Erfahrungsaustausch zum Wohnungsaufsichtsgesetz. Anja Laubrock 2. Fachtagung zum Wohnungsaufsichtsrecht 25. November 2015, Philharmonie Essen

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1 Erfahrungsaustausch zum Wohnungsaufsichtsgesetz Anja Laubrock 2. Fachtagung zum Wohnungsaufsichtsrecht 25. November 2015, Philharmonie Essen

2 Inhaltsübersicht Wohnungsmarkt Dortmund Amt für Wohnen und Stadterneuerung Wohnungsaufsicht in der Praxis Fazit 2

3 Wohnungsmarkt Dortmund Hauptwohnbevölkerung: Haushalte: Wohngebäude: Wohnungen: ,8 % aller Wohnungen werden vom Eigentümer selbst genutzt Strukturelle Leerstandsquote (Stromzählermethode): 2008: 3,6 % 2014: 2 % Im preiswerten Segment hat sich die Dynamik in Richtung Anspannung rasant erhöht. 3

4 Amt für Wohnen und Stadterneuerung Amt für Wohnen und Stadterneuerung 106 Beschäftigte 18 MA Wohnraumversorgung- u. Kontrolle davon 3 MA Wohnungsaufsicht 2 Architekten und 1 Techniker 4

5 Wohnungsaufsicht in der Praxis Fallbeispiele für Freiwillige Abhilfe Erklärung der Unbewohnbarkeit und Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken Instandsetzungsanordnung und Anordnung der sofortigen Vollziehung Zweckentfremdungssatzung oder es kann einfach sein wenn nichts passiert und täglich grüßt das Murmeltier ein Pilotprojekt schreiben ist silber reden ist gold 5

6 Freiwillige Abhilfe Hinweis vom Mieter: Defekte Heizungs- und Warmwasseranlage Dialog suchen Ortstermin mit Beschwerdeführer und Hauseigentümer Erfordernis und Umfang der Mängelbeseitigung wurden besprochen Es wurde eine einvernehmliche Lösung gefunden Zusage zur fristgerechten Mängelbeseitigung (Erneute) Erinnerung an die Mängelbeseitigung Durchführung der Mängelbeseitigung Schriftliche Bestätigung der Inbetriebnahme der neuen Heizungsanlage durch Fachbetrieb 6

7 Erklärung der Unbewohnbarkeit und Untersagung der Nutzung Hinweis vom Arbeitskreis (AK) Problemhäuser: Haustür defekt, Brandlasten im Flur Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe und Anhörung gem. 40 WFNG Hinweis des AK: Manipulation an Stromzählern, Energiediebstähle, Abfallablagerungen vor dem Haus Stromlieferant und Umweltamt werden tätig Hauseigentümer reagiert nicht Da eine unmittelbare Gefahr (Brandgefahr) für die Sicherheit von Personen bestand, wurde der Netzanschluss und die Anschlussnutzung unterbrochen. 7

8 Erklärung der Unbewohnbarkeit und Untersagung der Nutzung Instandsetzungsanordnung mit Androhung eines Zwangsgeldes und Anordnung und Begründung der sofortigen Vollziehung (Haustür und Elektroinstall.) Androhung der Wassersperrung Information an Sozialamt Presseartikel über Wassersperrung Ortstermin zusammen mit Gesundheitsamt (erhebl. gesundheitl. Schäden drohen) Erklärung der Unbewohnbarkeit und Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken nach WAG NRW ohne vorherige Anhörung (Fristablauf, Auszug der Mieter/innen, Räumung, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen) Haus wurde durch Stahltür verschlossen - regelmäßige Nachkontrollen 8

9 Instandsetzungsanordnung und Anordnung der sofortigen Vollziehung Hinweis vom AK Problemhäuser: Haustür und Treppengeländer defekt Mehrfache Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe und Anhörung Ortstermine - Missstände wurden jeweils beseitigt Erfüllung der Anforderungen an die Mindestausstattung von Wohnraum ist eine fortwährende Aufgabe des Verfügungsberechtigten Eigentümer- und Verwalterwechsel Erneute Missstände aufgetreten Neuer Verwalter wurde über Missstände informiert 9

10 Instandsetzungsanordnung und Anordnung der sofortigen Vollziehung Manipulationen an den Stromkästen Das gesamte Haus wurde aus Sicherheitsgründen vom Stromnetz genommen Durch fehlende Allgemeinstromversorgung war die Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet und die Heizung nicht nutzbar Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe und Anhörung Instandsetzung gestaltete sich schwierig Instandsetzungsanordnung und Androhung von Zwangsgeld und Anordnung und Begründung der sofortigen Vollziehung Missstände wurden beseitigt Verfahren wurde eingestellt 10

11 Instandsetzungsanordnung und Anordnung der sofortigen Vollziehung Stromversorger wollte wegen hoher Ausstände keine Verträge mehr mit den Mieterinnen und Mietern abschließen Privatrechtliches Problem keine Eingriffsmöglichkeiten nach WAG Pilotprojekt: Unterstützung der Bewohner beim Abschluss von Miet- und Lieferverträgen durch Sozialverwaltung Erneute Missstände aufgetreten Ortstermin steht aus 11

12 Zweckentfremdungssatzung Evaluation der Quartiersanalyse: Leerstand i.h.v. 21,69 % Nachweis der Vermittlungsbemühungen und Zeiträume der Leerstände nachweisen Verwalter kommt Aufforderung nicht hinreichend nach, Besprechungstermin konnte nicht vereinbart werden Anordnung und Androhung eines Zwangsgeldes Mieterversammlung auf Einladung des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.v. Mieter berichten über erhebliche bautechnische Mängel Aufforderung zur Mängelanzeige Gespräch mit Eigentümerin, Politik, Mieterverein, Wohnungsamt Zusagen 12

13 Fazit Zweckentfremdungssatzung Eigentümer und Verwalterwechsel Kurzfristiges Auftaktgespräch Seit dem regelmäßige Gespräche zur Entwicklung des Siedlungsbestandes: Leerstand Gebäudebestand Bewirtschaftung Wohnumfeld / soziale Infrastruktur 13

14 Fazit Wohnungsaufsicht schützt Bewohner und erhält Wohnraum. erzielt Wirkung auf Eigentümer. ist in Problemhäusern eine Gemeinschaftsaufgabe und eine Herausforderung. sichert langfristig die Zukunftsfähigkeit von Wohnstandorten. wertet das Image von Quartieren auf und sichert somit nachhaltig die Auslastung der Wohngebäude sowie der baulichen und sozialen Infrastruktur. 14

15 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Anja Laubrock Amt für Wohnen und Stadterneuerung Tel: alaubrock@stadtdo.de