Nationale und internationale Immobilienwertermittlung. Franziska Poltersdorf Marcus Fiolka

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1 Nationale und internationale Immobilienwertermittlung

2 Gliederung 2 1. Rechtsgrundlagen der Immobilienwertermittlung 2. Organisation der Immobilienwertermittlung 3. Nationale Immobilienwertermittlung 4. Internationale Immobilienwertermittlung

3 Warum Wertermittlung? 3 Städtebauliche Maßnahmen Warum Wertermittlung? Immobilentransaktionen Rechtsstreitigkeiten

4 Rechtliche Grundlagen I 4 BauGB ImmoWertV Richtlinien (Sachwert- Ertragswert- Vergleichswert) Wertermittlung Verkehrswertbegriff 194 Grundsätze für Ermittlung Begriffsbestimmungen, Bodenrichtwerte, für Wertermittlung erforderliche Daten, Verfahren Anwendungsbereich für die Wertermittlung erforderliche Daten Gutachterausschuss- Verordnung des Landes Brandenburg Gutachterausschuss- Gebührenordnung des Landes Brandenburg

5 Rechtliche Grundlagen II 5 Verkehrswert 194 BauGB Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

6 6 Organisation der Immobilienwertermittlung

7 Organisation der Immobilienwertermittlung 7 Private Stellen Sachverständige bei Unternehmen Sachverständige (nicht zertifizierte) Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zertifizierte Sachverständige z.b. Banken, Vermögensberatungen Sachverständige bei Behörden Gutachterausschüsse für Grundstückswerte z.b. Finanzamt

8 Organisation der Immobilienwertermittlung in Brandenburg 8 ein Oberer Gutachterausschuss 16 regionale Gutachterausschüsse

9 Organisation der Immobilienwertermittlung in Brandenburg 9 Aufgaben der regionalen Gutachterausschüsse Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Erarbeitung des jährlichen Grundstücksmarktberichtes beobachten und analysieren des Grundstücksmarktes Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, über Bodenrichtwerte und über vereinbarte Nutzungsentgelte Erstattung von Gutachten

10 Organisation der amtlichen Verkehrswertermittlung in Brandenburg 10 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses Erstellung von landesweiten Übersichten und Analysen Empfehlungen zu besonderen Problemen der Wertermittlung Erarbeitung einer jährlichen Übersicht über den Grundstücksmarkt im Land Brandenburg (Grundstücksmarktbericht) Erstattung von Obergutachten auf Antrag eines Gerichts oder einer Behörde

11 11 Nationale Immobilienwertermittlung Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswert- Verfahren

12 Nationale Wertermittlungsverfahren 12 Vergleichswertverfahren - Ausreichende Anzahl Vergleichspreise - Modelkonformität - Kontrolle anderer Verfahren Ertragswert- Verfahren - bei Renditeobjekten - marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze - drei Verfahrensarten Sachwertverfahren - Sachwert des Gebäudes - Herstellungskosten entscheidend - RND = 0 nicht anwendbar Quelle: Schaar Seminarunterlagen

13 Systematik der Verkehrswertermittlung 13 Vergleichswertverfahren Ertragswert- Verfahren Sachwertverfahren Marktanpassung besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Vergleichswert Ertragswert Sachwert Aussagefähigkeit der Verfahren Verkehrswert Quelle: Schaar Seminarunterlagen

14 14 internationale Immobilienwertermittlung

15 Gliederung 15 Einleitung RICS Red Book Überblick internationale Verfahren Fazit

16 Einleitung 16 Wer wendet internationale Verfahren an? Internationale Immobilien-Investoren Bewertungsunternehmen Wer fragt internationale Methoden nach? Investoren: Cross Border Investoren Ausländische Investoren Benötigen Geodäten internationales Knowhow? Ja. Reichen die deutschen Methoden nicht aus? grundsätzlich Ja, Problem: Wer international agiert, muss/sollte sich an internationale Standards halten.

17 RICS 17 Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist der weltweit größte und bedeutendste Berufsverband für Immobilienfachleute. Gegründet: als britischer Verband von Landvermessern RICS Deutschland in Frankfurt/Main Hauptaufgaben: - Regulierung und Förderung des Berufsstandes - Aufrechterhaltung hoher Standards in Ausbildung und Berufsausübung - Schutz der Kunden und Verbraucher durch Einhaltung eines strengen Verhaltenscodex - Unparteiische Beratung, Analyse

18 RICS 18 Vermessungsassessoren können ohne zusätzliche Prüfung direkt RICS-Mitglied werden und dürfen somit die Berufsbezeichnung MRICS führen. Chartered Surveyors: RICS-Mitglieder MRICS: Professional Member of RICS (Prüfung bestanden) FRICS: Fellow of RICS (qualifiziertes Mitglied (MRICS) und führende Funktion in der Immobilienwirtschaft) Geschützte Begriffe, die nur von natürlichen Personen und nur nach Ernennung/Verleihung durch die RICS geführt werden dürfen

19 Red Book 19 White Book Weltweite Standards Ziel: weltweite Harmonisierung von Wertermittlungsstandards Blue Book Europaweite Standards Ziel: Schaffung einheitlicher Wertermittlungsstandards in Europa Red Book Nationale Standards - Großbritannien Bewertungs- und Wertermittlungsstandards der RICS

20 Red Book 20 Red Book = RICS Valuation Standards Bewertungsbibel - keine konkrete Definition der Wertermittlungsverfahren - Bewertungsstandards - Erläuterungen Verbindlich für RICS-Mitglieder nationale Verbände können zusätzliche Standards definieren Anwendung: international tätige Beratungsunternehmen gefordert von international agierenden Investoren, Banken hohe Akzeptanz + weltweite Verbreitung

21 Überblick internationale Verfahren 21 Internationale Wertermittlungsverfahren Income Capitalsation Method (Ertragswertverfahren) Comparision Method (Vergleichswertverfahren) Cost Method (Sachwertverfahren) Residual Method (Residualwertverfahren) Profits Method (Pachtwertverfahren) Investment Method (Investmentverfahren) DCF Method (DCF-Verfahren)

22 Überblick internationale Verfahren 22 Internationale Wertermittlungsverfahren Comparision Method (Vergleichswert-verfahren) Cost Method (Sachwertverfahren) Residual Method (Residualwertverfahren) Profits Method (Pachtwertverfahren) - größte Marktnähe Nachteil: man benötigt passende Vergleichsfälle Vergleichbar mit dem deutschen Vergleichswertverfahren Vorteil: Kalkulationsgrößen sind Tabellen entnehmbar Nachteil: Marktanpassung bzw. Marktwertableitung ist vorzunehmen Vergleichbar mit dem deutschen Sachwertverfahren Vorteil: detaillierte, objektspezifische Ansätze Nachteil: große Fehleranfälligkeit, da Differenz aus 2 grob ermittelten Werten Prognostizierter Verkaufswert MINUS sämtliche Entwicklungskosten Vorteil: Detaillierte, objektspezifische Ansätze Nachteil: Erfordert hohes Fach- Knowhow (Spezialimmobilie) und Erschwerter Zugang zu Vergleichstransaktionen + Kenngrößen Vergleichbar mit dem deutschen Residualverfahren Vergleichbar mit dem deutschen Pachtwertverfahren

23 Überblick internationale Verfahren 23 Internationale Wertermittlungsverfahren Investment Method (Investmentverfahren) richtig angewendet im Ergebnis gleich mit deutschem Ertragswertverfahren deutscher Liegenschaftszins impliziert einen Netto-MWT Vorteil: detaillierte, objektspezifische Ansätze Nachteil: erfordert aktuelle Markt-, Transaktionskenntnis Income Capitalsation Method (Ertragswertverfahren) DCF Method (DCF-Verfahren) Lohnt sich Investment für bestimmten Einzelfall? Barwertmethode bei veränderlichen Zahlungsströmen dynamische Periode + Restwert dynamische Periode häufig über 10 Jahre gerechnet Vorteil: detaillierte Cashflow-Ansätze in dynamischer Periode Nachteil: spekulative (Inflation, Mietsteigerung) großer Einfluss des Restwertes durch viele Eingangsgrößen, lassen sich viele Werte manipulieren

24 Fazit 24 zunehmende Internationalisierung des Immobilienmarktes Zunehmende Bedeutung internationaler Verfahren sollte Überblick der internationalen Verfahren geben Referendarin und Referendare MRICS Entscheidungsfindung ob Thema vertieft wird

25 Danke für die Aufmerksamkeit 25

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