Bebauungsplan Gewerbegebiet Am Breitwieserweg 1. Änderung. Begründung

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1 Bebauungsplan Gewerbegebiet Am Breitwieserweg 1. Änderung Stadt Pfungstadt Stadtplanung Stand: Beteiligung gem. 13a (2) Nr.1 i.v. 13 (2) Satz 1 Nr.2 und 3 BauGB Fassung: 07. Oktober 2013

2 Inhaltsverzeichnis: I BEGRÜNDUNG VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT LAGE UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION Überörtliche Planungen Örtliche Planungen Bebauungsplan Verfahrensstand und Abwägung BESTANDSSITUATION Städtebauliche Situation Infrastrukturelle Situation Altlasten INHALT DER ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES / UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE Naturschutz und Landschaftspflege Schutzgüter Wasser und Boden Umweltprüfung NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN/ HINWEISE BODENORDNENDE MAßNAHMEN...10 Anlagen: Bebauungsplan im Maßstab 1 : 1000 und textliche Festsetzungen Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 2

3 I BEGRÜNDUNG 1. VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT Die Aufstellung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Gewerbegebiet Am Breitwieserweg hatte das Ziel Räume für den vorhandenen Bedarf an gewerblichen Flächen zu entwickeln sowie Erweiterungsflächen für den städtischen Bauhof zu schaffen. Es wurden die bauleitplanerischen Voraussetzungen für die räumliche Zusammenführung der kommunalen Dienstleister Kläranlage, Bauhof und gärtnerischer Betriebshof zu einem kommunalen Betriebszentrum geschaffen. Der Bebauungsplan trug somit insbesondere den Belangen der Wirtschaft nach 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB Rechnung. Die Entwicklung des Gewerbegebietes entspricht der im Stadtentwicklungsplan der Stadt Pfungstadt gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dargestellten Stadterweiterung Südwest. Parallel zur planungsrechtlichen Absicherung des Gewerbegebietes wurden bereits über den Planstand der Planreife gem. 33 Baugesetzbuch einige Nutzungen auf den Flächen östlich des Breitwieserweges angesiedelt. Mit der Vergabe der Grundstücke westlich des Breitwieser Weges an den in Pfungstadt ansässigen mittelständischen Gewerbebetrieb Skoberne konnten dessen Verbleib/ und Ausbau innerhalb der Pfungstädter Gemarkung ermöglicht werden. Die Firma, die derzeit im Industriegebiet Flächen besitzt und angemietet hat, beabsichtigt die Produktionseinheiten auf der 2,2 ha großen Fläche räumlich zusammenzuführen, zu erweitern und zukunftsfähig auszubauen. Die Firma stellt Schornstein-, Kamin- und Abgasleitungssysteme vorwiegend zur Unterstützung der Brennwerttechnik her. Zur Lagerung der Produkte wird ein Hochregallager benötigt. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe von 14 bzw. 12m reichen dafür nicht aus. Die Festsetzungen sollen daher für eine mit der konkreten Planung abgestimmte Teilfläche auf 17m geändert werden. Die festgesetzte Ausnutzung der Grundstücke wird nicht geändert. Weiterhin ist aufgrund der Betriebsabläufe die Anwesenheit von Bereitschaftspersonal in den Nachtstunden erforderlich. Entgegen der ursprünglichen Planung wird daher die ausnahmsweise Zulässigkeit von Betriebswohnen mit entsprechenden Vorgaben durch die eines GE/N4 in den Bebauungsplan aufgenommen. Im Zuge der Vergabe der Grundstücke wird eine Modifizierung der Erschließungsplanung erforderlich. Um die Grundstücke flexibel teilen und je nach Bedarf vergeben zu können, wurde die Erschließung auf den Breitwieserweg beschränkt. Zwischenzeitlich erfolgte die Veräußerung eines Grundstückes im eingeschränkten Gewerbegebiet GE/N3 am südöstlichen Ende des Gebietes. Im Zusammenhang mit der Erschließung dieser Fläche wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen eine zweite Anbindung für die im Vorentwurf zum Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauentwicklungsflächen im Südwesten der Kernstadt planungsrechtlich vorzubereiten und zu sichern, da diese sonst nur über den Rollweg erschlossen werden können. Der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Wirtschaftsweg soll daher erweitert und ausgehend vom Wendehammer als Verkehrsfläche ausgewiesen werden. Mit der Durchführung der 1. Änderung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des gewerblichen Bauvorhabens und der Ergänzung der Erschließung des Gebietes geschaffen. Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 3

4 2. LAGE UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Gewerbegebiet Am Breitwieserweg liegt am westlichen Rand der Kernstadt südlich der Rheinstraße entlang dem Breitwieser Weg. Die gegenständliche Änderung umfasst den westlich des Breitwieserweges gelegenen Teil und den südlichen Rand des rechtskräftigen Bebauungsplanes. Der Änderungsbereich hat eine Größe von ca. 2,5 ha. Der vorläufige Geltungsbereich der o. g. Bebauungsplanänderung betrifft die Grundstücke mit der Katasterbezeichnung Gemarkung Pfungstadt, Flur 2, Nr. 286/2 tlw., Flur 18, Nr. 105/1, 105/2 und 143/3 tlw. (Wegeparzelle), wie dies in dem als Anlage beigefügten Planteil (vorläufiger Geltungsbereich) eindeutig gekennzeichnet ist. Pfung- Abb. 1: Lageplan Quelle: Stadtinformationssystem stadt 3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION 3.1 Überörtliche Planungen Im Regionalplan Südhessen (RPS) 2010 ist das Plangebiet dem Gewerbebereich-Planung zugeordnet. 3.2 Örtliche Planungen Der Bereich ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) als Gewerbefläche dargestellt. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan erfolgte Ausweisung als Gewerbegebiet entspricht dem Entwicklungsgebot des 8 (2) BauGB. 3.3 Bebauungsplan Der Bebauungsplan Nr. 74_00 Gewerbegebiet Am Breitwieserweg wurde am durch die Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen. Mit Veröffentlichung in der Pfungstädter Woche wurde der Bebauungsplan am rechtsverbindlich. Der Bebauungsplan Nr. 74_00 setzt die notwendigen Erschließungsflächen, nicht überbaubare Grundstücksflächen, Flächen für Bepflanzungen, Gewerbegebiet und eingeschränktes Gewerbegebiet mit einer max. zulässigen Gebäudehöhe von 12-14m in Teilbereichen fest. Die zulässige Grundfläche ist mit 0,8 festgesetzt. 3.4 Verfahrensstand und Abwägung Aufgrund der räumlichen Bebauungs- und Nutzungssituation wird der Geltungsbereich dem Innenbereich zugeordnet. Die geplante Grundfläche ermittelt sich aus der gegenständlichen Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 4

5 gewerblichen Fläche von 2,3 ha. Es ist eine Grundflächenzahl von 0,8 vorgegeben somit ergibt sich eine Grundfläche von m². Da die geplante Grundfläche im Sinne des 19 (2) BauNVO unter m² liegt und im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan nicht verändert wird, wird diese Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren gem. 13 a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung, die der Nachverdichtung von Flächen dient, durchgeführt (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Die Erstellung eines Umweltberichtes ist in diesem Zusammenhang nicht erforderlich. Zudem wird auf die frühzeitige Beteiligung gemäß 3 (1) und 4 (1) BauGB verzichtet. Vorbehaltlich der anstehenden Beratung und Beschlussfassung in den städtischen Gremien werden im Zuge der Planaufstellung, nach den Maßgaben des Baugesetzbuches (BauGB), die nachstehenden Verfahrensschritte durchgeführt:..2014: Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gem. 2 (1) BauGB die Änderung des Bebauungsplanes mit der Bezeichnung Gewerbegebiet Am Breitwieserweg 1. Änderung für die Grundstücke Gemarkung Pfungstadt, Flur 2, Nr. 286/2 tlw., Flur 18, Nr. 105/1, 105/2 und 143/3 tlw : Ortsübliche amtliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses und Information, wo sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist informieren kann. Frist bis.. : Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Träger öffentlicher Belange gem. 13a (2) Nr.1 i.v. 13 (2) Satz 1 Nr.2 und 3 BauGB..2014: Behandlung der eingegangenen Anregung aus der erfolgten Durchführung Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Träger öffentlicher Belange gem. 13a (2) Nr.1 i.v. 13 (2) Satz 1 Nr.2 und 3 BauGB sowie Beschluss der 1. Änderung des Bebauungsplanes als Satzung gemäß 10 BauGB 4. BESTANDSSITUATION 4.1 Städtebauliche Situation Die Flächen des Plangebietes sind inzwischen im östlichen Teil, angrenzend an den Breitwieser Weg entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut bzw. gewerblich genutzt. (siehe nachfolgende Abb. 2). Blick von Norden Blick von Süden Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 5

6 Abb. 2: Bereich des Bebauungsplans/ der Änderung und bereits realisierte Nutzungen entlang des Breitwieserweges 4.2 Infrastrukturelle Situation Verkehrliche Erschließung: Die Erschließung des Plangebietes erfolgt derzeit ausschließlich über den Breitwieserweg. Die Stellplätze sind gem. der Stellplatzsatzung auf bzw. in der Nähe des Grundstückes nachzuweisen. Für die Andiener und Besucherverkehre ist zusätzlich eine öffentliche Parkierungsanlage im Verlauf des Breitwieserweges vorgesehen. Im Zuge der Vergabe der Grundstücke wird eine Modifizierung der Erschließungsplanung erforderlich. Zwischenzeitlich erfolgte die Veräußerung eines Grundstückes im eingeschränkten Gewerbegebiet GE/N3 am südöstlichen Ende des Gebietes (Abb. 2 grün gekennzeichnet). Im Zusammenhang mit der Erschließung dieser Fläche ist angedacht eine zweite Anbindung für die im Vorentwurf zum Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauentwicklungsflächen im Südwesten der Kernstadt planungsrechtlich vorzubereiten und zu sichern, da diese sonst nur über den Rollweg erschlossen werden können. Der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Wirtschaftsweg soll daher erweitert und ausgehend vom Wendehammer als Verkehrsfläche ausgewiesen werden. Die Verkehrsfläche wird mit einer Breite von 9,50m ausgewiesen. Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 6

7 Ver- und Entsorgung: Die Ver- und Entsorgung ist durch das im Rahmen der Erschließung des Baugebietes realisierte Leitungsnetz gesichert. Der ursprünglich innerhalb des Wirtschaftsweges verlegte Abwasserkanal wird nun durch die Lage in der öffentlichen Verkehrsfläche gesichert. Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhandene und ausgebaute Wasserversorgung innerhalb des Breitwieserweges gesichert. Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der zukünftigen Nutzung nach den Vorgaben der örtlichen Feuerwehr. Innerhalb der angrenzenden Straße befinden sich mehrere Unterflurhydranten. Niederschlagswasser: Entsprechend der ökologisch gewichteten Konzeption soll eine Verwertung/ Versickerung des unbelasteten Niederschlagswassers, z.b. des Dachflächenwassers auf den jeweiligen Grundstücken erfolgen, sollte dies aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht möglich sein, ist gem. der Abwassersatzung der Stadt Pfungstadt ein Anschluss an die Mischwasserkanalisation möglich. Diese Vorgaben sind bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan enthalten und werden nicht verändert. 4.3 Altlasten Im Plangebiet sind weder Altablagerungen noch Altstandorte bekannt, die auf das Gebiet einen Einfluss hätten. Sollte sich dennoch der Verdacht auf das Vorliegen schädlicher Bodenveränderungen ergeben, ist die untere Bodenschutzbehörde zu informieren 5. INHALT DER ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES Die vorliegende Änderung umfasst die zeichnerischen Festsetzungen im Planteil und eine Ergänzung der textlichen Festsetzungen. Planteil: Bauweise, Baugrenze, überbaubare Grundstücksflächen (Abb. 3 Nr. 1) Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Gewerbegebiet am Breitwieser Weg festgesetzte abweichende Bauweise wird beibehalten. Aufgrund der zugrunde liegenden Konzeption und der geänderten Erschließung werden die Baugrenzen im Geltungsbereich der Änderung der nun an den Verlauf der zusätzlichen Erschließung und die erfolgte Bodenordnung angepasst. Verkehrsflächen: (Abb. 3 Nr. 2) Der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Wirtschaftsweg am südwestlichen Rand wird erweitert und ausgehend vom Wendehammer als Verkehrsfläche mit einer Breite von 9,50m ausgewiesen. Die Verkehrsfläche wird mit einer Breite von 9,50 m ausgewiesen. Art der baulichen Nutzung (Abb. 3 Nr. 3) Die Art der baulichen Nutzung wird nicht geändert. Festgesetzt ist eingeschränktes Gewerbegebiet. Die Definition der Einschränkung wird allerdings modifiziert und ein neues Gebiet GE/ N4 definiert, welches gewerbliche Nutzungen und ausnahmsweise zulässiges Betriebswohnen beinhaltet. Maß der baulichen Nutzung (Abb. 3 Nr. 4) Gemäß 16 BauGB trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ), zur Geschossflächenzahl (GFZ) und zur maximalen Höhe der baulichen Anlagen, um das Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 7

8 Maß der baulichen Nutzung zu bestimmen. Aufgrund der geplanten Nutzung wurde eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Die vorliegende Planung des Gewerbebetriebes sieht im Geltungsbereich der Änderung u.a. ein Hochregallager zur Lagerung der Produkte mit einer Endhöhe von ca. 16 m vor. Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird daher in dem konkret betroffenen Bereich entsprechend auf 17 m angepasst. Abb 3: rechtskräftiger Bebauungsplan mit Darstellung der Änderungen, Nr.1-4 Die textlichen Festsetzungen unter Punkt A 1. zur Bauweise werden wie folgt geändert: A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß 9 (1) Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1. 9 (1) Nr. 1 BauGB i.v.m. 1 ff. BauNVO: Art der baulichen Nutzung 1.21 Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen GE/N 4 ( 8 BauNVO) Allgemein zulässig sind gemäß 8 Abs. 2 BauNVO: - Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Ausnahmsweise zulässig sind gemäß 8 Abs. 3 und BauNVO: - Anlagen für sportliche Zwecke, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, max. 2 Wohnungen je Gewerbebetrieb (unter Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 8

9 Vorbehalt des Punktes 1.3.2) Nicht zulässig sind gemäß 1 Abs. 4 und 6 BauNVO - Vergnügungsstätten, - Tankstellen. Weiterhin wird unter Punkt 1. 3 Nutzungsbeschränkungen nach 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO folgende Anpassung vorgenommen: Ausnahmsweise zulässige Wohnungen im Teilgebiet GE/N 3 und GE/N4 Bei der Genehmigung ausnahmsweise zulässiger Wohnungen im Gewerbegebiet GE/N 3 und GE/N 4 ist für den Einzelfall die hinreichende Sachverhaltsermittlung durch den Antragsteller im Hinblick auf die vorhandene Immissionssituation, insbesondere der Geräuschimmissionen durch vorhandene Betriebe erforderlich... Weitere Festsetzungen sind von der Änderung nicht betroffen. 6. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES / UMWELTSCHÜTZENDE BE- LANGE 6.1 Naturschutz und Landschaftspflege Im Rahmen der Bauleitplanung erfolgt eine Abwägung der naturschutzfachlichen Belange. Hierzu ist anzumerken, dass im beschleunigten Verfahren gem. 13a (2) Nr.4 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a (3) Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. Eine Kompensation ist somit nicht erforderlich. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich der 1. Änderung schon jetzt Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 fest. Die Planung der 1. Änderung sieht bezüglich der Art der baulichen Nutzung und der Grundflächenzahl keine Veränderungen vor. Eingriff in das Landschaftsbild: Von einem Eingriff im landschaftsästhetischen Sinne zu sprechen, wenn durch menschliche Aktivitäten Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen hervorgerufen werden, die das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können. Erst bei einer Gebäudehöhe von > 16m wird von einer Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ausgegangen. Die Änderung bezieht sich auf einen kleinteiligen Bereich und führt zu einer Auflockerung der Höhengestaltung am Ortsrand. Sie wird daher aus städtebaulicher Sicht als vertretbar eingestuft. 6.2 Schutzgüter Wasser und Boden Fließende oder stille Gewässer befinden sich im Bereich des Bebauungsplanes nicht. Ein oberflächennaher Grundwasserstand ist nicht vorhanden. Das Plangebiet liegt im Teilraum 8 Allmendfeld des Grundwasserbewirtschaftungsplanes Hessisches Ried (Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1999, S und 31/2006, S. 1704). In Pfungstadt befindet sich eine Grundwassermessstelle (Nr ) mit einer Geländehöhe von 92,18 m ü. N.N. Der Richtwert des Grundwasserstandes im Bewirtschaftungsplan liegt an dieser Messstelle bei 89,6 m. Der obere Grenzgrundwasserstand wird dort mit 90,3 m angegeben, dies bedeutet einen Mindestflurabstand von 1,83 m. Hierauf und auf die speziellen Verordnungen wird im rechtskräftigen Bebauungsplan hingewiesen. Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 9

10 Grundwasserschutz: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Am Breitwieser Weg" liegt in der Zone III des festgesetzten Wasserschutzgebietes des Wasserwerkes II der Hessenwasser GmbH. Aus Gründen des Grundwasserschutzes sind alle einschlägigen Verordnungen, Erlasse, Richtlinien und Vorgaben des technischen Regelwerkes in der jeweilig gültigen Fassung zu beachten und einzuhalten. Hierauf und auf die speziellen Verordnungen wird im rechtskräftigen Bebauungsplan hingewiesen. 6.3 Umweltprüfung Mit Inkrafttreten des EAG Bau am sind zahlreiche Änderungen des BauGB, daneben u. a. auch Änderungen des Raumordnungsgesetzes (ROG) und des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) verbindlich geworden. Anlass für das EAG Bau ist die Umsetzung der EU Richtlinien über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (Plan-UP-Richtlinie). Die Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie im Bereich der Bauleitplanung erfolgt in der Weise, dass grundsätzlich alle Bauleitpläne einer Umweltprüfung zu unterziehen sind. Eine Ausnahme besteht nur für Bauleitpläne, die im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt bzw. geändert werden und Bebauungspläne für die Innenentwicklung, die nach der Novellierung vom im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB aufgestellt werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Am Breitwieserweg beplant den Innenbereich und kann als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren nach BauGB Novelle 2007 geändert werden. Die Überplanung des Bestandes liegt innerhalb der Obergrenzen des 13 a (1) 1 BauGB. Gemäß 13 a (2) Nr.1 der BauGB-Novelle wird daher für den Gesamtgeltungsbereich von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB und dem Umweltbericht nach 2a BauGB abgesehen, hierauf wird im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden hingewiesen. 7. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN/ HINWEISE Für den Bebauungsplan Nr. 74_00 getroffene Kennzeichnungen, Nachrichtlichen Übernahmen und Hinweise behalten auch für die 1. Änderung weiterhin ihre Gültigkeit. 8. BODENORDNENDE MAßNAHMEN Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich in der Bodenordnung. Magistrat der Stadt Pfungstadt Fachbereich III - Bauen, Planung, Umwelt Petra Wagner, Stadtplanerin IngKH Stand: Beteiligung, Oktober 2014 Seite 10