Wohn- und Gewerbeobjekt mit langfristigen Mietverträgen in Lichtenfels, Bamberger Str. 11

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1 Wohn- und Gewerbeobjekt mit langfristigen Mietverträgen in Lichtenfels, Bamberger Str. 11 Eckdaten Grundstücksgröße: ca m² Gesamtmietfläche: ca m² Stellplätze: 20 Vermietungsstand: ca. 66 % Hauptmieter: Mieteinnahmen (IST) p.a. Deutsche Telekom AG ,-- (Netto) Baujahr: 1959 Erweiterungen 1981 Mindestkaufpreis: ,-- Käuferprovision: Provisionsfrei für Käufer Seite 1 von 17

2 Objekt Das Grundstück ist seit 1959 mit einem Technikgebäude bebaut. Im Jahr 1981 wurde das Bestandsgebäude um den hinterlegenden Techniktrakt sowie das Wohn- und Verwaltungsgebäude im vorderen Grundstücksteil ergänzt. Darin befinden sich zwei Wohnungen, zwei Büros (können zu Wohnungen umgebaut werden) und ein Laden. Das im vorderen Bereich drei- und im hinteren Bereich zweigeschossige Gebäude ist vollständig unterkellert und wird durch zwei Treppenhäuser erschlossen. Es verfügt über baujahrestypische, zweckmäßige und gut nutzbare Grundrisse. Die einheitlich ausgestatteten Büroräume sind größtenteils mit Linoleum in den Büros und Fliesen in den Fluren sowie Sanitärbereichen ausgestattet. Die solide Bausubstanz ist in gutem Zustand und für die Nutzung als Büro und Praxis sowie Wohnungen bestens geeignet. Grundstück Das Grundstück verfügt über eine Grundstücksfläche von rund m² (Flurstück 85/2). Es stehen 20 befestigte PKW-Außenstellplätze zur Verfügung. Das gesamte Grundstück ist von länglichem Zuschnitt, in seiner Oberflächengestalt relativ eben und straßenhöhengleich. Das Grundstück liegt im Umgriff eines seit 1993 gültigen Flächennutzungsplans. Eine Bebauung im ausgewiesenen Gemeinbedarfsgebiet ist gem. 34 BauGB zulässig. Seite 2 von 17

3 Grundstücksdaten Grundstücksfläche ca m² Anzahl der Gebäude 1 Hauptgebäude bestehend aus 3 miteinander verbundenen Gebäudeteilen 1 externe Notstromversorgung Nutzung Grundstück Wohn-, Büro- und Technikgebäude (Nutzungsänderung des 1. OG in Wohnungen möglich) BGF ca m² GFZ (realisiert) ca. 1,28 (ca m² Geschossfläche) GRZ (realisiert) ca. 0,42 (ca. 977 m² überbaute Grundstücksfläche) Festsetzung B-Plan Liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Flächennutzungsplan Fläche für Gemeinbedarf Vorhandenes Baurecht 34 BauGB Seite 3 von 17

4 Makrolage Die Kreisstadt Lichtenfels (rd Einwohner, im Landkreis Lichtenfels rd Einwohner) liegt ca. 30 km nordöstlich von Bamberg und ca. 45 km nordwestlich von Bayreuth. Der Wirtschaftsstandort Lichtenfels ist geprägt durch seine zentrale Lage im oberfränkischen Raum und die günstige Verkehrsanbindung an das überörtliche Straßen- und Schienennetz mit der A 73, B 173 sowie B289 und dem ICE-Halt auf der Hauptstrecke München - Berlin. Zum Flugplatz Lichtenfels sind es ca. 3,5 km (Verkehrslandeplatz mit max. Abfluggewicht 5,7 t). Ein wichtiges Standbein der heimischen Wirtschaft ist die Polstermöbelfertigung mit den Zulieferindustrien, wie etwa der Holzverarbeitung oder der Schaumstoffherstellung. Hinzu kommen Unternehmen des Maschinen- und Modellbaus, die zusammen mit der Kunststoffindustrie vor allem Bauteile für die Fahrzeugproduktion sowie der Verpackungsindustrie liefern. Bedeutende Arbeitgeber sind beispielsweise Komfort und Wohnen, Veenedaal Schaumstoffwerke oder Unternehmensgruppe Hofmann Innovation GmbH. Seite 4 von 17

5 Mikro Lage Die Liegenschaft befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Lichtenfels, ca. 200 Meter von der Stadtmitte sowie dem Hauptbahnhof entfernt. Das Umfeld ist durch mischgebietstypische Bebauung mit Wohn-, Büro und Geschäftsgebäuden geprägt. Hervorzuheben ist die sehr gute Nahversorgung vor Ort für die Mieter: Die Fußgängerzone mit diversen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés sowie der Stadtpark sind in unmittelbarer Nähe. Ebenfalls fußläufig erreichbar ist eine Filiale des Lebensmittelnahversorgers Norma und die örtliche Poststelle/Postbank. Der Bestandsmieter im Erdgeschoss (Laden für Hörgeräte) profitiert von der Symbiose mit dem im Nachbargebäude (Bamberger Straße 7) ansässigen Hals-Nasen-Ohrenarzt, Dr. med. Robert Bodlaj. Die durch Lichtenfels führende B 173 mit Anbindung an die BAB 73 ist vom Objekt aus in kürzester Zeit erreichbar. Der Bahnhof, der gleichzeitig die Bushaltestelle für alle Buslinien ist, befindet sich ca. drei Gehminuten entfernt. ca. 200 m zur Stadtmitte ca. 200 m zum Hauptbahnhof ca. 90 km zum Flughafen Nürnberg ca. 3,3 km zur A 73 ca. 1 km zur B 173 Seite 5 von 17

6 Flurkarte Seite 6 von 17

7 Mietsituation Die Deutsche Telekom AG (DTAG) unterhält in dem Verkaufsobjekt eine Ortsvermittlungsstelle für den Bereich Lichtenfels. Im Zuge des Verkaufs wird der Käufer ein langfristiges Mietverhältnis mit der DTAG abschließen, dessen Mietzins einen nachhaltigen Mieteingang sicherstellt. Die feste Laufzeit beträgt 10 Jahre + 4 x 5 Jahre Option. Für einen Teil der Flächen besteht ab dem ein variables Sonderkündigungsrecht für den Mieter, welches allerdings nicht ausgeübt werden muss. Der Mietvertrag mit der Praxis- / Ladeneinheit im EG des Vorderhauses wurde bis 2020 verlängert. Ein weiterer Gewerbemieter läuft seit dem Jahr 2000 unbefristet. Die beiden Wohnungen im 2. OG sind vermietet. Die beiden leerstehenden Einheiten im 1. OG müssen grundlegend saniert werden, um sie als Wohnraum nutzbar zu machen. Zuschnitt und Erschließung sind analog dem 2. OG und somit bestens für eine Wohnnutzung geeignet. Sowohl die vermieteten Einheiten im 2. OG als auch die potentiellen Wohneinheiten im 1. OG verfügen über einen eigenen Balkon mit günstiger Ausrichtung nach Südwest. Signifikantes Wertsteigerungspotential besteht durch die mögliche Konversion der derzeit ungenutzten Flächen vor allem im 1. OG des hinteren Technikgebäudes in Wohnungen. Die Stadt Lichtenfels begleitet Projekte zur Realisierung innerstädtischer Wohnfläche wohlwollend. Seite 7 von 17

8 Flächenaufstellung Mieter Nutzung Fläche m² Miete p. m² Miete p.a. Vertragslaufzeit Option DTAG Büro 19,30 6, Jahre (x) 4 x 5 Jahre Lager 19,21 2, Jahre (x) 4 x 5 Jahre Technik 556,39 2, Jahre 4 x 5 Jahre Technik 362,10 2, Jahre (x) 4 x 5 Jahre Sonstige 157,27 0, Jahre 4 x 5 Jahre Nebenflächen 71,66 0, Jahre (x) 4 x 5 Jahre 1.185,93 PKW Stellplätze 13 15, Jahre (x) 4 x 5 Jahre (X) Break Option bis Gesamtmiete % MwSt. Mieter 2 Laden 99,97 8, Sonstige 12,28 0, ,25 PKW Stellplätze 2 0, Gesamtmiete % MwSt. Mieter 3 Wohnen 65,30 4, unbefristet Büro 40,60 1, unbefristet 105,90 PKW Stellpätze 1 7,50 90 Gesamtmiete Mieter 4 Wohnen 71,99 4, unbefristet PKW Stellplätze 2 7, unbefistet Gesamtmiete Wohnungen Zubehörflächen 153,03 0,00 0 unbefristet Mieter 5 PKW Stellplätze 1 20, unbefristet Leerstand Büro 65,00 Büro 72,00 Büro 31,80 Lager 57,32 Technik 327,44 Sonstige 294,26 847,82 PKW Stellplätze 1 Gesamt 2.476, Vermietet 66% 1.629,10 Leerstand 34% 847,82 Seite 8 von 17

9 Grundbuch Objektanschrift: Lichtenfels, Bamberger Str. 11 Grundbuch von: Lichtenfels, Bad 189, Blatt, 6948 Flurstück: 85/2 Datum letzter Auszug: Abteilung 1: Deutsche Telekom AG, Bonn Abteilung 2: Lfd. Nr. 1-4: Grenzbebauungs- und Fensterrechte für den jeweiligen Eigentümer. Lfd. Nr. 9 Nutzungs-, Bau- und Benutzungsbeschränkung für Telekom Deutschland GmbH, Bonn; gemäß Bewilligung vom URNr Notar Garschina, Bonn-Bad Godesberg; eingetragen am Abteilung 3: Keine Eintragungen Angaben für Energieausweis Art des Energieausweises: Wert des Primärenergiebedarfs: Endenergiebedarf Wärme: Endenergiebedarf Strom: Energieträger für die Heizung: Energiebedarfsausweis 298 kwh/(m²a) 246 kwh/(m²a) 11 kwh/(m²a) Erdgas Die Heizungsanlage wurde im Oktober 2016 erneuert. Der Energieausweis mit den Werten der neuen Heizung wird derzeit erstellt. Seite 9 von 17

10 Vertragsbedingungen Kaufpreis Die Kaufpreisvorstellung des Eigentümers für das oben genannte Objekt beträgt: Mindestens oder gegen Höchstgebot Rückmietung Da der Eigentümer an der langfristigen Nutzung des Objektes weiteres Interesse hat, ist der Verkauf des Objektes nur in Verbindung mit einem SALB-Vertrag (Sale and Lease Back) durchführbar. Die Konstruktion des SALB-Vertrages sieht wie folgt aus: Mietfläche: Laufzeit: Break Option: Mietzins: Instandhaltung: ca m² zzgl. 13 PKW-Stellplätze 10 Jahre zzgl. 4x5 Jahre Option Ab dem hat der Mieter für ca. 400 m² Mietfläche sowie 13 PKW-Stellplätze ein Sonderkündigungsrecht. Dieses gewährt Flexibilität im Hinblick auf zukünftigen Flächenbedarf und wird nicht zwangsläufig ausgeübt. EUR p.a. davon EUR p.a. min. 10 Jahre gesichert Double Net Auf Wunsch des Eigentümers können wir Ihnen weitere Objektunterlagen und einen Besichtigungstermin erst nach Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung anbieten. Seite 10 von 17

11 Fotodokumentation Rückansicht Nachbarschaft Seite 11 von 17

12 Blick zur Innenstadt Blick zur Bamberger Straße Seite 12 von 17

13 Treppenhaus Speicher Seite 13 von 17

14 Mieterspeicher Neue Heizung 10/2016 Seite 14 von 17

15 Leerstand 1. OG Mitte Laden Hörgeräte Seite 15 von 17

16 Ladenfläche Leerstand Büro/Wohnungen 1. OG vorne Seite 16 von 17

17 Hinweise zum Exposé - Haftungsvorbehalt Dieses Exposé wurde auf der Grundlage der für Ostermeier + Maus Immobilien GbR vom Auftraggeber zugänglichen Informationen sowie Angaben Dritter erstellt. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernimmt Ostermeier + Maus Immobilien keine Gewähr. Alle Zahlen, Größen und sonstige Angaben sind unverbindlich. Maßgebend sind ausschließlich die Angaben in den abzuschließenden Verträgen. Dieses Exposé wird Interessenten mit dem Verständnis ausgehändigt, dass diese alle ihrer Ansicht nach zur Beurteilung der Transaktion eventuell erforderlichen Nachforschungen selbständig, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der fachkundigen juristischen und steuerlichen Beratung, durchführen werden sowie mit dem Vorbehalt, dass sich bezüglich der gemachten Angaben Änderungen ergeben können. Alle Angaben sowie evtl. Angebote sind freibleibend. Änderungen und Zwischenveräußerung bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung der Ostermeier + Maus Immobilien gestattet. Alle hierin enthaltenen Informationen sind soweit sie nicht öffentlich zugänglich sind vertraulich zu behandeln und nur zum Zwecke eines möglichen Erwerbs zu verwenden. Seite 17 von 17