Kaufkrafsicherung EK Indexstand alt % Indexstand neu % -SFr. 1.14

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1 Liegenscha : Sargans Objekt: 007 -Zimmer Dachwohnung Mietzinsreduktion per..04 klare Begründung der Mietzinsanpassung Netto-Miete Alt SFr Überwälzungssatz massgeb. Hypostand alt Hypostand neu Differenz für Hypothekarzinserhöhung prozentuale Anpassung Anpassung in Fr Hypozins bis 5% 3% /4-6 des Nettomietzinses von 5% bis 6%.50% nur richtig berechnet bei Senkung von 6% aufwärts % % -SFr Kaufkrafsicherung EK Indexstand alt % Indexstand neu % -SFr..4 Teuerung allg. Kosten Letzte Anpassung Anzahl Monate 0.00% SFr % neue Anpassung 0 Anpassungsanspruch -5.80% SFr Netto-Miete Neu SFr Mietzinskalkulationen.xls

2 Liegenschaft: Objekt: Sargans Mietzinsanpassung per. Februar04 Wertvermehrende Investitionen Investition davon wertvermehrend SFr. '300' SFr. 650' % prozentuale Anpassung des Nettomietzinses Anpassung in Fr. Verzinsung aktueller Satz. Hypothek.00% 0.50%.5% Durchschnittliche Verzinsung SFr. 8'5.00 Amortisation Lebensdauer in Jahre 35.86% 4.% Zwischensumme SFr. 8' SFr. 6'75.00 Kosten 0% der Zwischensumme oder pauschal % 0.4% SFr. '67.50 Total 4.5% Überwälzungssatz Investition I a pro Monat SFr. 9' SFr. ' Typ -Zimmerwohnung -Zimmerdachwohnung 3-Zimmerwohnung 3.5-Zimmerwohnung m Wohnfläche Anzahl Total m Wohnfläche SFr SFr SFr SFr Mietzinskalkulationen.xls

3 Nebenkosten Berechnung der Pauschalen Sargans '0 33'4.45 '0 0 34'70.60 '009 5'9.40 '008 8'90.30 '007 36'840.0 Anpassung der Nebenkosten-Pauschalen Mietzinsanpassungper Schnitt 5a 3'65 GA/Umgebung -'000 Wohnungen 30'65 H7 I Nr. Objekt Art '007 Zimmerwhg ' Zimmerwhg '005 Zimmerwhg ' Zimmerwhg '003 Zimmerwhg '00 3 Zimmerwhg '00 3 Zimmerwhg Fläche Nebenkosten (Verteilung Neben- nach Neben- Zimmer+ kosten Fläche) kosten 3 '69 36 '733 5 '84 35 '600 3 ' '733 5 '84 35 '600 3 ' ' '3 '76 5'03 Nebenkosten Neue HBK- (Verteilung Pauschale nach Durchschnitt Zimmer+) von NK + bisher Erhöhung '5 '64 '070 H9/ Nr. '007 Zimmerwhg '006 3 Zimmerwhg '005 3 Zimmerwhg '004 3 Zimmerwhg '003 3 Zimmerwhg '00 3 Zimmerwhg '00 3 Zimmerwhg '69 36 ' '3 '76 5' ' '300 '55 ' '65 '55 30'65 '55 30'65 6'

4 eduard weisz immobilienberatung eidg. dipl. immobilienbewirtschafteri SVIT eidg. dipl. immobilienbewerteri KS Immobilien Land & Leute GmbH '- 730 Sargans Zürich, 4. September 03 MIETZINSANPASSUNG PER 0. FEBRUAR 04 Sehr geehrter Herr Die Bauarbeiten sind schon seit längerer Zeit abgeschlossen, nun liegt uns auch die Bauabrechnung vor. Somit sind wir in der Lage Ihnen die Mietzinserhöhung der wertvermehrenden Investitionen anzuzeigen, gleichzeitig nehmen wir die Anpassung der Mietverträge an den tieferen Referenzzins vor. Bei den langjährigen Mietern sind wir leider auch gezwungen, die Pauschalen für die Heizung und Nebenkosten zu erhöhen. Diese Erhöhung haben wir über die durchschnittlichen Kosten der letzten fünf Jahre gerechnet. Aktueller Netto-Mietzins Anpassung des Referenzzinssatzes auf % % Teuerungsausgleich auf das risikotragende Kapital -.5 Zwischentotal Wertvermehrende Investition 3.0 Netto-Mietzins gültig ab. Februar Pauschalen, gültig ab. Februar Brutto-Mietzins ab. Februar Gerundet Aktuelle Pauschalen 0.00 Erhöhung der Pauschalen 0.00 Sumatrastrasse 5 I CH-8006 Zürich Tel. I Fax: I 04 Mail: info@immoprojekte.ch Web:

5 Ebenso ergreifen wir die Gelegenheit, Ihnen noch die M ietzinsreduktionen für die Zeit vom. Januar 0 bis 3. Oktober 0 bekannt zu geben. Wir bitten Sie, die beiliegende Briefkopie zum Zeichen Ih res Einverständnisses zu unterzeichnen und uns auch Ihre aktuelle Kontoverbindung fü r die Rückzahlung anzugeben. ". Entschädigung Gerüstbau, 5% des Netto-Mietzinses, Entschädigung Fensterersatz/Fassade/Balkon, 0% des Netto-Mietzinses, Entschädigung Einbau Lüftung Badezimmer, pauschal 8.70 Ihr Guthaben Wie wir aus beiliegender Rechnung der Firma Elektro Pizol entnehmen ko nnten, haben Sie direkt, ohne Rücksprache mit uns, eine Aussensteckdose montieren lassen. Den in Rechnung gestellten Betrag von Anschlussdose montiert, gem. Mail % Rabatt % MWST auf Total zu unseren Gunsten werden wir bei der Auszahlung der Mietzins-Reduktion in Abzug bringen. Durch den Einbau der Fenster und der Dämmung der Fassade ist es wichtig, dass Sie in Zukunft Ihre Wohnung gut lüften (Stosslüften und nicht die Fenster schrägstellen). Dies fördert auch Ihre Gesundheit. Freundliche Grüsse Eduard Weisz

6 Herr Eduard Weisz c/o Immobilien Land & Leute GmbH Sumatrastrasse Zürich Zürich, Einschreiben Herr Bisherige Berechnungsgrundlagen : Hypotheka rzinssatz.50 % Mass. Indexstand (Basis 993) 5.50 Kostensteigerung bis Sargans Objekt Nr.: Liegenschaft: -Zimmerdachwohnung 3. OG rechts (0..007/53) 730 Sargans Gestützt auf die Art. 69 b, c und d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) geben wir Ihnen folgende Mietzinsänderungen und/oder andere einseitige Vertragsänderungen bekannt: Bisher Fr. A. Mietzinsänderung mit Wirkung ab Nettomietzins: Nebenkosten: Pauschale Nebenkosten gern. sep. Aufstellung Total monatlich Neu Fr '04.00 Klare Begründung der Mietzinsänderung Hypothekarzinssatzänderung von.50% auf.00% ( -46.5), Ausgleich Teuerung Indexstand 5.0 Punkte ( -.5), wertvermehrende Investitionen 3.0 Erhöhung Pauschalen 0.00 TOTAL Andere einseitige Vertr~gsänderungen. Umschreibung der Änderung:. Klare Begründung der Änderung : 3. Zeitpunkt des lnkrafttretens: Diese Mietzinsänderung und/oder andere einseitige Vertragsänderung kann innert 30 Tagen seit Empfang der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden. Schlichtungsstelle Werdenberg-Sarganserland Gemeindeverwaltung Buchs, Rathaus, 9470 Buchs Formular für den Gerichtskreis Werdenberg-Sarganserland genehmigt durch das Kantonsgericht St. Gallen am 4. Juni 03. Zürich, Auszug aus dem Obligationenrecht siehe Rückseite. Immobilien Land & Leute Gmbl- ~

7 Auszug aus den massgeblichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts Achter Titel: Die Miete Zweiter Abschnitt: Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Art. 69 (A. Missbräuchliche Mietzinse. I. Regel) Mietzinse sind missbräuchlich. wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Art. 69a (II. Ausnahmen} Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere: a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen; b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind: c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen; d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind; e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen; f. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder 0 rganisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, m ihren Rahmenverträgen empfehlen. Art. 69b (B. Indexierte Mietzinse) Die Vereinbarung. dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird. Art. 69c (C. Gestaffelte Mietzinse) Die Vereinbarung. dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. ist nur gültig, wenn: a. der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird; b. der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und c. der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird. Art. 69d (D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter) Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf emem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Dte Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter: a. sie mcht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; b. sie nicht begründet; c. mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. 3 Die Absätze und gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. Art. 70 (E. Anfechtung des Mietzinses I. Herabsetzungsbegehren. Anfangsmietzins) Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bet der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 69 und 69a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. wenn: a. er stch wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zu.vertragsabschluss gezwungen sah: oder b. der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gernäss Artikel 69d beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Art. 70a (. Während der Mietdauer) Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmögiichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen. vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 69 und 69a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss. so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. 3 Absatz ist mcht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung emer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt. Art. 70b (II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen) ' Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 69 und 69a anfechten. Absatz gilt auch. wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag emseitig zu Lasten des Mieters ändert. namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten erführt. Art. 70c (. Anfechtung indexierter Mietzinse) Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann eine Partei vor der Schlichtungsbehörde nur geltend machen, dass die von der anderen Partei verlangte Erhöhung oder Herabsetzung des Mtetzmses durch keme entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt sei. Art. 70d (IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse) Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten. Art. 70e (F. Weitergeltung des Mietvertrages während des Anfechtungsverfahrens) Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter: a. während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustandekommt und b. während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbellalt vorsorglicher Massnahrnen des Richters.