Swissinvest Real Estate Investment Fund

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1 Swissinvest Real Estate Investment Fund Jahresbericht per 30. Juni 2015 Pensimo Fondsleitung AG Obstgartenstrasse 19 Postfach Zürich Tel

2 Inhaltsverzeichnis Organe Kennzahlen Mitteilungen an die Anleger Kommentar zur Geschäftsentwicklung Vermögensrechnung per 30. Juni Erfolgsrechnung vom 1. Juli 2014 bis 30. Juni Grundstücksverzeichnis Feste Vorschüsse / Festhypotheken Bericht der Fondsleitung Bericht der Schätzungsexperten Kurzbericht der Revisionsstelle Erweitertes Grundstücksverzeichnis Allgemeine Angaben und Erläuterungen über den Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund (Swissinvest) sind im Prospekt mit integriertem Fondsvertrag enthalten. Diese und weitere Publikationen können bei der Pensimo Fondsleitung AG, Zürich, Telefon , jederzeit kostenlos bestellt oder via als PDF-Datei heruntergeladen werden. Verkaufsrestriktion: Anteile dieses Anlagefonds dürfen innerhalb den USA weder angeboten, ver- kauft noch ausgeliefert werden.

3 2 Organe Fondsleitung Pensimo Fondsleitung AG, Zürich Ehrenpräsident Dr. Roland Schlatter, Erlenbach ZH, 14. Mai 2015 Verwaltungsrat Dr. Hermann Bürgi, Präsident, Dussnang Dr. Max Gsell, Vizepräsident, Bern Andi Hoppler, Zürich Richard Hunziker, St. Gallen Ständerätin Karin Keller-Sutter, Wil Jörg Koch, Zürich Dr. Andri Mengiardi, Chur Geschäftsleitung Michel Schneider, Vorsitzender der Geschäftsleitung, Zürich Martin Plüss, Mitglied der Geschäftsleitung, Wallisellen Fonds- & Portfoliomanager Christian Germann, Zürich Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Schätzungsexperten Martin Hofer, Wüest & Partner AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Wüest & Partner AG, Zürich, bis 31. Dezember 2014 Stefan Meier, Wüest & Partner AG, Zürich, ab 1. Januar 2015 Revisionsstelle Deloitte AG, Zürich Gründung 1. Juli 2006 (Vereinigung der beiden Immobilienfonds Immovit und Swissinvest)

4 Kennzahlen 3 Eckdaten, Geschäftsjahr Valoren-Nr / ISIN CH Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) 1) CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF Agio % % % Vermögensrechnung Marktwert der Liegenschaften CHF Fremdfinanzierungsquote in % des Marktwertes 2) % % % Nettofondsvermögen CHF Erfolgsrechnung Nettoertrag CHF Mietzinseinnahmen CHF Mietzinsausfallquote 3.58 % 3.24 % 2.39 % Rendite, Performance 3) Ausschüttung pro Anteil CHF Ausschüttungsrendite 2.76 % 3.24 % 3.36 % Ausschüttungsquote % % % Eigenkapitalrendite (ROE) 8.69 % 5.37 % 7.45 % Anlagerendite 9.44 % 5.31 % 8.58 % Performance Geschäftsjahr 5) 6) % 8.17 % 1.95 % Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % % % Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (GAV) 0.64 % 0.63 % 0.65% Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (NAV) 0.82 % 0.82 % Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (SEC) 4) 0.62 % 1) Exklusive Kommissionen. 2) Maximal zulässige Belastung: Die Belastung aller Grundstücke im Durchschnitt darf nicht mehr als ein Drittel des Verkehrswertes betragen (KKV Art. 96.1). 3) Kennzahlen bis gem. Fachinformation der SFAMA vom , ab dem gem. Fachinformation der SFAMA vom : Ausschüttungsrendite: Letzter pro Anteil ausgeschütteter Bruttobetrag in % des Börsenkurses (per Ende Geschäftsjahr). Ausschüttungsquote: Gesamtbetrag der ausgeschütteten Erträge in % des Nettoertrages, bereinigt um Rückstellungen für künftige Reparaturen. Eigenkapitalrendite (ROE): Gesamterfolg in % des Nettofondsvermögens am Ende der Berichtsperiode. Anlagerendite: Veränderung des Nettoinventarwerts der Anteile unter der Annahme, dass der Bruttobetrag von Ertrags- und/oder Kursgewinnausschüttungen unmittelbar und ohne Abzüge wieder im Fonds zum Nettoinventarwert der Anteile angelegt wird. Performance: Gesamtertrag pro Anteil (Ausschüttung und Kursgewinn; per und inkl. Bezugsrecht) in % des Börsenkurses zu Beginn der Berichtsperiode. Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge): Betriebsgewinn in % der Netto-Mietzinseinnahmen. Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (GAV): Fondsbetriebsaufwand in % des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens. Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (NAV): Fondsbetriebsaufwand in % des durchschnittlichen Nettofondsvermögens. 4) Fondsbetriebsaufwandquote TER REF (SEC): Fondsbetriebsaufwand in % des durchschnittlichen Börsenkurses (keine Kennzahl gem. Fachinformation der SFAMA). 5) Die Performance des Kalenderjahres 2014 beträgt 20.00% und für % (beide gem. Fachinformation der SFAMA vom ), diejenige für % (gem. Fachinformation SFAMA vom ). 6) Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.

5 4 Mitteilungen an die Anleger Neuer Schätzungsexperte Per Ende 2014 ist Dr. Christoph Zaborowski (Wüest & Partner AG) als Schätzungsexperte des Swissinvest zurückgetreten. Der Verwaltungsrat der Pensimo Fondsleitung AG hat in der Folge Stefan Meier als neuen Schätzungsexperten ernannt (per 1. Januar 2015). Er ist dipl. Architekt ETH und seit 2013 Partner bei Wüest & Partner AG. Ausschüttung Die Ausschüttung beträgt CHF 4.55 (brutto, pro Anteil). Am Freitag, 30. Oktober 2015, gelangt Coupon Nr. 15 zur Auszahlung: CHF 4.55 brutto CHF % Verrechnungssteuer CHF 2.96 netto pro Anteil. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können die eidgenössische Verrechnungssteuer im Rahmen eines allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbe steuerungsabkommens ganz oder teilweise zurückfordern. Emission Im Geschäftsjahr 2014/15 hat keine Emission neuer Anteile stattgefunden. Bestand an Anteilen Die Zahl der sich im Umlauf befindenden Anteile liegt am Ende des Geschäftsjahres 2014/15 bei Rücknahmebegehren liegen keine vor. Wesentliche Mieter Per Stichtag 30. Juni 2015 generierte kein einzelner Mieter mehr als 5 % der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (Coop: 4.94 %). Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden. Bewertungsmethode Die fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bewertet. Details dazu können dem Bericht der Schätzungsexperten entnommen werden. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostwerten bilanziert. Berechnung Nettoinventarwert Der Inventarwert eines Anteiles ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Immobiliengesellschaften des Fonds Das Aktienkapital der zwei nachfolgenden Immobiliengesellschaften ist zu 100 % im Eigentum des Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund: Bellerive-Immobilien AG, Zürich Swissinvest Immobilien AG, Zürich

6 Mitteilungen an die Anleger 5 Vergütungen Bei den in 20 und 21 des Fondsvertrags festgelegten Vergütungen handelt es sich um Maximalsätze. Im Geschäftsjahr 2014/15 wurden folgende Vergütungen ausgerichtet: Fondsleitung Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften: 0.38 % des Gesamtfondsvermögens Ausgabekommission auf dem Inventarwert neu emittierter Anteile: Kauf von Grundstücken: Erstellen von Bauten, Renovationen und Umbauten : 1.96 % Verkauf von Grundstücken: Depotbank Überwachung der Fondsleitung: 0.25 des Gesamtfondsvermögens Verwahrung der Effekten und unbelehnten Schuldbriefe sowie Zahlungsverkehr: 0.10 des Gesamtfondsvermögens Bewirtschaftungsgesellschaften Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften: Belastung des Anlagefonds mit durchschnittlich 3.77 % der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen anstatt der fondsvertraglich möglichen 5 %. Depotbank, Zahlstelle Credit Suisse AG, Zürich

7 6 Mitteilungen an die Anleger Delegation von Teilaufgaben Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firmen delegiert: Regimo Basel AG, Basel (Hanspeter Rudin, Delegierter des Verwaltungsrates) Regimo Bern AG, Bern (Remo Kriemler, Geschäftsführer) Régimo Genève SA, Genève (Charles Favre, 14. Mai 2015; Patrick Wicht, Sitzleiter ad interim) Régimo Lausanne SA, Lausanne (Patrick Wicht, Geschäftsführer) Regimo St. Gallen AG, St. Gallen (Richard Sutter, Geschäftsführer) Regimo Zug AG, Zug (Matthias Häfelin, Geschäftsführer) Regimo Zürich AG, Zürich (Silvia Vorburger, Geschäftsführerin) Diese Firmen weisen sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in der Bewirtschaftung von Liegenschaften. Die genaue Ausführung der Aufträge regeln die Verträge zwischen der Fondsleitungsgesellschaft und den einzelnen Bewirtschaftungsgesellschaften. Im Weiteren hat die Fondsleitung der Pensimo Management AG in Zürich verschiedene Teilauf - gaben der Fondsadministration delegiert. Dabei handelt es sich um Aufgaben in den Bereichen administrative Unterstützung des Portfoliomanagements, Finanz- und Rechnungswesen, Bautreuhand sowie IT. Die Aufgabe «Compliance» ist an einen unabhängigen Compliance Officer, das Anwaltsbüro Schoch, Auer & Partner in St. Gallen, delegiert. Innerhalb dieses Büros ist Rechtsanwalt Thomas Brauchli, lic. iur. HSG, LL. M, als Mandatsleiter und Nicolas Keller, lic. iur., LL. M, als Stellvertreter bezeichnet. Dieses Anwaltsbüro zeichnet sich aus durch langjährige Erfahrung im Anlagefondsrecht. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fondsleitung und Schoch, Auer & Partner abgeschlossener Vertrag.

8 Kommentar zur Geschäftsentwicklung 7 Entwicklung Inventarwert Der Inventarwert eines Anteils (Definition gemäss 17 des Fondsvertrags) erhöhte sich im laufenden Geschäftsjahr von CHF (per 1. Juli 2014) um 5.3 % auf CHF (per 30. Juni 2015). Der Rücknahmepreis am Ende des Geschäftsjahres beträgt CHF Die Ausschüttung wird auf CHF 4.55 (brutto, pro Anteil) festgelegt. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2013 /14 von CHF 4.55 (brutto, pro Anteil) erfolgte per 31. Oktober Hypothekarische Belastung Die Hypothekarverschuldung belief sich per Ende Geschäftsjahr 2014/15 auf CHF Bezogen auf den Marktwert* aller Liegenschaften beträgt die durchschnittliche hypothekarische Belastung %. Marktwertschätzungen Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres (30. Juni) muss der Marktwert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Sie bewerten die Liegenschaften nach dem Grundsatz eines «fair value», das heisst, der ermittelte Marktwert wird als der mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt zu erzielende Verkaufspreis definiert, der unter fairen Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Bewertung am freien Markt zwischen wohlinformierten Parteien erzielt werden könnte. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die Marktwerte werden seit 2003 mit der DCF-Methode (Discounted Cashflow) auf Basis der abdiskontierten Nettoerträge geschätzt. Die Summe der Marktwerte des Portfolios (Bestandesliegenschaften) nahm in der Periode vom 1. Juli 2014 (CHF ) bis zum 30. Juni 2015 (CHF ) um 6.23% zu. Einige Liegenschaften wurden infolge kurzfristig tieferer Erträge und/oder höher eingeschätzter künftiger Kosten tiefer bewertet, während andere aufgrund einer erhöhten Marktnachfrage (tiefere Diskontierungssätze) und/oder Investitionen von einer Aufwertung profitierten. Die pro Liegenschaft individuell festgelegten Diskontierungssätze liegen zwischen 3.1 % und 4.3 % (Vorjahr 3.5% bis 4.7 %). Der durchschnittliche, marktwertgewichtete Diskontierungssatz beträgt 3.79 % (Vorjahr 4.11 %). (Weitere Angaben hierzu sind dem Bericht der Schätzungsexperten auf den Seiten 22 und 23 zu entnehmen). * Im vorliegenden Jahresbericht wird der Begriff Marktwert analog verwendet wie der Begriff Verkehrswert gemäss KAG.

9 8 Vermögensrechnung per 30. Juni 2015 Marktwert CHF 2014 Marktwert CHF Aktiven Kassa, PC, Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Bankguthaben auf Zeit Kurzfristige festverzinsliche Effekten Festverzinsliche Effekten (über 12 Monate) Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten (Wohn-/Geschäftsliegenschaften) Stockwerkeigentum Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Darlehen und Kredite Sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Stand 1. Juli Ausgaben Rücknahmen 0 0 Stand 30. Juni Inventarwert pro Anteil vor Ausschüttung Ausschüttung Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exklusive des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Veränderung des Abschreibungs- und Rückstellungskontos Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Mehrjahresvergleich 2014/ / / /12 Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung)

10 Erfolgsrechnung vom 1. Juli bis 30. Juni 9 Erträge 2014/2015 CHF 2013/2014 CHF Erträge aus PC- und Bankguthaben Erträge aus Festgeld Erträge aus festverzinslichen Effekten (über 12 Monate) Mietzinseinnahmen Aktivierte Bauzinsen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Revisionsaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung latente Steuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung

11 10 Grundstückverzeichnis Inventar der Liegenschaften per 30. Juni 2015 Wohnbauten Gestehungskosten CHF Marktwert CHF Bruttoertrag CHF / Mietzinseinnahmen Adliswil Glärnischstrasse 6, 8, 15, 21, Aesch Austrasse Allschwil Bettenstrasse 38, 40, Lilienstrasse 31, Allschwil Bettenstrasse 51, 51a, 51b, 53, 53a Allschwil Grabenring 24, 26, 28, Allschwil Lilienstrasse 39, 41, Steinbühlweg 31, Basel Gustav Wenk-Strasse 19, 21, Basel Habsburgerstrasse Basel Hammer I Basel Müllheimerstrasse 144, Amerbachstrasse Basel Türkheimerstrasse Bassersdorf Baltenswilerstrasse 28, Bern Burgernzielweg 14, Bern Buristrasse 11, 13, 15, 17, Birmensdorf Breitestrasse 19, 21, Bremgarten Im Weingarten Brugg Habsburgerstrasse 48, 50c Buchs Lenzburgerstrasse 70, 72, 74, 78, 80, Buchs Rosengartenweg 20, Bülach Berglistrasse 9, Bülach Grampenweg 33, 35, Kasernenstrasse Bussigny-près-Lausanne Chemin de Roséaz Chavannes-près-Renens Rue de la Blancherie Erlinsbach Kilbigstrasse 4, Frenkendorf Kirchgasse 1, 1a Genève Avenue d Aïre Genève Bd des Philosophes 24, Bd de la Tour 12, Grabs Tannenweg 1, Fabrikstrasse 6, Hinwil Gerichtshausstrasse 1, 3, Horgen Alte Landstrasse 41, Hünenberg Eichengasse 5, Kloten Obstgartenstrasse 10, 12, Kriens Obernauerstrasse 39a Laufen Naustrasse Lausanne Avenue Edouard-Dapples 5, 5B Lausanne Chemin du Grillon 2, 4a, 4b Le Lignon Avenue du Lignon Le Lignon Avenue du Lignon Liestal Ramlinsburgerstrasse Luzern Würzenbachmatte Münchenstein Äussere lange Heid 8, 10, Niederwil Rigiweg 1, 3, Oberbuchsiten Bachmatt 535, 536, Oensingen Lehnrüttiweg 1, Pfäffikon Weidstrasse 8, Zwischentotal

12 Grundstückverzeichnis 11 Inventar der Liegenschaften per 30. Juni 2015 Wohnbauten Gestehungskosten CHF Marktwert CHF Bruttoertrag CHF / Mietzinseinnahmen Übertrag Pratteln Muttenzerstrasse 40, 42, 44, Gempenstrasse Prilly Chemin de Belmont 8, Reinach Fasanenstrasse 5, Reinach Neueneichweg 35, Rothrist Galliweg 16, 16a St. Gallen Hochwachtstrasse 1, 1a, 1b, Teufenerstrasse St. Gallen Iddastrasse 58, St. Gallen Zilstrasse 20, 20a, 22, Steinmaur Lägernstrasse Uerikon/Stäfa Obere Matt 4, 6, 8, Uster Wilstrasse 13, 15, Zeltweg 21, Wabern Kirchstrasse 158, 160, 164, 166, Wetzikon Hinwilerstrasse 58, Wil Rainstrasse 20, Winkel/Rüti Pünt 1, 2, 3, Winterthur Salstrasse Wohlen Aargauerstrasse 1, Bahnhofstrasse Yverdon-les-Bains Rue des Chaînettes 21, Zürich Bristenstrasse Zürich Regensbergstrasse Zürich Ruhestrasse 1, Manessestrasse Zürich Ruhestrasse 5, Zürich Überlandstrasse 339, Total Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Basel Hardstrasse 143, St. Alban-Ring Basel Mülhauserstrasse 50, Elsässerstrasse Genève Rue du Cendrier 12, 14, Rue Kléberg Thun Marktgasse Winterthur Oberfeldstrasse Zürich Badenerstrasse 22, Lutherstrasse Zürich Seefeldstrasse Zürich Wallisellenstrasse 333, Saatlenstrasse 261, Total Kommerziell genutzte Liegenschaften

13 12 Grundstückverzeichnis Inventar der Liegenschaften per 30. Juni 2015 Gemischte Bauten (Wohn-/Geschäftsliegenschaften) Gestehungskosten CHF Marktwert CHF Bruttoertrag CHF / Mietzinseinnahmen Bern Rehhagstrasse Dietikon Birmensdorferstrasse 7, 9, 11, Schöneggstrasse 145, 147 Frauenfeld Unterer Graben 1, Kasernenplatz Muttenz St.-Jakobs-Strasse 106, Birsfelderstrasse Siebnen Glarnerstrasse 48, 50, 52, Stockbergstrasse Zürich Bederstrasse 105a Total Gemischte Bauten Wohn-/ Geschäftsliegenschaften) Stockwerkeigentum Liebefeld Schwarzenburgstrasse 142, 144, Renens Avenue de la Poste 1, 3, Wetzikon Spitalstrasse Total Stockwerkeigentum Bauland, angefangene Bauten Total Bauland, angefangene Bauten Fertige Bauten Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Stockwerkeigentum Bauland (inklusive Abbruchobjekte) und angefangene Bauten (inklusive Land) Total fertige / angefangene Bauten / Bauland (inklusive Abbruchobjekte) In Folge der periodischen Überprüfung der Mieterträge kam es im Vergleich zum Vorjahr zu einzelnen Umgliederungen der Liegenschaften innerhalb der Kategorien der Nutzungsarten. Aufstellung der Käufe und Verkäufe Käufe Keine Verkäufe Wetzikon, Spitalstrasse 194, 2 STWE per und Erlen, Hauptstrasse 64a per Biel, Solothurnerstrasse 55 per Fribourg, Rte de Schiffenen per

14 Feste Vorschüsse / Festhypotheken 13 Laufzeit Zinssatz Bestand in CH * Aufnahme Rückzahlung Bestand in CHF % % % % % % % % % % % % % * Kredite, deren Laufzeit nach dem beginnt, stehen für Feste Vorschüsse, welche gerollt worden sind

15 14 Bericht der Fondsleitung Vermögensrechnung Vermögensrechnung Entwicklung Marktwerte und Nettofondsvermögen Seit dem 30. Juni 2007 haben sich die Marktwerte der Liegenschaften von CHF Mio. auf CHF Mio. per 30. Juni 2015 erhöht. Im selben Zeitraum stieg das Nettofondsvermögen von CHF 385 Mio. auf CHF 614 Mio. Die Entwicklung ist einerseits auf Investitionen in den Bestand und Zukäufe zurückzuführen, andererseits auf die erheblichen Wertsteigerungen der Liegenschaften in den vergangen Jahren. 800 Millionen CHF Marktwert der Liegenschaften Nettofondsvermögen Fremdfinanzierung Über die letzten 8 Jahre hat sich die Fremdfinanzierungsquote stetig reduziert: von 20.8 % per 30. Juni 2007 auf % per Ende Juni Sie liegt somit deutlich unter der gesetzlichen Limite von einem Drittel der Marktwerte. 25% 20% 15% 10% 5%

16 Bericht der Fondsleitung Vermögensrechnung 15 Der durchschnittliche Zinssatz beträgt 1.36 % und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit per 30. Juni 2015 rund 2 Jahre und 8 Monate. Im vergangenen Geschäftsjahr beliefen sich die Aufwendungen für Hypothekarzinsen auf rund CHF 1.35 Mio. Die Fälligkeiten der Kredite und Hypo theken in einem Volumen von CHF Mio. gliedern sich wie folgt: 55 Millionen CHF Wirtschaftliches Baujahr Um die vorhandene Substanz und Ertragskraft nachhaltig zu steigern, wird das Portfolio des Swissinvest seit Jahren laufend qualitativ optimiert. Heute weisen 77 % des Bestands (Basis: Marktwerte der Liegenschaften) ein wirtschaftliches Baujahr jünger als 1981 auf. Im Gegensatz zum Erstellungsjahr (in der Abbildung blaue Säulen) bezeichnet das wirtschaftliche Baujahr (rote Säulen), wann eine Liegenschaft letztmalig mittels umfassender Sanierung (Instandsetzung) an die aktuellen Marktstandards angepasst wurde. Teilsanierte Gebäude werden unter ihrem Erstellungsjahr geführt. 300 Millionen CHF < > 2010 Baujahr Baujahr bzw. Sanierungsjahr Quelle: Wüest & Partner

17 16 Bericht der Fondsleitung Vermögensrechnung Aufteilung nach Marktregionen und Nutzungsart Das Portfolio gliedert sich nach Marktregionen und Nutzungsarten wie folgt: Angaben in % der Marktwerte Zürich 32.7 % Wohnliegenschaften 74.6 % Ostschweiz 6.3 % Wohn-/Geschäftsliegenschaften 15.0 % Innerschweiz 6.6 % Geschäftsliegenschaften 10.4 % Nordwestschweiz 30.6 % Spezialliegenschaften Bern 6.3 % Baurecht Südschweiz 0.0 % Bauland Genfersee 16.4 % Westschweiz 1.1 % Total % Total % Quelle: Wüest & Partner Rund 73 % der Liegenschaften befinden sich in Grossstädten oder deren Agglomerationsgemeinden (am Marktwert gemessen 77 %). Fast alle restlichen Standorte liegen in Schweizer Mittelzentren oder in deren Agglomeration. Marktmatrix, Qualitätskoeffizient Der von Wüest & Partner gewichtete Durchschnitt für die Beurteilung der Makrolagen der einzelnen Liegenschaften beträgt auf einer Skala von 1 5 (1 = sehr gut, 5 = sehr schlecht) 1.51 Punkte für das gesamte Portfolio (letztes Jahr 1.51). Fast die Hälfte des Portfolios (43.3% des Marktwerts, entspricht CHF beziehungsweise 28 Liegenschaften) befindet sich im oberen Quadranten rechts. Der Qualitätskoeffizient des Gesamtportfolios, bestehend aus den Dimensionen Makro- und Mikrolage sowie Zustand, Standard und Nutzbarkeit der Objekte, ergibt per 30. Juni 2015 gute 2.2 Punkte (letztes Jahr 2.2; ebenfalls auf einer Skala von 1 5). schlecht Liegenschaftsqualität gut schlecht Standortqualität gut Marktwert < Marktwert > Quelle: Wüest & Parner

18 Bericht der Fondsleitung Vermögensrechnung 17 Investitionen und Desinvestitionen Die Investitions- und Desinvestitionstätigkeit vom 1. Juli 2014 bis 30. Juni 2015 umfasst folgende Aktivitäten: Erneuerung Basel, Türkheimerstrasse Erneuerung Bern, Rehhagstrasse Erneuerung Bremgarten, Im Weingarten Erneuerung Bussigny-près-Lausanne, Ch. de Roséaz Erneuerung Chavannes-près-Renens, Rue de la Blancherie Erneuerung Hinwil, Gerichtshausstrasse 1, 3, Erneuerung Kriens, Obernauerstrasse 39a Umnutzung Muttenz, St.-Jakobs-Strasse 106, Birsfelderstrasse Erneuerung St. Gallen, Zilstrasse 20, 20a, 22, Erneuerung Thun, Marktgasse Neubau Wohlen, Aargauerstrasse 1, Bahnhofstrasse Erneuerung Zürich, Regensberstrasse Total Investitionen 2014/15 in CHF Verkauf 2 STWE Wetzikon, Spitalstrasse Biel, Solothurnstrasse Erlen, Hauptstrasse 64a Fribourg, Route de Schiffenen Total Desinvestitionen 2014/15 in CHF

19 18 Bericht der Fondsleitung Erfolgsrechnung Erfolgsrechnung Erträge Die Gesamterträge betrugen im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2014/15 CHF , die Mietzinseinnahmen CHF % der Mieterträge stammen aus Wohnnutzungen; mit Büros und Verkaufsflächen werden 13.3 % des Ertrags erzielt. Der Rest entfällt auf Gewerbe- und andere Nutzungen. Der Nettoertrag ist aufgrund der geringeren Entnahme aus den Rückstellungen für künftige Reparaturen im Vergleich zum letzten Geschäftsjahr leicht rückläufig, das Niveau der Mieterträge konnte trotz dem Verkauf von Liegenschaften gehalten werden. 40 Millionen CHF Mietzinseinnahmen Nettoertrag Die Mietzinsausfallquote resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten beläuft sich im Berichtsjahr auf 3.58 % der Soll-Nettomieteinnahmen (Vorjahr: 3.24 %). Rund 0.75 % sind dabei Ertragsausfälle im Zusammenhang mit Erstvermietungen (Neubauprojekte Brugg und Wohlen), zirka 0.6 % sind im Rahmen von Sanierungsprojekten entstanden und 0.7 % tragen leerstehende Parkplätze bei. 4% 3% 2% 1% Die Bruttorendite (Mietzinseinnahmen/Liegenschaftsverkehrswerte) über das per 30. Juni 2015 gehaltene Portfolio beträgt 4.82 % (Vorjahr: 5.16 %).

20 Bericht der Fondsleitung Erfolgsrechnung 19 Staffelung gesicherter Mieterträge von Geschäftsliegenschaften Die gesicherten Mieterträge für Gewerbe-, Verkaufs- und Büroflächen sind entsprechend der folgenden Grafik gestaffelt (nach 2026 existieren keine vertraglich gesicherten Mieterträge). Jahr Gesicherte Erträge Soll-Mieten Anteil % % % % % % % % % % % % Quelle: Wüest & Partner Aufwendungen Für ordentlichen Unterhalt und Reparaturen sowie ausserordentlichen Unterhalt wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr total CHF beziehungsweise 22.2 % der Mietzinseinnahmen aufgewendet. Darunter fallen unter anderem auch Erneuerungen von Bestandesobjekten, wo Grundrissoptimierungen, Energiesenkungsmassnahmen oder Erdbebenertüchtigungsmassnahmen vorgenommen wurden. 10 MillionenCHF 25% 8 20% 6 15% 4 10% 2 5% Unterhalt (linke Skala) Unterhalt in % der Mietzinseinnahmen (rechte Skala)

21 20 Bericht der Fondsleitung Erfolgsrechnung Verpflichtungen Erfolg Der Gesamterfolg beträgt CHF Nach Berücksichtigung einer Entnahme aus den Rückstellungen für künftige Reparaturen von CHF beläuft sich die Höhe des Rückstellungskontos auf CHF oder rund 49.7 % der Mietzinseinnahmen. Von der Vereinigung der beiden Fonds Swissinvest und Immovit zum Swissinvest Real Estate Investment Fund (2006) bis Ende Geschäftsjahr 2013/14 betrug die durchschnittliche Ausschüttungsquote 92.6 %. Dadurch ist das Konto «Rückstellung für künftige Reparaturen» von CHF 11.7 Mio. (2006) auf CHF 21.4 Mio. (2013) deutlich angewachsen. Diese Rückstellungen sollen wieder reduziert werden (Entnahme 2014 CHF 2 Mio., 2015 CHF ). Die auch in den kommenden Jahren frei werdenden Mittel sollen für grössere anstehende Sanierungen verwendet werden. Die Ausschüttungsquote steigt dadurch temporär auf über 100 %. Verpflichtungen Im Zusammenhang mit der Investitionstätigkeit bestanden am Bilanzstichtag folgende Beschlüsse des Verwaltungsrates über künftige Verpflichtungen: Bern, Rehhagstrasse 2 Bremgarten, Im Weingarten 1 Chavannes-près-Renens, Rue de la Blancherie 1 Hinwil, Gerichtshausstrasse 1, 3, 5 Kriens, Obernauerstrasse 39a Lausanne, Avenue Edouard-Dapples 5, 5B Le Lignon, Avenue du Lignion 49 Muttenz, St.-Jakobs-Strasse 106, Birsfelderstrasse 3 St. Gallen, Zilstrasse 20, 20a, 22, 26 Thun, Marktgasse 18 Wohlen, Aargauerstrasse 1, Bahnhofstrasse 18 Zürich, Regensbergstrasse 67 Total Verpflichtungen per in CHF Investitionsbeschluss Investiert Offene Verpflichtungen

22 Bericht der Fondsleitung Performance 21 Performance Börsenkurs Die Performance des Swissinvest beträgt für das Geschäftsjahr 2014/ %. Es resultiert eine Outperformance gegenüber dem Immobilienfondsindex SWIIT (Total Return Index) von 8.3 %. Über die vergangenen 5 Jahre erzielte der Swissinvest unter Berücksichtigung der Ausschüttung eine kumulierte Rendite von 59.6 % und gegenüber dem SWIIT eine Mehrrendite von 22.3 % Swissinvest SWIIT SPI Quelle: Bloomberg Renditekennzahlen Während die Ausschüttungsrendite trotz steigender Dividende mit zunehmendem Börsenkurs kontinuierlich abnimmt und mit 2.76 % per 30. Juni 2015 einen Tiefpunkt erreicht, unterliegen die Anlage- und Eigenkapitalrendite einer deutlich grösseren Volatiliät. Diese rührt hauptsächlich von den Marktwertveränderungen; die Cashflow-Renditen auf Liegenschaftsebene waren in der Vergangenheit relativ stabil. 10% 8% 6% 4% 2% Anlagerendite Eigenkapitalrendite Ausschüttungsrendite

23 22 Bericht der Schätzungsexperten Die Grundstücke des Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund werden von den Schätzungsexperten Martin Hofer und Stefan Meier jährlich auf ihren aktuellen Marktwert bewertet. Die vorliegende Bewertung gilt per 30. Juni Bewertungsstandards und Grundlagen Die Schätzungsexperten bewerten die Liegenschaften nach dem Grundsatz eines «fair value», das heisst, der ermittelte Marktwert wird als der mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt zu erzielende Verkaufspreis definiert, der unter fairen Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Bewertung am freien Markt zwischen wohl informierten Parteien erzielt werden könnte. Extrempositionen nach oben wie nach unten werden damit ausgeschlossen. In der Bewertung wird eine hohe Transparenz, Einheitlichkeit, Aktualität und Vollständigkeit gewährleistet. Die massgeblichen gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanlagengesetzes (KAG) vom 23. Juni 2006 (Stand 1. Januar 2015), Art. 64 und die Kollektivanlagenverordnung (KKV) vom 22. November 2006 (Stand 1. Januar 2014), Art. 92, 93 und 94, werden eingehalten. Um die Unabhängigkeit der Bewertungen zu gewährleisten und so einen möglichst hohen Grad an Objektivität zu sichern, schliesst die Geschäftstätigkeit der Schätzungsexperten als Partner von Wüest & Partner sowohl den Handel und damit verknüpfte Provisionsgeschäfte als auch die Verwaltung von Immobilien aus. Grundlagen für die Bewertung bilden stets aktuellste Informationen bezüglich der Liegenschaften sowie des Immobilienmarktes. Die Daten und Dokumente zu den Liegenschaften werden vom Eigentümer zur Verfügung gestellt. Deren Richtigkeit wird vorausgesetzt. Alle Immobilienmarktdaten stammen aus den laufend aktualisierten Datenbanken von Wüest & Partner (Immo-Monitoring 2015). Bewertungsmethode Die Liegenschaften des Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund werden nach der Discounted Cashflow-Methode bewertet. Diese entspricht internationalen Standards und wird auch bei Unternehmensbewertungen angewendet. Sie ist bei grundsätzlicher Methodenfreiheit in der Immobilienbewertung im Sinne einer «best practice» anerkannt. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge (vor Steuern, Zinszahlungen, Abschreibungen und Amortisationen = EBITDA) bestimmt. Die Nettoerträge (EBITDA) werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. In einer detaillierten Berichterstattung pro Liegenschaft werden alle zu erwartenden Zahlungsströme offen gelegt und damit eine grösstmögliche Transparenz geschaffen. Im Report wird auf die wesentlichen Veränderungen gegenüber der letzten Bewertung hin gewiesen.

24 Bericht der Schätzungsexperten 23 Bewertungsergebnisse per 30. Juni 2015 Per 30. Juni 2015 wird der Marktwert für das Portfolio des Fonds Swissinvest Real Estate Investment Fund mit 85 Liegenschaften auf CHF geschätzt, was einer Wertveränderung von % entspricht (2014: 89 Liegenschaften, CHF ). Von den 83 Bestandesliegenschaften, die sich über die gesamte Berichtsperiode hinweg im Portfolio befanden, werden 3 Liegenschaften abgewertet sowie 80 Liegenschaften aufgewertet. In der Summe findet eine Wertvermehrung von 6.7 % statt (CHF Mio. gegenüber 2014). Sowohl die Soll- als auch die Ist-Erträge sind leicht gestiegen. Aufgrund der aktuellen Zinssituation wurde die Ertragsseite eher zurückhaltend eingeschätzt. Die Wertvermehrung begründet sich hauptsächlich durch den positiven Effekt infolge einer Reduktion der Diskontierung. Diese gründet vor allem in einer erhöhten Nachfrage nach (Wohn-)Renditeliegenschaften infolge der Zinsentwicklung im ersten Halbjahr Negative Wertbeiträge liefern die gegenüber dem Vorjahr insgesamt leicht höher eingeschätzten Instandsetzungskosten. Erstbewertungen nach Fertigstellung Das Bauprojekt an der Bahnhofstrasse 18 in Wohlen wurde abgeschlossen. Es wird mit einem Wert von CHF eingewertet. Gegenüber der «at cost»-bewertung aus dem Vorjahr stellt dies eine Wertsteigerung von 78.1 % dar. Neuzugänge Das Portfolio verzeichnet keine Zugänge. Verkäufe Es wurden 4 Liegenschaften mit einem Gesamtwert per 30. Juni 2014 von CHF verkauft. Teilverkäufe Die Liegenschaft an der Spitalstrasse 194 in Wetzikon (Stockwerkeigentum) befindet sich im Verkauf. Alle Einheiten bis auf 1 Wohnung und 2 Parkplätze wurden verkauft. Es resultiert ein rund 67.1 % tieferer Marktwert (verbleibende Stockwerkeigentumseinheiten). Zürich, den 30. Juni 2015 Die Schätzungsexperten Martin Hofer Stefan Meier

25 24 Kurzbericht der Revisionsstelle Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) (Seite 1 13) für das am 30. Juni 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Prüfungsurteil Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungs urteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

26 Kurzbericht der Revisionsstelle 25 Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. Juni 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. Deloitte AG Cornelia Herzog Zugelassene Revisionsexpertin Leitende Prüferin Alexander Kosovan Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 25. August 2015

27 26 Erweitertes Grundstücksverzeichnis 27 Fertige Bauten Inventar der Liegenschaften per 30. Juni 2015 Wohnbauten Grundstückfläche in m 2 1 1½ Zimmer-Wohnungen 2 2½ Zimmer-Wohnungen 3 3½ Zimmer-Wohnungen 4 4½ Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Gestehungskosten CHF Versicherungswert CHF Marktwert CHF Bruttoertrag CHF / Mietzinseinnahmen Bruttorendite 1 Adliswil Glärnischstrasse 6, 8, 15, 21, % Aesch Austrasse % Allschwil Bettenstrasse 38, 40, Lilienstrasse 31, % Allschwil Bettenstrasse 51, 51a, 51b, 53, 53a % Allschwil Grabenring 24, 26, 28, % Allschwil Lilienstrasse 39, 41, Steinbühlweg 31, % Basel Gustav Wenk-Strasse 19, 21, 23 Baurecht % Basel Habsburgerstrasse % Basel Hammer I % Basel Müllheimerstrasse 144, Amerbachstrasse % Basel Türkheimerstrasse % Bassersdorf Baltenswilerstrasse 28, % Bern Burgernzielweg 14, % Bern Buristrasse 11, 13, 15, 17, % Birmensdorf Breitestrasse 19, 21, % Bremgarten Im Weingarten % Brugg Habsburgerstrasse 48, 50c % Buchs Lenzburgerstrasse 70, 72, 74, 78, 80, % Buchs Rosengartenweg 20, % Bülach Berglistrasse 9, % Bülach Grampenweg 33, 35, Kasernenstrasse % Bussigny-près-Lausanne Chemin de Roséaz % Chavannes-près-Renens Rue de la Blancherie % Erlinsbach Kilbigstrasse 4, % Frenkendorf Kirchgasse 1, 1a % Genève Avenue d Aïre % Genève Bd des Philosophe 24, Bd de la Tour 12, % Grabs Tannenweg 1, Fabrikstrasse 6, % Hinwil Gerichtshausstrasse 1, 3, % Horgen Alte Landstrasse 41, % Hünenberg Eichengasse 5, % Kloten Obstgartenstrasse 10, 12, % Kriens Obernauerstrasse 39a % Laufen Naustrasse % Lausanne Avenue Edouard-Dapples 5, 5B % Lausanne Chemin du Grillon 2, 4a, 4b % Le Lignon Avenue du Lignon % Le Lignon Avenue du Lignon % Liestal Ramlinsburgerstrasse % Luzern Würzenbachmatte % Münchenstein Äussere lange Heid 8, 10, % Niederwil Rigiweg 1, 3, % Oberbuchsiten Bachmatt 535, 536, % Oensingen Lehnrüttiweg 1, % Pfäffikon Weidstrasse 8, % Zwischentotal % 1 Bruttorendite: Nettomietzinseinnahmen in Prozent der Liegenschaftsverkehrswerte