Neue Bauvorschriften für Pflegeheime Chancen oder Risiken für Eigentümer? Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar Heidelberg, 10. Mai 2017

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1 Neue Bauvorschriften für Pflegeheime Chancen oder Risiken für Eigentümer? Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar Heidelberg, 10. Mai 2017

2 Rechtliche Grundlagen Rahmenbedingungen

3 Rechtliche Grundlagen Gesetze, Verordnungen, Normen V. Sozialgesetzbuch (SGB V) Krankenversicherungsgesetz XI. Sozialgesetzbuch (SGB XI) Pflegeversicherungsgesetz Versorgungsvertrag ( 72 Abs. 3) Vergütungsvereinbarung ( 82) Pflegesatzverfahren ( 83 ff.) XII. Sozialgesetzbuch (SGB XII) Sozialhilfegesetz Kostenträger bei Sozialhilfeempfängern ( 75) Investitionskostenübernahme ( 75, Abs. 5) Allgemeine Bauvorschriften DIN ENEV Pflegestärkungsgesetz I III (PSG) 3

4 Auswirkung der Föderalismusreform Pflege ist Ländersache 16 Landesheimgesetze seit der Föderalismusreform 2006 Teilweise mehrere Durchführungsverordnungen zur Umsetzung der Landesheimgesetze Unterschiedliche Übergangsvorschriften und Verlängerungs- bzw. Befreiungsmöglichkeiten (un-)befristeter Bestandsschutz Haben Auswirkungen auf Besitz und Betrieb 4

5 Landesheimgesetze Rechtliche Rahmenbedingungen Land Ba-Wü Bayern Berlin Brandenburg Bremen HH Hessen Meck-Pomm Nds NRW RLP Saarland Sachsen S.-Anhalt S-H Thüringen Name Gesetz für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (WTPG) Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) Wohnteilhabegesetz (WTG) Brandenburgisches Pflege- und Betreuungswohngesetz (BbgPBWoG) Bremisches Wohn- und Betreuungsgesetz (BremWoBeG) Wohn- und Betreuungsqualitätsgesetz (HmbWBG) Hessisches Gesetz über Betreuungs- und Pflegeleistungen (HGBP) Einrichtungenqualitätsgesetz (EQG) Niedersächsisches Gesetz über unterstützende Wohnformen (NuWG) Gesetz zur Entwicklung und Stärkung einer demographiefesten, teilhab (GEPA NRW) Landesgesetz über Wohnformen und Teilhabe (LWTG) Landesheimgesetz Saarland (LHeimGS) Betreuungs- und Wohnqualitätsgesetz (SächsBeWoG) Wohn- und Teilhabegesetz (WTG-LSA) Selbstbestimmungsstärkungsgesetz (SbStG) Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Teilhabe (ThürWTG) 5

6 Rechtliche Vorgaben Baden-Württemberg Gesetz: für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (Wohn-, Teilhabe- und Pflegegesetz - WTPG) Verordnung zur baulichen Gestaltung von Heimen und zur Verbesserung der Wohnqualität in den Heimen Baden-Württembergs (LHeimBauVO) (vom 18. April 2011) (vom 20. Mai 2014) Ermessenslenkende Richtlinie: Verordnung: Landespersonalverordnung (LPersVO) zur Landesheimbauverordnung (Stand. Februar 2015) 6

7 Landesheimrechtliche Regelungen Bayern Gesetz: zur Regelung der Pflege-, Betreuungs- und Wohnqualität im Alter und bei Behinderung (vom 8. Juli 2008; Änderungsgesetz zum PfleWoqG vom 22. Mai 2013) Verordnung: zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes; AVPfleWoqG (vom 27. Juli 2011) Handlungsleitlinie: Prüfung der DIN (R)/ AVPfleWoqG im Baubereich Handlungsleitlinie für die Einrichtungsträger sowie die Fachstellen für Pflege und Behinderteneinrichtungen Qualitätsentwicklung und Aufsicht (Stand: ) 7

8 Unterschiedliche Vorgaben der Bundesländer Bauliche Anforderungen Bundesland Ba-Wü Bayern Berlin NRW S-H Einbettzimmer 100 % 75 %/?% 60 % 100 %/80 % 75 % Wfl. Zweibettzimmer - >20 m² 22 m²/18 m² 24 m² 20 m² Gemeinschaftsfläche 5 m² 1,5 m² 5 m²/1 m² 5 m² k.a. Anzahl Pflegebäder 1 Je 40 Plätze Je 30 Plätze 1 1 DIN Teil 2* 25 % Teil 2-R Teil 2 (R?) Teil 2-R LBO * gem. ermessenslenkenden Richtlinien zur LHeimBauVO 8

9 Beispiele der Umsetzung aus den Bundesländern NRW, Bayern, Baden-Württemberg

10 Vorgaben Baden-Württemberg Bauliche Anforderungen 100 % Einbettzimmer maximal 100 Heimplätze Zimmerfläche 14 m² ohne Vorflur oder 16 m² inklusive Vorflur lichte Raumbreite mindestens 3,20 m max. 15 Personen pro Wohngruppe 5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner, davon ⅔ in der Wohngruppe Übergangsfrist 10 Jahre (2019); verlängerbar nach grundlegender, entgeltrelevanter Sanierung oder Modernisierung auf 25 Jahre; Antrag auf ganz- oder teilweise Befreiung, wenn technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar 1) Karte: Lehrer Online in Baden-Württemberg. lehrer-online-bw.de 10

11 Umsetzung der Anforderung an die Wohnqualität Baden-Württemberg Auch nach dem Regierungswechsel ist keine Abkehr von der Einbettzimmerdoktrin abzusehen Ausnahmen zur Überschreitung der 100 Betten Grenze sind möglich (Die Sollgröße konkretisiert die Zielvorgabe für die künftige Entwicklung) Barrierefreiheit bei handbetriebenen Rollstühlen ist in der Regel die allgemeine Barrierefreiheit als ausreichend einzustufen Bei elektrisch betriebenen Rollstühlen muss demnach die DIN R erfüllt werden 11

12 Vorgaben Bayern Bauliche Anforderungen Angemessener Anteil Einbettzimmer (75 % ) Zimmerfläche mindestens 14 m² ohne Vorflur im Ein- und 20 m² ohne Vorflur im Zweibettzimmer 1,5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner Barrierefreiheit nach DIN , davon im Neubau 25 % der Wohnplätze rollstuhlgerecht (R) Übergangsfrist 5 Jahre ( ); Antrag auf Verlängerung der Frist zur Angleichung auf maximal 25 Jahre oder auf Befreiung von der Verpflichtung zur Angleichung, wenn aus technischen oder dankmalschutzrechtlichen nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar 1) Karte: Urlaub in Bayern. bayernreise.eu 12

13 Umsetzung der Anforderung an die Wohnqualität Bayern Erarbeitung einer Handlungsleitlinie zum Vollzug des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes sowie der erlassenen Verordnung Anschreiben aller Einrichtungen hinsichtlich der Erfüllung der Vorgaben der AVPfleWoqG durch dir FQA (Heimaufsichten) Besonderheit: Insbesondere die Vorgaben der DIN sind nicht zwingend 1:1 umzusetzen, sondern Beurteilungsspielräume eröffnet. In die Entscheidung müssen Punkte einfließen, wie die nach der DIN verfolgten technischen Lösungen und Schutzziele ggf. auf andere Weise erfüllt werden können Weitgehende Fristverlängerungen und Befreiungen werden erteilt Aber: Bei Einstellung des Betriebs entfällt der Bestandsschutz 13

14 Auswirkungen heimrechtlicher Regelungen auf Landesebene Folgen für Eigentümer

15 Die Uhr tickt! Tick-Tack, Tick-Tack 2016, 2018, 2019 Bayern Anträge auf Befristung und Befreiung mussten bis zum 31. August 2016 gestellt sein Nordrhein-Westfalen Umsetzung Einbettzimmerquote bis 31. Juli 2018 (ehemalige Übergangsfrist 15 Jahre) Baden-Württemberg Umsetzung der 100%igen EZ-Quote bis zum 31. August 2019 (Übergangsfrist 10 Jahre) 15

16 Folgen der Umsetzung der Anforderungen für den Betrieb Änderung der Strukturen Reduzierung der Platzzahl Verschlechterung der Flächenverhältnisse Anpassung der Betriebsabläufe des Personals der Miete/Pacht Entwicklung des Betriebsergebnis Hinzu kommen die Auswirkungen des PSG II in

17 Auswirkungen der Landesheimgesetze inkl. DVO für Immobilieneigentümer Einerseits haben Einbettzimmerquoten (z. B. Ba-Wü) oder Eingriffe in die Refinanzierung (z. B. Reduktion der I-Kosten in NRW) direkte Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit der Miete und damit den Wert der Immobilie. Andererseits sind Auswirkungen der neuen Rechtsvorschriften auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien bisher nur bedingt spürbar. 17

18 Was ist zu tun? Prüfung der Objektparameter Jedes Objekt bzw. Projekt muss (auch in Zusammenarbeit mit dem Betreiber) auf die Einhaltung der landesheimrechtlichen Bauvorschriften geprüft werden Projekte müssen die rechtlichen Vorgaben erfüllen Bei Objekten ist die Einhaltung zu prüfen Bei Nichterfüllung sind Ausnahme-/ bzw. Befreiungsanträge zu stellen bzw. sofern schon erteilt zu prüfen Rechtliche Prüfung bestehender Miet-/Pachtverträge auf mögliche bzw. notwendige oder verpflichtende Anpassungen 18

19 TERRANUS-Deutschlandkarte 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. TERRANUS Real Estate GmbH Markus Bienentreu Geschäftsführer Fon / Fax /