Wohnen in Stuttgart. - Eine kritische Bilanz - Christoph Ozasek, Sozialwissenschaftler

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1 Wohnen in Stuttgart - Eine kritische Bilanz - 1

2 Aktuelle Entwicklungen: Wanderungsgewinne Anfang 2015: Einwohner.! Zuwachs von ca Menschen innerhalb eines Jahres! Prognose: Wachstum bis 2020, dann moderater Rückgang! Trend zur Reurbanisierung und zu größeren Wohnflächen! Wohnraumdefizit von mindestens Wohnungen (Zensus 2011). Das Statistische Landesamt spricht von fehlenden Wohnungen! Wohnraumangebot und Nachfrage sind im Ungleichgewicht 3

3 Aktuelle Entwicklungen: Grenzen des Wachstums 40 % Wohn- und Gewerbefläche! 32,5 % Landschaftsschutzgebiete! 6,5 % Naturschutzgebiete! Die Stadt hat die Grenze ihres Flächenwachstums erreicht! Der Gemeinderat intensiviert die Innenverdichtung, Konversion und Nutzungsmischung Flächennutzungsplan Stuttgart 4

4 Aktuelle Entwicklungen: Spekulation Mit der Finanzmarktkrise von 2008ff sind Anlagekonditionen an den Kapitalmärkten unattraktiv. Das verändert das Verhalten der Finanzmarktakteure und der Kleinsparer.! Große Versicherer und Fonds drängen in Betongold -Investitionen in Ballungszentren. Das Interesse an Wohneigentum wächst.! 2013: 2,57 Mrd. Euro Geldumsatz mit Immobilientransaktionen in Stuttgart! Spekulationsspirale! Hohe Nachfrage treibt die Boden- und Immobilienwerte stetig nach oben! Explodierende Bodenwerte treiben die Baukosten! Bezahlbare Wohnungen für Menschen mit niedrigen Einkommen sind ohne staatliche Förderung nicht mehr darstellbar! Die Wohnraumproduktion ist hoch, aber hochpreisig und für privilegierte Schichten, z.b. > 60 % Einfamilienhäuser/Reihenhäuser 5

5 Aktuelle Entwicklungen: Spekulation Die Bodenrichtwerte erfahren jährliche Steigerungen um 5 %! Bauplätze > +10 %! Eigentumswohnungen + 10 %! In der Königsstraße liegt der qm-wert heute bei Euro! Pachten ziehen mit: Bis zu 270 Euro pro qm in der Erdgeschosslage! Entmischung und Verdrängung ist die Folge Bodenrichtwertkarte Stuttgart 6

6 Aktuelle Entwicklungen: Spekulation 7

7 Spekulation in Betongold 8

8 Aktuelle Entwicklungen: Privilegiertes Bauen 9

9 Aktuelle Entwicklungen: Privatisierung Ausverkauf kommunaler/landeseigener Liegenschaften und Wohnraum-Streubesitz. Vorzeitige Ablösung von Erbbaurechten! Veräußerung von Boden nach Höchstpreisprinzip : Ca. 800 Mio Euro Einnahmen der Stadt aus Abverkäufen.! LBBW-Immobilien-Deal: Größte Wohnungsprivatisierung in der Geschichte Baden-Württembergs 10

10 Aktuelle Entwicklungen: Mieten Amtliche Kaltmiete liegt bei 8,44 Euro! Angebotsmieten (kalt) bei 11,87 Euro! Mietspiegel: Mieten steigen im Schnitt um 1,3-4,9 % pro Jahr, je nach Baujahr! Neuvermietungsmieten steigen je nach Baujahr um 11,3-13,6 %! Günstige Mieten existieren noch im Alt-Bestand, neue Mietverhältnisse erfahren hingegen eine Preisexplosion Quelle: u.a. Mietspiegel

11 Mietspiegel 2015/

12 Aktuelle Entwicklungen: Wachsende Armut Sinkende Transferleistungen! Einkommensspreizung! Reallohnverluste! Armutsgefährdungsquote stieg in der Region um 2 Punkte auf 15,1 % (Paritätischer)! Niedrigverdiener verwenden bis zu 60 % ihrer Einkommen auf das Wohnen und Nebenkosten! Familien der unteren Mittelschicht leben unter Grundsicherungsniveau 13

13 Aktuelle Entwicklungen: Wachsende Armut 14

14 Aktuelle Entwicklungen: Alter und Wohnen Einwohner (19 %) sind 65 Jahre und älter! Sie leben in Haushalten! Tendenz: Hochbetagte Haushalte nehmen zu! Es existieren DIN-Normen zur Barrierefreiheit und auch die neue Landesbauordnung fördert barrierefreie Wohnungen, aber im Bestand gibt es große Defizite! Stuttgarter Senioren (4,3 %) benötigen Hilfe zum Lebensunterhalt / Grundsicherung. Seit 2005: + 40 %. Viele erhalten Wohngeld. 15

15 Zeitstufenliste Wohnen 2014 Die Stadt hat Wohnbaupotentiale für Wohnungen identifiziert.! Bis 2020 besteht ein Sockelbedarf von mind Wohneinheiten, davon können realisiert werden.! Wohnungen im Rosenstein- und Europaviertel entstehen deutlich verpätet und nach dem Scheitelpunkt der Bevölkerungsentwicklung 16

16 Kommunale Wohnungspolitik 1. Geldleistungen: Wohngeld! 2. Geförderte Wohnungen: Belegungsrechte und Mietpreisbindung! 3. Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) 17

17 Kommunale Wohnungspolitik: Förderung Amt für Liegenschaften und Wohnen 18

18 Kommunale Wohnungspolitik: Förderung Zahl der Berechtigten für den Wohnberechtigungsschein bei ca Haushalten! Zahl der sozial gebundenen Mietwohnungen ist massiv rückläufig. 1992: Wohnungen. 2013: Wohnungen.! Pro Jahr fallen 468 Wohnungen aus der Bindung.! Das Wohnraumvergabesystem der Stadt steht vor dem Kollaps 19

19 Kommunale Wohnungspolitik: Förderung Amt für Liegenschaften und Wohnen 20

20 Kommunale Wohnungspolitik: Konzept Wohnen Von pro Jahr fertiggestellten Wohnungen sollen 600 gefördert sein.! Die Stadt Stuttgart will im Doppelhaushalt 2014/2015 insgesamt 500 neue Sozialmietwohnungen errichten. Dabei seien Mieten zwischen 7,50 und 10,00 Euro sozial.! Bereits 2014 wurden die Ziele der Stadt komplett verfehlt. Es wurde keine einzige Sozialmietwohnung oder Mietwohnung für mittlere Einkommensbezieher gefördert.! Anstatt Objektförderung zu betreiben geht die Stadt den teuren Weg der Subjektförderung. 21

21 Kommunale Wohnungspolitik: Konzept Wohnen 22

22 Kommunale Wohnungspolitik: Konzept Wohnen! Subjektförderung statt Objektförderung Konzept Wohnen 23

23 Kommunale Wohnungspolitik: Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell Schreibt bei Bebauungen mit neuem Planrecht und Planungsgewinnen Wohnraumquoten vor.! 20% der (für Wohnen) neu geschaffenen Geschossfläche muss zusätzlich Wohnbauförderung in Anspruch nehmen! Schwellenwerte für Förderprogramme:! Erste geförderte Wohnung ab 450 m2 GF / 5 Wohnungen! Erste sozial geförderte Wohnung ab m2 GF / 15 Wohnungen Stuttgarter Innenentwicklungsmodell 24

24 Alternative Strategien zur Beseitigung der Wohnraumnot 25

25 Maßnahmen gegen die Wohnraumnot Spekulationsspirale durchbrechen, z.b. durch einen kommunalen Bodenfonds! Stop der Privatisierung von Boden, dem Verkauf von Erbbaurechten und Wohnraum! Mehr kommunale Wohnungen: Wohnbauoffensive durch den Wiedereinstieg in den sozialen Wohnungsbau! Investorenorientierung aufheben, z.b. durch kleinparzellierte Bebauung, Geschosswohnungsbau 26

26 Maßnahmen gegen die Wohnraumnot Zweckentfremdung beim Wohnraum ahnden! Politische faire Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete! SIM stärken, höhere Wohnraumquoten festlegen, Ausnahmen streichen! Funktionale Durchmischung, Nahversorgung, Gemeinbedarfflächen und Mobilität integriert planen 27

27 Maßnahmen gegen die Wohnraumnot Beispiel Stadt Wien:! Gemeindewohnungen geförderte Wohnungen! 62 % der Wiener leben unbefristet in einer geförderten oder Gemeindewohnung! Erfolgsgeschichte gerechtes Wohnen: Kaltmiete bei 4,35 Euro/qm. Mieten sind gedeckelt.! Die Stadt Wien investiert 640 Mio Euro pro Jahr in den Wohnungsbau! Aktive Bodenbevorratung: 2,3 Mio qm Grundstücke sind Teil eines kommunalen Bodenfonds 28

28 Vielen Dank für eure! Aufmerksamkeit. 30

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