stabilisierung der Bestandsbetriebe (z.b. durch großflächige Betriebserweiterungen) sollte das Ziel der nahversorgungsbezogenen Entwicklung des Nahversorgungszentrums Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz nicht konterkarieren. Eine Ansiedlung oder Erweiterung von Lebensmittelmärkten in städtebaulich nicht integrierter Lage ist nicht zu empfehlen (siehe auch Ansiedlungsleitsatz II, Kapitel 6.6.2). Die leistungsfähig aufgestellte Einzelhandelsagglomeration an der Hainburgstraße sollte nicht durch weitere Betriebe erweitert werden, um einem zu großen Standortgewicht in 43 Wenngleich davon auszugehen ist, dass ein Drogeriefachmarkt den in Kapitel 5.1 ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen im Sortimentsbereich Drogerie, Parfümerie, Kosmetik, Apotheke i. H. v m² VKF deutlich überschreiten würde, wäre ein entsprechende Ansiedlung i. S. der Sicherung, Stärkung und Weiterentwicklung des ZVB Stadtzentrum absolut wünschenswert. Im potenziellen Ansiedlungsfall sollten dann jedoch die konkreten absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen untersucht und bewertet werden Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

131 dieser Lage vorzubeugen, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklungsmöglichkeiten im Stadtteilzentrum Nieder-Roden/ Puiseauxplatz. Empfehlungen für den Stadtteil Weiskirchen In Weiskirchen ist nur ein Lebensmitteldiscounter im Stadtteilzentrum angesiedelt, der in seiner derzeitigen Betriebsausprägung hinsichtlich Verkaufsfläche und Parkmöglichkeiten nur eingeschränkt zukunftsfähig erscheint. Zur Sicherung der Nahversorgung ist eine Erweiterung des Betriebes mit Schaffung adäquater Parkmöglichkeiten zu empfehlen, was aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen aus fachgutachterlicher Sicht zu einer Verlagerung des Betriebs führen könnte. Diese sollte innerhalb des Stadtteils an einen städtebaulich integrierten Standort erfolgen, der weiterhin die Nahversorgung im Stadtteil garantieren kann. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 129

132 Tabelle 22: Empfehlungen zur Nahversorgung nach Stadtteilen Nahversorgungsempfehlungen Rodgau Dudenhofen Kein akuter Handlungsbedarf erkennbar Möglichkeit der Standortsicherung Toom und E-Center unter Berücksichtigung der Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche (insbesondere Stadtzentrum Rodgau) und der übergeordneten Entwicklungszielstellungen Hainhausen Kein akuter Handlungsbedarf erkennbar Jügesheim Dynamische Bestandssicherung (einschließlich Bestandserweiterung) der Lebensmittelbetriebe im Westen Jügesheims Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Stadtzentrum zur Sicherung der Nahversorgung im östlichen Siedlungsgebiet Ansiedlung eines Drogeriemarktes im Stadtzentrum Nieder-Roden Erhöhung der Qualität der Nahversorgung im hochverdichteten Stadtteilzentrum durch Ansiedlung eines Vollsortimenters Stabilisierung Lebensmittelbetriebe im Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd (Teilbereich Marie-Curie-Straße), bis adäquate Nahversorgungssituation in zentraler Lage Nieder-Rodens geschaffen wurde Keine Erweiterung oder Neuansiedlung von Lebensmittelbetrieben in städtebaulich nicht integrierter Lage zur Sicherung der Entwicklungsmöglichkeiten im Stadtteilzentrum Nieder- Roden Bestandssicherung der Lebensmittelbetriebe Hainburgstraße; kein weiterer Ausbau des Standortes durch Neuansiedlungen Weiskirchen Erweiterung/ Verlagerung des Lebensmittelmarktes an städtebaulich integrierten Standort zur Sicherung der Nahversorgung erscheint sinnvoll Quelle: Eigene Darstellung. 6.3 Konzept für Ergänzungsstandorte Neben den zentralen Versorgungsbereichen oder den Einzelstandorten des Einzelhandels bestehen in Rodgau Einzelhandelsagglomerationen mit einem deutlichen Standortgewicht (vgl. zur Bestandsanalyse und -bewertung dieser Standorte Kapitel und 4.7.3). Im fol Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

133 genden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für die Ergänzungsstandorte grundsätzlich sowie im Einzelnen erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden gesamtstädtischen Standortbalance zu formulieren sind Übergeordnete Zielstellungen zu den Ergänzungsstandorten Im Sinne dieser gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung zur Einzelhandelsentwicklung in Rodgau (vgl. Kapitel 5.3) sind mehrere Zielstellungen mit der Weiterentwicklung der Ergänzungsstandorte verbunden. Ergänzungsstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadteinzelhandels, indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen, die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen, die in der Innenstadt oder anderen zentralen Versorgungsbereichen räumlich schlecht anzusiedeln wären, die Sortimente führen, die die Zentren wie auch die flächendeckende Nahversorgungsstruktur in den Wohngebieten in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen. Primär sollten an Ergänzungsstandorten also die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte Ausweisung solcher Ergänzungsstandorte und die nähere planerische Befassung mit ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld gestalten kann, ihre Leistungsfähigkeit gezielt optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechnischen Fragestellungen, sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswirkung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente deutlich wahrgenommen werden, benachbarte Nutzungsarten durch eine räumlich klare Fassung der jeweiligen Ergänzungsstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenden Bodenpreisgefüge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden. Dieses wird insbesondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungsspielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen. Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Ergänzungsstandorte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet inte- 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 131

134 ressantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland beitragen. Für Rodgau werden aufgrund der vorgenannten Aspekte zwei Ergänzungsstandorte empfohlen, die dauerhaft spezifische Versorgungsfunktionen wie nachstehend näher beschrieben übernehmen sollen: 1. Ergänzungsstandort Hegelstraße 2. Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 Primär soll eine Weiterentwicklung im Ergänzungsstandort Hegelstraße stattfinden. Die Potenzialfläche an der Kreisquerverbindung und der B 45 soll nur nachrangig für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel erschlossen werden, wenn absehbar ist, dass am Ergänzungsstandort Hegelstraße die Flächenpotenziale erschöpft sind. Der in Kapitel beschriebene Ergänzungsstandort Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd wird nicht zur weiteren Einzelhandelsentwicklung empfohlen. Entsprechend der Maxime, den großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel an wenigen, leistungsfähigen Standorten zu bündeln, soll primär eine Konzentration auf den Standort Hegelstraße stattfinden. Dadurch soll auch vermieden werden, dass im stark durch andere gewerbliche Nutzungen geprägten Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd dort der Preisdruck für Gewerbegrundstücke steigt. Die empfohlenen Ergänzungsstandorte sollten im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu Kapitel 6.6) und dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen zur Erweiterung oder Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

135 Tabelle 23: Empfohlene gesamtstädtische Standortprioritäten für den nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel großflächige Betriebe kleinflächige Betriebe 1. primär an dem dafür empfohlenen Ergänzungsstandort Hegelstraße, 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptionen am perspektivischen Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45, wenn die Flächenpotenziale in der Hegelstraße erschöpft sind, 3. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptionen im Stadtzentrum Rodgau (oder unmittelbar räumlich daran angrenzend) prüfen, 4. in stadtplanerisch begründeten Ausnahmen ggf. an weiteren Standorten (vgl. Ansiedlungsleitsatz III), sofern dort planungsrechtlich sowie landesplanerisch im Einzelfall zulässig und sofern Konflikte gegenüber sonstigen standortsuchenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben minimiert werden können. 1. primär an dem dafür empfohlenen Ergänzungsstandort Hegelstraße, 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptionen im Stadtzentrum Rodgau (oder unmittelbar räumlich daran angrenzend) prüfen, 3. nachrangig ggf. auch an weiteren Standorten im Stadtgebiet, sofern dort planungsrechtlich sowie landesplanerisch im Einzelfall zulässig und sofern Konflikte gegenüber sonstigen standortsuchenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben minimiert werden können. Quelle: Eigene Darstellung. Auch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Sortiment trägt im Allgemeinen zur Angebotsverbesserung in Zentren bei. Die obige Tabelle enthält daher den Hinweis, ergänzend zu Ansiedlungen an den Ergänzungsstandorten stets auch zu prüfen, inwieweit eine Ansiedlung alternativ auch im Stadtzentrum Rodgau durchgeführt werden könnte Empfehlungen zum Ergänzungsstandort Hegelstraße Am Ergänzungsstandort Hegelstraße ist rd. ein Viertel der Rodgauer Verkaufsfläche angesiedelt. Er liegt siedlungsräumlich besser integriert 44 als andere Standorte in nicht integrierter Lage (z.b. Gewerbegebiet Nieder-Roden Süd). Zur ausführlichen Standortbeschreibung sei auf Kapitel verwiesen. Der Standort verfügt sowohl über Angebote aus nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen (Baumarktsortiment, Pflanzen/ Gartenbedarf) als auch zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Spielwaren, Schuhe). 44 Wenngleich es sich um einen städtebaulich nicht integrierten Standort handelt. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 133

136 Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung Auch wenn bereits Einzelhandelsangebote aus den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen vorhanden sind, so stehen anteilig andere, zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimentsbereiche dennoch in Konkurrenz zum ZVB Stadtzentrum Rodgau. Damit die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsfähigkeit des ZVB Stadtzentrum Rodgau gewährleistet werden kann, sollte der Verkaufsflächenanteil für zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimentsbereiche begrenzt werden. Neue Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollen künftig primär im Stadtzentrum Rodgau und im Nahversorgungszentrum Stadtteilzentrum Nieder-Roden stattfinden, nicht jedoch am Ergänzungsstandort Hegelstraße. Somit verbleiben für den Ergänzungsstandort folgende wesentliche und zugleich nicht unbedeutende Standortfunktionen: Er soll dauerhaft Standort sein für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment und auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment. Für die bestehenden Betriebe mit zentrenrelevantem oder nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment besteht die Möglichkeit der Standortsicherung, dies jedoch immer zwingend unter der Berücksichtigung der Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere des perspektivischen Stadtzentrums in Jügesheim, sowie der Empfehlungen des Nahversorgungskonzepts. Die Entwicklung des Ergänzungsstandorts Hegelstraße in seiner Funktion als Standort für groß- und kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollte Vorrang vor der Entwicklung anderer Ergänzungsstandorte im Stadtgebiet haben. Empfehlungen zur räumlichen Ausprägung Derzeit sind Erweiterungsflächen nur begrenzt erkennbar, daher ist die Tendenz des Vordringens in die benachbarten, bisher vorrangig rein gewerblich genutzten Bereiche nicht auszuschließen. Zugunsten der nicht einzelhandelsbezogenen gewerblichen Grundstücksangebote und somit zum Schutz der produzierenden Betriebe bzw. des ansässigen Handwerks sollte daher eine weitere Ausdehnung des Einzelhandels, durch den tendenziell deutlich höhere Grundstückswerte erzielt werden würden, vermieden werden. Hierzu sollte eine eindeutige räumliche Festlegung des Ergänzungsstandorts im Detail insbesondere bauleitplanerisch vorgenommen werden. Die Abbildung verdeutlicht eine solche räumliche Festlegungsempfehlung, die bauleitplanerisch konkretisiert werden sollte Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

137 Abbildung 54: Räumliche Festlegungsempfehlung Ergänzungsstandort Hegelstraße Kreisquerverbindung Toom Baumarkt Edeka Rofu Kinderland, Belmodi, Schuhwelt Hegelstraße Haufler Einzelhandel Ergänzungsstandort Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. Neue Ansiedlungsflächen können durch eine potenzielle Umnutzung und Neustrukturierung der Flächen im Ergänzungsstandort geschaffen werden. So können Potenzialflächen auch dadurch geschaffen werden, wenn Anbieter am Ergänzungsstandort an andere Standorte innerhalb des Stadtgebiets umsiedeln und hierdurch Grundstücke oder Ladenimmobilien neu verfügbar werden. Das Gelände des Betriebs Baumschule und Gartengestaltung Haufler kann eine solche Potenzialfläche sein. Eine Überplanung des Standorts und eine auf die empfohlenen Funktionen und spezifischen Sortimente zugeschnittene Bauleitplanung sollte hierzu flankierend eingesetzt werden. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 135

138 Tabelle 24: Zusammengefasste Entwicklungsempfehlungen Ergänzungsstandort Hegelstraße Entwicklungsziel Umsetzungsempfehlung Primäre Funktion: Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht mit zentrenrelevanten sowie nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment Bündelung und Steuerung der Einzelhandelsbetriebe durch Angebotsplanung am Zielstandort und entsprechendem Ausschluss jenseits dieser Zielstandorte Ergänzende Funktion: Standort für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht mit zentrenrelevanten sowie nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment insofern auch bauplanungsrechtlicher Ausschluss von Betrieben mit zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten am Ergänzungsstandort Hegelstraße unter Anwendung der Leitsätze I und II sowie unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädigungsregelungen (Ausnahme Bestandsbetriebe) Flankierend: Wahrung der Entwicklungschancen der benachbarten Areale für Handwerks- und Gewerbebetriebe Minimierung des Preisdrucks auf die benachbarten Areale durch deutliche räumliche Begrenzung der Einzelhandelsareale, z. B. durch ein städtebaulichen Konzept und insbesondere durch Bauleitplanung Flankierend: keine Erhöhung der sonstigen Standortattraktivität zulasten der ZVB Bauplanungsrechtlicher Ausschluss weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungen und gastronomischer Angebote Handhabung zentrenrelevanter Randsortimente gemäß Ansiedlungsleitsatz IV Quelle: Eigene Darstellung Empfehlungen zum Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 Der perspektivische Ergänzungsstandort liegt auf Dudenhöfer Gemarkung südlich des Gewerbegebiets Jügesheim zwischen der Gutenbergstraße, der Kreisquerverbindungsstraße und der B 45. Über die Gutenbergstraße besteht eine sehr gute Anbindung an die B 45. Derzeit wird die Fläche landwirtschaftlich genutzt. Empfehlungen zur funktionalen Entwicklung und räumlichen Ausprägung Aufgrund ihrer Größe und Lage eignet sich die Fläche grundsätzlich für großflächige Einzelhandelsansiedlungen. Gesamtstädtisch sollte eine Konzentration auf wenige Standorte für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel stattfinden. Da bereits in der Hegelstraße ein solcher Standort existiert, sollte der Fokus auf der vorrangigen Weiterentwicklung des Ergänzungsstandorts Hegelstraße bestehen, bevor ein neuer Standort eröffnet wird. Wie im Ergänzungsstandort Hegelstraße ist der perspektivische Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 ein Positivraum für: Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

139 großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment und auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment. Eine Ansiedlung von Betrieben mit zentrenrelevantem sowie zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment ist auszuschließen. Ebenfalls empfiehlt sich für den perspektivischen Ergänzungsstandort ein restriktiver Umgang mit zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimenten entsprechend Ansiedlungsleitsatz IV. Abbildung 55: Räumliche Festlegungsempfehlung perspektivischer Ergänzungsstandort Kreisquerverbindung/ B 45 Ergänzungsstandort Hegelstraße B 45 Gutenbergstraße Kreisquerverbindung Einzelhandel Ergänzungsstandort Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel 01/2013; Kartengrundlage: Stadt Rodgau. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 137