Gemeindeversammlung vom 5. Dezember Antrag des Gemeinderates. 3 Nutzungsplanung. Öffentlicher Gestaltungsplan Frohberg

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1 Gemeindeversammlung vom 5. Dezember 206 Antrag des Gemeinderates 3 Nutzungsplanung Öffentlicher Gestaltungsplan Frohberg

2 - 2-3 Nutzungsplanung Öffentlicher Gestaltungsplan Frohberg Antrag. Der öffentliche Gestaltungsplan Frohberg, vorliegend in den Bestandteilen: Situationsplan :500 vom Bestimmungen vom wird im Sinne von 84 des Planungs- und Baugesetzes festgesetzt. 2. Der erläuternde Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 9. Juni 206 sowie das Richtprojekt, dat. Mai 205, des Architekturbüros Peter Moor GmbH werden zur Kenntnis genommen. 3. Der Gemeinderat Stäfa wird ermächtigt, allfällige aus dem Genehmigungs- oder einem Rekursmittelverfahren notwendig werdende Änderungen in eigener Kompetenz zu beschliessen. Entsprechende Beschlüsse sind bekannt zu machen. 4. Der Baudirektion Kanton Zürich wird beantragt, den öffentlichen Gestaltungsplan zu genehmigen.

3 - 3 - Die Vorlage in Kürze Vor rund einem Jahr konnte über den erfolgreichen Abschluss eines Studienauftrags berichtet werden, in dem das Werk «Auf der Maur» des Architekturbüros Peter Moor, Zürich, für den Umbau und die Sanierung des Restaurants «Frohberg» als Siegerprojekt auserkoren wurde. Auf der Grundlage des Siegerprojekts ist nun ein sogenannter Gestaltungsplan entwickelt worden. Ein Gestaltungsplan regelt im Sinne einer Bauordnung für ein bestimmtes Areal alle wesentlichen Masse für Bauten wie Anzahl Gebäude, Lage, äussere Abmessungen und Nutzweise. Er ist für das Areal des Restaurants «Frohberg» notwendig, da dieses ausserhalb der Bauzonen in der Landwirtschaftszone liegt und weil das bestehende Gebäude im Interesse eines wirtschaftlichen Betriebs des künftigen Restaurants erweitert werden soll. Zusätzliche Neubauten sind allerdings nicht geplant. Konkret sollen ein Ersatzneubau des westseitigen Gebäudetrakts mit einem Saal und einem Seminarraum und die Sanierung des ostseitigen Gebäudetrakts mit vergrösserter Küche und verglaster Terrasse ermöglicht werden. Die Gemeindeversammlung entscheidet über einen öffentlichen Gestaltungsplan. Ein solcher ist dann festzusetzen, wenn an ihm ein wesentliches öffentliches Interesse besteht. Das ist vorliegend nach Ansicht des Gemeinderates der Fall. Durch die Lage ausserhalb der Bauzonen und als weit über die Gemeindegrenze ausstrahlender Punkt der Naherholung ist das öffentliche Interesse am Bestand und der baulichen Weiterentwicklung des Areals wesentlich. Der Gestaltungsplan ist unabhängig davon notwendig, wem das Land gehört und wer den Restaurationsbetrieb führen wird, denn erst er schafft die baurechtlichen Voraussetzungen dafür, dass ausserhalb der Bauzonen die erwünschte bauliche Erneuerung und Erweiterung möglich wird. Stimmt die Gemeindeversammlung dem öffentlichen Gestaltungsplan zu, ist beabsichtigt, Areal und Betrieb des Restaurants «Frohberg» an einen privaten Betreiber zu übergeben. Geplant ist hier die Abgabe des Landes und der Gebäude im Baurecht, worüber dann voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 207 abgestimmt werden kann.

4 - 4 - Beleuchtender Bericht. Ausgangslage Das seit 2009 der Gemeinde Stäfa gehörende Restaurant Frohberg ist in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Zu sanieren ist nicht nur die bauliche Infrastruktur des Gebäudes, sondern insbesondere auch seine Ausstattung und Einrichtung. Die lebensmittelpolizeilichen Anforderungen für einen Restaurationsbetrieb können längerfristig ohne minimale Sanierungsmassnahmen nicht gewährleistet werden. Bereits beim Kauf rechnete der Gemeinderat für die Weiterführung des Gastrobetriebs und für allgemeinen Unterhalt mit Investitionen in der Höhe von ein bis zwei Mio. Franken. Diese Summe dürfte heute die untere Bandbreite der notwendigen Investitionen darstellen, deren zeitliche Dringlichkeit mittlerweile zugenommen hat. Durch die Lage in einer kantonalen Landwirtschaftszone sind die baurechtlichen Möglichkeiten für Umbau und Sanierung des Restaurantgebäudes eng begrenzt. Ohne zusätzliches Planungsinstrument ist aus baurechtlicher Sicht nur die blosse Sanierung des bestehenden Gebäudes möglich, jedoch sind keine inneren Nutzungsverschiebungen, Abbrüche und Wiederaufbauten oder Erweiterungen erlaubt. Für die angestrebten weitergehenden baulichen Veränderungen sind ein Eintrag im regionalen Richtplan Pfannenstil als «Ausflugsziel» und der vorliegende öffentliche Gestaltungsplan erforderlich. Der Regierungsrat des Kantons Zürich setzte am 2. Oktober 205 eine Revision des Regionalen Richtplans Pfannenstil fest, in der das Areal des Restaurants «Frohberg» nun eingetragen ist. Es hat damit die notwendige kantonalrechtliche Grundlage erhalten. Eine Studie über die vorgesehenen baulichen Anpassungen wurde auf Empfehlung des Amtes für Raumentwicklung (ARE) der Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich (NHK) zur Stellungnahme eingereicht. Die Kommission empfahl, ein Konkurrenzverfahren durchzuführen, um ein den Qualitäten des Ortes angemessenes und auf die betrieblichen Bedürfnisse zugeschnittenes Bauprojekt zu erhalten. Gestützt auf einen Grundsatzbeschluss der Gemeindeversammlung vom Mai 204 zum «Frohberg» hat der Gemeinderat den verlangten Studienauftrag durchgeführt. Das Konkurrenzverfahren wurde im Juni 205 abgeschlossen. Das Werk «Auf der Mauer» des Architekturbüros Peter Moor GmbH, Zürich, wurde als Siegerprojekt auserkoren; es ist nun als richtungsweisend in die Bestimmungen des Gestaltungsplans eingeflossen.

5 - 5 - Im April 203 bildete sich der Verein «Pro Restaurant Frohberg». Mit diesem hat der Gemeinderat eine Absichtserklärung zur Vorbereitung eines Baurechtsvertrags unterzeichnet. Aus dem Verein könnte sich die private Betreibergesellschaft für das Restaurant bilden, die dann mit der Gemeinde in einer Public-Private-Partnership das Restaurant führt. Hier ist nach dem Grundsatzbeschluss der Gemeindeversammlung die Abgabe im Baurecht geplant. Der vorliegende Gestaltungsplan ist unabhängig der Eigentumsverhältnisse und der künftigen Bauträgerschaft als planungs- und baurechtliche Grundlage für die bauliche Weiterentwicklung des Restaurants notwendig. 2. Öffentlicher Gestaltungsplan Zweck des Gestaltungsplans Der Zweckartikel listet die Motive des Gestaltungsplans auf. Hauptmotiv ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen dauerhaften Restaurationsbetrieb in der Landwirtschaftszone. Die beabsichtigte bauliche Erneuerung und Erweiterung soll unter Einschluss der zugehörigen Umgebungsanlagen auch einen Beitrag an die Wahrung der charakteristischen Identität der Gebäudegruppe Frohberg und deren Einbettung in die Landschaft leisten.

6 - 6 - Inhalte des Gestaltungsplans Das Siegerprojekt des Studienauftrags «Auf der Mauer» des Architekturbüros Peter Moor GmbH, Zürich, dient als Grundlage für den Gestaltungsplan. Wegleitend ist das heutige Gebäudevolumen, das teilweise umgelagert und um 90 gedreht wird. Zusätzliche Neubauten sind nicht geplant. Der Umfang der beabsichtigten baulichen Eingriffe umfasst im Wesentlichen einen Ersatzneubau des westseitigen Gebäudetrakts mit einem Saal und einem Seminarraum sowie eine Sanierung des ostseitigen Gebäudetrakts mit vergrösserter Küche und einem «Wintergarten» auf Terrassenniveau. Bebauungskonzeption Baubereiche und Grundmasse Für die Umsetzung des Siegerprojekts benötigt der Gestaltungsplan die Baubereiche A und B. Der Baubereich C umfasst das heutige Nebengebäude, welches ersetzt werden kann. Besondere Gebäude im Sinne von 273 PBG sind zur Überdeckung der Velo- und Containerabstellplätze auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende Grundmasse:

7 - 7 - Baubereiche A B C Vollgeschosse (max.) Dachgeschosse (max.) Anrechenbare Untergeschosse (max.) Gebäudehöhe (max. m ü. M.) Höhenlage First (max. m ü. M.) Bestand Bestand

8 - 8 - Nutzungen Zulässig sind ein Restaurationsbetrieb samt zugehörigen Versammlungs-, Seminar- und Nebenräumen. Im Dachgeschoss des Baubereiches B sind Wohnnutzungen für Betriebsangehörige und Gäste des Restaurationsbetriebes gestattet. Dies entspricht der bestehenden und im öffentlichen Interesse beizubehaltenden Nutzweise als Ausflugsrestaurant. Darüber hinaus sind dem Restaurationsbetrieb angegliederte Nutzungen wie Seminarien oder Tagungen samt Nebenräumen zugelassen. Insbesondere der im Baubereich A geplante Saal sowie der Seminarraum sind als Grundlage für einen erfolgreichen zukünftigen Betrieb auf Anlässe von Privaten, Vereinen und Gesellschaften ausgerichtet. Sie lassen sich funktional vom übrigen Restaurationsbetrieb abtrennen. Wohnnutzungen sind nur in beschränktem Umfang für Angehörige und Gäste des Restaurationsbetriebes gestattet. Dafür kann wie bisher das Dachgeschoss des Baubereichs B beansprucht werden. Gemäss Richtprojekt besteht Spielraum für eine 4½-Zimmer-Wirtewohnung (04 m²) und ein Gästezimmer mit Sanitärzelle (25 m²), das bei Bedarf auch als Schaltzimmer der Wohnung zugeschlagen werden kann. Erschliessung und Parkierung Der Verkehr von und zum Restaurant Frohberg wird wie heute ausschliesslich über die Frohbergstrasse abgewickelt. Oberirdische Abstellplätze sind in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen anzuordnen. Diese entsprechen im Wesentlichen der heutigen Organisation, erlauben aber Optimierungen der Abgrenzungen. Insgesamt ist Platz für 30 Abstellplätze vorhanden. Mit den baulichen Erneuerungen ist keine Vergrösserung dieser Abstellplatzzahl verbunden. Fusswegverbindung Zwischen den im Situationsplan dargestellten Richtungspunkten ist die Fusswegverbindung des regionalen Panoramaweges dauernd zu gewährleisten. Aussenbereiche Die Aussenwirtschaft des Restaurationsbetriebs ist im bezeichneten Bereich (dunkelgraue Markierung im Plan) zulässig. Vor dem Saal und dem Seminarraum sind extensiv nutzbare Aussenbereiche für den Aufenthalt im Freien zulässig. Eine ständige Nutzung als Aussenwirtschaft ist hier nicht erwünscht. Denkbar sind hingegen veranstaltungsbezogene Nutzungen.

9 - 9 - Der Spielplatz ist in seinem Zweck zu erhalten. Veränderungen der Ausstattung sind zulässig. Die übrigen Grünflächen sind als Wiesen zu belassen und im Wesentlichen extensiv zu nutzen. Der im Situationsplan bezeichnete Baumbestand ist nach Möglichkeit zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch standortgerechte Arten zu ersetzen. Diese Massnahmen sollen dazu beitragen, den Charakter des angenehmen, beschatteten Grünraums zu wahren. Energieversorgung Es ist eine Wärmeversorgung mit einem überwiegenden Anteil erneuerbarer Energie vorzusehen. Insbesondere für die Nutzung der Sonnenenergie oder der Erdwärme bestehen in diesem Areal gute Voraussetzungen. 3. Auswirkungen Der öffentliche Gestaltungsplan Frohberg entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung. Sachpläne und Konzepte des Bundes werden nicht tangiert. Die verbindlichen Vorgaben von kantonalen, regionalen und kommunalen Richtplänen werden respektiert. Den besonderen Anforderungen des Umweltschutzes nach den Bestimmungen des Umweltschutzgesetzes, der Luftreinhaltung und des Lärmschutzes wird Rechnung getragen.

10 Mitwirkungsverfahren Die öffentliche Auflage und Anhörung des Gestaltungsplans gemäss 7 des Planungs- und Baugesetzes erfolgte vom 29. Januar bis 28. März 206. Während der Auflagefrist konnte sich jede Person zur Planvorlage äussern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbringen. Während der Auflagefrist sind keine Einwendungen zum Gestaltungsplan eingegangen. Der Gestaltungsplan wurde der Zürcher Planungsgruppe Pfannenstil ZPP (Regionalplanung) sowie den Nachbargemeinden Männedorf, Oetwil a.s. und Hombrechtikon zur Anhörung unterbreitet. Von diesen Planungsträgern sind keine Anträge eingegangen. 5. Kantonale Vorprüfung Parallel zur öffentlichen Auflage wurde der öffentliche Gestaltungsplan Frohberg dem kantonalen Amt für Raumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. Im Vorprüfungsbericht vom 9. März 205 hat das ARE die Vorgehensweise mit dem durchgeführten Konkurrenzverfahren, dem Einbezug der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission und der Bereinigung des Richtprojekts gewürdigt und den Gestaltungsplan aufgrund seiner Planungsziele und Festlegungen begrüsst. Die vom ARE angeregten Anpassungen einzelner Bestimmungen und die Ergänzung des Erläuterungsberichts sind in die Vorlage eingeflossen. 6. Stellungnahme des Gemeinderates An der Weiterführung des Restaurants Frohberg liegt nach Meinung des Gemeinderates ein wesentliches öffentliches Interesse vor. Dieses war schon 2009 für den Kauf des Areals ausschlaggebend. Ohne die Intervention der Gemeinde wäre das Areal heute mit grosser Wahrscheinlichkeit einer öffentlichen Nutzung entzogen. Als wunderschön gelegenes Areal oberhalb von Stäfa hat es beste Voraussetzungen für die Naherholung der Stäfner Bevölkerung, strahlt wegen seiner Lage aber auch weit über die Gemeindegrenzen hinaus. Solche Areal sind rar, am rechten Zürichseeufer kaum mehr vorhanden. Damit ein Restaurant an diesem Ort wirtschaftlich betrieben werden kann, ist eine angemessene bauliche Entwicklung nötig. Der Gestaltungsplan ermöglicht diese durch sorgfältig auf Areal und Bedürfnisse abgestimmte Festlegungen. Aus öffentlicher Sicht erfüllt der Gestaltungsplan auch die Anforderun-

11 - - gen an eine besonders gute Einordnung der Gebäude. Negative Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden. Der Plan ist als rechtliche Grundlage unerlässlich, unabhängig davon, ob die Gemeinde oder Dritte das Restaurant betreiben werden. Der Gemeinderat empfiehlt aus diesen Gründen der Gemeindeversammlung, dem öffentlichen Gestaltungsplan Restaurant Frohberg zuzustimmen. Stäfa, 20. September 206 IM NAMEN DES GEMEINDERATES STÄFA Christian Haltner Gemeindepräsident Daniel Scheidegger Gemeindeschreiber