Residential City Profile. Leipzig 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März Leipzig

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1 Residential City Profile Leipzig 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März 2017 Leipzig

2 Sozioökonomische Entwicklung Leipzig 2. Halbjahr 2016 Bevölkerung und Haushalte 2015 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Mitte , ,2 60,1 Nordost , ,4 49,1 Ost , ,9 49,1 Südost , ,0 49,0 Süd , ,6 56,6 Südwest , ,3 50,4 West , ,5 48,0 Alt-West , ,3 50,5 Nordwest , ,5 47,6 Nord , ,2 47,4 Leipzig** , ,4 51,2 * Werte aus 2014, Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen ** Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Hohes Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung Leipzigs Bevölkerungszahl entwickelt sich mit einer der höchsten Wachstumsraten einer deutschen Großstadt. Seit 2011 erhöhte sich die Einwohnerzahl um rund oder fast um ein Zehntel. Ähnlich wie in anderen Großstädten ist der stetige Zuzug hierfür die Ursache. Während vor einigen Jahren die Zuwanderung aus dem mitteldeutschen Raum noch die größte Triebfeder war, verschiebt sich auch in Leipzig das Wachstum in Richtung der Zuwanderung aus dem übrigen Bundesgebiet sowie aus dem Ausland. Neben der Bildungszuwanderung ist zugleich der sich positiv entwickelnde Arbeitsmarkt in Leipzig zunehmend Auslöser für den Zuzug. Bis zum Jahr 2030 erwartet Leipzig daher gemäß einer aktuellen Bevölkerungsprognose ein stetiges Einwohnerwachstum. In der mittleren Variante der Vorausschätzung wird die Einwohnerzahl bis 2030 auf ansteigen (+27 %), aber selbst in der unteren Variante käme es zu einem deutlichen Einwohnerzuwachses (+19 %) mit entsprechenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profile Leipzig H

3 Wohnungsmarktangebot Leipzig 2. Halbjahr 2016 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungsbestand Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2011 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Mitte , , Nordost , , Ost , , Südost , , Süd , , Südwest , , West , , Alt-West , , Nordwest , , Nord , , Leipzig** , , * Neubau ** Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordenbar Stark gesunkener Leerstand Während die Zahl der Haushalte, als wesentliche Kenngröße der Wohnungsmarktnachfrage, seit 2011 um 10,4 % angestiegen ist, erhöhte sich der Wohnungsbestand lediglich um 1,5 %. Diese hohe Differenz konnte nur durch die 2011 noch vorhandene Leerstandsreserve entstehen. Diese ist Ende 2016 nach eigenen Schätzungen jedoch auf unter 4 % gesunken, sodass der Leipziger Wohnungsmarkt zunehmend einem Nachfrageüberhang ausgesetzt ist. Dabei differenziert sich die Nachfrage weiter aus und steigt auch im höherpreisigen Segment an. Einen immer größeren Anteil beim Wohnungsneubau stellt der Geschosswohnungsbau und hier speziell das Mietsegment dar, welches bis vor einigen Jahren bei Projektentwicklungen noch unbedeutend war wurden von den rund neu gebauten Wohneinheiten nahezu 60 % in Mehrfamilienhäusern errichtet. Dabei konzentriert sich die Neubautätigkeit im Wesent- lichen auf den Süden des Stadtbezirks Mitte, wo rund die Hälfte aller neu gebauten Wohnungen im Geschosswohnungsbau entsteht. Weitere wichtige Stadtbezirke für den Neubau von Eigentums- und Mietwohnungen sind die Stadtbezirke Nord und Süd. Hier sind es insbesondere die beliebten Stadtteile von Gohlis im Norden und die Südvorstadt und Connewitz im Süden, die viele Projektentwicklungen auf sich vereinen. In Randlagen Leipzig hat nach wie vor der Neubau von Einfamilienhäusern eine Bedeutung. Allerdings will die Stadt Leipzig zukünftig vermehrt Geschosswohnungsbau realisieren lassen, auch um der gestiegenen Nachfrage entgegenzukommen. Die insgesamt vergleichsweise gute Flächenverfügbarkeit bietet ausreichend Bauland für größere innenstadtnahe Entwicklungsareale wie den Bayerischen Bahnhof, wo mittelfristig bis zu neue Wohneinheiten entstehen können. Residential City Profile Leipzig H

4 Neubaubedarf bei Wohneinheiten 2015 wurden so viele Neubauwohnungen wie seit 2003 nicht mehr fertiggestellt und die Zahl der Baugenehmigungen erreichte mit über Wohneinheiten sogar den höchsten Stand seit dem Jahr Damit zeichnet sich ein dringend benötigter Anstieg bei der Bautätigkeit ab. Sollte sich der Einwohnerzuwachs entsprechend der Prognose entwickeln, würden für die über neuen Einwohner bis 2030 rund neue Wohnungen benötigt. Pro Jahr entspräche dies, im Gegensatz zur älteren Prognose des BBSR mit nur Wohneinheiten, rund neuen Wohnungen, was unter Berücksichtigung der derzeitigen Bevölkerungsentwicklung auch als aktueller Neubaubedarf anzunehmen ist. Dieser sollte 2016 und 2017, trotz eines voraussichtlich großen Zuwachses bei den Fertigstellungen, bei weitem nicht gedeckt werden. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profile Leipzig H

5 Mietwohnungsmarkt Leipzig 2. Halbjahr 2016 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Weiterer Anstieg der Mieten In der zweiten Jahreshälfte 2016 setzt sich der Anstieg der Mietpreise in Leipzig fort. Die Angebotsmieten steigen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,2 % auf 6,35 /m 2. Auf Halbjahressicht steht ein Plus von 2,4 % zum ersten Halbjahr Damit schwächt sich das Mietpreiswachstum leicht ab, nachdem es drei Halbjahre lang fast 4 % pro Halbjahr erreicht hatte. Der Aufwärtstrend bei den Mieten hatte nach Jahren der Stagnation in der zweiten Jahreshälfte 2012 eingesetzt. Seitdem verteuerten sich die Mieten um rund ein Viertel oder 1,30 /m². Die jährliche Wachstumsrate erreicht somit rund 6,0 %. Vor dem Hintergrund der zu geringen Bautätigkeit und des hohen Nachfragedrucks ist auch 2017 voraussichtlich mit einem Mietpreisanstieg zu rechnen. Residential City Profile Leipzig H

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte 6,00 8,00 3,8 10,55 9,80-6,0 Nordost 4,75 5,55 4,2 7,05 6,55 9,8 Ost 4,70 5,95 12,3 7,85 7,00 2,8 Südost 5,15 6,25 3,8 8,95 8,95 15,9 Süd 5,55 6,80 4,3 9,70 9,65 6,4 Südwest 4,95 6,55 5,6 8,75 8,65 15,0 West 4,20 4,95 5,5 6,90 7,35 25,2 Alt-West 5,00 6,05 3,6 7,90 7,85 9,7 Nordwest 4,85 5,85 4,9 7,20 7,40 13,2 Nord 5,40 6,50 6,6 8,55 7,95-2,1 Leipzig 5,00 6,35 6,2 9,00 9,00 0,0 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Stärkster Anstieg der Mietpreise in der unteren Markthälfte Das Angebot an Neubauwohnungen zur Miete sinkt im zweiten Halbjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund ein Fünftel. Gleichzeitig bleiben die Neubaumieten mit 9,00 /m 2 stabil, obwohl sich mehr Angebote außerhalb der teuren Lagen der Stadt befinden. Während in der Vergangenheit über die Hälfte der Neubauwohnungen im Stadtbezirk Mitte angeboten wurden, verteilt sich das Neubauangebot nun auf eine größere Bandbreite an Lagen innerhalb der Stadt. Der Anteil des Bezirks Mitte sinkt auf ein Drittel, dafür gewinnen alle drei südlichen Stadtbezirke an Bedeutung. Teilweise verdoppelt sich hier das Angebot wie in Südost mit Reudnitz-Thonberg. Eine Betrachtung der Preisentwicklung nach Preissegmenten zeigt in diesem Halbjahr einen überdurchschnittlich hohen Mietzuwachs in der unteren Markthälfte. Hier steigen die Mieten auf Jahressicht um bis zu 7 %, während sich im Spitzensegment die Mieten, ohne Berücksichtigung des Neubaus, nur um 3 % verteuern. Auf die einzelnen Stadtbezirke und Lagen bezogen ergeben sich weiterhin flächendeckend Mietanstiege. Der Trend zu einem überdurchschnittlichen Mietwachstum im Stadtbezirk Ost mit der Neustadt und Volkmarsdorf geht vor allem auf eine hohe studentische Nachfrage zurück. Im Stadtbezirk Nord mit Gohlis und Eutritzsch zeigt sich ein ähnliches Bild. Mietsuchende weichen aufgrund der steigenden Mieten in preiswertere Lagen aus, die dennoch innenstadtnah liegen und eine gute Infrastruktur bieten. In den bevorzugten, teuren Zentrumslagen (Stadtbezirk Mitte), aber auch in der Südvorstadt (Stadtbezirk Süd) fällt das Wachstum derzeit hingegen etwas schwächer aus. Residential City Profile Leipzig H

7 Wohnungsmarkt Leipzig Angebotsmieten 2. Halbjahr 2016 Nord Nordwest ì A 14 Nordost Alt-West Mitte Ost West Süd Südost Südwest ì A 38 ì A Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 5,00 5,00 bis unter 6,00 7,00 bis unter 8,00 8,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 6,00 bis unter 7,00 Residential City Profile Leipzig H

8 Markt für Eigentumswohnungen Leipzig 2. Halbjahr 2016 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) in /m 2 Verfestigung des Wachstumstrends bei Kaufpreisen Im zweiten Halbjahr 2016 steigen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,3 % auf /m 2. Die Wachstumsrate schwächte sich im zweiten Halbjahr im Vergleich zum ersten Halbjahr jedoch deutlich ab. Während der halbjährliche Anstieg in der ersten Jahreshälfte noch bei 8,0 % lag, wurden im zweiten Halbjahr lediglich 4,9 % erreicht. In der Vergangenheit zeigte sich die Preisentwicklung in Leipzig eher volatil, sodass seit Beginn der Marktbeobachtung 2004 nur ein Plus von 0,3 % je Halbjahr zu verzeichnen ist. Allerdings ist die Nachfrage derzeit hoch und das Angebot weitet sich nur langsam aus, sodass die Volatilität der Preisentwicklung abnehmen sollte und für 2017 mit weiter steigenden Kaufpreisen zu rechnen ist. Residential City Profile Leipzig H

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte , ,7 Nordost , k.a. k.a. Ost , k.a. Südost , ,6 Süd , ,6 Südwest , ,7 West , k.a. k.a. Alt-West , ,2 Nordwest , ,4 Nord , ,5 Leipzig , ,8 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Sinkendes Angebot im Bestand Neubau gefragt Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöht sich das Angebot an Neubauwohnungen um 11 %. Jeweils ein Fünftel des Angebotes entfällt dabei auf die Stadtbezirke Mitte, Südwest und Alt-West. Die beiden erst genannten Stadtbezirke zählen schon lange zu den beliebten Lagen für den Kauf einer Eigentumswohnung. Neu ist das wesentlich größere Angebot im Stadtbezirk Alt-West mit Lindenau und dem Entwicklungsgebiet des Lindenauer Hafens. Der Stadtteil hat sich in den letzten Jahren zu einer immer stärker nachgefragten Wohnlage entwickelt. Eine Verdopplung des Angebotes erfuhr zudem der Stadtbezirk Süd, dessen Anteil am gesamten Neubauangebot der Stadt sich dadurch auf 14 % erhöhte. Über alle Preissegmente lässt sich in diesem Halbjahr ein zweistelliger Preisanstieg verzeichnen. Besonders stark steigen die Kaufpreise für Bestandswohnungen zum einen im Spitzensegment (90. Perzentil) und zum anderen in der unteren Preisklasse (10. Perzentil) mit rund einem Fünftel. Auf Stadtbezirksebene konzentrieren sich die höchsten Anstiege auf Süd und Südost, wo die mittleren Preise im Bestand um bis zu einem Fünftel ansteigen und sich in einigen Preissegmenten verdoppeln. Die in der Tabelle im Median dargestellten extremen Anstiege gehen auf das größere Neubauangebot zurück. Der zweistellige Rückgang in West mit Grünau lässt sich mit einem gestiegenen Anteil an preiswerten Wohnungen erklären. In vielen Lagen in den Bezirken von Südwest bis Nord sinken zudem die Angebotspreise in den oberen Preissegmenten bedingt durch ein deutlich verringertes Angebot. Residential City Profile Leipzig H

10 Einteilung der Leipziger Stadtbezirke Bezirk Mitte Nordost Ost Südost Süd Südwest West Altwest Nordwest Nord Ortsteile Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Nord Schönefeld-Abtnaundorf, Schönefeld-Ost, Mockau-Süd, Mockau-Nord, Thekla, Plaußig-Portitz Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Paunsdorf, Heiterblick, Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen Südvorstadt, Connewitz, Marienbrunn, Lößnig, Dölitz-Dösen Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knautnaundorf Schönau, Grünau-Ost, Grünau-Mitte, Grünau-Siedlung, Lausen-Grünau, Grünau-Nord, Miltitz Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen- Rückmarsdorf Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Eutritzsch, Seehausen, Wiederitzsch Residential City Profile Leipzig H

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Residential City Profile Leipzig H

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Anja Schuhmann Team Leader Residential Investment Berlin Berlin +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.