Erschließungskosten Was sie beeinflusst und wer sie bezahlt

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1 Dr.-Ing. Jens-Martin Gutsche Erschließungskosten Was sie beeinflusst und wer sie bezahlt Fachtagung Kosten der Siedlungsentwicklung beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung am in Bonn Verkehr und Mobilität Stadtentwicklung und Infrastruktur Siedlungsentwicklung und Finanzen Simulation regionaler Entwicklungen 1

2 Die nachfolgenden Folien fassen Ergebnisse aus den folgenden Projekten zusammen Kurz-, mittel- und langfristige Kosten der Baulanderschließung Studie für das Ministerium für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume des Landes Schleswig-Holstein Von der Außen- zur Innenentwicklung in Städten und Gemeinden Forschungsprojekt im Auftrag des Umweltbundesamtes Siedlungsentwicklung und Infrastrukturfolgekosten Bilanzierung und Strategieentwicklung Forschungsprojekt im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung Worum es gehen soll Schritt 1 Was die Erschließung eines Baugebietes teuer macht Schritt 2 Wer wie viel davon bezahlt Schritt 3 Wer bei der Zersiedlung spart und wer die Zeche zahlt. 2

3 Worum es gehen soll Schritt 1 Was die Erschließung eines Baugebietes teuer macht Schritt 2 Wer wie viel davon bezahlt Schritt 3 Wer bei der Zersiedlung spart und wer die Zeche zahlt. Definition Drei Projekttypen Baulücke im Innenbereich Außenbereichsfläche Innenbereichsareal innen außen braucht keine zusätzliche innere Erschließung braucht zusätzliche innere Erschließung 3

4 Projekttyp Baulücke im Innenbereich Baulücke im Innenbereich Projekttyp Innenbereichsareal Innenbereichsareal 4

5 Projekttyp Außenbereichsfläche Außenbereichsfläche Erschließungsaufwand Modellhafte Überplanung der Gebiete Abschätzung des Bedarfs an Erschließungsinfrastruktur in Rücksprache mit den Ver- und Entsorgungsträgern Was kostet die Erschließung? Kurz-, mittel- und langfristig 5

6 Gliederung des Erschließungsaufwandes 7 Erschließungssysteme 3 Erschließungsstufen Straße Schmutzwasser Regenwasser Trinkwasser Gas Strom Lärmschutz Hausanschlüsse Innere Erschließung Äußere Erschließung Mengengerüst ( Einkaufsliste bei der erstmaligen Herstellung) System Infrastrukturelement Maßeinheit Straße Schmutzwasser Strom Lärm Erschließungsstraße Hofzufahrt Grundleitung für Schmutzwasser Schmutzwasseranschlusskanal mit Schacht Schmutzwasserkanal für Quartiersnetz Pumpe für Schmutzwasser... Transformatorstation Lärmschutzwand lfd. Meter lfd. Meter lfd. Meter Stück lfd. Meter Stück Stück lfd. Meter 6

7 Vom Mengengerüst zu den Kosten Kostenmodell Mengengerüst der zusätzlich notwenigen Erschließungsinfrastruktur Erstmalige Herstellung und Folgekosten Relevanz des Betrachtungszeitraumes Kosten Kostenmodell Beispiel: 1 Meter Erschließungsstraße 1 Ausgaben in EUR im jeweiligen Jahr Erstmalige Herstellung = 9 EUR Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung Erneuerung Jahre nach Erstinvestition 7

8 Kostenmodell Beispiel: 1 Meter Erschließungsstraße 1 9 Erstmalige Herstellung Ausgaben in EUR im jeweiligen Jahr Erneuerung = 9 EUR Lebensdauer = 8 bis 12 Jahre Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung Erneuerung Jahre nach Erstinvestition Kostenmodell Beispiel: 1 Meter Erschließungsstraße 1 9 Erstmalige Herstellung Ausgaben in EUR im jeweiligen Jahr Zwischen 2 und 4 Instandsetzungen, jedes Mal: 35 EUR Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung Erneuerung Jahre nach Erstinvestition 8

9 Kostenmodell Beispiel: 1 Meter Erschließungsstraße 1 9 Erstmalige Herstellung Ausgaben in EUR im jeweiligen Jahr Ausgaben für Betrieb und Unterhaltung Annahme: konstant 25 EUR/a Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung Erneuerung Jahre nach Erstinvestition Diskontierung Zukünftige Ausgaben werden geringer bewertet 1% 9% 8% Diskontierungsfaktor 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Diskontierungsfaktor Annahme: 4% p.a. % Jahre nach Erstinvestition 9

10 Kostenmodell Beispiel: 1 Meter Erschließungsstraße Kostenbarwert der Ausgaben im Betrachtungszeitraum für die Erschließung Instandsetzung und Erneuerung Betrieb und Unterhaltung Erstmalige Herstellung Dauer des Betrachtungszeitraums (Jahre) Ergebnisse Was kostet die Erschließung einer Wohneinheit? 1

11 Ergebnis #1 Große Spannweite der Kosten pro Wohneinheit Erschließungskosten pro WE = 4. EUR Erschließungskosten pro WE = 8. EUR Erschließungskosten pro WE = 73. EUR Ergebnis #1 Große Spannweite der Kosten pro Wohneinheit Zwischen den betrachteten Projekttypen und Dichteszenarien bestehen erhebliche Unterschiede bei den Erschließungskosten. Die ungünstigsten Kostenwerte pro Wohneinheit liegen etwa beim 1-fachen der günstigsten Kostenwerte. Es lohnt sich, nach den dahinter liegenden Zusammenhängen zu suchen. 11

12 Ergebnis #2: Kosten steigen mit zunehmendem Betrachtungszeitraum deutlich an Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit für die ordnungsgemäße Erschließung (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition) 5. Außenbereichsfläche Innenbereichsareal Baulücke Szenario: Mittlere Dichte Betrachtungszeitraum in Jahren Ergebnis #2: Kosten steigen mit zunehmendem Betrachtungszeitraum deutlich an Die Erschließung kostet relativ schnell deutlich mehr als nur die erstmalige Herstellung. (und das trotz der Diskontierung!) Für die langfristige Finanzierung der Erschließungsinfrastruktur muss man zum Zeitpunkt der Erstinvestition etwa das anderthalbfache der Ausgaben der erstmaligen Herstellung auf die hohe Kante legen. 12

13 Ergebnis #3 Projekttyp Baulücke auffallend kostengünstig Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit für die ordnungsgemäße Erschließung (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition) 5. Außenbereichsfläche Innenbereichsareal ! Baulücke Szenario: Mittlere Dichte Betrachtungszeitraum in Jahren Ergebnis #3 Projekttyp Baulücke auffallend kostengünstig Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Negativer Barwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) Szenario: Mittlere Dichte Baulücke im Innenbereich Innenbereichsareal Außenbereichsfläche Äußere Erschließung Innere Erschließung Hausanschlüsse 13

14 Ergebnis #3 Projekttyp Baulücke auffallend kostengünstig (Kleine) Flächen im Innenbereich ohne Bedarf an innerer Erschließung ( Baulücken ) sind mit Abstand kostengünstiger als alle anderen Flächentypen. Ergebnis #4: Geringe Wohndichte ist der Kostentreiber Nr Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 2 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition) Innenbereichsareal Außenbereichsfläche Baulücke Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) 14

15 Der Infrastrukturaufwand eines Gebietes ist annähernd unabhängig von der Dichte Bebauungsszenario Geringere Dichte Mittlere Dichte 15 Höhere Dichte Der Infrastrukturaufwand eines Gebietes ist annähernd unabhängig von der Dichte Bebauungsszenario Geringere Dichte Mittlere Dichte 25 Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland Höhere Dichte 15

16 Der Infrastrukturaufwand eines Gebietes ist annähernd unabhängig von der Dichte Bebauungsszenario Geringere Dichte Mittlere Dichte 35 Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland Höhere Dichte Ergebnis #4: Geringe Wohndichte ist der Kostentreiber Nr. 1 Die Wohndichte ist der eigentlich entscheidende Kostenfaktor. Halbe Dichte = doppelte Erschließungskosten Insbesondere in Einfamilienhausgebieten bringt ein bisschen Fläche sparen (= etwas dichter bauen, etwas kleinere Grundstücke) sehr viel Kostenersparnis, denn diese liegen im Bereich des stärksten Kostenanstiegs. 16

17 Ergebnis #4: Geringe Wohndichte ist der Kostentreiber Nr. 1 Laufende Meter Abwasserkanal pro angeschlossenem Einwohner Dichte der Besiedlung auf den besiedelten Flächen (Einwohner pro Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche) Wo sind kostengünstige Neubaustandorte? Drei Projekttypen Baulücke im Innenbereich Außenbereichsfläche Innenbereichsareal Welcher der drei Standorttypen hat die geringsten Gesamtkosten bei der Erschließung? 17

18 Wo sind kostengünstige Neubaustandorte? 9. Negativer Barwert der Ausgaben pro Wohneinheit zur ordnungsgemäßen Erschließung über 2 Jahre (in EUR zum Zeitpunkt der Erstinvestition) Innenbereichsareal Außenbereichsfläche Baulücke Wo lässt sich Dichte am besten vermarkten? Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Ergebnis #5: Innen kostengünstiger als Außen, weil Dichte besser vermarktbar Die Erschließungskosten von Innenbereichsarealen und Außenbereichsflächen gehorchen der gleichen Abhängigkeit von der Bebauungs- und Wohndichte. Innenbereichsareale haben Kostenvorteile gegenüber Außenbereichsflächen, weil durch ihre integrierte Lage Dichte oft deutlich marktfähiger ist. 18

19 Ergebnis #5: Innen kostengünstiger als Außen, weil Dichte besser vermarktbar Werden Innenbereichsareale genauso locker bebaut wie Außenbereichsflächen, gehen die wesentlichen Kostenvorteile verloren. Worum es gehen soll Schritt 1 Was die Erschließung eines Baugebietes teuer macht Schritt 2 Wer wie viel davon bezahlt Schritt 3 Wer bei der Zersiedlung spart und wer die Zeche zahlt. 19

20 Beteiligte an der Finanzierung der Erschließung Besitzer der Grundstücke Projektentwickler Gemeinden Ver- und Entsorger Allgemeinheit der Netznutzer Regelungen zur Aufteilung der Erschließungskosten Besitzer der Grundstücke Gemeinden Allgemeinheit der Netznutzer 2

21 Grundstücksbesitzer Gemeinde Allgemeinheit Finanzierungsanteile Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung u. Erneuerung Straße Innere Erschließung Äußere Erschließung Abwasser Trinkwasser Gas Strom Grundstücksbesitzer Gemeinde Allgemeinheit Finanzierungsanteile Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung u. Erneuerung Straße Innere Erschließung Äußere Erschließung Abwasser Trinkwasser Gas Strom 21

22 Grundstücksbesitzer Gemeinde Allgemeinheit Finanzierungsanteile Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung u. Erneuerung Straße Innere Erschließung Äußere Erschließung Abwasser Trinkwasser Gas Strom Projekttyp Innenbereichsareale bei maximaler Belastung der Grundstücksbesitzer 7. Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) 22

23 Projekttyp Innenbereichsareale bei minimaler Belastung der Grundstücksbesitzer 7. Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Projekttyp Außenbereichsflächen bei maximaler Belastung der Grundstücksbesitzer 7. Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) 23

24 Projekttyp Außenbereichsflächen bei minimaler Belastung der Grundstücksbesitzer 7. Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) %! Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) Projekttyp Außenbereichsflächen bei minimaler Belastung der Grundstücksbesitzer 1% Anteil an der Finanzierung der Erschließung 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 34% Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer % Betrachtungszeitraum in Jahren 24

25 Ergebnis #6: Allgemeinheit und Steuerzahler finanzieren kräftig mit Bei der Erschließung von neuen Baugebieten liegt der Anteil der Mitfinanzierung durch die Steuerzahler (Kommune) und die Allgemeinheit der Netzkunden zwischen 1% und 4%. Die Mitfinanzierung der Allgemeinheit der Netznutzer erfolgt über den Wasserpreis, die Abwassergebühren, den Strompreis, den Gaspreis, die Müllgebühren ( zweite und dritte Miete ). Ziel einer planungsrechtlich verankerten Folgekostenprüfung muss es (auch) sein, diese Mitfinanzierung transparent zu machen. Projekttyp Baulücken im Innenbereich : Keine Mitfinanzierung von Gemeinde und Allgemeinheit 7. Erschließungskosten in EUR pro Wohneinheit (Kostenbarwert, Betrachtungszeitraum 2 Jahre) Allgemeinheit der Netzkunden Gemeinde Grundstücksbesitzer Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) 25

26 Projekttyp Baulücken im Innenbereich : Keine Mitfinanzierung von Gemeinde und Allgemeinheit 1% Anteil an der Finanzierung der Erschließung 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Grundstücksbesitzer % Betrachtungszeitraum in Jahren Ergebnis #7: Baulücken billiger und gerechter Bei Baulücken gibt es keine Mitfinanzierungsanteile von Steuerzahlern und Allgemeinheit der Netznutzer. Baulücken haben nicht nur deutlich geringere Erschließungskosten. Die Kostenanlastung ist auch 1% verursachergerecht. 26

27 Worum es gehen soll Schritt 1 Was die Erschließung eines Baugebietes teuer macht Schritt 2 Wer wie viel davon bezahlt Schritt 3 Wer bei der Zersiedlung spart und wer die Zeche zahlt. Grundstücksbesitzer Gemeinde Allgemeinheit Finanzierungsanteile Erstmalige Herstellung Betrieb und Unterhaltung Instandsetzung u. Erneuerung Straße Innere Erschließung Äußere Erschließung Abwasser Trinkwasser Was davon sieht der Standort suchende Haushalt? Gas Strom 27

28 Das regionale Bodenpreissignal an die Haushalte: Draußen ist es billiger abnehmender Bodenpreis Empirie zeigt: Geringerer Bodenpreis geringere Wohndichte 4 Wohndichte (Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland) als Reaktion der Grundstückskäufer auf den Bodenpreis Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) abnehmender Bodenpreis Bodenpreis für erschlossenes Bauland (EUR pro qm) 28

29 Geringerer Bodenpreis vor allem größere Grundstücke (für weniger Geld) 18% 16% Grundstücksfläche 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Wohnfläche Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten abnehmender Bodenpreis % Verstädterte Räume mittlerer Dichte mit großen Oberzentren Verstädterte Räume höherer Dichte Agglomerationsräume mit herausragenden Zentren BBR-Regionstypen Hochverdichtete Agglomerationsräume Quelle: VDH Eigenheim-Erhebung Schätzl (23) In Bereichen geringer Wohndichte sind die Grundstücke größer, aber billiger Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Grundstückskosten pro Wohneinheit abnehmende Wohndichte Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) 29

30 Gleichzeitig enthalten den fallenden Grundstückskosten immer mehr Erschließungskosten Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Grundstückskosten pro Wohneinheit In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) Aus der Differenz lässt sich ein Nutzungs- und Lagewert definieren Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Grundstückskosten pro Wohneinheit Rest = Nutzungsund Lagewert In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) 3

31 Aus der Differenz lässt sich ein Nutzungs- und Lagewert definieren Zur Interpretation der Zusammenhänge: Darstellung der drei Kosten- und Wertgrößen in veränderter Reihenfolge Geringere Wohndichten führen zu höheren Erschließungskosten pro Wohneinheit Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) 31

32 Der Bodenmarkt bewertet Flächen im Bereich geringer Wohndichten aber so gering,... Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Nutzungsund Lagewert In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland)... dass die Grundstückskosten (inkl. Erschließung) trotzdem mit sinkender Wohndichte abnehmen Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Grundstückskosten der Haushalte Nutzungsund Lagewert In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) 32

33 Daher die Struktur der Bodenpreiskarte für erschlossenes Bauland *) *) Enthält nur den von den Grundstückseigentümern zu finanzierenden Anteil an den Erschließungskosten Neben den Anteilen der Grundstückseigentümer an den Erschließungskosten Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Kosten in EUR pro Wohneinheit Grundstückskosten der Haushalte Nutzungsund Lagewert In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) = 33

34 ... gibt es aber auch noch die Finanzierungsanteile von Gemeinde und Allgemeinheit Kosten in EUR pro Wohneinheit Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Grundstückskosten der Haushalte Nutzungsund Lagewert In den Grundstückskosten enthaltene Erschließungskosten Durch Gemeinde und Allgemeinheit zu tragende Wohndichte Anteile (Anzahl Wohneinheiten an den Erschließungskosten pro ha Nettowohnbauland) Herangezoomt wird es deutlicher: Je geringer die Dichte, desto höher die Mitfinanzierung 3.5 Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Kosten in EUR pro Wohneinheit Durch Gemeinde und Allgemeinheit zu tragende Anteile an den Erschließungskosten Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) 34

35 Herangezoomt wird es deutlicher: Je geringer die Dichte, desto höher die Mitfinanzierung Indizierte Kosten (Werte bei 31 WE/ha = 1) 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Großraum Hamburg Marktsegment bis 3 EUR pro qm erschlossenes Bauland Durch Gemeinde und Allgemeinheit zu tragende Anteile an den Erschließungskosten Von den Haushalte bezahlter Grundstückspreis inkl. ihres Anteils an den Erschließungskosten % Wohndichte (Anzahl Wohneinheiten pro ha Nettowohnbauland) Ergebnis #8: Zersiedlung rechnet sich für die Grundstückskäufer *) Die aktuellen Finanzierungsstrukturen und Bodenpreismechanismen legen es den Grundstückskäufern hinsichtlich der Erschließungskosten nahe, Standorte geringerer Siedlungsdichte ( Zersiedlungsstandorte ) zu wählen. Die Grundstückskäufer sparen dabei Geld *). Die Allgemeinheit der Steuerzahler und Netzkunden trägt hingegen steigende Mehrkosten. *) Diese Ersparnis geht beim täglichen Pendeln jedoch wieder verloren (vgl. entsprechende Modellrechnung im Vortrag von Georg Schiller) 35

36 Ergebnis #9: Kostentransparenz ist notwendig aber nicht leicht Will man etwas gegen die Kosten der Zersiedlung tun, muss man sich mit den Finanzierungs- und Anreizstrukturen detailliert auseinandersetzen. Dabei trifft man z.t. auf zunächst paradox anmutende Zusammenhänge ( Kostensparentscheidungen erzeugen hohe Kosten ). Vgl. das Erklärungsmodell Kostenparadoxon der Baulandentwicklung im Vortrag von Georg Schiller Jens-Martin Gutsche Gertz Gutsche Rümenapp Stadtentwicklung und Mobilität Ruhrstraße Hamburg Tel.: 4 / gutsche@ggr-planung.de 36