MÜNSTER AUCH AUS EINZELHANDELSSICHT IN DEN TOP 10

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1 MÜNSTER AUCH AUS EINZELHANDELSSICHT IN DEN TOP 10 FEBRUAR 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Die Regionalhauptstadt Münster ist das maßgebliche Wirtschafts-, Wissenschafts- und Dienstleistungszentrum von Westfalen, einer Region mit 8 Millionen Einwohnern. Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 2,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 5,7 % Einzelhandelskaufkraft: 106,2 Einzelhandelszentralität: 132,0 Relevante Shopping-Center: Münster Arkaden (C) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, Die Erfolgsgeschichte und das Wachstum der Stadt in Hinblick auf ihre Einwohnerzahl, Wirtschaftskraft und die Tourismuszahlen dauern nun schon über zwei Jahrzehnte an. Mit circa Studenten ist Münster auch eine vergleichsweise junge Stadt. Die Westfalen-Metropole gehört zugleich zu den beliebtesten Städten in Nordrhein-Westfalen und zu den attraktivsten Handelsstandorten in Deutschland stark gefragt bei Einzelhandel und Investoren. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Münster Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Münster zählt regelmäßig zu den Top-5-Mittelstädten für den Einzelhandel in Deutschland. Insbesondere das große Einzugsgebiet, die hohe Einzelhandelszentralität sowie auch das starke Kernsegment Mode bestätigen die Attraktivität der Stadt. Der Einzelhandel generiert hohe Umsätze und ist eine der zentralen Säulen der städtischen Wirtschaft. Neben dem großen Einzugsgebiet mit Einwohnern profitiert Münster von der merklich überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung wie auch von der touristischen Attraktivität der nach dem Krieg größtenteils wieder nach altem Vorbild errichteten Altstadt. Eine Investition, die sich nicht nur städtebaulich lohnte. Aktuell werden auf circa m² Verkaufsfläche in der City rund 709 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist dabei mit mehr als 33 Prozent sehr beachtlich. Nicht zuletzt wegen ihrer stark ins Gewicht fallenden Studentenschaft liegt die Modezentralität, also die Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren), im Vergleich zu Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl mit 216,4 sehr hoch, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Egon Meiners-Hagen. Im aktuellen COMFORT-City Ranking nimmt die Stadt in ihrer Größenklasse hinter Mannheim die Position 2 ein. Münster besticht bei den demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten wie einer Bevölkerungsentwicklung von +10,3 Prozent (bis zum Jahre 2030) oder einem Bruttoinlandsprodukt von rund 16,5 Mrd. Euro sowie einem Tourismusaufkommen von knapp 1,4 Millionen Übernachtungen pro Jahr. COMFORT Städtereport Münster von 9

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Münster Ø Tsd. Einwohner Im Teilranking der Einzelhandelseckdaten fällt der Münsteraner Innenstadtumsatz rund 250 Millionen Euro höher aus als der Durchschnittswert aller ausgewählten Mittelstädte. Einzelhandelskaufkraft Der innerstädtische Einzelhandel profitiert darüber hinaus noch von einem attraktiven und teils historischen Erscheinungsbild. Einzelhandelszentralität Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Münster Ø Tsd. Einwohner Angestoßen durch den Bau der Münster-Arkaden, einem gut integrierten Shopping-Center, wurden weitere Projektentwicklungen realisiert. Es entstand das Gebäudeensemble Stubengasse und später in direkter Nachbarschaft das Hanse Carré, diese dienen als Bindeglied zwischen Salz- und Ludgeristraße. Am Alten Fischmarkt wich das Gebäude der Deutschen Bank einem neuen Komplex mit Handels- und Gastronomieflächen wurden im komplett umgebauten Gebäude der ehemaligen Dresdner Bank moderne Einzelhandelsflächen eröffnet. Bei allen Maßnahmen wurde das historische Stadtbild Münsters harmonisch weiterentwickelt Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Münster von 9

4 1A-LAGE LUDGERISTRASSE Absolute Toplage vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse/Mariengasse Konsumlage mit hohem Filialisierungsgrad (ca 81%), meistbesuchte Einkaufsstraße Prägend durch großflächige Filialisten wie Peek & Cloppenburg, C&A, H&M und Zara Shopping-Center Münster Arkaden Neue Mieter: Kiko Milano und Calvin Klein (beide Frühjahr 2017), Boss Orange, Superdry, CCC Shoes (alle in den Münster-Arkaden) Aktueller Mietpreis liegt bei 165 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² PRINZIPALMARKT Münsters gute Stube mit den angrenzenden Handelslagen Rothenburg, Drubbel und Roggenmarkt Einzigartig durch die Architektur der Giebelhäuser und Arkaden-Gänge Zahlreiche inhabergeführte Geschäfte, exklusive Filialisten und hochwertige Fachgeschäfte Geringe Fluktuation der Einzelhändler Neue Mieter: Claudia Sträter, White Stuff, Mephisto, Gudrun Sjöden sowie Bree und Mountain Warehouse (beide Rothenburg) Verhältnismäßig niedriger Filialisierungsgrad von 41% Spitzenmiete liegt bei 160 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche m² m² SALZSTRASSE Älteste Handelslage Münsters, gute Frequenzlage für konsumige Filialisten Bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt Neue Mieter: Le Creuset, My Müsli Filialisierungsgrad von 59% Spitzenmieten bei 122 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche m² m² MÜNSTERS EINKAUFSSTRASSEN IM VERGLEICH AM TEUERSTEN Nur wenige andere Städte vergleichbarer Größe weisen ein derart starkes Mietniveau auf, das zeigt deutlich die Attraktivität für den Einzelhandel, sagt Meiners-Hagen. Die erzielbaren Spitzenmieten für die 1A-Lagen an der Ludgeristraße, am Prinzipalmarkt, an der Salzstraße und der Rothenburg liegen teilweise auch massiv über den Mieten für 1A-Lagen deutlich größerer Städte. Nach COMFORT-Untersuchungen beläuft sich die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen von 80 bis 120 Quadratmetern an der Ludgeristraße aktuell auf 165 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die Mietpreise in Münster beispielsweise deutlich über denen von Großstädten wie Bremen, Dresden, Duisburg, Essen, Leipzig oder Nürnberg. Ein Ende des Runs auf die Münsteraner Einzelhandelslagen ist nach Einschätzung des COMFORT-Experten kaum abzusehen. COMFORT Städtereport Münster von 9

5 Blick in die Ludgeristraße Als absolute Toplage gilt laut COMFORT die Ludgeristraße vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse / Mariengasse. Gefördert wird die 1A-Lage vom hohen Grad der Filialisierung und der Anziehungskraft des gut integrierten Einkaufszentrums Münster Arkaden. Die Ludgeristraße erfüllt durch die Sichtbarkeit der Fassaden, der Flächenzuschnitte und die ebenerdige Zugänglichkeit der Ladenflächen die heutigen Anforderungen der Einzelhändler und zählt als absolute Toplage zu den belebtesten Einkaufsstraßen Deutschlands. Dennoch sind Neuvermietungen eher selten, da kaum Flächen auf den Markt kommen. Das hat letztlich dazu geführt, dass die Filialisten mittlerweile auch auf traditionell schwächere Nebenlagen ausweichen. Das Snowboard-Konzept Blue Tomato hat sich für eine 650 Quadratmeter große Fläche in der parallel zur Ludgeristraße verlaufenden Königstraße, ehemals von Estella Kochlust belegt, entschieden. Neu in der Ludgeristraße sind Aust Fashion sowie ab Frühjahr 2017 Calvin Klein auf 210 Quadratmetern und Kiko Milano in der bisherigen Tchibo-Fläche. Das italienische Kosmetik-Konzept wurde von COMFORT vermittelt. In den Münster-Arkaden folgte auf den Esprit-Shop die Modekette Superdry auf rund 800 Quadratmetern und der Franchisenehmer Modehaus Wieschhörster eröffnete den europaweit ersten Boss Orange Store auf 120 Quadratmetern. Vermittelt von COMFORT: Ab Frühjahr 2017 KIKO in der Ludgeristraße 79 Münsters etablierte Einzelhändler haben in ihre Flächen investiert, so präsentiert sich C&A nach einer umfassenden Modernisierung mit einer neuen Fassade, die in großem Umfang zu einer optischen Aufwertung der Lage beiträgt. Mit bodentiefen Schaufenstern auf allen Ebenen kommt das Gebäude den aktuellen Einzelhandelsanforderungen nach. Facelift für C & A COMFORT Städtereport Münster von 9

6 Redevco realisiert derzeit den Umbau des ehemaligen SinnLeffers-Hauses in der Salzstraße, welches Primark als Mieter mit Quadratmetern nutzen wird. SinnLeffers ist derweil in der Voßgasse auf Quadratmetern interimsweise untergekommen, sucht aber mittel- und langfristig eine Fläche, in der das gesamte Sortiment angeboten werden kann. Der Prinzipalmarkt ist mit der Kombination von historischem Ambiente, alteingesessenen Geschäften und gastronomischen Angeboten das Aushängeschild der Innenstadt und eine der beliebtesten Einzelhandelslagen Deutschlands. Die Giebelhäuser mit den Arkadengängen und die breite Kopfsteinpflasterstraße sind höchst attraktiv und national bekannt. Zahlreiche inhabergeführte Geschäfte präsentieren hier ein hochwertiges Angebot. Langjährige Anbieter wie Zumnorde, der hier seit über 100 Jahren zu finden ist, sowie Harenberg, Kösters oder Schnitzler und großflächige Modeanbieter wie Appelrath & Cüpper sowie das Modehaus Petzold prägen das Bild. Die niederländische Damenmodemarke Claudia Sträter ist 2016 an den Prinzipalmarkt zurückgekehrt, wo sie von 2003 bis 2010 im selben Objekt vertreten war. Neu am Prinzipalmarkt sind White Stuff, Mephisto und Gudrun Sjöden. Die Spitzenmiete am Prinzipalmarkt liegt bei 160 Euro/m², der Filialisierungsgrad beträgt nur 41 Prozent. Vorrangig besteht für diese Lage Nachfrage von Handelsunternehmen aus dem exklusiven Bereich. Neue Mieter am Prinzipalmarkt: White Stuff, Mephisto, Claudia Sträter Westlich des Prinzipalmarkts schließt sich die Rothenburg an, die als Verlängerung des Prinzipalmarktes und mit der durch die Münster Arkaden geschaffenen Verbindung zur Ludgeristraße sehr gut in die Einkaufslagen integriert ist. Sie hat sich neben den bisherigen drei 1A-Lagen mittlerweile auch als Top- und Trendlage etabliert. Zahlreiche junge Fashionlabels wie zum Beispiel Scotch & Soda, Liebeskind, Mountain Warehouse und Adenauer + Co. haben sich hier angesiedelt und ziehen entsprechend junge Konsumenten an. Neu auf der Rothenburg ist Bree auf 150 Quadratmetern, Fielmann hat nach 9 Monaten Bauzeit im Juli 2016 seine Fläche an der Rothenburg verdoppelt. Mit einer Passantenfrequenz von Personen in der Stunde und einem Mietpreisniveau von 130 Euro/m² liegt die Rothenburg etwa gleich mit der Salzstraße, hat aber durchaus noch Entwicklungspotenzial. Der Filialisierungsgrad beträgt hier 53 Prozent. COMFORT Städtereport Münster von 9

7 Die Salzstraße, die älteste Handelslage Münsters, hat ihr bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt. Neben dem Einzelhandelsangebot ist sie auch durch historische und kulturelle Sehenswürdigkeiten geprägt. Bis zum Servatiiplatz, dem Knotenpunkt vor dem Hauptbahnhof, ist die Salzstraße mit einer guten Frequenz von etwas mehr als Personen in der Stunde für eher konsumorientierte Filialisten interessant. Wesentliche Veränderungen hat es hier in den letzten Monaten nicht gegeben. Im Juni haben der Küchenaccessoires-Händler Le Creuset ein 85 Quadratmeter großes Lokal und auch My Müsli in der Salzstraße eröffnet. SinnLeffers hat seinen Standort in der Salzstraße aufgegeben, die Immobilie wird derzeit für Primark kernsaniert (siehe oben). Der Filialisierungsgrad der Salzstraße liegt mit 59 Prozent zwischen den Werten der Ludgeristraße und des Prinzipalmarktes. Le Creuset in der Salzstraße INVESTMENT Die Tatsache, dass Münster regelmäßig zu den Top-5-Mittelstädten für den Einzelhandel in Deutschland zählt, lässt schon darauf schließen, dass eine Anlage in Einzelhandelsimmobilien als sehr sicher anzusehen ist. Dies wird durch die überdurchschnittlichen Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern unterstrichen. So werden in den Top 1A-Lagen bei einer marktgerechten Miete Kaufpreise von mehr als der 25-fachen Jahresnettomiete erzielt, so der COMFORT- Experte Egon Meiners-Hagen. Die Anfangsrendite liegt somit bei rund 4,0 Prozent. Nach wie vor sind lokale und bundesweit tätige Privatinvestoren die Höchstpreiszahler. KAUFPREISFAKTOR 25,0-27, COMFORT Städtereport Münster von 9

8 COMFORT CITY-RANKING 2017 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität In der Gesamtschau der von COMFORT betrachteten 35 relevanten Parameter für die Einzelhandels- Performance unserer Innenstädte erreichte Münster in diesem Jahr 75 von 100 maximal erreichbaren Scoring- Punkten und damit ein sehr positives Fünf-Einkaufstüten -Ranking. Im bundesweiten Städtevergleich beim COMFORT City-Ranking ist dies unter 70 betrachteten Städten wiederum Rang 9, was eindrucksvoll dokumentiert, dass die Münsteraner City seit zwei Jahren ganz klar zu den TOP 10 der deutschen Einkaufsstädte zu zählen ist. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Stadt Münster wurde in den letzten Jahren aus Einzelhandelssicht durch die Entwicklungen Hanse Carré / Stubengasse sowie am alten Fischmarkt und dem Umbau des alten Dresdner Bank-Gebäudes gestärkt. So sind seit 1993 die Verkaufsflächen um etwa Quadratmeter auf heute rund Quadratmeter angestiegen. Aber nicht nur bei der Verkaufsfläche glänzt Münster mit steigenden Zahlen. Ebenso ist in den letzten Jahren die Hürde von Einwohnern genommen worden. Ein Ende dieser Entwicklung ist noch nicht in Sicht. Aufgrund der überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kennziffern bietet Münster für Händler und Investoren auch weiterhin hervorragende Rahmenbedingungen. Trendlage Rothenburg Von dem Nachfrageüberhang der Einzelhändler profitieren auch die Randbereiche der A-Lagen bzw. die angrenzenden Lagen wie Drubbel und Roggenmarkt, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Münster von 9

9 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: INVESTMENT EGON MEINERS-HAGEN COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement sowie die separate Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweiligen Jahresnettomiete multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Münster von 9