EINWENDUNGEN. Anträgen:

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1 Einschreiben Stadt Zürich Amt für Städtebau Amtshaus IV Lindenhofstrasse Zürich Luzern, 12. Dezember 2013 Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) Sehr geehrte Damen und Herren In oben genannter Angelegenheit erheben wir innerhalb der öffentlichen Auflage im Sinne von 7 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) fristgerecht folgende EINWENDUNGEN Mit den nachfolgenden Anträgen: 1. Es sei die bestehende Nutzungsdichte mindestens zu halten, respektive stellenweise sinn- und massvoll zu erhöhen. Insbesondere sei in diesem Zusammenhang auf die Einführung der geplanten Wohnzone W3b gänzlich zu verzichten. 2. Es sei die geplante Bestimmung des Art. 13 Abs. 3 der teilrevidierten BZO hinsichtlich der Lageoptimierung für Wohn- und Arbeitsflächen ersatzlos zu streichen. 3. a) Es sei die Verpflichtung zur Einrichtung von publikumsorientierten Nutzungsarten in Erdgeschossen gemäss Art. 6a der teilrevidierten BZO auf Gebiete entlang der Hauptverkehrsachsen zu beschränken. b) Weiter seien für die übrigen Gebiete der Kategorie A alternativ zur geplanten publikumsorientierten Nutzung in den Erdgeschossen auch weitere Nutzungen zu ermöglichen.

2 Begründung: 1. WOHNEN SCHWEIZ Verband der Wohnbaugenossenschaften vertritt als Dachorganisation des preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Zürich rund 15 Wohnbaugenossenschaften. Der Marktanteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Zürich liegt bei rund 25 % aller Wohnungen. Das entspricht über gemeinnützigen Wohnungen. Dieser Anteil soll gemäss dem Volkswillen bis 2050 auf 33% ausgebaut werden. Aufgrund dessen sind die gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften als wichtiger Anbieter insbesondere von preisgünstigen Wohnungen für finanziell schwächere Personen und den Mittelstand ein zentraler Partner der Stadt Zürich zur Erreichung der wohnpolitischen und planungstechnischen Ziele. Die Wohnbaugenossenschaften im Raum Zürich und mit ihnen WOHNEN SCHWEIZ als Verband sind von der aktuellen Teilrevision der BZO direkt betroffen und haben ein rechtliches sowie tatsächliches Interesse an einer Anpassung der geplanten Teilrevision gemäss den genannten Anträgen. 2. Grundsätzlich sind wir der Ansicht, dass die in der BZO 1999 aufgestellten Ziele und Kriterien grösstenteils umgesetzt wurden und damit die Standortattraktivität der Stadt Zürich weitestgehend bewahrt werden konnte. Seit den späten 1990er Jahren konnte ein stetiges Bevölkerungswachstum verzeichnet werden. Gemäss Prognosen wird die Stadt Zürich, gemessen am aktuellen Stand, bis im Jahr 2030 rund zusätzliche Einwohner zu beherbergen haben. Unter diesen Voraussetzungen hat sich im Zürcher Wohnungsmarkt die Erkenntnis durchgesetzt, dass einerseits die Verdichtung nach innen zu fördern und andererseits der fortschreitenden Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken ist. Diese Forderungen wurden in den vergangenen Volksabstimmungen, sowohl in der Stadt Zürich wie auch auf Kantons- und Bundesebene, wiederholt bestätigt. Zusätzliche Herausforderungen an die Bau- und Zonenplanung der Stadt Zürich stellt die nun bevorstehende Energiewende und die damit einhergehenden notwendigen Investitionen der Immobilienbesitzer in die energetisch optimierten Gebäudestrukturen. Weiter muss sich die Stadt Zürich auch im nationalen und internationalen Standortwettbewerb weiterhin behaupten und ihre Attraktivität als Wohnstadt und Geschäftsmetropole verteidigen und falls möglich verbessern. Eine Teilrevision der bestehenden BZO muss sich infolgedessen an den Zielen einer haushälterischen Nutzung der bestehenden knappen Bodenressourcen, der damit einhergehenden Verdichtung der Bauten nach innen unter Berücksichtigung des prognostizierten Bevölkerungswachstums und der Verbesserung der Energieeffizienz (Neubauten und energetische Sanierungen des Gebäudebestandes) orientieren und entsprechende Anreize an die Hauseigentümer und Investoren zu schaffen. 3. Die BZO muss die notwendigen Grundlagen schaffen, damit die genannten Ziele erreicht werden können. Die nun vorliegende Teilrevision der BZO trägt diesen Zielen und Anforderungen jedoch nicht in erforderlichem Masse Rechnung. Sie widerspricht ihnen sogar in mehreren grundsätzlichen Punkten. Insbesondere ist hinlänglich bekannt, dass für die Erreichung einer höheren Energieeffizienz sowie einer besseren Verdichtung des Wohnraumes grosse Investitionen in die Erneuerung der Bausubstanz bedürfen. Die Erneuerung der Bausubstanz und die damit verbundene Bautätigkeit als Wirtschaftsfaktor werden durch diese Teilrevision der BZO nicht gefördert. Im Gegenteil, durch die geplanten neuen Restriktionen wird die Attraktivität von neuen Investitionen in den Wohnungsmarkt weiter geschmälert, was sich zukünftig rächen wird. 4. Das Ziel, dass sich die Stadt Zürich auch in den nächsten Jahren dynamisch und trotzdem nachhaltig entwickeln soll, wird auch von der Planungsbehörde als oberstes Ziel der BZO anerkannt. Dabei wird an die teilrevidierte BZO der Anspruch erhoben, dass die zukünftige Erneuerung und Verdichtung der bestehenden Gebäudestrukturen mit der notwendigen Sorgfalt erfolgen soll mit dem Ziel einer nach- Seite 2

3 haltigen Weiterentwicklung der vielfältigen und attraktiven Stadt Zürich. Dementsprechend hat die Stadt Zürich die Teilrevision unter das Motto wachsen, aber richtig gestellt. Diesem Ziel wird jedoch durch die Teilrevision der BZO nicht gerecht. Mehr noch, die Stadt Zürich vergibt sich mit dieser teilrevidierten BZO eine hervorragende Chance, die Entwicklung des Stadtgebietes in eine mit den obengenannten Zielen zu vereinbarende Richtung zu lenken und ihre Standortattraktivität für Bewohner, Wirtschaft und Investoren weiter zu fördern. Wie unter diesen Voraussetzungen den hinlänglich gekannten Herausforderungen der Zukunft begegnet werden soll, ist mehr als fraglich. Zum Antrag 1: Die bestehende Nutzungsdichte halten und massvoll erhöhen 5. Erfreulicherweise ist die Standortattraktivität der Stadt Zürich sowohl für Firmen wie auch als Wohnort nach wie vor hoch. Aufgrund dessen hält der Bevölkerungszuwachs der letzten Jahre unvermindert an, was sich am konstanten Mangel an Wohnraum widerspiegelt. Gemäss Prognosen müssen bis ins Jahr 2030 für rund zusätzliche Personen in der Stadt Zürich neue Wohnungen gebaut werden. Auch aufgrund des erhöhten Flächenbedarfs pro Kopf sind viele Segmente auf dem Wohnungsmarkt ausgetrocknet und insbesondere für Familien gibt es bereits heute kaum mehr bezahlbaren Wohnraum. Hier spielen die Wohnbaugenossenschaften eine entscheidende Rolle, denn ihr Angebot entspricht genau denjenigen Segmenten, welche durch die privaten Investoren in der Vergangenheit vernachlässigt wurden. Wohnbaugenossenschaften gelten schweizweit als Vorreiter in den Bereichen Verdichtung und energetisch optimierte Bauten. Doch auch sie sind auf positive raumplanerische Rahmenbedingungen angewiesen, um ihr Angebot zu halten und stetig zu verbessern. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere unter Berücksichtigung der prognostizierten zukünftigen Entwicklung, zeigt deutlich, dass die bestehende Nutzungsdichte mindestens gehalten und die bauliche Nutzung, wo immer möglich und sinnvoll, weiter ausgebaut werden muss. Die aktuelle BZO-Teilrevision wird diesen Anforderungen jedoch nicht gerecht, sondern schränkt die entsprechenden baulichen Möglichkeiten ein und wirkt somit gemessen an den genannten Zielen kontraproduktiv. 6. Wie bereits ausgeführt, wird die bestehende Nachfrage nach Wohnraum, welche sich bereits heute auf sehr hohem Niveau befindet, in Zukunft noch anwachsen und sich in steigenden Mieten niederschlagen. Im Jahr 2012 betrug die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich rund 0.1%. Somit kann in diesem Zusammenhang bereits heute von einem ausgetrockneten Wohnungsmarkt gesprochen werden. Die in der teilrevidierten BZO fehlenden Anreize für die Erstellung von Neubauten bzw. die Optimierung bestehender Gebäude hat zur Folge, dass das Angebot mit der Nachfrage auch in Zukunft nicht schritthalten kann. Weiter werden notwendige Energiesanierungsmassnahmen gehemmt und keine Impulse für energetische Erneuerungen gesetzt. Insbesondere in der heutigen Wohnzone W3 besteht aufgrund des Alters der bestehenden Gebäude das grösste Erneuerungspotenzial. Aus diesem Grund lehnt WOHNEN SCHWEIZ die neu geschaffene Wohnzone W3b ab. Durch die geplanten weiteren baulichen Einschränkungen (Herabsetzung der Ausnützungsziffer von 90% auf 75% und die gleichzeitige Einführung einer Überbauungsziffer von 30%) werden diese Gebiete für die Errichtung von Neubauten unattraktiv. Dieser Trend wird weiter untermauert durch den Umstand, dass in der neu geschaffenen Wohnzone W3b künftig bei Arealüberbauungen nur noch vier Vollgeschosse zulässig sein sollen. Heute sind es sieben! Zusätzlich bestimmt der regionale Richtplan, dass Gebiete, in welchen die Wohnzone W3b teilweise vorgesehen ist, erhalten werden sollen. Unter diesen Umständen sind die in der Wohnzone W3b gelegenen Gebiete für zukünftige Bauvorhaben unattraktiv. Somit können aufgrund der teilrevidierten BZO weder die aktuellen Einwohner- und Arbeitsplatzkapazitäten geschweige denn die räumlichen Anforderungen der Zukunft sichergestellt werden. Seite 3

4 Zum Antrag 2: Streichung der Bestimmung des Art. 13 Abs. 3 in der teilrevidierten BZO 7. Wir stimmen der Planungsbehörde insofern zu, als dass die bisherigen Untergeschossbestimmungen falsche Anreize für Wohn- und Arbeitsbereiche im Sockelbereich schafften. Jedoch wurde bei der Behandlung dieser Problematik in der Teilrevision der BZO der falsche Ansatzpunkt gewählt. Durch die nun geplante Nutzungsbeschränkung auf 60% der nutzbaren Fläche (Art. 13 Abs. 3 der teilrevidierten BZO), insbesondere im Zusammenhang mit den verschärften Bestimmungen betreffend die Freilegung von Untergeschossen (Abgrabungsvorschrift; Art. 10 der teilrevidierten BZO), wird lediglich erreicht, dass bei zukünftigen Bauvorhaben gänzlich auf die Erstellung von anrechenbaren Untergeschossen verzichtet wird. Dies kann insbesondere im gemeinnützigen Wohnungsbau schwerwiegende Folgen nach sich ziehen: Bei der Erstellung von preisgünstigen Wohnungen sind die Bauträger auf eine effiziente Nutzung der knappen und teuren Bodenressourcen angewiesen und eine Projektierung mit nun einem Stockwerk weniger auf gleichbleibendem Bauland wird die Wohnungen entsprechend verteuern oder geplante Projekte gar vollständig zum Scheitern bringen. Dies kann jedoch nicht im Sinne einer zukunftsorientierten Planungspolitik der Stadt Zürich sein. 8. Aufgrund der neuen Regelung müssen anrechenbare Untergeschosse zukünftig mehrheitlich unter dem gewachsenen Boden angeordnet werden. Dies ist naturgemäss nur an Hanglagen möglich. Zusätzlich werden nur noch geringfügige Abgrabungen erlaubt (siehe die revidierte Abgrabungsvorschrift). Faktisch wird somit zukünftig die Erstellung eines anrechenbaren Untergeschosses in der Stadt Zürich an den meisten Standorten verunmöglicht und als Folge davon das sogenannte Zürcher Untergeschoss abgeschafft. Die Planungsbehörde geht dabei zu Unrecht von der Annahme aus, dass es sich bei den neu anrechenbaren Untergeschossen um einen Zusatznutzen handelt, welcher in der BZO 1999 nicht angeboten wurde. Ein solches Untergeschoss konnte jedoch bis dato sehr wohl ohne Einschränkungen erstellt werden. Als Folge davon werden mit der aktuellen Teilrevision die Nutzungsflächen eingeschränkt, ohne dass dafür ein entsprechender planerischer Ausgleich angeboten würde. Somit kann in diesem Zusammenhang von einer Abzonung gesprochen werden, welche weder mit den genannten Zielen einer zukunftsorientieren Raumplanung, noch mit den im kantonalen Richtplan festgehaltenen Grundsatz der Verdichtung korreliert. Im Gegenteil bewirken diese Massnahmen eine zusätzliche Verknappung der Wohnbaureserven und führen zu einer Abwertung statt einer Aufwertung des zur Verfügung stehenden Baulandes. Um die bisherigen Anreize hinsichtlich Wohn- und Arbeitsflächen im Sockelbereich zu korrigieren, wäre beispielsweise eine Aufhebung der Regelung des anrechenbaren Untergeschosses bei gleichzeitiger Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe in der Wohnzone W3 um 3 Meter zielführender und gegenüber der Bevölkerung auch ehrlicher. Zum Antrag 3: Erdgeschossbestimmungen 9. Die Erdgeschossbestimmungen für nicht oder nur mässig störende gewerbliche und publikumsorientierte Nutzungen gemäss Art. 6a der teilrevidierten BZO sind auf die Hauptverkehrsachsen (Tramachsen, Stadtplätze und Hauptstrassen) zu beschränken. Es kann im Hinblick auf eine zweckmässige Nutzungsdurchmischung durchaus sinnvoll sein, in der ersten Gebäudetiefe gewerbliche und publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen zu verlangen. Somit wird auch dem gewerblichen Anspruch auf gut erreich- und auffindbare Räumlichkeiten Rechnung getragen. Diese Nutzungseinschränkung ist jedoch sinnvollerweise auf die publikumsintensiven Lagen zu beschränken. Abseits der Passantenströme ist eine Vermietung an Betriebe sehr schwer, denn diese Lagen gelten für diese Nutzungsart als wenig attraktiv. Auch kann die konkrete Nachfrage des Marktes an entsprechenden Räumlichkeiten und Angeboten im nun ausgewiesenen Masse in Frage gestellt werden. Als Folge dieses Überangebots entste- Seite 4

5 hen bei den Hauseigentümern Leerbestände und damit verbundene Kosten bzw. Mindereinnahmen, welche unter Umständen durch eine Erhöhung der Wohnungsmieten kompensiert werden könnten bzw. müssten. 10. Grundsätzlich ist diese neue Nutzungsbestimmung für Erdgeschosse mit erheblichen Nachteilen für die Grundeigentümer verbunden und als unverhältnismässige Einschränkung abzulehnen. Unter Umständen ist in diesem Zusammenhang sogar zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung gegeben sind. Weiter ist auch hier mehr als fraglich, ob mit dieser neuen Bestimmung die angestrebten wohnpolitischen Ziele zumindest in der Theorie geschweige denn in der Praxis überhaupt erreicht werden können oder ob nicht vielmehr der negative Effekt einer Verteuerung des Wohnungsangebots damit einhergeht. Wie dargelegt, kann eine zukunftsgerichtete und erfolgreiche Planung nach dem Motto wachsen, aber richtig durch die nun vorliegende Teilrevision der BZO nicht erreicht werden. Insbesondere wird die Zielsetzung einer Verdichtung nach innen zur Erreichung einer haushälterischen Nutzung der bestehenden knappen Bodenressourcen und der Förderung der durch die bevorstehende Energiewende notwendigen Investitionen der Immobilienbesitzer in die energetisch optimierten Gebäudestrukturen nicht im notwendigen Masse erreicht. Aus diesen Gründen ersuchen wir Sie, sehr geehrte Damen und Herren, die vorstehenden Einwendungen antragsgemäss zu berücksichtigen. Freundliche Grüsse WOHNEN SCHWEIZ Verband der Wohnbaugenossenschaften Daniel Burri Präsident Rudolf Baranzelli Geschäftsführer Seite 5