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1 Inspiring Personalities. Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland, Update 2014 Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen Prof. Dr. Nico B. Rottke (Hrsg.) Sebastian Krautz, MSc

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3 Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen in Deutschland Forschungsprojekt der CORESTATE Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt des Real Estate Management Institute der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden. Zentrale Erkenntnisse der Studie: - Die Entscheidungsträger sorgen sich in besonderem Maße um das aktuelle Zinsniveau und um die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. - Das niedrige Zinsniveau erzeugt einen erhöhten Margendruck, was sich in den zu beobachtenden Steigerungen der LTVs wiederspiegelt. - Gleichzeitig nehmen die Kreditlaufzeiten ab und die Kapitaldienste zu. - Dies steht im Einklang mit einer beobachteten Zunahme von finanzierten Projektentwicklungen, die über höhere Fremdkapitalquoten und kürzere Laufzeiten verfügen Prozent der Befragten erwarten eine Zunahme des Neugeschäfts in den nächsten beiden Jahren. - Anders als im Vorjahr erwarten wieder mehr Entscheidungsträger der Branche, dass in den kommenden beiden Jahren Distressed Transaktionen zunehmen. Anteil der Befragten, der eine steigende Entwicklung der Distressed Real Estate Assets Transaktionen erwartet Anteil der Befragten, der mit einem Abschlag von 20% bis 30% auf Distressed Real Estate Assets rechnet Anteil der Befragten, der einen zukünftigen Anstieg des Kapitaldienstes erwartet 50% 40% 30% 20% 10% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% % 0% Studie Studie Studie

4 Methodik Der Forschungsschwerpunkt der vorliegenden Studie liegt auf der Erhebung der Finanzierungslage gewerblicher Immobilien aus Bankensicht. Die Erhebung ist die konsequente Weiterführung der Arbeiten der CORESTATE Forschungsstelle für Distressed Real Estate Debt: In 2012 konzentrierte sich das REMI Diskussionspapier Nr. 4 auf den Markt für Distressed Real Estate Assets und untersuchte das Finanzierungs- und Investitionsklima, um potentielle Chancen und mögliche Gefahren für Investoren aufzuzeigen. Darauf aufbauend, wurde ein jährlich durchgeführtes Forschungsprojekt zur Erhebung der aktuellen Stimmung am deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen initiiert. Die Ergebnisse der Umfragen von 2012 und 2013 ergänzten die gewonnenen Erkenntnisse des Diskussionspapiers und zeigten auf in welche Richtung sich der Markt entwickelt. Die diesjährige Studie übernimmt im Wesentlichen die Methodik der letztjährigen Umfragen und analysiert vergleichend die Antworten der strategischen Entscheider der Immobilienfinanzierer. Das vorliegende Dokument fasst die zentralen Ergebnisse der diesjährigen Erhebung zusammen. Es wird aufgezeigt wie sich die Einschätzungen verändert haben und welche Aussagen bestätigt wurden. Die Umfrage wurde im Zeitraum von Juni bis August 2014 mittels eines standardisierten, 14 Fragen umfassenden Fragebogens durchgeführt. Es wurden insgesamt 52 strategische Entscheider (CEOs, CFOs und Bereichsverantwortliche) von 34 Bankhäusern in Deutschland angeschrieben. Die Rücklaufquote ist mit 60 Prozent (31 Personen) bzw. 88 Prozent (30 Banken) sehr erfreulich. Gemessen an der Bilanzsumme von Mrd., repräsentieren die teilnehmenden Institute ca. 97 Prozent der Bilanzsumme aller in Deutschland ansässigen und operierenden Banken mit uneingeschränkter Neugeschäftsaktivität im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. 1 Finanzierungslage Die Finanzierungspräferenz, gemessen am Finanzierungsvolumen, liegt unverändert zum Vorjahr, bei Büroimmobilien am höchsten, gefolgt vom Wohnimmobilien und Einzelhandelsimmobilien. 95 Prozent der Umfrageteilnehmer geben an, dass die von ihren Häusern vergebenen Finanzierungen, unabhängig von der Nutzungsart, in der Regel ein Volumen von 100 Mio. nicht überschreiten (Vorjahr: ca. 93 Prozent). Etwas mehr als 71 Prozent entfallen auf Finanzierungen bis 50 Mio., auch vergibt keine der teilnehmenden Banken regelmäßig Projektentwicklungsfinanzierungen von mehr als 50 Mio.. Die befragten Experten erwarten bei fast allen Nutzungsarten in den nächsten zwei Jahren gleichbleibende bis leicht zunehmende Finanzierungsvolumen. Hinsichtlich der Fremdkapitalquoten (LTV) werden die gewerblichen Immobilienfinanzierer risikofreudiger. 75 Prozent der Teilnehmer geben über alle Nutzungsarten hinweg eine durchschnittliche Fremdkapitalquote von über 60 Prozent bei neu ausgegebenen Krediten an. Zum Vergleich: 2013 finanzierten 72 Prozent der teilnehmenden Banken mit einem LTV von über 60 Prozent, besonders Büro- und Einzelhandelsimmobilien wurden zu Fremdkapitalquoten von 60 Prozent bis 70 Prozent finanziert. Die meisten Befragten gehen davon aus, dass sich die anfängliche Fremdkapitalquote in den nächsten zwei Jahren 1 Basierend auf konsolidierten Bilanzsummen der teilnehmenden Banken, dividiert durch die Bilanzsummen aller Banken in Deutschland mit inländischen Abteilungen für gewerbliche Immobilienfinanzierung. (Datengrundlage: Bundesverband deutscher Banken, Stand Aug / 2012er Geschäftsberichte und eigener Erhebung.) 2

5 leicht steigert. Besonders für Wohnentwicklungen, die derzeit größtenteils schon mit mehr als 70 Prozent Fremdkapital finanziert werden, erwarten die Befragten steigende LTVs. 35 Prozent der Befragten geben an, dass der jährliche Kapitaldienst 2 für neu ausgegebene Immobilienfinanzierungen nutzungsklassenunabhängig unter 5 Prozent liegt gaben 22 Prozent einen Kapitaldienst zwischen 5,5 Prozent und 5,9 Prozent an. Letztes Jahr schätzten nur 6 Prozent der Teilnehmer die durchschnittliche Kreditbelastung auf diese Höhe. Die meisten Experten gehen auch davon aus, dass der notwendige Kapitaldienst für die meisten Nutzungsarten in den nächsten zwei Jahren gleichbleibt oder langsam steigt. Der Kapitaldienst bei Wohnimmobilien wird nach wie vor deutlich geringer als bei anderen Nutzungsarten angesetzt. Grund hierfür ist eine niedrigere Tilgungsrate aufgrund von längeren Kreditlaufzeiten. Die Tendenz über die nächsten zwei Jahre ist für die meisten Nutzungsarten steigend. Die durchschnittlichen Spreads zwischen Core und Value-Add Finanzierungen aller Nutzungsarten liegen unter 80 Basispunkten. Den höchsten Wert weisen Einzelhandelsimmobilien mit 77 Basispunkten auf. Der niedrigste Wert ist mit 40 Basispunkten bei Logistikimmobilien zu erwirtschaften. Insgesamt deuten die Erwartungen der Teilnehmer für 2015 und 2016 auf leicht abnehmende bis gleichbleibende Spreads hin. Nach Meinung von 31 Prozent der Befragten, sind besonders für Büroimmobilien leicht abnehmende Spreads zu erwarten. Ebenso gehen 36 Prozent von leicht abnehmenden Spreads für Einzelhandelsimmobilien aus. Distressed Real Estate Debt 93 Prozent aller Umfrageteilnehmer schätzen den Anteil der aufgrund von Externalitäten 3 herbeigeführten notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen (Distressed Real Estate Debt) in Deutschland auf weniger als 20 Prozent des Gesamtmarktes ein. 64 Prozent schätzen den Anteil auf unter 10 Prozent und 29 Prozent der Teilnehmer vermuten, dass sich der Anteil zwischen 10 Prozent und 19 Prozent aller gewerblichen Immobilienfinanzierungen bewegt. Anders als im Vorjahr, in dem ein weitgehend gleichbleibender Anteil notleidender Kredite vorausgesagt wurde, kommen die meisten Experten nun zu der Einschätzung, dass der Anteil ansteigen wird. 31 Prozent der Befragten erwarten für 2015 und 42 Prozent für 2016 einen Anstieg. Nach Einschätzung der befragten Experten, wird der notwendige Kapitalverzicht für notleidende Immobilien in den nächsten zwei Jahren zunehmen. Derzeit erwägen 13 Prozent der Befragten den Verkauf notleidender Immobilienfinanzierungen in den kommenden 24 Monaten. Die Einbindung eines externen Asset-Managers in die Verwaltung der Gebäude erwägen nur 10 Prozent der Umfrageteilnehmer (2013: 13 Prozent). 2 3 Zins und Tilgung für aufgenommenen Immobilienkredit. Z.B. durch veränderte Kreditbedingungen aufgrund von Marktregulierungen (Beleihungswerte, Vergaberichtlinien) oder Beendigung des Neugeschäfts ehemaliger Immobilienfinanzierer etc. 3

6 EBS Universität für Wirtschaft und Recht Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden Germany Phone Fax EBS Law School Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden Kontakt Anke Bandorski Phone Fax September 2014 EBS Universität für Wirtschaft und Recht Aareal Stiftungslehrstuhl Immobilieninvestition und -finanzierung Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS Real Estate Management Institute Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden EBS Business School Rheingaustraße Oestrich-Winkel

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