3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

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Guido Kaufman
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1 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Insbesondere wurde geprüft, ob die Heizungsanlage gem. den Anforderungen des 10 EnEV ausgetauscht werden muss und ob Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken gem. 10 EnEV gedämmt werden müssen. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; eingeschossig; unterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: 1950 (gewichtet aus Ursprung und Bad-Anbau) 1957 Anbau Bad und Balkon, Gartenhaus (gemäß Bauakte) 1982 Erweiterung Gartenhaus (gemäß Bauakte) 1962 Anbau Garage (gemäß Bauakte) neue Dachdeckung, ca. 5 cm Außenwanddämmung Energieausweis liegt nicht vor Ein Anbau eines Wintergartens oder ähnlichem ist möglich Erdgeschoss verputzt und gestrichen; Giebelseiten mit Eternit verkleidet Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Gewölbekeller, Waschküche, Abstellräume Erdgeschoss: Bad, WC, Flur, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Zimmer Dachgeschoss: WC, Balkon, Flur, 4 Zimmer Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 12 von 66

2 3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Streifenfundament, Beton Beton Mauerwerk mit ca. 5cm Wärmedämmung Mauerwerk, Holzständerwände Decke über UG: Stahlbeton-Trägerdecke, Decke über EG: Holzbalken vernachlässigt; Kelleraußentreppe: Beton Kellertreppe: Beton Geschosstreppen: Holzkonstruktion mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Dach: Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt, Hauseingang vernachlässigt; im Gutachten wird der Austausch der Haustür unterstellt Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Pfetten aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton); mit Dämmung (Stärke nicht bekannt) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz; das Gutachten sieht den (zumindest teilweisen) Austausch der Wasserleitungen vor Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz einfache Ausstattung, technisch überaltert, tlw. auf Putz verlegt; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen; einfache Beleuchtungskörper, Klingelanlage; im Gutachten wird die Erneuerung der elektrischen Leitungen unterstellt Mehrraum-Warmluft-Kachelofen; eine komplett neue Zentralheizung mit Anbringung von Heizkörpern ist im Gutachten vorgesehen keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüf- Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 13 von 66

3 tung) Warmwasserversorgung: Boiler (Elektro); künftig über die Zentralheizung (im Gutachten vorgesehen) Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend zu einer Beschreibungseinheit mit der Bezeichnung Wohnung zusammengefasst Wohnung Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: mit Fliesen, Kork-Belag, Holzdielen; Balkon ohne Belag; im Gutachten wird vorausgesetzt, dass die meisten Bodenbeläge erneuert werden einfachen Tapeten, teilweise Holzverkleidungen, teilweise Natursteinverkleidung; auch hier wird eine Erneuerung unterstellt Tapeten; Holzdecken im DG Fenster aus Holz mit Doppelverglasung, teilweise 1-fach verglast; im Gutachten wird die Erneuerung der Fenster unterstellt; Glasbausteine, Dachflächenfenster (müssen ersetzt werden); einfache Beschläge; Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Naturstein; Fensterbänke außen aus Aluminium Eingangstür: Metalltür mit Lichtausschnitt Zimmertüren: Türen, aus Holz; Ganzglastüren; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen Sämtliche Türen sind ersatzbedürftig sanitäre Installation: besondere Einrichtungen: einfache Wasser- und Abwasserinstallation; WC: 1 WC, raumhoch gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche mit Vorhang, 1 Waschbecken (Glas), raumhoch gefliest; einfache Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte; die Modernisierung der sanitären Anlagen wird im Gutachten berücksichtigt Kachelofen als einzige Heizquelle Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 14 von 66

4 Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: nicht in Wertermittlung enthalten keine wesentlichen erkennbar; ansonsten wie oben aufgeführt für das Baujahr zeittypisch aus heutiger Sicht: mangelnde Wärmedämmung Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangstreppe, Eingangsüberdachung, Balkon, Kelleraußentreppe besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: keine vorhanden ausreichend keine wesentlichen erkennbar mangelnde Wärmedämmung Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf. 3.3 Nebengebäude Baujahr 1962: 1 Garage (Einzelgarage, massiv, Schwingtor ohne elektrischem Antrieb aus Holz, Betonboden, Dach aus Welleternit); Baujahr 1957: Gartenhütte in massiver Bauweise, mit Welleternitdach 3.4 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Zaun) 3.5 Vermarktungschance der Immobilie Lage und Größe des Grundstücks sowie die Wohnfläche sprechen für die Immobilie. Der Zustand ist allerdings unterdurchschnittlich. Aus diesem Grund kommt das Gebäude eher für handwerklich begabte Interessenten in Frage. Aufgrund der derzeitigen starken Nachfrage nach eigen genutzten Immobilien halte ich den Verkauf in angemessener Frist für unproblematisch. Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 15 von 66

5 Anlage 7: Seite 1 von 1 Wohn- und Nutzflächenberechnungen unter Berücksichtigung des hälftigen Balkon-Anteils: rd. 113 m² Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 60 von 66

6 Anlage 8: Seite 1 von 4 Grundrisse und Schnitte sowie Ansichten Bild 1: EG Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 61 von 66

7 Anlage 8: Seite 2 von 4 Grundrisse und Schnitte sowie Ansichten Bild 2: DG + UG Paulinenstraße 10, Donzdorf Seite 62 von 66

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