Droit/Recht. Sie möchten einer Privatperson eine bestehende Immobilie abkaufen. de Konsument

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1 Sie möchten einer Privatperson eine bestehende Immobilie abkaufen Habe ich als Käufer Anrecht auf einen besonderen gesetzlichen Schutz? Prinzipiell lautet die Antwort: Nein. Der Käufer und der Verkäufer können vereinbaren, was sie wollen. Kann ich den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung am Küchentisch abschließen oder muss ich den Notar einschalten? Der Gang zum Notar ist erst einmal nicht erforderlich. Der eigentliche Kauf erfolgt nämlich sobald der Käufer und der Verkäufer sich dazu verpflichten, ein bestimmtes Gut zu einem bestimmten Preis zu (ver)kaufen. Ab diesem Augenblick sind der Kauf und der Verkauf zwischen beiden betroffenen Parteien wirksam. Das bei dieser Gelegenheit erstellte Dokument ist somit endgültig, ob es sich jetzt um eine vorschriftsmäßige Verkaufsvereinbarung handelt, wie es oft der Fall ist, oder um eine sozusagen auf dem Küchentisch niedergeschriebene Vereinbarung. Anschließend muss der Kauf aber in einer notariellen Urkunde festgehalten werden. Erst dann wird die Eigentumsübertragung auch Dritten gegenüber wirksam. Worauf muss ich in der Verkaufsvereinbarung achten? In der Verkaufsvereinbarung werden alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers beschrieben, sie muss daher von beiden Parteien unterschrieben werden. Dieses Dokument ist endgültig und es kann nicht widerrufen werden. Um jede spätere Diskussion zu vermeiden muss die Verkaufsvereinbarung folgende Elemente beinhalten: die Identität des Käufers und des Verkäufers ; eine genaue Beschreibung der gekauften Immobilie, gegebenenfalls muss ein Vermessungsplan beigefügt werden ; den Preis der Immobilie ; die Zahlungsfristen und -bedingungen, z.b. der Anzahlungsbetrag und die Fälligkeit des Restbetrags ; das Datum der Schlüsselübergabe ; die gewährte Frist für den Abschluss des Vertrags vor dem Notar, sowie dessen Namen ; eine eventuell bestehende Grunddienstbarkeit ; Denken Sie auch an die Eintragung einer aufschiebenden Bedingung, wenn Sie den Kauf an den Eintritt eines potenziell ungewissen Ereignisses knüpfen möchten, z.b. an die Bewilligung eines Hypothekardarlehens. Wenn der Verkäufer das von der ULC zur Verfügung gestellte Muster einer Verkaufsvereinbarung nicht benutzen will, sollten Sie dessen eigene Verkaufsvereinbarung von einem Juristen nachlesen lassen. Wozu dient eine aufschiebende Bedingung in einer Verkaufsvereinbarung? Bevor Sie sich zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verpflichten, müssen Sie so viele Informationen wie möglich über die Qualität des Gebäudes (notfalls mit Hilfe eines Sachverständigen) und dessen städtebaulichen Status einholen. Einige dieser Auskünfte kann Ihnen der Verkäufer, die Gemeinde oder der Notar geben. Das kann allerdings eine gewisse Zeit beanspruchen, Sie möchten die Verkaufsvereinbarung aber möglichst schnell unterschreiben um zu verhindern, dass ein anderer Käufer Ihnen zuvorkommt... In diesem Fall kann es interessant sein, eine Reihe aufschiebender Bedingungen in die Verkaufsvereinbarung eintragen zu lassen. In anderen Worten: es handelt sich dabei um Klauseln in denen festgehalten wird, dass die Verkaufsvereinbarung nur bei Eintritt eines noch ungewissen künftigen Ereignisses rechtskräftig wird. Solange diese Bedingung nicht erfüllt ist, gibt es keinen Kauf. Eine aufschiebende Bedingung ist einer auflösenden Bedingung vorzuziehen: im erstgenannten Fall werden nämlich keine Eintragungsgebühren fällig wenn der Kauf doch nicht erfolgt. Zwei Beispiele : Dieser Verkauf erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung, dass eine Baugenehmigung spätestens bis zum (Datum) erteilt wird oder Dieser Verkauf erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung, dass ein Sachverständiger keine Mängel am Dach feststellt. Kann ich den Verkäufer dazu zwingen abzuwarten, bis meine Finanzierung steht? Nein, sofern Sie keine entsprechende aufschiebende Bedingung in der Verkaufsvereinbarung vorgesehen haben. Aber Achtung! Auch wenn Sie diese aufschiebende Bedingung beifügen ließen müssen Sie dennoch wissen, dass Sie nicht vom Kauf zurücktreten können, wenn Sie nur bei einem einzigen Finanzinstitut vorgesprochen haben und dort abgewiesen Photos : Archives Luxemburger Wort 14 - Mai 2013 I N 5

2 wurden. Wenn es sich klar herausstellt, dass Sie sich nicht ausreichend um einen Kredit bemüht haben oder dessen Erhalt erschwert haben, kann der Richter Sie dennoch zum Kauf der ganzen Immobilie oder zur Zahlung von Schadensersatz verurteilen, wenn Sie schließlich doch vom Kauf zurücktreten. Die aufschiebende Bedingung ist nur dann erfüllt und der Kauf wird nur dann rückgängig gemacht wenn Sie nachweisen können, dass Sie sich an mehrere Darlehensgeber gewandt haben und überall mit einem «Nein» abgewiesen wurden (bitten Sie die Banken um eine entsprechende schriftliche Bestätigung). Kann es von Nutzen sein, den Verkäufer um eine Kaufoption zu bitten? Ja. Nicht jeder Verkäufer wird aber unbedingt bereit sein, Ihnen diese Möglichkeit einzuräumen. Und wenn er damit einverstanden ist, wird er die Option sicherlich zeitlich begrenzen (z.b. auf eine oder zwei Wochen), da er nicht ewig auf Ihre Entscheidung warten kann. Wenn Sie sich zum Kauf innerhalb dieser Frist entscheiden, müssen Sie dem Käufer dies schriftlich per Einschreiben mitteilen. Man spricht dann von der Ausübung der Kaufoption. Damit wird der Kauf endgültig. Wird die Option aber nicht innerhalb dieser Frist ausgeübt, so liegt kein Verkauf vor und der Eigentümer kann die Immobilie an einen anderen Käufer veräußern. In den meisten Fällen wird der Verkäufer auch eine Garantiezahlung verlangen, für den Fall dass Sie vom Kauf zurücktreten sollten. Wenn Sie die Immobilie dann wirklich kaufen gilt diese Garantie als Anzahlung, aber Sie werden das Geld verlieren, sollten Sie schließlich doch auf den Kauf verzichten. Wenn Sie der Sicherheit Vorrang geben, sollten Sie lieber eine vorschriftsmäßige Verkaufsvereinbarung unterschreiben: diese wird für beide Parteien bindend sein. Wenn Sie keine Wahl haben, müssen Sie darauf achten, dass die von Ihnen unterzeichnete Option zeitlich begrenzt ist. Nach Ablauf der festgelegten Frist sind Sie nicht mehr durch die Option gebunden. Habe ich als Mieter den Vorrang, um die von mir gemietete Immobilie zu kaufen? Sie können ein Vorrecht haben, sofern eine Klausel in Ihrem Mietvertrag besagt, dass der Mieter ein vorrangiges Angebot unterbreiten kann, falls der Eigentümer sich zum Verkauf der Immobilie entschließen sollte. Konkret bedeutet das, dass der Eigentümer Sie um ein festes Angebot bitten wird. Aber er behält die Möglichkeit, die Immobilie an einen anderen Käufer zu veräußern, wenn dieser ihm ein besseres Angebot unterbreiten sollte. Das Vorrecht bietet Ihnen ausschließlich die Möglichkeit, als Erster ein Angebot zu unterbreiten, was nicht zwangsläufig bedeutet, dass Sie die Immobilie auch wirklich kaufen können. Das Vorrecht ist nicht identisch mit einem Vorkaufsrecht. Ist es sicher, wenn man ein Kaufversprechen bei einem Immobilienmakler unterschreibt? Nein. Mit einem solchen Kaufversprechen (auch als Verkaufsoption bezeichnet), verpflichten Sie sich zum Kauf eines Objekts zum angegebenen Preis. Es handelt sich dabei um ein einseitiges Kaufversprechen, das nur für Sie selbst bindend ist. Dem Verkäufer hingegen steht es weiterhin frei zu tun was er will. Erst wenn der Verkäufer die Option ausübt (also Ihr Angebot annimmt) wird der Kauf endgültig und der Verkäufer ist dann ebenfalls gebunden. Aber da der Kauf (der Verkauf) automatisch auf die Ausübung der Option folgt, ist es unerlässlich, dass alle wesentlichen Elemente der Verkaufsvereinbarung (Preis, Zahlungsfrist, mögliche aufschiebende Bedingungen...) genau in der Option festgehalten sind. Mai 2013 I N 5-15

3 Was ist nun das Vorkaufsrecht? Das Gesetz über den Mietvertrag (Artikel 15) gesteht jenem Mieter, dessen Mietvertrag bereits seit mindestens 18 Jahren läuft, ein Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung zu, es sei denn die Wohnung wäre Gegenstand einer öffentlichen Versteigerung oder sie würde einem Familienmitglied (verwandt oder verschwägert bis zum 3. Grad einschließlich) des Eigentümers überlassen, oder sie wäre Gegenstand einer kostenlosen Abtretung. Konkret bedeutet das, dass der Vermieter dem Mieter das Verkaufsangebot zukommen lassen muss. In diesem Angebot muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass letzterer das Recht hat, einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Der Mieter verfügt dann über einen Monat, um von seinem Recht Gebrauch zu machen und eventuell einen Gegenvorschlag einzureichen. Sein Schweigen gilt als Ablehnung des Angebots. Wenn der Mieter einen Kredit bei einem in Luxemburg niedergelassenen Finanzinstitut beantragt hat, wird die Frist um einen Monat verlängert. Die Wohnung kann nur dann an eine Drittperson verkauft werden, wenn diese einen höheren Preis bietet als der Mieter. Wird die Wohnung trotz des bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters an einen Dritten verkauft, kann der geschädigte Mieter Schadensersatz vom Verkäufer fordern, und dieser kann nicht niedriger sein als der Gesamtbetrag einer Jahresmiete. Was ist eine Grunddienstbarkeit? Eine Grunddienstbarkeit ist eine Auflage, mit der ein Gebäude oder ein Grundstück ( das dienende Grundstück ) zugunsten eines anderen Gebäudes oder Grundstücks ( das herrschende Grundstück ) belastet ist. Das bekannteste Beispiel ist das Durchgangsrecht. Eine solche Dienstbarkeit gibt es vor allem auf dem Lande, wo manche Wiesen keine Verbindung mit einem öffentlichen Weg haben und nur über andere Grundstücke zu erreichen sind. Eine Grunddienstbarkeit ist fortdauernd und daher sehr wichtig (sie kann nur in sehr seltenen Fällen erlöschen: wenn sie 30 Jahre lang nicht genutzt wurde, wenn beide Grundstücke sich im Besitz eines einzigen Eigentümers wiederfinden oder wenn das herrschende Grundstück nicht mehr von den Nachbargrundstücken umschlossen ist). Eine Grunddienstbarkeit kann sich ergeben: aus der natürlichen Ortsbeschaffenheit (z.b. Recht zum Wasserablauf eines oberhalb gelegenen Grundstücks in Richtung des unterhalb gelegenes Grundstück) ; aus gesetzlichen Vorschriften (z.b. die Pflicht, das Durchgangsrecht zugunsten eines umschlossenen Grundstücks zu gewähren) ; aus einer Vereinbarung (ein Bäcker, der seinen Beruf in einer seiner Immobilien ausübt, kann z.b. beim Verkauf einer anderen ihm gehörenden Immobilie dem Käufer eine Grunddienstbarkeit auferlegen, so dass Letzterer seinen neu erworbenen Besitz niemals zu diesem gleichen Zweck nutzen kann). Welche wesentlichen Unterlagen muss ich beim Hauskauf vom Verkäufer verlangen? Den Energiepass: Das Gesetz besagt, dass jeder Eigentümer der seine Immobilie verkaufen möchte, den potenziellen Käufern den Energiepass zur Einsichtnahme vorlegen muss. -> Woraus besteht der Energiepass? A VENDRE Der Energiepass informiert Sie über die energetische Qualität des Gebäudes sowie über die zu ergreifenden Maßnahmen, um das Verhältnis zwischen Kosten und Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Er bleibt zehn Jahre lang gültig. Wenn das Gebäude erst vor kurzem errichtet wurde und über einen Energiepass verfügt, muss kein neuer Energiepass ausgestellt zu werden solange das bestehende Dokument gültig ist (auch zehn Jahre). Wenn Sie das gekaufte Gebäude vor Ablauf der Gültigkeitsdauer des Energiepasses wieder verkaufen, müssen Sie auch keinen neuen Energiepass ausstellen lassen: es reicht, wenn Sie dem Käufer das Original übergeben. Wenn Sie aber in der Zwischenzeit Maßnahmen ergriffen haben, um den Energiekonsum des Gebäudes zu senken (z.b. überall doppelt verglaste Fenster einbauen ließen), dann empfiehlt sich das Ausfertigen 16 - Mai 2013 I N 5

4 eines neuen Energiepasses, mit dem das Haus dann besser benotet wird. Bei der effektiven Eigentumsübertragung muss das Original der Bescheinigung dem neuen Eigentümer übergeben werden. Eine Eigentumsurkunde könnte Ihnen ebenfalls von Nutzen sein (so wissen Sie, wer der Eigentümer ist, wer verkaufen darf und vor allem an wen Sie zahlen müssen; in diesem Dokument müssen übrigens auch wichtige Bedingungen angegeben sein wie Grunddienstbarkeiten und die städtebaulichen Vorschriften) bevor Sie beim Notar unterschreiben. Wenn die Wohnung vermietet ist: eine Kopie des Mietvertrags. Folgendes bleibt an dieser Stelle festzuhalten: wenn der Verkäufer behauptet, der Mietvertrag sei im Hinblick auf und wegen des Vertrags bereits gekündigt, der Mieter aber trotz dieser Kündigung in der Wohnung bleibt, so ist der Mieter absolut dazu berechtigt und der Mietvertrag wird von Rechts wegen auf unbestimmte Zeit verlängert. Wenn der Käufer die Wohnung dann selbst beziehen will, muss er den Mietvertrag wegen persönlichen Bedarfs kündigen (siehe Artikel 12 des Gesetzes über den Mietvertrag oder unsere Broschüre über den Mietvertrag) Welche wesentlichen Unterlagen muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Verkäufer verlangen? Den Energiepass: Hier gilt die gleiche Bemerkung wie beim Hauskauf. Ist die Wohnung Teil einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen, muss die Bescheinigung für die ganze Immobilie ausgestellt sein. Die Kosten werden auf alle Miteigentümer verteilt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Ausfertigen eines Energiepasses nicht verweigern, wenn das Gesetz es vorschreibt. Eine Eigentumsurkunde könnte Ihnen ebenfalls von Nutzen sein (so wissen Sie, wer der Eigentümer ist, wer verkaufen darf und vor allem an wen Sie zahlen müssen; in diesem Dokument müssen übrigens auch wichtige Bedingungen angegeben sein wie Grunddienstbarkeiten und die städtebaulichen Vorschriften) bevor Sie beim Notar unterschreiben. Wenn die Wohnung vermietet ist: eine Kopie des Mietvertrags. Ansonsten gelten die gleichen Bemerkungen, die vorstehend im Zusammenhang mit dem Kauf eines Wohnhauses gemacht wurden. Eine Kopie der neuesten Fassung des sog. Basisakts und der Gemeinschaftsordnung. Ein guter Rat : verlangen Sie auch Einblick in die Hausordnung, den Bericht über die Entscheidungen der letzten Hauptversammlung (so erfahren Sie, ob umfangreiche Arbeiten geplant sind und noch gezahlt werden müssen) sowie die letzten Jahresabrechnungen (um zu wissen, wie hoch die allgemeinen Unkosten sind), und das bevor Sie zum Notar gehen. Der Basisakt beinhaltet eine Beschreibung der gesamten Immobilie, also sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum. Darin festgehalten ist auch der Anteil Ihrer Wohnung am Gemeinschaftseigentum, z.b. 1000/10000, und auf dieser Grundlage wird die Beteiligung des jeweiligen Besitzers an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum berechnet. Sie können u.a. auch darin nachlesen, ob die Terrasse ausschließlich dem Besitzer vorbehalten ist oder nicht. In der Gemeinschaftsordnung sind die Kompetenzen der Hauptversammlung der Miteigentümer festgehalten sowie die Art, wie die Entscheidungen getroffen werden können, z.b. wenn es um das Renovieren der Fassade oder den Einbau eines neuen Aufzugs geht. Dann gibt es auch eine Hausordnung, die beispielsweise besagt wie oft die hölzernen Fensterrahmen frisch gestrichen werden müssen, oder ob ein Miteigentümer seine Wohnung an einen Freiberufler vermieten darf usw. Habe ich noch Anrecht auf Bedenkzeit nachdem ich unterschrieben habe? In einigen Ländern verfügt der Käufer noch über eine Bedenkzeit, nachdem er die Verkaufsvereinbarung unterschrieben hat. Bei uns ist das allerdings nicht der Fall, es sei denn, eine solche Bestimmung wäre ausdrücklich in der Verkaufsvereinbarung festgehalten worden. Daher raten wir Ihnen zur Nutzung der aufschiebenden Bedingungen, wenn ungewisse Faktoren vorliegen die den Kauf durchaus noch in Frage stellen könnten, z.b. wenn Sie den Kauf nur tätigen können unter der Voraussetzung, dass Sie ein hypothekarisch gesichertes Darlehen bekommen. Sie können die Annullierung des Verkaufs nur dann vor Gericht fordern, wenn ein Willensmangel vorliegt (wie arglistige Täuschung oder ein entschuldbarer Fehler, der jeder vernünftigen Person unter den gleichen Umständen in Bezug auf die wesentlichen Elemente oder Eigenschaften des Hauses unterlaufen wäre) oder wenn Sie nachweisen können, dass die Immobilie einen schweren verborgenen Mangel aufweist (z.b. schlechte Fundamente). Mai 2013 I N 5-17

5 Kann der Verkäufer mich nun wirklich zum Kauf zwingen, auch wenn ich das nicht mehr will? Wenn Sie Ihre Kaufentscheidung nach der Unterzeichnung widerrufen, begehen Sie Vertragsbruch. Der Verkäufer kann dann Schadensersatz von Ihnen fordern oder die Zwangsvollstreckung der Verkaufsvereinbarung verlangen. Im Normalfall muss er dazu vor Gericht klagen. Er wird sich in den meisten Fällen wohl für den Schadensersatz entscheiden ist, da es sinnlos ist einen Kauf zu erzwingen wenn die Zahlung ungewiss ist. Der Schadensersatz entspricht meistens der in der Verkaufsvereinbarung festgehaltenen Vertragsstrafe, die sich oft auf % des Preises der Immobilie beläuft. Der Verkäufer kann den Richter dennoch bitten, Ihre Unterzeichnung der notariellen Urkunde innerhalb einer bestimmten Frist anzuordnen. Wenn Sie nicht vor dem Notar erscheinen wird das Urteil als Urkunde gelten und der Verkäufer kann Sie per Gerichtsvollzieher zur Zahlung der Immobilie auffordern. Wir raten Ihnen, sich um eine gütliche Einigung zu bemühen. Und wenn das Haus vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde durch einen Brand zerstört wird oder schwere Schäden erleidet? Als Käufer sind Sie ab der Unterzeichnung der Verkaufsvereinbarung im Prinzip der Eigentümer des Gebäudes und Sie tragen die damit verbundenen Risiken. Das besagt unser Code civil. Aber Käufer und Verkäufer können davon abweichen, und das ist in der Praxis meistens der Fall. In den meisten Verkaufsvereinbarungen wird die Risikoübertragung auf den Tag der vollständigen Zahlung des Kaufpreises verschoben (das gilt auch für unsere Verkaufsvereinbarungsvorlage, die Sie unter finden). Und da die Zahlung meistens beim Notar erfolgt, werden das Eigentum und die damit verbundenen Risiken erst nach dem Unterzeichnen der notariellen Urkunde übertragen. Wenn es klar in der von Ihnen unterschriebenen Verkaufsvereinbarung festgehalten ist und das Haus zwischen der Unterzeichnung der Verkaufsvereinbarung und jener der notariellen Urkunde durch Brand zerstört oder sonstwie schwer beschädigt wird, muss der Verkäufer die erforderlichen Reparaturen durchführen lassen oder Ihnen den Kaufbetrag zurückerstatten und möglicherweise Schadensersatz zahlen, es sei denn, er könnte den Beweis dafür erbringen, dass es sich um höhere Gewalt handelt. Ab wann kann ich die Schlüssel bekommen? Wie bereits vorstehend gesagt wird der Käufer mit der Unterzeichnung der Verkaufsvereinbarung Eigentümer der Immobilie und hat das Recht, sie zu nutzen. Das besagt unser Code civil. Aber Käufer und Verkäufer können davon abweichen, und das ist in der Praxis meistens der Fall. In den meisten Verkaufsvereinbarungen wird die Eigentumsübertragung auf den Tag der vollständigen Zahlung des Kaufpreises bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde verschoben. Sollten Sie die Schlüssel aber früher erhalten, z.b. um bestimmte Arbeiten ausführen zu können, sollten Sie das Gebäude gegen Brand und mögliche Schäden versichern lassen, die durch die Arbeiten verursacht werden könnten. Auf welche staatlichen Beihilfen habe ich Anrecht beim Kauf einer Wohnung? Für Auskünfte über Wohnungsbeihilfen, z.b. Erwerbsprämie, Zinsvergünstigung, Zinssubvention, Sparprämie, staatliche Garantie, setzen Sie sich bitte mit dem Wohnungsbauministerium in Verbindung. Die ULC möchte darauf hinweisen, dass dieser Artikel nur der allgemeinen Information dient. Die ULC ist aber nicht befugt, individuelle und ausführliche Ratschläge im Zusammenhang mit bestimmten Situationen zu geben, die bei Verkäufen zwischen Privatpersonen auftreten, da diese Verkäufe nicht dem Verbraucherrecht unterliegen. Für alle Auskünfte im Zusammenhang mit einem bestimmten Fall, der zwischen Ihnen und einer Privatperson aufgetreten ist, bitten wir Sie, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen oder sich an einen Juristischen Empfangs- und Informationsdienst zu wenden (Service d accueil et d information juridique Luxembourg - Cité judiciaire - Gebäude BC - L-2080 Luxembourg-Tel. : (+352) / Service d accueil et d information juridique Diekirch Friedensgericht - Place Joseph Bech - L-9211 Diekirch - Tel. : (+352) / Service d accueil et d information juridique - Esch sur Alzette Friedensgericht - Place Norbert Metz - L Esch-sur-Alzette - Tel. : (+352) ). Als ULC-Mitglied können Sie sich auch nach vorheriger Terminvereinbarung bei einem Rechtsanwalt informieren, der mit der ULC zusammenarbeitet. Die ULC kann Ihnen aber keinesfalls beistehen im Rahmen eines Streitfalls über einen Immobilienverkauf, der zwischen Ihnen und einer Privatperson entstanden ist Mai 2013 I N 5