Finanzierungs- und Vorsorgelösungen für Wohnungseigentümergemeinschaften

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1 Finanzierungs- und Vorsorgelösungen für Wohnungseigentümergemeinschaften 1. Stuttgarter Forum für Wohnungseigentumsgemeinschaften , BW-Bank, Stuttgart Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. Seite 1

2 Agenda Unternehmensprofil der LBS Baden-Württemberg Aktuelle Situation Problemlöser Bausparvertrag als Vorsorgeprodukt (Sofort-)Finanzierung durch WEG als Verband Voraussetzungen und notwendige Unterlagen Zusammenfassung Seite 2

3 Unternehmensprofil der LBS Baden-Württemberg* Marktführer in Baden-Württemberg 1,69 Mio. Verträge Vertragsbestand 50,26 Mrd. 1,3 Mio. Bausparer 10,95 Mrd. Bilanzsumme Mitarbeiter: ca. 719 Handelsvertreter: ca. 512 Bauspardarlehen, Sofortdarlehen Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite, Durchleitung von KfW-Mitteln Tochtergesellschaften der LBS - Sparkassen-Wohnbau GmbH - LBS Immobilien GmbH * Stand Seite 3

4 Aktuelle Situation Erheblicher Investitionsstau im Gemeinschaftseigentum: energetische Sanierung sonstige Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen barrierefreies Wohnen Politischer Druck: Energiewende sowie steigende Energiekosten Kapitalmarktzins extrem niedrig: Umlaufrendite aktuell 1,55 %* Stark steigende Mieten Förderung durch KfW-Mittel / Zuschussvarianten * Stand Seite 4

5 LBS-Bausparvertrag als Vorsorgelösung Bausparvertrag als Anlageinstrument für die Instandhaltungsrücklage Guthabenverzinsung* eines LBS-Bausparvertrages liegt zwischen 0,5 und 1,5 %, je nach Tarifvariante: Jederzeitige Kündigung möglich; Kündigungsfrist drei Monate Abschlussgebühr 1 % Gesetzliche Einlagensicherung und Institutssicherung der Sparkassen- Finanzgruppe Zusätzlich: Generierung eines Bauspardarlehensanspruchs * Stand Seite 5

6 Urteil des AG Ettenheim vom (Az. 1 C 302/11 WEG) Abschluss eines Bausparvertrags (BSV) stellt Entscheidung über die Anlage vorhandener Mittel dar, nicht über Kreditaufnahme Mehrheitsbeschluss nach 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr.4 WEG Nutzung von Teilbeträgen der Rücklage zur Ansparung des BSV Rest-Rücklage ausreichend, um kleinere ad hoc-instandhaltungen zu finanzieren OLG Düsseldorf, Beschluss v (Az.3 Wx 322, 324/95) Ungünstige Rendite als Nachteil eines BSV treffen schon seit vielen Jahren nicht mehr zu Umlaufrendite damals ca. 8% gegenüber heute knapp über 1,55 %* für 10-jährige Bundespapiere *Stand Seite 6

7 LBS-Bausparvertrag als Finanzierungslösung Probleme bei anstehenden notwendigen Finanzierungen I.d.R. keine ausreichenden finanziellen Mittel zur Finanzierung der Maßnahme vorhanden Verbrauch der Rücklage und/oder große Sonderumlage erforderlich Perspektivisch weiterer Sanierungsbedarf wie z.b. Fassade, Fenster, Dach, Dämmung, Gemeinschaftsflächen usw. Lösung im Wege eines Finazierungsmixes Rücklage, Sonderumlage, Kreditaufnahme Seite 7

8 LBS-Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein Kreditaufnahme Nach Ansparung und Zuteilung des Bausparvertrages als Bauspardarlehen durch die WEG als Verband (=Kreditnehmer) oder durch die einzelnen Wohnungseigentümer (=Kreditnehmer), quotal entsprechend den Miteigentumsanteilen zur Finanzierung ihrer Sonderumlage sofort als Vorfinanzierungskredit durch die WEG als Verband (=Kreditnehmer) seit Sommer 2013! Seite 8

9 Beispielhafter Vertragsablauf* kurz- bis mittelfristiger Finanzierungsbedarf Kurz- bis mittelfistige Dachsanierung in Höhe von Miteigentümer (gleich große Wohneinheiten) in Rücklage vorhanden mtl. Zins- und Tilgungsbeitrag 960 WEG als Verband 2014 Abschluss BSV im Tarif Classic E8* Einzahlung 40 %= aus der Rücklage (Es verbleiben in der Rücklage) 2017 Finanzierung Zuteilung BSV Guth. ca BSD ca Sollzins 2,95 %* Miteigentümer mtl. Zins- und Tilgungsbeitrag pro Miteigentümer Tilgungsende * Vereinfachte Darstellung; gerundete Werte. Classic E8: 3,33 % p. a. effektiver Jahreszins nach PangV; Stand Seite 9

10 LBS-Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein Einzelner Wohnungseigentümer ist Kreditnehmer Bei Zuteilung im Jahre 2017 Auszahlung des Bausparguthabens ( Teilbetrag der Rücklage): LBS an WEG Quotale Abtretung des Bauspardarlehensanspruchs an einzelne Wohnungseigentümer entsprechend den Miteigentumsanteilen Abschluss Bauspardarlehensvertrag zwischen LBS und einzelnen Wohnungseigentümer Auszahlung Bauspardarlehen: LBS an Wohnungseigentümer bzw. Verwalter (nach Weisung) Wohnungseigentümer finanziert mit Bauspardarlehen seine Sonderumlage In der Darlehensphase ist nur noch der Wohnungseigentümer, nicht mehr die WEG (Verwalter!) beteiligt Bis zu 30 T Kredit je Wohnungseigentümer ohne Sicherstellung blanko möglich Seite 10

11 LBS-Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein WEG als Verband ist Kreditnehmer WEG hat Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme BGH (Urteil v , Az. V ZR 251/11) Beschluss ist nicht nichtig. Beschluss, einen Darlehensvertrag abzuschließen, ist nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist bindend Stimmenmehrheit ausreichend, 21 Abs. 3 WEG Anteilige Außenhaftung des einzelnen Wohnungseigentümers, 10 Abs. 8 WEG Haftung Sonderrechtsnachfolger bei Wechsel Wohnungseigentümer Seite 11

12 Sofortfinanzierung mit Vorfinanzierungskredit seit Sommer 2013 Sofortfinanzierung für WEG als Kreditnehmer möglich in zwei Modellen möglich! 1. Modell im Classic E8 mit rund 12 Jahren Gesamtlaufzeit und einem 6-jährigen VK, aktueller Sollzins 2,50 %* 2. Modell im Classic FN6 mit 18 Jahren Gesamtlaufzeit und einem 9- jährigen VK, aktueller Sollzins 3,05 %* * Stand Seite 12

13 Allgemeine Voraussetzungen, u.a.: Objekt älter als 5 Jahre Notwendige Voraussetzungen und Unterlagen für einen Sofortkredit an die WEG I.d.R. zwischen 5 und 50 Einheiten Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters Kreditvolumen bis zu Sicherheit über Kreditversicherung möglich 10 % Eigenmittel der WEG Alle baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich finanzierbar, keine Begrenzung auf energetische Maßnahmen Kreditsicherheit - sofern notwendig - über Kreditversicherung (Kosten ca. 0,15 %-Punkte; sind in Kondition enthalten) Seite 13

14 Notwendige Unterlagen, u.a.: Notwendige Voraussetzungen und Unterlagen für einen Kredit an die WEG Niederschrift des Beschlusses der Eigentümerversammlung u. a. mit: Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Kreditaufnahme Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss und zur Abwicklung des Kreditvertrags Musterbeschluss Legitimation des Verwalters, Verwaltervertrag Teilungserklärung Liste aller Wohnungseigentümer Gesamtabrechnung und Wirtschaftsplan der letzten 3 Jahre Seite 14

15 Notwendige Voraussetzungen und Unterlagen für einen Kredit an die WEG Laufende Tätigkeit des Verwalters während der Kreditlaufzeit Überwachung Zins- und Tilgungszahlungen Wohnungseigentümer Liste Eigentümerwechsel Seite 15

16 Zusammenfassung Vorteile eines LBS-Bausparvertrages Flexibilität für WEG: Anlage- und Finanzierungsinstrument nur Auszahlung des Guthabens kurz- bis mittelfristiger Finanzierungsbedarf in 3 bis 6 Jahren oder langfristige Vorsorge für spätere Maßnahmen (als sog. Vorsorge-Bausparvertrag) Teil-Abspaltung grds. möglich Mehrfach Nutzung des Bausparguthabens / rollierendes System Attraktive Guthabenverzinsung von 0,5 % oder 1,5 % (je nach Tarif)* Jederzeitige Vorfinanzierung möglich Unterstützung und Abwicklung über Ansprechpartner der LBS Bauspardarlehen: - Zinssicherheit schon heute durch feste Darlehenszinsen * Stand Jederzeitige kostenfreie Sondertilgung möglich - Blankokreditvergabe an einzelne Wohnungseigentümer möglich Seite 16

17 Zusammenfassung Vorteile eines LBS-Bausparvertrages Keine hohe persönliche Belastung durch Einmalzahlung Sonderumlage Wahlweise Kreditfinanzierung entweder über WEG als Verband oder einzelnen Wohnungseigentümer Sofern Wohnungseigentümer Kreditnehmer ist: Keine Pflicht des Wohnungseigentümers zur Abnahme des Bauspardarlehens = Finanzierung der Sonderumlage durch Eigenmittel Grds. freie Aufteilbarkeit des Bauspardarlehens auf einzelne Wohnungseigentümer Verwendung des anteiligen Bauspardarlehens auch im Sondereigentum oder Drittobjekt möglich Bis zu 30 T Kredit je Wohnungseigentümer ohne Sicherstellung blanko möglich Seite 17

18 Fazit Ein LBS-Bausparvertrag ist das flexible Vorsorge- und Finanzierungsinstrument für WEG und Wohnungseigentümer Seite 18

19 Ansprechpartner bei Fragen rund um Finanzierungen für Eigentümergemeinschaften Herr RA Dr. Bernd Gundlach, Leiter Rechtsabteilung Tel. 0711/ ; Herr RA Thomas Weber, Rechtsabteilung Tel. 0711/ ; BW-Bank Ihr regionaler LBS-Berater in Baden-Württemberg vor Ort Seite 19

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