Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Dortmund
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- Kilian Kerner
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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Dortmund
2 Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund Residential Investment Dortmund Steigende Verkaufs- und Umsatzzahlen kennzeichnen den Dortmunder Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. So erhöhte sich 2014 das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 19 % auf 199 Mio. EUR. Dies war der höchste Gesamtumsatz seit Die Zahl der Verkäufe erreichte mit 419 gehandelten Objekten den Spitzenwert der vergangenen sechs Jahre. Der durchschnittliche Objektwert pro verkaufter Immobilie wuchs im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 % auf EUR. Attraktive Faktoren Die positive Verkaufszahl der größten Stadt des Ruhrgebiets ist hauptsächlich auf das attraktive Preisniveau zurückzuführen. So kann der Unterschied zu vergleichbaren Lagen umliegender Großstädte oftmals mehr als fünf Faktoren betragen. Während beispielsweise in mittleren Lagen Dortmunds nur Faktoren zwischen 10,3 und 12,2 gezahlt werden, sind es in vergleichbaren Lagen Düsseldorfs schon 14,7 bis 18,5. Den Großteil der Käufe wickeln regionale Interessenten und Bestandshalter ab. Vereinzelt waren aber auch überregionale und internationale Investoren am Dortmunder Markt für Wohn- und Geschäftshäuser aktiv. Hohe Nachfrage in guten und sehr guten Lagen Für die Attraktivität der Mietlagen im Zentrum von Dortmund spricht u. a. der geringe Leerstand. Der liegt weit unter dem Durchschnittswert von 2 % des gesamten Stadtgebietes. Die ungenutzten Wohnflächen befinden sich vor allem im Norden und punktuell in den einfacheren Lagen im Westen der Stadt. The market for residential investment in Dortmund is distinguished by its rising sales and turnover figures. For instance, in 2014 the transaction volume increased in comparison to the previous year by 19 % to 199 million euros. This was the highest total turnover recorded since With 419 traded properties the number of sales reached the peak value of the past six years. The average value per sold property rose in comparison with the previous year by 4.5 % to 475,000 euros. Attractive multipliers The positive sales figure in the largest city in the Ruhr Area is mainly due to the attractive price level. The difference to comparable locations in the surrounding cities is often more than five multipliers. Whereas, for example, in the average locations in Dortmund only multipliers between 10.3 and 12.2 are paid, in similar locations in Düsseldorf the figure already lies between 14.7 and The majority of buyers on Dortmund s market for residential investment are regional investors and portfolio holders. In individual cases, however, also supra-regional and international investors were active on the market. Strong demand in good and prime locations The low vacancy rate that lies far below the average value of 2 % of the total city area is one factor for the attractiveness of rental locations in the centre of Dortmund. Unoccupied living spaces can be found in particular in the north and occasionally in the more basic locations in the west of the city. With individual new Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 581,3 580,4 571,4 572,1 575,9 579,6 593,0 601,2 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 292,5 292,1 287,1 287,5 289,4 291,2 301,0 308,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,99 1,99 1,99 1,99 1,99 1,99 1,97 1,95 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Dortmund
3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average 470 max. 680 EUR/m² für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
4 Mit punktuellen Neubau- und Sanierungsobjekten in den besseren Lagen südlich des Hauptbahnhofs, wie beispielsweise dem gehobenen Wohnquartier Four Windows im beliebten Kreuzviertel, wird versucht, das geringe Angebot an die hohe Nachfrage nach Wohnraum anzupassen. Die bereits bestehenden Objekte in diesen populären Bezirken werden dabei aber zum Großteil von Eigentümern gehalten und nicht zum Verkauf angeboten. Insbesondere der Umstand der Objektknappheit in den Stadtteilen südlich des Hellwegs führt zur Steigerung des Faktors in den guten Lagen auf bis zu 14,9 und in den sehr guten Lagen sogar auf bis zu 16,3. In gleicher Weise sind auch die durchschnittlichen Verkaufspreise in allen Lagen angestiegen. Für Investmentobjekte in sehr guter Lage müssen die Anleger im Schnitt EUR/m² und in guter Lage EUR/m² zahlen. Aufwertung von citynahen Vierteln Derzeit liegen auch innenstadtnahe Quartiere, die sich in der Vergangenheit nicht durch große Beliebtheit bei Käufern auszeichneten, unumstritten im Trend. Dazu tragen zweifelsohne auch Unternehmensansiedlungen bei. Im Westen des Stadtteils Hörde sind das u. a. der Hersteller für Pumpensysteme Wilo SE und die Amprion GmbH, welche die Zukunftsaussichten des Bezirks aufgrund der entstandenen Arbeitsplätze positiv beeinflussen werden. Das zukunftsgerichtete Projekt Phoenix-See, das ebenfalls in Hörde zu finden ist, dient nicht nur zur Aufwertung dieses Stadtteils, sondern kommt der gesamten Vermarktung Dortmunds als ein lebenswerter Standort zugute. Die preisgünstige Nordstadt und das gefragte Unionviertel stehen speziell bei Studenten hoch im Kurs. Diese konstant stabile Wohnungsnachfragegruppe schätzt neben der günstigen Nahverkehrsanbindung vor allem die unmittelbare Nähe zum Universitätscampus. Stabile Verkaufszahlen erwartet Angesichts der steigenden Mieten bleibt Dortmund ein attraktiver Standort für Anlagen in Wohn- und Geschäftshäuser. Für das Gesamtjahr 2015 erwarten wir eine ähnliche Transaktionszahl wie im Vorjahr, sodass die Zahl der Verkäufe zwischen 400 und 425 liegen wird. Dies führt auch dazu, dass das Verkaufsvolumen im laufenden Jahr voraussichtlich einen entsprechend hohen Wert wie 2014 erreicht und sich zwischen 180 und 200 Mio. EUR bewegen wird. Die Faktoren der angebotenen Objekte haben besonders in den gesuchten Lagen weiterhin Steigerungspotenzial. constructions and refurbishment properties in the better locations to the south of the Central Station, such as the upmarket residential quarter Four Windows in the popular Kreuzviertel, an attempt is being made to adjust the low range on offer to the high demand for homes. The already existing properties in the popular districts are mostly being held back by owners and not offered for sale. It is particularly the shortage of properties in the districts to the south of Hellweg that is leading to an increase in the multipliers to as much as 14.9 in the good locations and even up to 16.3 in prime locations. Likewise, the average selling prices have also risen in all locations. For investment properties in prime locations investors must pay an average of 1,700 euros/m² and in good locations 1,130 euros/m². Upgrading of central quarters Currently there is also an indisputed trend towards city centre quarters that in the past were not very popular with buyers. Without doubt the fact that companies have settled in those areas contributes towards this trend. These are, amongst others, the pump system manufacturer Wilo SE and Amprion GmbH in the west of the district Hörde which will have a positive impact on the future prospects of the area thanks to many newly created jobs. The future-oriented project Phoenix See, also located in Hörde, is not only upgrading this district but is benefiting the whole marketing of Dortmund as a liveable location. The inexpensive Nordstadt and the sought-after Unionviertel are particularly popular with students. Besides convenient public transport connections, this consistently stable group of home-seekers especially appreciates locations in the immediate vicinity of the University campus. Stable sales figures expected In view of the rising rents, Dortmund still remains an attractive location for residential investment. For the whole of 2015 we expect a similar number of transactions to last year so that the number of sales will lie between 400 and 425. This will also lead to the fact that the total sales volume in the current year will probably reach a correspondingly high value and is expected to lie between 180 and 200 million euros. The multipliers of the properties offered still have improvement potential particularly in preferential locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Dortmund
5 Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund - Residential Investment locations A40 A42 Lütgendortmund Kley DORTMUND-EMS-KANAL Mengede Bodelschwingh Kirchlinde A44 Engel & Völkers Commercial Westerfilde Marten Oespel A45 Huckarde Innenstadt-West Barop A2 Lindenhorst Innenstadt-Nord City Eving Innenstadt-Süd Brechten Innenstadt-Ost Hörde Derne Körne Scharnhorst Schüren Berghofen Hombruch Benninghofen Lücklemberg Wellinghofen Kirchhörde Höchsten Wichlinghofen Bittermark Syburg B1 Wambel Brackel Aplerbeck Lanstrop Asseln Sölde Lichtendorf Wickede A1 A44 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 14,3 15,0 14,3 15,1 14,3 15,3 14,4 16,3 Multiplier 12,1 14,2 12,0 14,2 12,0 14,2 12,1 14,9 10,5 11,9 10,3 12,0 10,3 12,0 10,3 12,2 8,0 9,5 8,0 10,0 7,8 10,0 8,0 10,3 Whg. Mieten in EUR/m 2 8,80 11,75 8,80 11,80 8,80 12,00 8,80 12,00 Residential rents in EUR/m 2 7,50 9,60 7,50 9,60 7,50 9,60 7,50 9,80 5,50 7,00 5,50 7,00 5,50 7,00 5,50 7,50 4,25 5,50 4,20 5,50 4,20 5,50 4,25 5,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Dortmund
6 Stephan Neukötter Immobilien Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kreuzstraße Dortmund Tel. +49-(0) DortmundCommercial@engelvoelkers.com
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