9. Pantaenius Immobilientagung

Transkript

1 9. Pantaenius Immobilientagung Richard Harder Schadenabteilung Hamburg 11. November 2010 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Haftungsrisiken und Schadenbeispiele

2 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Oberverwaltungsgericht NRW vom , 10 B 304/09 Die in 27 Abs.1 WEG genannten Aufgaben und Befugnisse betreffen nicht nur das Innenverhältnis. Der Verwalter ist vielmehr nach Absatz 3 Satz 1 Nr.3 dieser Bestimmung berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie, die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr.2 zu treffen. Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu verstehen. Damit kommt der Verwalter auch für das Gemeinschaftseigentum als Störer in Betracht. 2

3 Öffentlich rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Die jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen des Polizei- und Ordnungsrechts sehen regelmäßig die Verpflichtung des Störers zur Kostenübernahme einer zur Gefahrenabwehr erforderlichen Maßnahme oder Ersatzvornahme der Ordnungsbehörden vor. 3

4 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Beispiele: 1. Durch Wartungsfehler oder versäumnisse des Verwalters kommt es zu einem Fehlalarm der Brandmeldeanlage, der zu einem Großeinsatz der alarmierten Feuerwehr führt. Der Verwalter wird für die Einsatzkosten per Bescheid haftbar gemacht. 2. Dem Verwalter wird aufgegeben, bauliche Änderungen zur Umsetzung der aktuellen Brandschutzbestimmungen umzusetzen. Die vom Verwalter durchgeführten Maßnahmen entsprechen diesen Vorgaben nicht. Die Umsetzung der Bestimmungen erfordert einen Rückbau der zunächst durchgeführten Arbeiten und erneute Baumaßnahmen. Der Verwalter wird für die Kosten der Baumaßnahmen haftbar gemacht. 4

5 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Versicherungsschutz Der Versicherer gewährt dem Versicherungsnehmer Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit begangenen Verstoßes von einem anderen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird (Ziffer 1.1 AVB). 5

6 Fehler beim Zahlungsakt 27 Abs.1 Ziffer 5 WEG Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. 6

7 Fehler beim Zahlungsakt Fall 1 Eine Rechnung der Fa. Wagen OHG ist zu begleichen. Versehentlich überweist der Verwalter den Rechnungsbetrag an die ihm bekannte Fa. Wagen GmbH. Die Fa. Wagen GmbH ist zahlungsunfähig. Eine Erstattung der fehlerhaften Überweisung scheitert. Fall 2 Die Überweisung erfolgt zutreffend an die Fa. Wagen OHG. Bei der Prüfung der Rechnung übersieht der Verwalter, dass einige Positionen zu Unrecht berechnet wurden. Eine Erstattung der zu Unrecht gezahlten Beträge scheitert an der Zahlungsunfähigkeit der Fa. Wagen OHG. In beiden Fällen wird der Verwalter aufgrund der fehlerhaften Überweisungen von der WEG auf Erstattung der zu Unrecht gezahlten Beträge aufgefordert. 7

8 Fehler beim Zahlungsakt - Versicherungsschutz Gemäß Ziffer 4.4 AVB bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf Ansprüche durch Verstöße beim Zahlungsakt. Unter Zahlungsakt ist die Aushändigung von Bargeld, Scheck oder Überweisung an einen Unberechtigten zu verstehen. Der Irrtum kann sich sowohl auf die Person des Dritten als auch auf dessen Berechtigung beziehen. Unter den Ausschluss sind auch versehentlich überhöhte Zahlungen zu fassen. Versichert sind dagegen Schadenersatzforderungen aufgrund fehlerhafter Rechnungsprüfung. Hier liegt der Fehler nicht beim Zahlungsvorgang, sondern in einer vorausgehenden Prüfungshandlung. 8

9 Fehler beim Zahlungsakt Möglichkeiten des Einschlusses Deckungserweiterungen: Einschluss von fahrlässig fehlerhaft ausgeführten bargeldlosen Überweisungen an einen falsch bezeichneten Dritten (nicht Barzahlungen). Nur wenn die Überweisung in Ausübung der versicherten Tätigkeit erfolgt. Keine Deckung für Schäden durch fehlerhafte Überweisungsbeträge. 9

10 Abschluss und Unterhaltung von Versicherungsverträgen 21 Abs.5 Ziffer 3 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (nicht abschließend). Der Inhalt des 21 Abs.5 Ziffer 3 WEG ist im Leistungskatalog des 27 WEG nicht enthalten. Ohne besonderen Auftrag ist der Verwalter damit grundsätzlich nicht berechtigt oder verpflichtet, eigenständig Versicherungen abzuschließen oder zu kündigen. 10

11 Abschluss und Unterhaltung von Versicherungsverträgen Fall 1 Der Verwalter erhält von der WEG den Auftrag zum Abschluss einer Gebäudeversicherung. Den Versicherungswert übernimmt der Verwalter ohne eigene Prüfung aus einer in der Vergangenheit abgeschlossenen und von der Versicherungsgesellschaft gekündigten Vorversicherung. Im Schadenfall erweist sich die Versicherungssumme als zu niedrig. Die Versicherungsgesellschaft nimmt eine bedingungsgemäße Kürzung der Versicherungsleistung wegen Unterversicherung vor. Die WEG nimmt den Verwalter wegen des Differenzbetrages in Höhe von X auf Schadenersatz in Anspruch. 11

12 Abschluss und Unterhaltung von Versicherungsverträgen Fall 2 Eine bestehende Gebäudeversicherung wird von der WEG als zu teuer empfunden. Die Verwaltung erhält den Auftrag, für gleichwertigen Versicherungsschutz bei niedrigerer Prämie zu sorgen und die entsprechenden Schritte zu veranlassen. Nach Sichtung des Marktes veranlasst die Verwaltung die Umdeckung. In der Folge tritt ein benachbarter Bach aufgrund überdurchschnittlicher Regenfälle über die Ufer und überschwemmt den Keller. Anders als in der gekündigten Vorversicherung sind Elementarschäden in der neuen Versicherung nicht eingeschlossen. 12

13 Abschluss und Unterhaltung von Versicherungsverträgen Fall 3 Aufgrund eines Ablagefehlers der Verwaltung wird die Prämie (Erst- oder Folgeprämie) für die Feuerversicherung nicht angewiesen. Das verwaltete Gebäude brennt ab. Die Versicherung beruft sich zu Recht auf ihre Leistungsfreiheit ( 37 oder 38 VVG). Der Verwalter wird auf die entgangene Versicherungsleistung zum Neuwert in Anspruch genommen. 13

14 Abschluss und Unterhaltung von Versicherungsverträgen - Versicherungsschutz Ziffer 2.1 BBR In Ergänzung von Ziffer 4 AVB sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen gesetzliche Haftpflichtansprüche, die dadurch entstanden sind, dass Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgesetzt werden. Aber Möglichkeit der Deckungserweiterung 14

15 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG 49 Abs.2 WEG erlaubt es, dem Verwalter die Kosten eines Gerichtsverfahrens nach 43 WEG aufzuerlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts von ihm veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Nicht erforderlich ist: Eine aktive Teilnahme des Verwalters an dem Verfahren. Ein materiellrechtlicher Schadenersatzanspruch einer Partei auf Erstattung der Kosten. Das Obsiegen einer bestimmten Partei des Verfahrens. 15

16 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Versicherungsschutz 1. Es handelt sich nicht um einen Drittschaden Abs.2 WEG liegt das Verursachungsprinzip zugrunde. Es handelt sich dabei nicht um eine Haftpflichtbestimmung, die eine Pflichtverletzung voraussetzt! Versicherungsschutz über Ziffer 1.4 der Besonderen Bedingungen zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vom Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwaltern (echte Deckungserweiterung). Aber: Möglicher Deckungsausschluss einer wissentlichen Pflichtverletzung gemäß Ziffer 4.5 AVB. 16

17 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Einzelfälle 1. Fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen wie auch die inhaltlich ungenaue Formulierung von Beschlussanträgen (OLG Köln vom , 16 Wx 80/05, NZM 2006, 66; LG Dessau-Roßlau vom , 5 S 89/09). 2. Zurückweisung einer Vollmacht mit der Zielsetzung, die Abstimmung eines Eigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung zu verhindern (LG Lüneburg vom , 9 T 2/09) oder bewusste Nichtladung eines Eigentümers (OLG Köln vom , 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793). 17

18 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Einzelfälle 3. Mängel bei der Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung (unzulässiger Versammlungsort OLG Köln vom , 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793; keine überraschungsfeste Tagesordnung OLG München vom , 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934; unvollständige Unterlagen OLG Oldenburg vom , 5 W 67/05, ZMR 2006, 72). 18 Rechtsmittel gegen die Kostenfestsetzung ist die sofortige Beschwerde gem. 567 ZPO (vgl. LG München vom , 1 S 19129/08 und LG Berlin vom , 55 T 34/08). Dem Verwalter ist, sofern er an dem Verfahren nicht beteiligt ist, vor der Kostenentscheidung rechtliches Gehöhr zu gewähren.

19 Haftungsrisiko bei 35a EStG 35a EStG erlaubt den betragsmäßig beschränkten Abzug von haushaltsnahen Aufwendungen für: 1. Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse i.s.d. 8a SGB IV (nicht für WEGs, da diese nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen). 2. Haushaltsnahe Dienstleistungen. 3. Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für den Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. (vgl. im Einzelnen Anwendungsschreiben des BMF vom , IV C 4 S 2296-b/07/003) 19

20 Haftungsrisiko bei 35a EStG Örtliche Abgrenzung Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichen als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (z.b. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst), sind nur Aufwendungen auf Privatgelände begünstigt. Zeitliche Abgrenzung Bei wiederkehrenden Leistungen erfolgt die Berücksichtigung im Jahr der Vorauszahlung. Bei einmaligen Aufwendungen im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Begünstigte Leistungen Grundsätzlich nur die Arbeitsaufwendungen, nicht Materialkosten. Die Aufteilung soll sich aus der Rechnung ergeben. Barzahlungen, Baranzahlungen und Barteilzahlungen werden nicht berücksichtigt! 20

21 Haftungsrisiko bei 35a EStG Der Nachweis der begünstigten Dienstleistungen erfolgt im Rahmen einer differenzierten Darstellung in der Jahresabrechnung oder durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers. Der Verwalter hat die einzelnen erforderlichen Differenzierungen und Voraussetzungen zu beachten und im Rahmen der Jahresabrechnung oder der Bescheinigungen umzusetzen. 21

22 Haftungsrisiko bei 35a EStG Mögliche Fehlerquellen: 1. Aufnahme nicht begünstigter Leistungen (z.b. Materialkosten, gemäß Anlage 1 zum BMF-Schreiben nicht begünstigte Leistungen). 2. Unterbliebene oder fehlerhafte örtliche Abgrenzung. 3. Fehlerhafter Aufteilungsschlüssel in der Jahresabrechnung. 4. Barzahlungen. Mögliche Schadenfolgen: 1. Verlorene Steuerermäßigungen. 2. Kosten von Einspruch- und Gerichtsverfahren zur Durchsetzung der Steuerermäßigung. 3. Kosten und Auflagen von Steuerstrafverfahren. 4. Steuerhaftung gemäß 71 AO. 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Nassau Versicherungen Niederlassung Deutschland der Nassau Verzekering Maatschappij N.V., Rotterdam, Niederlande Im MediaPark Köln T: +49 (0) F: +49 (0) info-de@nassau.eu