Mietmarktanalyse: Aufbau und Ergebnisse

Transkript

1 Mietmarktanalyse: Aufbau und Ergebnisse

2 Impressum Mietmarktanalyse: Aufbau und Ergebnisse Herausgeber: STADT WOLFSBURG Der Oberbürgermeister Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik Anschrift: Stadt Wolfsburg Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik Porschestraße Wolfsburg Stadt Wolfsburg Der Oberbürgermeister Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik, 2017 Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Quellenangabe gestattet.

3 Inhaltsverzeichnis I. Aufbau und Methodik der Mietmarktanalyse... 1 Warum die Durchführung einer Mietmarktanalyse?...1 Wer liefert die Mietpreisdaten?...1 Welche Mieten werden ausgewertet?...1 Was ist die Netto-Kaltmiete?...1 Was ist die Wiedervermietungsmiete?...1 II. Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse... 2 Welcher Anteil am Wohnungsmarkt wurde über die Mietmarktanalyse untersucht?...2 Wie stellt sich das Mietniveau in Wolfsburg dar? (Stichtag )...2 Mietniveau nach Wohnfläche (Stichtag )...3 Mietniveau nach Baujahren (Stichtag )...3 Wie stellt sich das Mietniveau bei der Wiedervermietung einer Wohnung dar?...3 Wie ist das Mietniveau auf dem privaten Wohnungsmarkt in Wolfsburg?...4 Wie lassen sich die Ergebnisse zusammenfassen?...5

4 Mietmarktanalyse: Aufbau und Ergebnisse I. Aufbau und Methodik der Mietmarktanalyse Warum die Durchführung einer Mietmarktanalyse? Die Mietmarktanalyse stellt ein Instrument der Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt Wolfsburg dar. Sie dient dazu, Aussagen zur Miethöhe im Stadtgebiet treffen zu können und Transparenz auf dem Wohnungsmarkt herzustellen. Wer liefert die Mietpreisdaten? Es werden Mietangaben der folgenden Wohnungsunternehmen erfasst: Neuland Wohnungsgesellschaft mbh, Volkswagen Immobilien GmbH und, Allertal Immobilien eg Welche Mieten werden ausgewertet? Erstmalig sind Mieten zum Stichtag ausgewertet worden. Eine jährliche Aktualisierung ermöglicht in den Folgejahren auch Mietverläufe abbilden zu können. Für die Mietmarktanalyse werden die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten und Wiedervermietungsmieten ausgewertet. Hinweis: Über die Mietmarktanalyse lässt sich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne eines Mietspiegels ableiten. Insofern kann auch die Angemessenheit einer Miete nicht überprüft werden. Anfragen zu einzelne Mieten können über die Analyse nicht beantwortet werden. Was ist die Netto-Kaltmiete? Sie gibt die Miete ohne Betriebskosten gem. 2 Betriebskostenverordnung und ohne andere Mietzuschläge wie bspw. für eine Garage, einen Stellplatz oder eine Möblierung wieder. Besondere Wohnformen werden aufgrund spezieller Mietmodalitäten in der Auswertung nicht berücksichtigt: Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen oder Wohnformen bspw. für Senioren, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z. B. für Betreuung und Verpflegung) Wohngemeinschaften bei denen Zimmer einzeln und mit einer Mietpauschale, die auch Betriebskosten enthält, vermietet werden Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküche oder -schränken) Was ist die Wiedervermietungsmiete? Die Wiedervermietungsmiete betrachtet nur Mieten, die in einem Jahr (z.b. 2015) neu vereinbart wurden. Dies betrifft überwiegend Wohnungen, bei denen ein Mieterwechsel 1

5 stattgefunden hat, kann aber auch Wohnungen beinhalten, die im betrachteten Zeitraum, nach Modernisierung, Leerstand oder im Falle einer Neubauwohnung erstmalig vermietet werden. Die betrachteten Wiedervermietungsmieten sind eine Teilmenge der Netto-Kaltmieten in Wolfsburg. II. Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse Welcher Anteil am Wohnungsmarkt wurde über die Mietmarktanalyse untersucht? Insgesamt wurden Mieten von Wohnungen der kooperierenden Wohnungsgesellschaften Neuland, VW Immobilien und Allertal ausgewertet. Dies macht einen Anteil von ca. 60% des Mietwohnungsmarktes in Wolfsburg aus. Es verbleiben ca Wohnungen privater Vermieter und Wohnungsanbieter, die nicht in der Untersuchung erfasst wurden. Hiervon ist ein gewisser Anteil an Wohnungen abzuziehen, der speziellen Mietmodalitäten unterliegt wie bspw. möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum oder die Vermietung an Angehörige. Diese speziellen Mietverhältnisse werden in der Mietmarktanalyse nicht berücksichtigt, um die Vergleichbarkeit der Mieten gewährleisten zu können. Wie stellt sich das Mietniveau in Wolfsburg dar? (Stichtag ) Die durchschnittliche Kaltmiete der Bestände der Wohnungsgesellschaften beträgt 5,80 /m². Dabei variiert die Miethöhe abhängig von der Lage, dem Baujahr, der Ausstattung und dem Modernisierungszustand der Wohnung. Welchen Effekt diese mietpreisbildenden Faktoren im Einzelfall auf die Miethöhe haben, lässt sich über die Mietmarktanalyse nicht ermitteln. Die Mietspanne bewegt sich zwischen 3 /m² und 14 /m². Allerdings überwiegen die preisgünstigen Wohnungen. Nach dem Niedersächsischen Wohnraumfördergesetz (NWoFG) liegt für die niedrige Einkommensgruppe die Mietgrenze bei höchstens 5,60 /m² und für die mittlere Einkommensgruppe bei 7,00 /m². Werden die betrachteten Wohnungen entsprechend der Mietgrenzen des NWoFG zugeordnet, weisen die Hälfte der Wohnungen (10.825) eine Kaltmiete bis zu 5,60 /m² auf, weitere Wohnungen (44%) bewegen sich zwischen 5,61 /m² und 7,00 /m². Lediglich 6% der Wohnungsbestände (1.273) liegen in einem mittleren bis höherwertigen Segment (mehr als 7 /m²). Die kleinräumige Analyse der Mieten zeigt, dass zwischen den Stadt- und Ortsteilen das durchschnittliche Mietniveau relativ nah beieinander liegt (zwischen 5 /m² und 7 /m²). Dabei bilden innerhalb dieses Korridors der Laagberg (5,11 /m²), Westhagen (5,17 /m²), Heiligendorf (5,21 /m²) und Vorsfelde (5,30 /m²) die Schlusslichter ab. Der Schillerteich (6,40 /m²), Köhlerberg (6,36 /m²), Rabenberg (6,35 /m²) und die Teichbreite (6,20 /m²) stellen den oberen Rand dar. Insgesamt ist das Mietniveau der Wohnungsgesellschaften gemessen am durchschnittlichen Einkommen der Wolfsburger als moderat zu bezeichnen. 2

6 Mietniveau nach Wohnfläche (Stichtag ) In der Regel sind kleinere Wohnungen im Durchschnitt pro Quadratmeter teurer als große Wohnungen. In Wolfsburg verhält sich dieser Grundsatz ein wenig anders. Wohnungen bis 30 m² sind im Mittel etwas günstiger als größere Wohnungen (5,73 /m²). Allerdings ist die Anzahl der sehr kleinen Wohnungen gering (118 Wohnungen). Darüber hinaus liegen diese Wohnungen vorwiegend in Stadtteilen, die in den 1960er Jahren erbaut wurden und eine einfachere Bauweise und Ausstattung aufweisen. Demgegenüber steht eine ebenso relativ geringe Anzahl großer Wohnungen ab 100 m² (529), die im Schnitt etwas teurer sind (7,18 /m²). Zu diesem Effekt tragen innerhalb der großen Wohnungen modernisierte und neugebaute Wohnungen bei. Die meisten Wohnungen der Wohnungsgesellschaften (mehr als 70%) weisen eine Wohnfläche von 50 m² bis 80 m² auf. Hier liegt das durchschnittliche Mietniveau zwischen 5,50 /m² und 5,80 /m². Mietniveau nach Baujahren (Stichtag ) Aufgrund der Entstehungsgeschichte Wolfsburgs liegen die ältesten Wohnungen (vor 1945) in den zentralsten Bereichen der Stadt. Entsprechend liegt hier die durchschnittliche Miete geringfügig höher als bei jüngeren Jahrgängen (6,31 /m²). Die meisten Wohnungen sind zwischen 1950 und 1980 entstanden. In dieser Epoche sind neue Stadtteile wie bspw. der Laagberg (1950er-1960er Jahren), Detmerode (1960er Jahren) oder Westhagen (1970er-1980er Jahren) vorwiegend durch die Wohnbauentwicklung der Wohnungsgesellschaften entstanden. Die Wohnungen dieser Baujahre weisen überwiegend preisgünstige Wohnungen auf (unter 6 /m²). Demgegenüber steht der Wohnraum aus jüngeren Jahrgängen, der naturgemäß teurer ist. Eine Neubauwohnung mit einer Miethöhe von /m² ist für das freifinanzierte Neubausegment ein mittleres Preisniveau. Da jedoch in Wolfsburg das durchschnittliche Mietniveau verhältnismäßig niedrig ist, fällt die Diskrepanz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen relativ groß aus. Wie stellt sich das Mietniveau bei der Wiedervermietung einer Wohnung dar? Welche Miete Wohnungssuchende erwartet, wenn sie eine Wohnung bei den drei großen Wohnungsgesellschaften in Wolfsburg anmieten, gibt die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete wieder. Im Jahr 2015 sind Mieten bei Neuland, VW Immobilien und Allertal neu vereinbart worden. Dies betrifft Wohnungen, bei denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat, beinhaltet aber auch Wohnungen, die im betrachteten Zeitraum, nach Modernisierung, Leerstand oder im Falle einer Neubauwohnung erstmalig vermietet wurden. Die durchschnittliche (Kalt-)Miete für das Jahr 2015 für die Wiederbzw. Neuvermietung einer Wohnung beträgt 6,50 /m². Im Hinblick auf die Verteilung der Mietsegmente beträgt bei über der Hälfte der Wohnungen (56% sprich Wohnungen) die neu vereinbarte Mieten 5,61-7,00 /m². Während Wohnungen im vermieteten Zustand noch zu einem großen Anteil im sehr preisgünstigem Mietsegment (bis 5,60 /m²) vorliegen, reduziert sich dieser Anteil bei der Wieder- bzw. Neuvermietung um 22% (d.h. 408 von Wohnungen, die 2015 neu vereinbart wurden). Derselbe Anteil an Wohnungen (22%) ist im Mietsegment ab 7 /m² im Jahr 2015 vereinbart worden. 3

7 Wie ist das Mietniveau auf dem privaten Wohnungsmarkt in Wolfsburg? In der Mietmarktanalyse wurden keine Informationen zu Mieten anderer Vermieter in Wolfsburg betrachtet. Um sich dem Mietniveau außerhalb der Bestände der Wohnungsgesellschaften annähern zu können, muss auf andere Datenquellen zurückgegriffen werden. Einen Anhaltspunkt können die Angebotsmieten bieten, auf die zahlreiche Institute wie bspw. die N-Bank, das BBSR, die Bertelsmann Stiftung oder das Institut der deutschen Wirtschaft aufgrund der bundesweiten Vergleichbarkeit zurückgreifen. Für die Ermittlung der Angebotsmieten werden in der Regel die inserierten Wohnungen auf dem Portal Immobilienscout24 ausgewertet. Für die richtige Interpretation der Angebotsmieten ist zu berücksichtigen, dass: ausschließlich Wohnungen, die auf Portalen inseriert wurden, betrachtet werden; andere Vermietungswege unberücksichtigt bleiben, bei der Angebotsmiete nicht überprüft werden kann, ob die inserierte Miete tatsächlich in einem Mietvertrag mündet, die Fallzahl inserierter Wohnungen zumindest für die Stadt Wolfsburg sehr gering ist, Neubauwohnungen häufig überrepräsentiert sind. Die Wohnungsgesellschaften Neuland, VW Immobilien und Allertal inserieren derzeit wenig auf Immobilienscout24. Sie nutzen für die Wiedervermietung ihre eigenen Wartelisten, die aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum lang sind (rund Wohnungssuchende). Vor diesem Hintergrund fließen in die Angebotsmieten über Portale zum überwiegenden Teil Wohnungsangebote aus dem privaten Vermietungsmarkt in Wolfsburg ein. Aufgrund der geringen Zahl der betrachteten Wohnungen gibt die Angebotsmiete nur ein Teilsegment des Vermietungsmarktes wieder. Für die vorliegende Untersuchung ist auf die Angebotsmieten der NBank auf der Datenbasis der RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH zurückgegriffen worden. Während im Jahr 2007 noch über Inserate für Mietwohnungen in Wolfsburg über das Portal Immobilienscout24 ausgewertet wurden, reduzierte sich die Zahl auf unter 400 Inserate für das Jahr Es ist zu vermuten, dass aufgrund der hohen Nachfrage in den letzten Jahren zunehmend andere Wege der Wohnungsvermittlung z.b. über Freunde, Bekannte oder sonstige Verhältnisse gewählt wurden. Auf Immobilienscout24 sind in den letzten Jahren wenige, aber dafür überwiegend Wohnungen im höherpreisigen Segment inseriert worden. Für das Jahr 2015 weist Wolfsburg bei einer Anzahl von 384 ausgewerteten Mietwohnungen eine Angebotsmiete von 9,10 /m² auf. Dies deckt einen Anteil von lediglich ca. 1% des gesamten Mietwohnungsmarktes und ca. 3% des privaten Mietwohnungsmarktes (außerhalb der Bestände der Wohnungswirtschaft) in Wolfsburg ab. Damit bildet die Angebotsmiete lediglich einen (kleinen) Teilmarkt des oberen Mietsegmentes ab. Empirica bezieht sich in einem kürzlich erschienenen Bericht auf eine Analyse des Münchener Mietspiegels (vgl. 2016: 3 empirica paper Nr. 236) 1. Dort wurde erstmalig nachgewiesen, dass Neuvermietungen über Immobilienportale, Zeitungsinserate oder Makler generell teurer sind als Wohnungen, die über Freunde, Bekannte oder sonstige 1 4

8 Verhältnisse von einem Mieter an den nächsten direkt weitergegeben werden. Wohnungen, die nicht über eine öffentliche Anzeige oder Makler gefunden wurden, sind im Schnitt um 1 Euro/qm günstiger als Wohnungen, für die über Online- oder Printmedien oder Makler ein Mieter gesucht worden ist. In Wolfsburg scheint der Vermietungsweg auch eine Rolle zu spielen. Die Angebotsmiete ermittelt über die Inserate auf Immoblienscout24 liegt im Durchschnitt ca. 2 /m² höher, als die Wiedervermietungsmiete ermittelt über die Mietangaben der Wohnungsgesellschaften in Wolfsburg. 2 Wie lassen sich die Ergebnisse zusammenfassen? Während in den meisten Großstädten die örtlichen Wohnungsgesellschaften gegenüber privaten Wohnungsunternehmen und Vermietern lediglich einen geringen Anteil am Wohnungsmarkt ausmachen, stellt sich die Situation in Wolfsburg anders dar. Nicht zuletzt aufgrund der Entscheidung sich dem Trend der Privatisierung der letzten Jahrzehnte entgegenzustellen, besitzen heute die örtlichen Wohnungsgesellschaften in Wolfsburg die meisten Wohnungen auf dem Mietmarkt (mit ca. 60%). Dies zahlt sich in Hinblick auf bezahlbare Mieten aus. Mit der Durchführung einer fundierten Mietmarktanalyse (mit Mieten von Wohnungen) kann erstmalig fundiert dargelegt werden, wie sich das Mietniveau in den Beständen der kooperierenden Wohnungsgesellschaften Neuland, VW Immobilien und Allertal in Wolfsburg darstellt. Mit einer durchschnittliche Kaltmiete von 5,80 /m² weisen die Bestände der Wohnungsgesellschaften ein moderates Mietniveau auf. Dabei variiert die Miethöhe abhängig von der Lage, dem Baujahr, der Ausstattung und dem Modernisierungszustand der Wohnung. Welchen Effekt diese mietpreisbildenden Faktoren im Einzelfall auf die Miethöhe haben, ist über die Mietmarktanalyse nicht ermittelbar. Gesamtstädtisch lässt sich sagen, dass bei 94% der betrachteten Wohnungen die (Kalt-)Miete bei unter 7 /m² liegt. In der kleinräumigen Analyse der Mieten sind keine erheblichen Mietunterschiede zwischen den Stadt- und Ortsteilen festzustellen. Auch das durchschnittliche Mietniveau, abhängig von der Wohnungsgröße und dem Baujahr, ist relativ einheitlich. Unterschiede bestehen zwischen dem durchschnittlichen Mietniveau von Bestandswohnungen und den Wohnungen, die im Rahmen der Wohnbauoffensive neu entstanden sind. Da zum einen das durchschnittliche Mietniveau in Wolfsburg relativ niedrig ist, zum anderen freifinanzierte Neubauwohnung unter 10 /m² kaum realisierbar sind, fällt die Diskrepanz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen relativ groß in Wolfsburg aus. Mieterhöhungen können in bestehenden Mietverhältnissen erfolgen, häufig werden Mietanpassungen jedoch bei einem Mieterwechsel vorgenommen. Vor diesem Hintergrund sind gesondert die Mietpreise näher untersucht worden, die im Jahr 2015 neu vereinbart wurden. Dies betrifft Wohnungen, bei denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat, beinhaltet aber auch Wohnungen, die im betrachteten Zeitraum, nach Modernisierung, Leerstand oder im Falle einer Neubauwohnung erstmalig vermietet wurden. Trotz einer marktbedingten Leerstandsquote von lediglich 0,3% in den Beständen der örtlichen 2 Während in der Untersuchung des Münchener Mietspiegels der Einfluss des Vermietungsweges auf die Miete anhand vergleichbarer Wohnung sehr fundiert untersucht wurde, beschränkt sich die Aussage in Wolfsburg auf den Vergleich der Angebotsmiete der NBank auf Datenbasis der RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH gegenüber der Wiedervermietungsmiete der Wohnungsgesellschaften ermittelt über die Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal). 5

9 Wohnungsgesellschaften findet Fluktuation statt. Im Jahr 2015 sind Mietverträge bei Neuland, VW Immobilien und Allertal mit Wohnungssuchenden geschlossen worden. Hier beträgt die durchschnittliche (Kalt-)Miete 6,50 /m². Im Hinblick auf die Verteilung der Mietsegmente sind Wohnungen mit einer (Kalt-)Miete zwischen 5,61-7,00 /m², 417 Wohnungen mit über 7 /m² und 408 Wohnungen mit einer Miete bis 5,60 /m² in Mietverträgen vereinbart worden. Wie hoch das Mietniveau bei Wiedervermietung privater Wohnungsunternehmen und Vermieter liegt, ist über die Mietmarktanalyse nicht ermittelbar. Alternativ ist eine Annäherung über die Angebotsmiete der NBank auf Datenbasis der RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH möglich. Betrachtet wurden für das Jahr inserierte Wohnungen auf dem Portal Immobilienscout24. Wird von der Annahme ausgegangen, dass die inserierten Mieten tatsächlich in einem Mietvertrag gemündet sind, liegt die durchschnittliche (Kalt-) Miete bei 9,10 /m². Dies betrifft lediglich ca. 1% des gesamten Mietwohnungsmarktes und ca. 3% des privaten Mietwohnungsmarktes. Zu den übrigen Mietverhältnissen außerhalb der Bestände der Wohnungsgesellschaften liegen keine Mietinformationen der Stadt vor. 6