Hotelmarkt Düsseldorf Radschlagen vor Freude. Real Estate & Hospitality Newsletter 3. Quartal 2014

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1 Hotelmarkt Düsseldorf Radschlagen vor Freude Real Estate & Hospitality Newsletter 3. Quartal 2014

2 Düsseldorf wirtschaftliches Umfeld Düsseldorf Stadt mit Weltfokus Düsseldorf ist laut der aktuellen Mercer-Studie eine der lebenswertesten Städte der Welt (Platz 6). Die hohe Lebensqualität spiegelt sich insbesondere in den Bereichen Wohnen, Bildung, Arbeit und Gastronomie wider sowie dem allgemeinen Flair der Landeshauptstadt. Die Stadt am Rhein überzeugt mit traditionellen Werten und Bräuchen, preisgekrönter moderner Architektur, der längsten Theke der Welt, einer in Deutschland einmaligen Shoppingkultur und handfesten Standortvorteilen. Zu diesen zählen u.a. zentrale Lage, ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur, der drittgrößte Flughafen der Bundesrepublik sowie das starke Einzugsgebiet. Düsseldorf ist nach Frankfurt am Main die zweitgrößte Banken- und Börsenstadt und verfügt über einen diversifizierten Branchenmix. Insbesondere die Beratungs-, Finanz-, ITK- und Dienstleistungssektoren sind hier stark vertreten. Dies zieht auch internationale Konzerne an, wie z.b. L Oréal, McKinsey, Vodafone, ORACLE und TATA Steel. Kein Wunder, dass in Düsseldorf inmitten der Metropolregion Rhein-Ruhr so viel ausländisches Geld investiert wird wie in keine andere deutsche Stadt. Die internationale Ausrichtung der Gateway City zeigt sich auch an der größten japanischen Ansiedlung in Kontinentaleuropa und einem raschen Zuwachs der chinesischen Community. Die Messe Düsseldorf spielt in der Positionierung der Stadt eine wichtige Rolle. Seit Gründung der Nordwestdeutschen Ausstellungsgesellschaft 1947 hat sich einiges getan. Heute gilt sie als einer der wichtigsten Messestandorte, der sehr international geprägt ist. Die Kompetenzfelder reichen von Maschinen, Anlagen & Ausrüstungen über Handel, Handwerk & Dienstleistungen bis hin zu Medizin & Gesundheit, Schönheit & Lifestyle und Freizeit. Zu den weltweiten Leitmessen zählen u.a. die K, die drupa, die boot, die MEDICA sowie wire und Tube. Der Turnus der großen Messen bestimmt im Wesentlichen den Tourismus, der überwiegend durch Geschäftsreisende geprägt ist. Überblick Düsseldorf Einwohnerzahl (Dezember 2013) Fläche (in km²) 217 Arbeitslosenquote (in %, Juni 2014) 8,7 Kaufkraft (in pro Kopf, 2014) Quellen: Amt für Statistik und Wahlen Landeshauptstadt Düsseldorf, GfK, Bundesagentur für Arbeit 2

3 Infrastruktur Masterpläne für alles Zukunft Wohnen. Düsseldorf Optimierung des Wohnungsmarktes Das im Juni beschlossene Handlungskonzept Zukunft Wohnen. Düsseldorf legt Maßnahmen zur Optimierung des Wohnungsmarktes fest und konkretisiert das Stadtentwicklungskonzept Düsseldorf Wachstum fördern, Zukunft gestalten. Ziel ist es, ein breites Angebot von Wohnraum innerhalb jedes Preissegments zu schaffen, um der hohen Nachfrage nach Wohnungen und den daraus resultierenden Miet- und Kaufpreissteigerungen zu entgegnen. Dies soll mithilfe von 32 Maßnahmen geschehen, wobei die Steigerung des Gemeinwohls und damit Themen wie Nachhaltigkeit oberste Priorität haben. Auch die Plätze in Düsseldorf sollen per Masterplan neu gestaltet werden. Nach dem Oberbilker Markt kämen hierfür z.b. auch der Franklinhof, der Aachener Platz in Bilk, die Klinke in Unterrath, der Worringer Platz, der Beethovenplatz in Flingern, der Konrad-Adenauer-Platz vor dem Hauptbahnhof oder auch der Schillerplatz in Düsseltal in Frage. Weitere städtebauliche Projekte von Bedeutung sind u.a. das Quartier Central, das Quartier M, das Quartier D hoch 3 und das Andreas Quartier. Messe und Kongresswesen die wichtigsten Nachfragegeneratoren Das Gelände der Messe Düsseldorf umfasst m² an Innen- und Freifläche. Bis 2030 sollen alle Hallen und Kundenräume für rund 600 TEUR komplett renoviert werden war für die Messe Düsseldorf GmbH turnusgemäß ein schwächeres Jahr. Insgesamt wurden 29 Eigen- und Gastveranstaltungen mit Ausstellern für rund 1,2 Mio. Besucher organisiert. Das Kongressgeschäft hingegen konnte seine Vorjahreszahlen übertreffen und erfährt seit Jahren ein stetes Wachstum. Die Düsseldorf Congress Sport & Event GmbH (vormals Düsseldorf Congress Veranstaltungsgesellschaft mbh) ist neben der Vermarktung des Congress Center Düsseldorf (CCD) auch für die Mitsubishi Electric HALLE, das CASTELLO, den Museum Kunstpalast, die Station Airport am Flughafen sowie die ESPRIT arena und den ISS DOME verantwortlich. Insgesamt wurden Veranstaltungen mit über 2 Mio. Teilnehmern durchgeführt. Zu den Highlights 2013 zählten Europas größter Sportbusiness-Kongress SpoBiS, der Deutsche Stiftungstag und die Japan- und Anime-Convention DoKomi. Ein weiterer Masterplan wurde kürzlich anlässlich des schlimmsten Unwetters der vergangenen Jahrzehnte in Nordrhein-Westfalen erarbeitet. Dem Orkan Ela fielen im Juni dieses Jahres rund Bäume zum Opfer. Der Wiederaufbau der Gartenstadt Düsseldorf wird voraussichtlich bis 2018/2019 dauern. 3

4 Touristische Nachfrage rekordverdächtige Entwicklungen Der Mai setzt neue Maßstäbe Die jährliche Anzahl der Ankünfte konnte in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich gesteigert werden. Die Übernachtungen gaben nur 2009 krisenbedingt leicht nach. Insgesamt wurden in Tsd. Gäste empfangen, die Tsd. Übernachtungen generierten. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer scheint sich bei 1,7 Tagen einzupendeln. Die Ergebnisse des ersten Halbjahres lassen auf ein weiteres Rekordjahr schließen. Die Ankünfte lagen 6,0% und die Übernachtungen 10,4% über den Vergleichswerten im Vorjahr. Der Mai stellte einen neuen Rekord mit Übernachtungen auf. Die hohe Nachfrage stand im Zusammenhang mit der interpack, dem Deutschen Ärztetag, dem Japan-Tag Düsseldorf/NRW und den Special Olympics. Düsseldorf ist in erster Linie eine Messe- und Kongressstadt, kann sich aber auch als Städtereisedestination behaupten. So legt die Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH in diesem Jahr u.a. Schwerpunkte auf die Themen Kultur und Einkaufserlebnis beispielsweise über die Quadriennale oder das Schumannfest sowie den neuen Kö-Bogen. Zu den meistbesuchten Sehenswürdigkeiten gehören die Altstadt und die Rheinuferpromenade, die Königsallee, der Medienhafen, das Heinrich- Heine-Geburtshaus und die zahlreichen Museen, Theater und Kirchen sowie die Tonhalle. Nachfrage Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (Tsd.) (Tsd.) Tage , , , , , , , , , ,7 1. HJ ,7 CAGR ,8% 5,9% - Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungsarten inkl. Camping 4

5 DMT-Marketing-Fokus zahlt sich aus Der Anteil ausländischer Übernachtungen betrug in %, damit liegt Düsseldorf hinsichtlich der Internationalität seiner Gäste hinter München, Frankfurt und Berlin. Die bedeutendsten ausländischen Quellmärkte waren die Niederlande (11%), das Vereinigte Königreich (10%), Russland (8%), die USA (7%) sowie die Arabischen Golfstaaten und Italien (jeweils 5%). Wie stark die Nachfrage in der Rheinmetropole vom Messe- und Kongresszyklus abhängig ist, zeigt die Bettenauslastung im Monat Mai. Während er dieses Jahr alle Rekorde geschlagen hat sogar den traditionell sehr starken Oktober, fiel er letztes Jahr unterdurchschnittlich aus. Die meisten Übernachtungen konzentrierten sich auf den Herbst, der Februar stellte den nachfrageschwächsten Monat dar. Unter der Woche sind die Betten in der Regel gut mit Geschäftsreisenden gefüllt, während am Wochenende die Belegung rückläufig ist. Gästeherkunft 60% Inländer 40% Ausländer Niederlande UK Russland USA Arab. Golfstaaten Italien Sonstige Saisonalität Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen Erläuterung: Übernachtungen 2013 in allen Beherbergungsarten inkl. Camping 5

6 Touristisches Angebot qualitatives Wachstum Kapazitätsausbau wird durch starke Nachfrage absorbiert Im Zeitraum von 2004 bis 2013 stieg das Angebot von 189 auf 228 Betriebe (CAGR 2,1%), während sich die Bettenanzahl von auf deutlich erhöhte (CAGR 4,8%). Nachdem die durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten hinter denen der Nachfrage zurückblieben, wurde die Kapazitätserweiterung vom Markt gut aufgenommen. Dies zeigt sich in der seit 2010 kontinuierlich gesteigerten Bettenbelegung. Wie erfolgreich das 1. Halbjahr 2014 war, schlägt sich auch in der Rekord-Occupancy von 48,4% nieder. Hierzu trugen insbesondere die Hotels garni bei, die mit 50,7% am besten ausgelastet waren. Zu den prominentesten Zugängen zählen das Innside by Meliá (September 2013) sowie das Hotel Indigo und die Kameha Residence Düsseldorf, die Ende letzten Jahres auf den Markt kamen. Noch in diesem Jahr wird mit Spannung die Eröffnung des Derag Livinghotel Di Medici erwartet, die ursprünglich bereits für 2012 vorgesehen war. Der Umbau des historischen Stadthauses mit denkmalgeschützter Fassade gestaltete sich jedoch deutlich aufwendiger, sodass der Termin mehrfach verschoben werden musste. Das Warten wird sich auf alle Fälle lohnen, denn in der Mühlenstraße entsteht ein Kleinod, in dem Geschichte erlebbar wird. Bettenangebot Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung ,5% ,5% ,5% ,5% ,6% ,0% ,1% ,3% ,2% ,6% 1. HJ ,4% CAGR ,1% 4,8% - Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungsarten inkl. Camping 6

7 Kettenhotels dominieren die oberen Segmente Im Jahr 2014 gestaltet sich das Angebot auf dem Düsseldorfer Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt. Zimmerangebot * ** *** **** ***** Gesamt Anzahl Zimmer Privathotels Anzahl Zimmer Kettenhotels Anzahl Zimmer gesamt Quellen: Hotelverzeichnis 2014 der Stadt Düsseldorf; Deloitte-Analyse Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt Düsseldorf sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen. Gemäß unseres Deloitte-Rankings hat Accor die größte Marktabdeckung mit 12,6% des gesamten Zimmeraufkommens in markengebundenen Hotels. Platz zwei nimmt NH (7,8%) ein, gefolgt von Meliá (6,4%) und Marriott (6,2%). Das Mittelfeld ist dicht gedrängt und die Leonardo-Hotels nehmen zusammen mit dem Nikko die letzten Stufen auf dem Siegertreppchen der größten Hotelgesellschaften in Düsseldorf ein. Nach dieser Auswertung beläuft sich der Zimmerbestand in 2014 über alle Kategorien in Düsseldorf auf , wobei rund 73% des Zimmerkontingents durch Hotelketten und die restlichen 27% durch Privathoteliers gestellt werden. Das mit Abstand höchste Zimmeraufkommen kann das 4-Sterne-Segment mit insgesamt Zimmern verzeichnen, 1-Stern-Hotels sind nicht vertreten. Ranking Hotelgesellschaft Anteil markengebundener Zimmer Accor 12,6% NH 7,8% Meliá 6,4% Marriott 6,2% Carlson Rezidor 5,9% IHG 5,8% Maritim 5,5% Lindner 4,3% Leonardo 4,0% Nikko 4,0% Quelle: Deloitte-Analyse 7

8 Erfolgreicher Jahresverlauf 2014 Die STR-Global-Benchmarkzahlen für das 1. Halbjahr 2014 zeigen, dass sich alle Kennzahlen im Vergleich zum Vorjahr sehr positiv entwickelt haben. Mit einem RevPAR Zuwachs von 46,6% wiesen die Economy Hotels die beste Performance auf ist im Gegensatz zu 2013 ein sehr starkes Messejahr für Düsseldorf. Dies wirkte sich entsprechend auf die Performance des Hotelmarkts im ersten Halbjahr aus. Den Auftakt in die richtige Richtung gab die boot im Januar mit Besuchern, die für ausgelastete Hotels sorgten. Die Netto-Zimmerrate wurde im Februar insbesondere durch die nur alle drei Jahre stattfindende Messe EuroShop in die Höhe getrieben. Die BEAUTY und die ProWein werden zwar jedes Jahr abgehalten, konnten sich aber diesen März über eine besonders gute Nachfrage freuen. Der April, der aufgrund der späten Osterferien in vielen Städten eher verhalten verlief, wurde durch die Messen wire und Tube gepusht, die im Turnus von zwei Jahren durchgeführt werden. Der Wonnemonat Mai stellte neue Übernachtungsrekorde auf und beflügelte die KPIs in der Hotellerie. Auch der Juni konnte sich mit dem 10. Jahreskongress der Gesellschaft für Palliativmedizin und der ASME Turbo Expo durchaus sehen lassen. Performance Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag 1. HJ 2014 Veränd. Vorjahr 1. HJ 2014 Veränd. Vorjahr 1. HJ 2014 Veränd. Vorjahr 2- bis 3-Sterne-Hotels 65,1% +13,3% 88,00 +29,5% 57,24 +46,6% 4-Sterne-Hotels 68,6% +4,9% 104,00 +25,7% 71,33 +31,8% 5-Sterne-Hotels 68,5% +5,7% 156,12 +21,8% 106,87 +28,7% Alle Hotels 67,6% +6,9% 118,37 +22,4% 80,06 +30,8% Quelle: STR Global 8

9 Aussichten übersichtliche Pipeline Klein, aber fein Das Kapazitätswachstum bleibt in den nächsten Jahren überschaubar. Dieses Jahr wird voraussichtlich nur das Derag Livinghotel De Medici eröffnen. Auf den Trend zu Serviced-Apartment-Häusern setzt auch das Andreas Quartier. IHG plant derzeit zwei Hotels in der Stadt im Economy-Bereich, um seinen Marktanteil aufgrund des Verkaufs des Holiday Inn City Centre Königsallee im Rahmen des Queens-Moat-Deals an die Fattal-Gruppe wieder aufzustocken. Auch Lindner kompensiert den Abgang des Rhein-Residence-Hotels nach Ablauf des Pachtvertrags durch ein neues Haus, das passend zum japanischen Viertel im asiatischen Stil eingerichtet werden soll. Accor und B&B bauen ihre Präsenz in Düsseldorf ebenfalls weiter aus. Hotelprojekte Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung Derag Livinghotel Di Medici Derag Hotel and Living Mühlenstraße Herbst/Winter 2014 Holiday Inn Express IHG Am Wehrhahn Sommer 2015 Düsseldorf City Centre Andreas Quartier k.a. Mühlenstraße ca Sommer 2015 Mercure Hotel Accor Innenstadt /16 B&B Hotel Düsseldorf City B&B Toulouser Allee /2016 Lindner Hotel Lindner Immermannstraße Frühling 2016 Holiday Inn Düsseldorf City Arcadia Toulouser Allee Winter 2016 Quelle: Deloitte-Analyse 9

10 Nicht nur Düsseldorf eilt von einem Rekord zum nächsten, sondern auch der deutsche Hoteltransaktionsmarkt. Hierzu hat die Rheinmetropole auch beigetragen, da sie zu den Top-Hotelstandorten zählt. Ausgewählte Transaktionen waren z.b. das oben genannte Holiday Inn Express als Projekt, das von der Dereco für ein niederländisches Family-Office für rund 18 Mio. EUR gekauft wurde. Ein weiteres Holiday Inn Express, nämlich das Düsseldorf-City Nord, wurde im Rahmen einer Portfolio-Transaktionen von Apollo Global Management erworben. In unserer nächsten Ausgabe widmen wir uns einem weiteren bedeutenden Hotelmarkt in Nordrhein-Westfalen. Freuen Sie sich jetzt schon darauf, was sich in Köln alles getan hat! 10

11 Real Estate & Hospitality Ihre Ansprechpartner WP/StB Michael Müller Partner Tel: +49 (0) Kay Constanze Strobl Manager Tel: +49 (0) Autorenteam Yvonne Brabant Senior Consultant Tel: +49 (0) Carolin Schwendner Tel: +49 (0) Bleiben Sie informiert. Alle aktuellen Veranstaltungen finden Sie unter oder registrieren Sie sich für die Newsletter von Deloitte unter Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ( Deloitte ) als verantwortliche Stelle i.s.d. BDSG und, soweit gesetzlich zulässig, die mit ihr verbundenen Unternehmen und ihre Rechtsberatungspraxis (Raupach & Wollert-Elmendorff Rechtsanwaltsgesellschaft mbh) nutzen Ihre Daten im Rahmen individueller Vertragsbeziehungen sowie für eigene Marketingzwecke. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Marketingzwecke jederzeit durch entsprechende Mitteilung an Deloitte, Business Development, Kurfürstendamm 23, Berlin, oder kontakt@deloitte.de widersprechen, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited ( DTTL ), eine private company limited by guarantee (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen und ihre verbundenen Unternehmen. DTTL und jedes ihrer Mitgliedsunternehmen sind rechtlich selbstständig und unabhängig. DTTL (auch Deloitte Global genannt) erbringt selbst keine Leistungen gegenüber Mandanten. Eine detailliertere Beschreibung von DTTL und ihren Mitgliedsunternehmen finden Sie auf Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen; Rechtsberatung wird in Deutschland von Deloitte Legal erbracht. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern und Gebieten verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. To be the Standard of Excellence für mehr als Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen, die nicht geeignet sind, den besonderen Umständen des Einzelfalls gerecht zu werden und ist nicht dazu bestimmt, Grundlage für wirtschaftliche oder sonstige Entscheidungen zu sein. Weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited, noch ihre Mitglieds unternehmen oder deren verbundene Unternehmen (insgesamt das Deloitte Netzwerk ) erbringen mittels dieser Veröffentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte Netzwerks ist verantwortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stand 10/2014