ERFURT EINE STADT GLÄNZT MIT STABILITÄT NOVEMBER 2016

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1 ERFURT EINE STADT GLÄNZT MIT STABILITÄT NOVEMBER 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Thüringen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,9 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,1 % Einzelhandelskaufkraft: 92,1 Einzelhandelszentralität: 112,8 Relevante Shopping-Center: Anger 1 (C), T.E.C. Erfurt (S), Thüringen-Park Erfurt (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Erfurt Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Die Landeshauptstadt ist die größte Stadt Thüringens und gleichzeitig auch das regionale Oberzentrum des Bundeslandes. Die Blumen-, Luther- und Domstadt wartet mit einer vergleichsweise niedrigen Arbeitslosenquote auf, von denen viele ähnlich große Städte in West- und Ostdeutschland nur träumen können. Die ausgewogene Wirtschaft der Messestadt Erfurt ist von Verwaltung, Dienstleistung und sowohl traditioneller als auch moderner Industrie geprägt. Erfurt profitiert zudem von seiner zentralen Verkehrslage, mit dem Kreuzungspunkt uralter europäischer Handelsstraßen. Sechsspurig ausgebaute Autobahnen (A4 / A71) und die ICE-Trasse von Berlin über Erfurt nach München verschaffen Erfurt Standortvorteile. Wegen ihres schönen Umlands und dem historischen Stadtkern ist die junge Universitätsstadt auch als Wohnort begehrt. Die Bevölkerungsentwicklung und der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind entgegen dem ostdeutschen Trend positiv und die Arbeitslosenquote rückläufig. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Auch wenn die Einzelhandelskaufkraft mit gut 92 (Bundesdurchschnitt = 100) unterdurchschnittlich ausfällt, so sind die relevanten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel alles in allem als günstig zu klassifizieren. Erfurt zählt zu den gefragtesten Einzelhandelsstandorten in Ostdeutschland und ist auf diesem Feld der Dreh- und Angelpunkt der gesamten Region Erfurt-Weimar-Jena. Dies kommt auch in dem sehr weiträumigen Einzugsgebiet zum Ausdruck. Hier leben insgesamt rd Menschen. Das bedeutet insgesamt nahezu das Vierfache der eigenen Bevölkerung innerhalb der Stadtgrenzen. Wie die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT berichten, stellt die Innenstadt den zentralen Standort im lokalen Gefüge dar, mit Verkaufsflächen- und Umsatzanteilen in Größenordnungen von ungefähr einem Viertel bzw. einem Drittel. Dies ist gerade in der ostdeutschen ansonsten ja viel stärker durch Grüne-Wiese- Standorte geprägten Einzelhandelslandschaft klar positiv hervorzuheben. Die starke Positionierung der City findet auch ihren Niederschlag in der hohen spezifischen Zentralität für Mode, die bei diesen innenstadttypischen Sortimenten absolut und auch relativ deutlich besser als die allgemeine Zentralität ausfällt. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Erfurt von 7

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Erfurt Ø Tsd. Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Erfurt Ø Tsd. Einwohner Anger 53 mit dem neuen Mieter Douglas Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Erfurt von 7

4 1A-LAGE ANGER Kreuzung Anger-Bahnhofstraße-Schlösserstraße bleibt HotSpot Neue Mieter: Douglas, REWE to go, demnächst: Hallhuber Aktueller Mietpreis liegt stabil bei 85 EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² 45 BAHNHOFSTRASSE Zugang vom ICE-Bahnhof in die Innenstadt Bestes Teilstück zwischen Anger und Mühlgasse Aktueller Mietpreis liegt bei 65 EUR/m² m² m² 30 SCHLÖSSERSTRASSE / FISCHMARKT Wichtige Einzelhandelslage mit zunehmender regionaler Bedeutung ab Junkersand / Barfüßerstraße Überleitung zu den touristischen Highlights der Stadt über den Fischmarkt mit dem Erfurter Rathaus Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m² Neuer Mieter: Jokers m² m² 30 RENDEZEVOUS IN DER MITTE DEUTSCHLANDS Mit diesem Slogan wirbt die Landeshauptstadt Thüringens, die neben einer Universität und einer Vielzahl touristischer Schwerpunkte auch mit einer attraktiven City und Einzelhandelslandschaft besticht. Elegante Boutiquen, Shopping-Center Anger 1, Warenhäuser, Straßencafés, Restaurants und grün gestaltete Ruhezonen laden zu einem erlebnisreichen Bummel ein. Sowohl die architektonisch reizvollen Gründerzeitgebäude und moderne Geschäftshäuser im Umfeld des Angers als auch die kleinen mittelalterlichen Fachwerkhäuser im Bereich um die Krämerbrücke und Lange Brücke machen das Einkaufen in der Fußgängerzone der denkmalgeschützten Innenstadt zu einem Erlebnis. Auf die 1A-Lage, dem Anger - zwischen dem innerstädtischen Einkaufscenter Anger 1 und der Grafengasse, konzentrieren sich nicht nur ein Großteil der Passantenfrequenz sondern auch die Nachfrage national wie auch international erfolgreicher Retailer. In dem fast mit 100 % durch Filialisten besetzten Bereich gab es in den letzten Jahren kaum Fluktuation. Erst jüngst taten sich seltene Gelegenheiten einer Anmietung auf, welche Levi`s, REWE to go und demnächst auch Hallhuber für sich nutzen konnten. Welches Konzept auf den Fashion-Anbieter Benetton folgt, wird sich spätestens ab Frühjahr 2017 zeigen. Die grundsätzlich geringen Anmietungsmöglichkeiten im vorderen Bereich des Angers eröffnen die Perspektive, die Toplage weiter in den rückwärtigen Bereich des Angers, über die Grafengasse hinaus bis zur Weiter-/ Lachsgasse, zu entwickeln. Die geplante Projektentwicklung Löbertor, im Kreuzungsbereich Neuwerkstraße und Löberstraße, wird mit einem Lebensmittelmarkt sowie einem Parkhaus mit rund 500 Stellplätzen einen Schwerpunkt am Ende des Angers bilden. Über die Neuwerkstraße könnte das Projekt weitere Passanten in die Innenstadt führen und den Zugang COMFORT Städtereport Erfurt von 7

5 zu den Einkaufsstraßen damit weiter etablieren. Die bevorstehende Eröffnung der nun dritten Filiale von dm- Drogeriemarkt in der Neuwerkstaße wird diese Entwicklung positiv unterstützen. Die Bahnhofstraße ist ein weiterer Zugang zur Innenstadt und kann daher mit einer sehr guten, stabilen Passantenfrequenz aufwarten, die weiterhin durch den Bahnhof gestützt wird. Die Lage wird aus Einzelhandelssicht überwiegend von jungen Kunden aufgesucht und ist dadurch eher konsumorientiert. Dementsprechend ist auch die Nachfrage der Retailer zu registrieren. Die Modernisierung des Objektes Bahnhofstraße 5a, mit dem Ankermieter dm-drogeriemarkt, hat die Attraktivität der Einzelhandelslage weiter gesteigert. In jenem Ensemble Bahnhofstraße 4a und 5a wurde darüber hinaus im Sommer 2016 ein ca. 200 PKW Stellplätze umfassendes Parkhaus eröffnet, das die Parkplatzsituation in der Innenstadt entspannt und der Bahnhofstraße weitere Passanten direkt zuführt. Die Schlösserstraße bildet das Pendant zur Bahnhofstraße. Sie verbindet die TOP 1A-Lage mit dem touristischen Teil der Stadt und erfreut sich zusätzlicher, durch Touristen geprägter Frequenzen. Etablierte Konzepte für gestandenes Publikum charakterisieren die Einzelhandelslage und richten damit auch die weitere Nachfrage aus. Das Konzept Jokers konnte sich jüngst einen Store in der Schlösserstraße 25 sichern. Bahnhofstraße 5a nach Modernisierung INVESTMENT Neben Dresden und Leipzig ist auch Erfurt aufgrund seiner gesunden Strukturdaten und positiven Dynamik immer stärker im Fokus von Investoren. Liegenschaften in 1A-Lagen sind attraktiv und sehr begehrt bei privaten sowie institutionellen Investoren. Erfurt weist auch für den Investmentmarkt eine gesunde Mischung an Objekten verschiedener Größenordnungen auf, sodass der Markt sowohl für private als auch institutionelle Investorengruppen interessant ist. Wie auch an anderen Standorten übersteigt die Nachfrage hier deutlich das Angebot. KAUFPREISFAKTOR 18,5-20, Der anhaltende Nachfrageüberhang führt dazu, dass sich die Kaufpreisfaktoren weiterhin positiv entwickeln. Geprägt von der signifikanten Angebotsknappheit sowie der allgemein stabilen Verfassung des Immobilienmarktes werden in Erfurt Kaufpreisfaktoren zwischen dem 18,5- und 20,5-fachen der nachhaltigen Jahresnettomiete aufgerufen und erzielt. Dies entspricht Anfangsrenditen zwischen 4,75 und 5,25 % p.a. Erfurt zählt nach Leipzig und Dresden zu den attraktivsten und nachgefragtesten Städten in Ostdeutschland. Ein stabiles wirtschaftliches Umfeld, positive Strukturdaten, eine klar definierte Innenstadt ohne relevante exogene Einflüsse mit einer guten Zentralität gepaart mit einem touristischen Potential führen zu einer durchweg positiven Bewertung unter Investoren. Wurden in den vergangenen Jahren Großobjekte veräußert, beschränkt sich der Investmentmarkt dieses Jahr eher auf kleinere Objekte und wenige Transaktionen. Im Zuge einer Portfoliotransaktion sicherte sich die DEKA das Objekt Anger 57, während ein Privatinvestor das Objekt Anger 7 erwerben konnte. COMFORT Städtereport Erfurt von 7

6 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Aktuell rangiert Erfurt im COMFORT CITY-Ranking, einer aus insgesamt 35 Parametern ermittelten Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und Attraktivität im bundesweiten Städte-Vergleich auf einem guten Mittelplatz. Mit einem Zielerreichungsgrad von 53 von 100 maximal erreichbaren Punkten stellt man hinter den nicht vergleichbaren, deutlich größeren Städten Berlin, Dresden und Leipzig die beste ostdeutsche Innenstadt dar, und lässt die ähnlich großen ostdeutschen Rivalen Chemnitz, Halle, Magdeburg oder Rostock klar hinter sich. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Das Interesse sowohl von Investoren als auch Einzelhandelsmietern ist nachhaltig gegeben, sodass Erfurt von Stabilität, im Investmentbereich sogar durch Wachstum, geprägt ist. Die Landeshauptstadt wird Ihre Bedeutung als Einzelhandelsstandort weiter festigen. Aus Sicht der Einzelhandelsspezialisten von COMFORT ist es in diesem Kontext klar zu empfehlen, sich bei den jeweiligen Engagements auf die Kernbereiche der Innenstadt mit ihren etablierten Lagen zu konzentrieren und diese für die Zukunft weiter auszubauen. Auf der anderen Seite ist Erweiterungs- bzw. Neustrukturierungsvorhaben auf der Grünen Wiese bezogenen auf zentrenrelevante Sortimente eindeutig ablehnend zu begegnen. Auf diese Weise wird am Besten zu gewährleisten sein, dass Erfurt im Zusammenspiel mit der gegebenen großen städtebaulichen Attraktivität seine Rolle als ausstrahlungsstarker Einzelhandelsmagnet bis weit in das Umland auch in der Zukunft ausfüllen kann. COMFORT Städtereport Erfurt von 7

7 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG RONALD STEINHAGEN COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: INVESTMENT BJÖRN GOTTSCHLING COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen zusätzlich Center Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Tel: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Erfurt von 7