An Investors Legal Guide to Real Estate in Austria

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1 An Investors Legal Guide to Real Estate in Austria Ein Kompendium in Deutsch und Englisch von Hannes Pachler Tibor Fabian Emanuel Welten Reinhard Uhl Lukas Ludwiger BINDER GROSSWANG

2 List of Abbreviations Content I. Introduction 2 II. Real Estate Law in Austria 4 A. Statutory Bases 4 B. Ownership Rights to Real Property 6 1. Sole Ownership 6 2. Co-ownership 6 3. Condominium Ownership 8 4. Buildings on Third-Party Land - Superstructure (Superädifikat) and Building Right The Principle of superficies solo cedit Superstructures (Buildings on Third Party Land) The Building Right 16 C. Public Registers relating to Real Property Land Register General Access to the Land Register Significance of the Entry Material Entries in the Land Register Easements and Land Charges Rights of first refusal Restriction of Säle and Encumbrance Mortgages Obtaining Rights through Registration Ranking and Registration of a Priority Notice Register of Contaminated Sites and Suspected Contaminated Sites Register of Contaminated Sites 36,2.2. Register of Suspected Contaminated Sites 38 D. Public Approvals Land Transfer ' General Land Purchase by Foreign Nationais Mandatory Approval in case of a Share Deal Competition Law 48 IV Page XII Vorwort Abkürzungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis I. Einleitung 3 II. Immobilienrecht in Österreich 5 A. Gesetzesgrundlagen 5 B. Eigentumsrechte an Immobilien 7 1. Alleineigentum 7 2. Miteigentum 7 3. Wohnungseigentum 9 4. Bauwerke auf fremdem Grund - Superädifikat und Baurecht Der Grundsatz superficies solo cedit Das Superädifikat Das Baurecht 17 C. öffentliche Register mit Immobilienbezug Das Grundbuch Allgemeines Einsichtnahme in das Grundbuch Bedeutung der Eintragung Wesentliche bücherliche Eintragungen Dienstbarkeiten und Reallasten Vorkaufsrechte Veräußerungs- und Belastungsverbote Hypotheken Rechtserwerb durch Eintragung Rangordnung und Anmerkung der Rangordnung Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster Altlastenatlas Verdachtsflächenkataster 39 D. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen Grundverkehr \ Allgemeines Ausländergrunderwerb Genehmigungspflicht beim Share Deal Kartellrecht 49 Seite III XII V

3 E. Tenancy Rights and Rights of Use to Commercial Properties Contract Types Excursus: Commercial Lease and Lease of Business Austrian Tenancy Law The Relationship between ABGB and MRG Tenancy Term and Termination Rent and Value-Added Tax (VAT) Excursus: Right to Increase Rent in Case of Säle of Business and Change of Control ( 12 a MRG) Indexation and Security Deposit Operating Costs and Property Insurance Maintenance and Return of Premises Subletting and Transfer Destruction of the Leased Premises and Duty of Rebuilding Formal Requirements and Stamp Duty Conclusion of Tenancy Agreements Stamp Duty Real Estate Agent's Fees when Concluding Tenancy Agreements 86 III. Acquiring Property 90 A. Structure of the Property Acquisition Asset Deal vs. Share Deal Characteristic Transaction Procedure Letter of Intent Due Diligence Contractual Structuring Options prior to a Transaction The Preliminary Agreement The Offer The Option 102 B. Property Acquisition by way of an Asset Deal Target-Level The Property Purchase Agreement Form and Subject Matter Value-Added Tax and Input Tax Deduction Excursus: Trusteeship Registration with the Land Register transaction Costs Drafting of Contracts and Trusteeship Notarisation ' Taxes and Fees Land Transfer Tax Land Register Registration Fee Stamp Duty 116 VI Investor's Legal Guide to Real Estate in Austria E. Bestand- und Nutzungsrechte an Gewerbeimmobilien Vertragstypen Exkurs: Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht Das österreichische Bestandrecht Zusammenspiel von ABGB und MRG Bestanddauer und Beendigung Bestandzins und Umsatzsteuer (USt) Exkurs: Mietzinsanhebung bei Unternehmensveräußerung und Machtwechsel ( 12 a MRG) Wertsicherung und Kaution Betriebskosten und Sachversicherung Instandhaltung und Rückstellung Untervermietung und Weitergabe Untergang des Bestandobjektes und Wiederherstellungspflicht Formvorschriften und Gebühren Abschluss von Bestandverträgen Gebühren Maklerkosten beim Abschluss von Bestandverträgen 87 III. Erwerb der Immobilie 91 A. Struktur des Immobilienerwerbs Asset Deal vs. Share Deal Charakteristischer Transaktionsablauf Der Letter of Intent Die Due Diligence Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Vorfeld einer Transaktion Der Vorvertrag ' Das Anbot Die Option 103 B. Immobilienerwerb im Wege des Asset Deals Target-Ebene Liegenschaftskaufvertrag Form und Inhalt Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug Exkurs: Treuhandschaft Einverleibung im Grundbuch Transaktionskjosten Vertragserrichtung und Treuhandschaft Beglaubigung Steuern und Gebühren Grunderwerbsteuer Eintragungsgebühr Grundbuch Rechtsgeschäftsgebühren 117 VII

4 3.4. Real Estate Agents Transaction Cost Overview Passing and Transfer of Legal Relationships Individual Succession and Three-Party-Agreement Excursus: Copyrights and Licences Automatic Succession and Statutory Transfer of Rights Tenancy Rights Business-Related Legal Relationships Employment Relationships Insurance Contracts Non-transferable Legal Relationships 136 C. Property Acquisition by Way of a Share Deal Target-Level Share Purchase Agreement Form and Subject Matter Companies Limited by Shares Partnerships Particular Case GmbH & Co KG Overview of Company Forms 146, 2.3. Entry in the Company Register Transaction Costs Drafting of Contracts and Trusteeship Notarisation Taxes and Fees Land Transfer Tax - Minority Share Registration Fee Company Register Stamp Duty Real Estate Agents Transaction Cost Overview 154 : 4. Transfer and Assignment of Legal Relationships 154 : 5. Reorganisation 156 IV. Warranties and Liabilities in Relation with the Acquisition of real Property Warranty Law General Warranty in the Case of an Asset Deal ' and a Share Deal Warranty under Construction Contracts Excursus: Warranty for Energy EfBciency 166 i 2. Liability Law 168 j 2.1. General 168 j 2.2. Liability resulting from culpa in contrahendo 168 VIII Invostor's Legal Guide to Real Estate in Austria 3.4. Immobilienmakler Gesamtüberblick Transaktionskosten Übergang und Übertragung von Rechtsverhältnissen Einzelrechtsnachfolge und Drei-Parteien- Vereinbarung Exkurs: Urheber- und Werknutzungsrechte Eintrittsautomatik und gesetzlicher Rechtsübergang Bestandrechte Unternehmensbezogene Rechtsverhältnisse Arbeitsverhältnisse Versicherungsverträge Nicht übertragbare Rechtsverhältnisse 137 C. Immobilienerwerb im Wege des Share-Deals Target-Ebene Anteilskaufvertrag Form und Inhalt Kapitalgesellschaften Personengesellschaften Sonderfall GmbH & Co KG Überblick Gesellschaftsformen Eintragung im Firmenbuch Transaktionskosten Vertragserrichtung und Treuhandschaft Beglaubigung Steuern und Gebühren Grunderwerbsteuer - Zwerganteil Eintragungsgebühr Firmenbuch Rechtsgeschäftsgebühren Immobilienmakler Gesamtüberblick Transaktionskosten Übergang und Übertragung von Rechtsverhältnissen Die Umgründung 157 IV. Gewährleistungen und Haftungen beim Immobilienerwerb Gewährleistungsrecht Allgemeines Gewährleistung beim Asset Deal und Share Deal Gewährleistung aus Bauwerkverträgen Exkurs: Gewährleistung für Energieeffizienz Haftungsrecht Allgemeines Haftung aus culpa in contrahendo 169 IX

5 2.3. Liability resulting from Pre-existing Obligations Austrian Civil Code (ABGB) Austrian Commercial Code (UGB) Liability in the Case of Contamination 174 V. Financing the Acquisition of Property 178 A. General 178 B. Stamp Duty Legal Transactions Subject to Stamp Duty Incurrence of Stamp Duty Avoidance of Stamp Duty Non-Austrian Borrower Foreign Document Offer - Acceptance Substitue Documentation Exemption for Security (Collateral) 186 C. Security General Mortgage Taking Over Registered Mortgages Right of Lien Assignment for Security 194 D. Capital Maintenance 194 VI. Ten legal factors which can have a Material Impact on a real estate Transaction 198 Mini Dictionary 202 Investors Legal Guide to Real Estate in Austria 2.3. Haftung aus Altverbindlichkeiten ABGB m UGB Haftung bei Kontamination 175 V. Finanzierung des Immobilienerwerbs 179 A. Allgemeines 179 B. Gebühren Gebührenpflichtige Rechtsgeschäfte Entstehen der Gebührenpflicht Gebührenvermeidung i Nicht-österreichischer Kreditnehmer Auslandsurkunde Anbot - Annahme Ersatzbeurkundung Ausnahme für Sicherungsgeschäfte 187 C. Sicherheiten Allgemeines Hypothek Übernahme von eingetragenen Hypotheken Pfandrecht Sicherungsabtretung 195 D. Kapitalerhaltung 195 VI. Zehn rechtliche Faktoren, die eine Immobilien-Transaktion maßgeblich beeinflussen können 199 Verzeichnis der verwendeten Literatur 200 Kleines Wörterbuch 202 X XI

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