Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Wuppertal

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 216/217 Wuppertal

2 Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal Residential Investment Wuppertal Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Wuppertal ist nach wie vor von einer ungebrochen hohen Nachfrage geprägt. Insgesamt wurden 438 Objekte mit einem Geldumsatz von 151 Mio. EUR gehandelt. Die Anzahl der verkauften Anlageimmobilien sank im Vergleich zu 214 um 12 %. Das Umsatzvolumen lag ebenfalls 14 % unter dem Vorjahresergebnis. Ein entscheidender Anlass für den Rückgang der Transaktionen im Jahr 215 war die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Nordrhein- Westfalen ab Januar 215, wodurch etliche Vertragsabschlüsse schon in den Dezember 214 vorgezogen wurden. Bestandshalter dominieren das Marktgeschehen Das niedrige Zinsniveau und die vergleichsweise hohen Renditen von über 7 % in guten Lagen Wuppertals steigern das Interesse von Erstkäufern am Markt. Diese investieren allerdings überwiegend in die wenig verfügbaren Rundum-sorglos-Objekte in den besten Lagen. Erfahrene Bestandshalter machen etwa 7 % der Käufer von Anlageimmobilien aus. Sanierungsobjekte mit Gewerbeanteil gehören neben dem klassischen Mehrfamilienhaus ebenfalls in ihr Suchportfolio. Durch einzelne Aufwertungsmaßnahmen und damit einhergehende Mieterhöhungen können sie ihre Renditen bei diesen Immobilien langfristig steigern. Mittlere Lagen im Nachfragefokus Das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern geht in gefragten Stadtteilen, wie beispielsweise Elberfeld, spürbar zurück. Insbesondere erfahrene Bestandshalter aus The market for residential investment in Wuppertal continues to be characterised by a consistently strong demand. Altogether 438 properties were traded with a turnover volume of 151 million euros. The number of investment properties sold dropped by 12 % over 214 and turnover volume also decreased by 14 % over the previous year. A key reason for reduced number of transactions in 215 was an increase in property transfer tax in North Rhine-Westphalia, which came into effect in January 215. The completion of many contracts was thus brought forward to December 214. Portfolio holders dominate market activity Due to low interest rates and comparatively good yields in excess of 7 % in Wuppertal s good locations first-time buyer interest in the market has increased. These buyers, however, primarily invest in the small number of all-round carefree properties in the best locations. Some 7 % of investment property buyers are experienced portfolio holders. Their search portfolio includes both refurbishment properties with commercial units and classic apartment buildings. Such investors are able to increase yields in the long term by means of upgrading measures and consequent rent increases. Focus of demand on average locations There has been a noticeable decrease in the number of residential investment properties available in popular districts such as Elberfeld. Experienced portfolio holders from the region in particular are increasingly investing in properties in average locations. Institutional investors Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 225 Bevölkerung Tsd. Population, in s 351,1 349,7 342,6 342,9 343,5 345,4 347,3 348,8 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in s 179,1 178,4 174,8 175,8 177,1 176,3 177,3 181,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,96 1,96 1,96 1,95 1,94 1,96 1,96 1,92 *Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 211), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 216/217 Wuppertal

3 Verkaufspreis 1. Halbjahr 216 Yield versus inflation Sales price 1st half Sehr gut prime mittlere Lage/average location Lage/Location in % Rendite versus Inflation gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 975 Gut good 6 Mittel average 43 Einfach basic 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsvolumen* Transaktionsanzahl* Anzahl/Number ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million Transaction volume Number of transactions ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 der Region investieren zunehmend in Anlageimmobilien in den mittleren Lagen. Institutionelle Anleger werden ab einem Objektvolumen von 1 Mio. EUR auf der Käuferseite am Markt aktiv. Zunehmend treten sie auch auf der Verkäuferseite in Erscheinung, um die dynamische Marktlage zur Portfoliobereinigung zu nutzen. Die nach wie vor starke Nachfrage nach Immobilien hat zu einem weiteren Anstieg der Preise geführt. Der Quadratmeterpreis in den sehr guten Lagen liegt im Mittel bei 1.33 EUR. In den guten Lagen werden bis zu 1.15 EUR/m² gezahlt. Die Preisspanne in den mittleren Lagen reicht von 5 bis 75 EUR/m². Aufwertungsmaßnahmen im gesamten Stadtgebiet Stadtentwicklungsmaßnahmen im ganzen Stadtgebiet tragen zur Aufwertung einzelner Mikrolagen bei. Insbesondere die Umgestaltung des Knotenpunktes Döppersberg in Elberfeld und die damit verbundene für 218 geplante Fertigstellung des Hauptbahnhofs sorgen hier für eine zunehmende Aktivität seitens unterschiedlicher Projektentwickler. Für wachstumsorientierte Anleger lohnt sich auch der Blick auf den Stadtteil Heckinghausen. Insbesondere die Hanglage zeichnet sich als begehrte Wohngegend mit sehr geringem Leerstand aus. In unmittelbarer Nähe zum Barmener Zentrum liegen hier die Faktoren häufig 1,- bis 1,5-fach niedriger als in Vergleich zu anderen mittleren Lagen innerhalb der Stadt. In Oberbarmen haben u. a. neue stadtplanerische Konzepte dazu beigetragen, den stark industriell geprägten Stadtteil in ein modernes Wohnquartier umzuwandeln. Ein zunehmender stadtübergreifender Trend ist die Revitalisierung von gründerzeitlichen Fabrikbauten zu neuem Wohnraum wie beispielsweise die Loftwohnungen in Barmen. Steigende Faktoren in nahezu alle Lagen Viele städtebauliche Projekte, die zur Attraktivität des Stadtbildes beitragen, sowie steigende Bevölkerungszahlen sorgen für eine hohe Wohnraumnachfrage in Wuppertal. Engel & Völkers Commercial rechnet somit weiterhin mit einer starken Nachfrage nach Anlageimmobilien und geht von anziehenden Kaufpreisfaktoren in nahezu allen Lagen aus. Die Anzahl der gehandelten Objekte für das Gesamtjahr 216 liegt voraussichtlich zwischen 44 und 48 bei einem steigenden Umsatzvolumen zwischen 16 und 2 Mio. EUR. are active on the buyer side of the market where property volumes of 1 million euros or more are offered. They are also increasingly present as sellers in order to exploit the dynamic market situation to streamline their portfolios. The continued strong demand for property has led to a further increase in prices. The average square metre price in prime locations is 1,33 euros and in good locations up to 1,15 euros. The price range in average locations is from 5 euros/m² to 75 euros/m². Upgrading measures throughout the city Urban development projects throughout the city have contributed to the upgrading of individual micro-locations. In particular redevelopment of the Döppersberg junction in Elberfeld and the related planned completion of the main rail station in 218 have resulted in increasing activity on the part of various project developers. Growthoriented investors will also find the Heckinghausen worth considering. The hillside area in particular is a sought-after residential location with very low vacancy rates. Factors for properties in direct proximity to the centre of Barmen are often 1. to 1.5 times lower than those for other average locations inside the city. In Oberbarmen measures including new urban planning concepts have contributed to the transformation of what was a highly industrialized area into a modern residential district. Throughout the city there is an increasing trend to conversion of Wilhelminian factory buildings into new living space for example the loft apartments in Barmen. Increasing factors in almost all locations Lots of urban development projects, which are contributing to the city s attractiveness, and rising population figures are leading to strong demand for residential property in Wuppertal. Engel & Völkers Commercial anticipates continued strong demand for investment properties and expects purchase price factors to rise in almost all locations. For the whole of 216 the number of sold residential properties is expected to be between 44 and 48, with turnover volume increasing to between 16 and 2 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 216/217 Wuppertal

5 Wuppertal - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal - Residential Investment locations A46 Vohwinkel A535 Engel & Völkers Commercial Uellendahl- Katernberg Elberfeld Cronenberg A46 B229 Barmen Heckinghausen Ronsdorf Oberbarmen B7 Langerfeld A1 A43 Beyenburg WUPPER Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 216. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 216. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 11,8 13,1 11,8 13,5 12, 13,9 12, 13,9 Multiplier 1, 11,8 1, 12, 1,5 12,5 1,5 12,8 8,5 1,2 8,7 1,5 9, 11, 9, 11,2 6,6 8,6 6,7 8,8 6,7 9, 7, 9, Whg. Mieten in EUR/m 2 7, 8,5 7, 9,5 7, 9,5 7, 9,5 Residential rents in EUR/m 2 5,4 7,6 5,4 7,9 5,4 7,9 5,4 7,9 4,5 5,8 4,5 6,5 4,5 6,5 4,5 6,5 4, 4,5 4, 4,5 4, 4,6 4, 4,7 *1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 216/217 Wuppertal

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