Die Entwicklung des selbstgenutzten Wohneigentums. in der Stadt Essen

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1 Die Entwicklung des selbstgenutzten Wohneigentums in der Stadt Essen von 1987 bis 2005

2 Bearbeitung: Franz-R. Beuels

3 Seite Inhalt: 1 Vorbemerkungen Selbstgenutztes Wohneigentum in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen im Jahr Veränderung des selbstgenutzten Wohneigentums in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen von 1987 bis Selbstgenutztes Wohneigentum in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen im Jahr 2005 nach der Grundstücksart 112

4 Die Entwicklung des selbstgenutzten Wohneigentums in der Stadt Essen von 1987 bis Vorbemerkungen Im Rahmen der strategischen Zielsetzungen "Stabilisierung der Einwohnerzahl durch Umkehr des Abwanderungstrends" und "Weiterer Überalterung der Bevölkerung entgegenwirken" hat der Rat der Stadt Essen im Jahr 2000 das seit dem Jahr 1998 bestehende Kommunale Förderprogramm zum Erwerb von Wohneigentum fortgeschrieben. Dies geschah vor dem Hintergrund des Erfolgs der ersten Förderphase, aber auch in Orientierung an der nahezu unumstrittenen Einsicht, dass Eigentumsbildung ein wesentliches Element darstellt, die Bindung an eine Stadt zu erhöhen und Abwanderung zu verhindern. 1 Das erste Kommunale Wohnungsbauförderprogramm richtete sich insbesondere an junge Familien mit Kindern. Diese Zielgruppe konnte auch überwiegend erreicht werden. 2 Im Durchschnitt lag die Kinderzahl in den geförderten Haushalten bei über 2 Kindern. Mehr als die Hälfte der geförderten Haushalte gab an, ohne das kommunale Förderprogramm kein Haus erworben zu haben, und rund ein Viertel bezeichnete es als wahrscheinlich, ohne das Förderprogramm ein Haus in einer anderen Stadt gekauft zu haben. Im Rahmen des zweiten Kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramms wurde das Fördervolumen sogar noch erhöht, auf die Eigentumsbildung im Bestand und auf Familien und junge Ehepaare mit erhöhtem Einkommen erweitert. Trotz dieser finanziellen Anstrengungen und der Einsicht, dass die Eigentumsbildung gefördert werden soll, um die Bindung an die Stadt zu erhöhen, lagen bis vor kurzem keine aktuellen Angaben darüber vor, wie hoch die Zahl und der Anteil der von den Eigentümern selbst genutzten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand in der Stadt Essen, in den ver- 1 2 Vgl. Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Rates der Stadt Essen am 28. Juni 2000 und am 20. März 2002 sowie die Richtlinien der Stadt Essen über die Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Förderung der Eigentumsbildung (Kommunales Förderprogramm II), verabschiedet vom Rat der Stadt Essen am 22. Mai Vgl. auch Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Rates der Stadt Essen am 27. Mai 1998 sowie die Richtlinien der Stadt Essen zur Förderung des Grundstückskaufs bei Errichtung oder Ersterwerb von Familienheimen oder eigengenutzten Eigentumswohnungen (Kommunales Förderprogramm I), verabschiedet vom Rat der Stadt Essen am 25. November 1998 Vgl. Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen (Hrsg.): Umfrage zum kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramm der Stadt Essen im Frühjahr 2001, Essen, September 2001

5 schiedenen Stadtbezirken und Stadtteilen, ist. Die letzte Gesamterhebung zur Anzahl der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen wurde im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung vom 25. Mai 1987 durchgeführt. Damals lag der Anteil der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen in der Stadt Essen bei 16,4 %. 1 Seither ist man in diesem Bereich auf Umfrageergebnisse angewiesen, die jedoch aufgrund der zum Teil recht kleinen Stichproben nur bedingt aussagekräftig sind und zudem keine kleinräumigen Ergebnisse liefern können. Diese Umfrageergebnisse weisen z. B. für das Jahr 1993 in Essen eine Eigentümerquote vonr 18,7 % aus. 2 Im Rahmen des Mikrozensus wurde für das Jahr 1998 ein Eigentümeranteil von 20,4 % ermittelt, der bis zum Jahr 2002 in Essen auf 22,2 % angestiegen sein soll. 3 Ende des Jahres 2003 wurde nunmehr, mit freundlicher Unterstützung des Stadtsteueramtes der Stadt Essen und des Essener Systemhauses, eine neue Datenquelle zur Ermittlung des Eigentümeranteils erschlossen, die auch kleinräumige Auswertungsmöglichkeiten bietet. Da jeder Eigentümer zu Grundbesitzabgaben herangezogen wird, besteht die Möglichkeit, über einen Abgleich der Adresse des Objekts, auf den sich der Abgabenbescheid bezieht, mit der Anschrift den Eigentümers, der Klärung dieser Frage näher zu kommen. Stimmt die Anschrift des Gebäudes mit der Anschrift des Eigentümers überein, so kann davon ausgegangen werden, dass hier bei natürlichen Personen in der Regel ein selbstgenutztes Wohneigentum vorliegt. Nur in Einzelfällen dürfte es Abweichungen von dieser Regel geben, z. B. wenn sich das Haus in einer Hausverwaltung befindet, der Eigentümer aber dennoch selbst eine Wohnung in diesem Haus bewohnt. Aufgrund es Ausnahmecharakters dieser Situation dürften derartige Fälle jedoch eher eine zu vernachlässigende Größe darstellen Vgl. Stadt Essen, Der Oberstadtdirektor, Amt für Entwicklungsplanung, Statistik, Stadtforschung und Wahlen (Hrsg.): Erste Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 1987, in: Beiträge zur Stadtforschung 2 - VZ Nr. 1 -, Essen, November 1989, S. 61; im Gegensatz zu den damaligen Auswertungen wurde hier - aus Vergleichsgründen - bei der Berechnung der Eigentümerquote der Gesamtwohnungsbestand herangezogen, so dass die Eigentümerquote mit 16,4 % etwas unter dem damals ermittelten Anteil von 16,7 % liegt Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen (Hrsg.): Eigentümer- und Hauptmieterhaushalte in Gebäuden und Wohnungen in Nordrhein-Westfalen am 30. September Regionalergebnisse der Gebäude- und Wohnungsstichprobe, in: Statistische Berichte, Düsseldorf im April 1996, S. 12 Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen (Hrsg.): Ergebnisse aus dem regionalisierten Mikrozensus für Essen der Jahre 1998 und 2002; bei der Ermittlung des Eigentümeranteils werden vom Landesamt die leerstehenden Wohnungen zuvor vom Gesamtbestand der Wohnungen abgezogen

6 2 Selbstgenutztes Wohneigentum in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen am Von den insgesamt Wohnungen 1 in der Stadt Essen wurden am Wohnungen von den Eigentümern selbst bewohnt. Die Eigentümerquote in der Stadt Essen lag somit Ende 2005 bei 18,8 % (vgl. Grafik 1 und Tabelle 1). Grafik 1: Eigentümeranteile in den Essener Stadtbezirken im Jahr ,0 32,5 34,8 30,0 25,0 20,0 Prozent 15,0 10,0 9,6 23,0 11,2 18,8 13,5 19,9 18,5 18,8 5,0 0,0 I II III IV V VI VII VIII IX Stadt Essen Stadtbezirke Deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 18,8 % lagen die Eigentümeranteile in den südlichen Stadtbezirken VIII (Heisingen, Kupferdreh, Byfang, Überruhr-Hinsel, Überruhr-Holthausen und Burgaltendorf) und IX (Bredeney, Schuir, Werden, Heidhausen, Fischlaken und Kettwig): hier wurde rund jede dritte Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt (Stadtbezirk VIII: 32,5 %; Stadtbezirk IX: 34,8 %). Auch im südlichen Stadtbezirk II (Rüttenscheid, Rellinghausen, Bergerhausen und Stadtwald) und im nördlichen Stadtbezirk VI (Schonnebeck, 1 Die Ermittlung des Wohnungsbestandes zu einem bestimmten Stichtag erfolgt über die Fortschreibung der Zahl der Wohnungen bei der Gebäude- und Wohnungszählung am mit Hilfe der Bautätigkeitsstatistik. Die Güte der Fortschreibung des Wohnungsbestandes ist damit abhängig von der Vollzähligkeit der gelieferten Informationen über Baufertigstellungen, Umbauten oder Abbrüche von Gebäuden bzw. Wohnungen. Es kann deshalb auch nur die Bautätigkeit berücksichtigt werden, die vom Amt für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt Essen auch tatsächlich mit einem entsprechenden Statistikbogen gemeldet wurde

7 Stoppenberg, Katernberg) war mit 23,0 % (Stadtbezirk II) bzw. 19,9 % (Stadtbezirk VI) ein überdurchschnittlicher Anteil der Wohnungen von den Eigentümern selbst bewohnt. Im nordwestlichen Stadtbezirk IV (Schönebeck, Bedingrade, Frintrop, Dellwig, Gerschede, Borbeck-Mitte, Bochold und Bergeborbeck) lag die Eigentümerquote mit 18,8 % genau im Bereich des gesamtstädtischen Durchschnitts und im Stadtbezirk VII (Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Leithe) mit 18,5 % nur knapp darunter. Den kleinsten Eigentümeranteil wies der zentrale Stadtbezirk I (Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf) mit nur 9,6 % auf. Deutlich unter dem Gesamtdurchschnitt für die Stadt lag der Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen zudem im westlichen Stadtbezirk III (Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen, Fulerum, Haarzopf und Margarethenhöhe) mit 11,2 % und im nördlichen Stadtbezirk V (Altenessen-Nord, Altenessen-Süd, Karnap und Vogelheim) mit 13,5 %. Im Ergebnis läßt sich festhalten, dass die Eigentümer im Essener Süden (Stadtbezirke II, VIII und IX) zu deutlich überdurchschnittlichen Anteilen ihre Wohnungen auch selbst bewohnen. In der Stadtmitte (Stadtbezirk I) nutzen die Eigentümer hingegen ihre eigenen Wohnungen am wenigsten selbst. Eine Betrachtung der Eigentümerquoten in den einzelnen Essener Stadtteilen spiegelt, von Ausnahmen abgesehen, diese Struktur wider (vgl. Grafik 2 und ebenfalls Tabelle 1). Den höchsten Eigentümeranteil wies der im südlichen Stadtbezirk IX gelegene, überwiegend landwirtschaftlich geprägte Stadtteil Schuir auf: hier werden mehr als die Hälfte (50,3 %) der Wohnungen von den Eigentümern selbst bewohnt. Es folgen mit Eigentümerquoten von über einem Drittel die dem Essener Süden zuzurechnenden Stadtteile Burgaltendorf (39,0 %), Byfang (34,8 %), Heisingen (34,6 %) und Überruhr-Holthausen (33,6 %) im Stadtbezirk VIII, Kettwig (36,9 %), Heidhausen (36,2 %) und Bredeney (35,4 %) im Stadtbezirk IX und Rellinghausen (35,7 %) und Stadtwald (34,9 %) im Stadtbezirk II. Die einzige Ausnahme bildet hier der im Stadtbezirk III gelegene Stadtteil Haarzopf mit einem Eigentümeranteil von 37,3 %. Dieser Stadtteil liegt im Süden des Stadtbezirks III und grenzt unmittelbar an den Stadtteil Schuir, der die höchste Eigentümerquote aufweist. Haarzopf gilt als eine bevorzugte Wohnlage Essens, durchzogen mit Grüngürteln und umgrenzt von Erholungsgebieten.

8 Grafik 2: Eigentümerwohnungen in den Essener Stadtteilen im Jahr 2005 Schuir Burgaltendorf Haarzopf Kettwig Heidhausen Rellinghausen Bredeney Stadtwald Byfang Heisingen Überruhr-Holthausen Fischlaken Schönebeck Horst Werden Kupferdreh Bergerhausen Überruhr-Hinsel Schonnebeck Leithe Frillendorf Dellwig Gerschede Fulerum Frintrop Stoppenberg Bedingrade Altenessen-Nord Katernberg Steele Rüttenscheid Karnap Kray Freisenbruch Huttrop Vogelheim Bochold Bergeborbeck Borbeck-Mitte Altenessen-Süd Holsterhausen Frohnhausen Ostviertel Altendorf Südviertel Südostviertel Nordviertel Westviertel Margarethenhöhe Stadtkern Stadt Essen 39,0 37,3 36,9 36,2 35,7 35,4 34,9 34,8 34,6 33,6 32,8 31,5 30,9 28,8 28,4 28,3 26,5 26,2 26,1 25,2 23,1 22,1 21,8 19,5 19,1 19,0 17,6 17,1 16,6 16,1 15,5 14,8 14,8 14,1 14,1 13,6 13,4 13,3 10,3 10,0 10,0 8,2 8,2 7,5 6,7 5,2 5,0 3,8 3,4 18,8 50,3 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Prozent

9 Einen Eigentümeranteil von unter einem Drittel, aber noch oberhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts von 18,8 %, haben auffällig viele Stadtteile des nordwestlichen Stadtbezirks IV. Zu nennen sind hier die Stadtteile Schönebeck (31,5 %), Dellwig (23,1 %), Gerschede (22,1 %), Frintrop (19,5 %) und Bedingrade (19,0 %). Der Stadtteil Frillendorf (25,2 %) ist der einzige Stadtteil mit einer überdurchschnittlichen Eigentümerquote aus dem insgesamt unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt liegenden Stadtbezirk l (9,6 %). Vergleichbares gilt für die Stadtteile Horst (30,9 %) und Leithe (26,1 %) aus dem Stadtbezirk VII (18,5 %). Bemerkenswert ist die auffällig niedrige Eigentümerquote in Rüttenscheid, die bei 16,1 % liegt. Rüttenscheid ist damit der einzige Stadtteil des Essener Südens mit einem unterdurchschnittlichen Eigentümeranteil. Aufgrund seiner attraktiven Lage südlich des Stadtzentrums gilt Rüttenscheid als ein urbaner Stadtteil mit wichtigen Dienstleistern, guten Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen, einer interessanten Kneipenszene und stadtweit genutzten Freizeiteinrichtungen, wie z. B. dem Grugapark. Zu vermuten ist, dass in Rüttenscheid in bezug auf die Eigentumsbildung möglicherweise ein Nachholbedarf besteht. Die Stadtteile mit einer Eigentümerquote unter 10 % liegen alle im zentralen Stadtbezirk I und im westlichen Stadtbezirk III. Zu nennen sind im zentralen Stadtbezirk I die Stadtteile Ostviertel (8,2 %), Südviertel (7,5 %), Südostviertel (6,7 %), Nordviertel (5,2 %) Westviertel (5,0 %) und Stadtkern (3,4 %) und im westlichen Stadtbezirk III der Stadtteil Altendorf (8,2 %). Alle genannten Stadtteile sind gekennzeichnet durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Bevölkerung mit Migrationshintergrund, einem überdurchschnittlichen Anteil von Personen mit niedrigem Einkommen und überdurchschnittlichen Wohnungsleerständen. Der Stadtteil Altendorf wurde bereits im Jahr 1998 in das integrierte Handlungsprogramm der Landesregierung Nordrhein-Westfalen "Politik für Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf" aufgenommen. Eine Sonderstellung nimmt der Stadtteil Margarethenhöhe ein. Die Margarethenhöhe ist benannt nach der Stifterin und Gründerin Margarethe Krupp und befindet sich auch heute noch überwiegend im Eigentum der Wohnungsgesellschaft Margarethe-Krupp-Stiftung. Dies erklärt die geringe Eigentümerquote von 3,8 %. Die attraktive Siedlung stammt aus der industriellen Gründerzeit, steht zu großen Teilen unter Denkmalschutz und ist als Sehenswürdigkeit über die Grenzen Essens hinaus bekannt. Zumeist handelt es sich um kleinere Wohneinheiten mit Garten, wobei die Siedlung selbst von Wäldern und Grünanlagen umgeben ist. Die Margarethenhöhe ist der Essener Stadtteil mit dem geringsten Anteil an Wohnungsleerständen.

10 Tabelle 1: Eigentümerwohnungen in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen in den Jahren von 1987 bis Stadtteil Stadtbezirk insgesamt Wohnungen 1987 Wohnungen 2003 dar.: Eigentümer- dar.: Eigentümerwohnungen Wohnungen 2004 Wohnungen 2005 Veränderung insgesamt 2 wohnungen gesamt 2 wohnungen gesamt 2 wohnungen ins- dar.: Eigentümer- ins- dar.: Eigentümer- insgesamt dar.: Eigentümerwohnungen Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl %-Punkte Prozent 01 Stadtkern , , , , ,8-18,3 02 Ostviertel , , , , ,1 + 33,9 03 Nordviertel , , , , ,1 +170,8 04 Westviertel , , , , ,0 + 57,5 05 Südviertel , , , , ,4 + 50,4 06 Südostviertel , , , , ,2 + 51,6 11 Huttrop , , , , ,3 + 18,6 36 Frillendorf , , , , ,5 + 5,1 Stadtbezirk I , , , , ,9 + 28,5 10 Rüttenscheid , , , , ,0 + 48,6 12 Rellinghausen , , , , ,3 + 31,0 13 Bergerhausen , , , , ,3 + 6,9 14 Stadtwald , , , , ,3 + 18,7 Stadtbezirk II , , , , ,3 + 26,1 07 Altendorf , , , , ,0 + 35,4 08 Frohnhausen , , , , ,6 + 38,4 09 Holsterhausen , , , , ,0 + 43,9 15 Fulerum , , , , ,9 + 19,9 28 Haarzopf , , , , ,4-6,6 41 Margarethenhöhe , , , , ,3-6,9 Stadtbezirk III , , , , ,0 + 24,7 16 Schönebeck , , , , ,4 + 33,8 17 Bedingrade , , , , ,2 + 6,8 18 Frintrop , , , , ,9 + 10,7 19 Dellwig , , , , ,4 + 36,8 20 Gerschede , , , , ,7 + 4,8 21 Borbeck-Mitte , , , , ,8-13,5 22 Bochold , , , , ,3 + 8,5 23 Bergeborbeck , , , , ,5 + 26,5 Stadtbezirk IV , , , , ,0 + 12,3 (Fortsetzung)

11 Fortsetzung Tabelle 1: Eigentümerwohnungen in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen in den Jahren von 1987 bis Stadtteil Stadtbezirk Wohnungen 1987 Wohnungen 2003 Wohnungen 2004 Wohnungen 2005 Veränderung insgesamt wohnungen gesamt 2 wohnungen gesamt 2 wohnungen gesamt 2 wohnungen dar.: Eigentümer- ins- dar.: Eigentümer- ins- dar.: Eigentümer- ins- dar.: Eigentümer- insgesamt dar.: Eigentümerwohnungen Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Anzahl %-Punkte Prozent 24 Altenessen-Nord , , , , ,6 + 49,8 25 Altenessen-Süd , , , , ,3 + 25,0 40 Karnap , , , , ,8 +150,8 50 Vogelheim , , , , ,1 + 59,0 Stadtbezirk V , , , , ,6 + 49,1 37 Schonnebeck , , , , ,7 + 39,5 38 Stoppenberg , , , , ,9 + 52,8 39 Katernberg , , , , ,0 + 72,8 Stadtbezirk VI , , , , ,5 + 55,1 34 Steele , , , , ,8 + 12,3 35 Kray , , , , ,7 + 50,9 45 Freisenbruch , , , , ,3-3,5 46 Horst , , , , ,6 + 12,7 47 Leithe , , , , ,4 + 17,3 Stadtbezirk VII , , , , ,8 + 16,5 31 Heisingen , , , , ,7 + 2,9 32 Kupferdreh , , , , ,2 + 21,3 33 Byfang , , , , ,8-12,7 43 Überruhr-Hinsel , , , , ,9 + 19,2 44 Überruhr-Holthausen , , , , ,2-3,2 48 Burgaltendorf , , , , ,6 + 6,3 Stadtbezirk VIII , , , , ,7 + 6,8 26 Bredeney , , , , ,7 + 27,0 27 Schuir , , , , ,1-2,6 29 Werden , , , , ,7 + 11,2 30 Heidhausen , , , , ,0-2,9 42 Fischlaken , , , , ,7-14,0 49 Kettwig , , , , ,4 + 25,7 Stadtbezirk IX , , , , ,9 + 13,8 Stadt Essen , , , , ,4 + 20,8 Quelle für das Jahr 1987: Gebäude- und Wohnungszählung; Quelle für die Jahre 2003 bis 2005: Stadtsteueramt, Abteilung Grundbesitzabgaben; Stand 2003: ; Stand 2004 und 2005: ; Eigentümerwohnungen sind Wohnungen, die vom Eigentümer des Gebäudes oder der Wohnung selbst bewohnt werden Wohnungsbestand für die Jahre 2003 bis 2005 jeweils zum (vorläufige Zahlen); die Ermittlung des Wohnungsbestandes zu einem bestimmten Stichtag erfolgt über die Fortschreibung der Zahl der Wohnungen bei der Gebäude- und Wohnungszählung am mit Hilfe der Bautätigkeitsstatistik. Die Güte der Fortschreibung des Wohnungsbestandes ist damit abghängig von der Vollzähligkeit der gelieferten Informationen über Baufertigstellungen, Umbauten und Abbrüche von Gebäuden bzw. Wohnungen. Es kann deshalb auch nur die Bautätigkeit berücksichtigt werden, die vom Amt für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt Essen auch tatsächlich mit einem entsprechender Statistikbogen gemeldet wurde

12 3 Veränderung des selbstgenutzten Wohneigentums in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen von 1987 bis 2005 Der Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand in der Stadt Essen hat sich in der Zeit von der letzten Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 1987 bis zum Jahr 2005 um 2,4 Prozentpunkte, von 16,4 % auf 18,8 % erhöht (vgl. Grafik 3 und Tabelle 1). Die Zahl der selbst genutzten Wohnungen hat in den 18 Jahren von 1987 bis 2005 um rund Wohnungen bzw. um + 20,8 %, von Wohnungen auf Wohnungen, zugenommen. In diesem Zeitraum hat sich der Gesamtwohnungsbestand lediglich um rund + 5,5 % bzw. um rund Wohnungen erhöht, so dass der Anstieg bei den eigengenutzten Wohnungen überdurchschnittlich hoch ausfiel. Grafik 3: Veränderung der Eigentümeranteile in den Essener Stadtbezirken von 1987 bis 2005 I 1,9 II 4,3 III 2,0 IV 1,0 Stadtbezirke V VI 3,6 5,5 VII 1,8 VIII -0,7 IX 1,9 Stadt Essen 2,4-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Prozentpunkte Allein im Zeitraum von 2003 bis zum Jahr 2005 lag die Zunahme des selbstgenutzten Wohneigentums bei rund Wohnungen bzw. bei + 6,7 %, wobei hier neben der vermehrten kommunalen Baulandausweisung, der Fortschreibung des kommunalen Förderprogramms zum Erwerb von Wohneigentum durch die Stadt Essen und dem verstärkten Verkauf von aus Umwandlungen entstandenen Eigentumswohnungen durch ortsansässige Wohnungsunternehmen

13 auch gewisse "Vorzieheffekte" aufgrund der angekündigten und inzwischen realisierten Abschaffung der Eigenheimzulage als Ursachen in Frage kommen. Ein Vergleich der einzelnen Stadtbezirke zeigt, dass die Eigentümerquote im Zeitabschnitt von 1987 bis 2005 im nördlichen Stadtbezirk VI (Schonnebeck, Stoppenberg, Katernberg) am stärksten, um + 5,5 Prozentpunkte, gestiegen ist. Überdurchschnittlich war die Zunahme auch im südlichen Stadtbezirk II (Rüttenscheid, Rellinghausen, Bergerhausen und Stadtwald) mit + 4,3 Prozentpunkten und im nördlichen Stadtbezirk V (Altenessen-Nord, Altenessen-Süd, Karnap und Vogelheim) mit + 3,6 Prozentpunkten. Unter dem Durchschnitt lagen die Zunahmen in den Stadtbezirken III (Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen, Fulerum, Haarzopf und Margarethenhöhe) mit + 2,0 Prozentpunkten, I (Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf) und IX (Bredeney, Schuir, Werden, Heidhausen, Fischlaken und Kettwig) mit jeweils + 1,9 Prozentpunkten, VII (Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Leithe) mit + 1,8 Prozentpunkten und IV (Schönebeck, Bedingrade, Frintrop, Dellwig, Gerschede, Borbeck-Mitte, Bochold und Bergeborbeck) mit + 1,0 Prozentpunkten. Im südlichen Stadtbezirk VIII (Heisingen, Kupferdreh, Byfang, Überruhr-Hinsel, Überruhr- Holthausen und Burgaltendorf) ist der Anteil der selbstgenutzten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand dieses Stadtbezirks sogar leicht, um - 0,7 Prozentpunkte, zurückgegangen. Dies ist auf die geringe Zunahme von selbstgenutzten Wohnungen im Vergleich zum Anstieg des Gesamtwohnungsbestandes um Wohnungen in diesem Stadtbezirk zu erklären. In den Stadtbezirken VI (Schonnebeck, Stoppenberg, Katernberg) und II (Rüttenscheid, Rellinghausen, Bergerhausen und Stadtwald) nahm in der Zeit von 1987 bis 2005 auch absolut betrachtet die Zahl der selbst genutzten Wohnungen mit (Stadtbezirk VI) bzw Wohnungen (Stadtbezirk II) am stärksten zu. Der geringste Zuwachs war neben dem Stadtbezirk VIII im Stadtbezirk I (Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf) mit selbstgenutzten Wohnungen zu verzeichnen. Eine Betrachtung der einzelnen Essener Stadtteile führt zu folgendem Ergebnis (vgl. Grafik 4): in Relation zum jeweiligen Gesamtwohnungsbestand hat sich die Eigentümerquote in den Stadtteilen Karnap (+ 8,8 Prozentpunkte; Stadtbezirk V), Rellinghausen (+ 7,3 Prozentpunkte; Stadtbezirk II), Katernberg (+ 6,0 Prozentpunkte; Stadtbezirk VI), Schonnebeck (+ 5,7 Prozentpunkte; Stadtbezirk VI), Bredeney (+ 5,7 Prozentpunkte; Stadtbezirk IX), Schöne-

14 beck (+ 5,4 Prozentpunkte; Stadtbezirk IV), Kettwig (+ 5,4 Prozentpunkte; Stadtbezirk IX), Dellwig (+ 5,4 Prozentpunkte; Stadtbezirk IV), Vogelheim (+ 5,1 Prozentpunkte; Stadtbezirk V) und Rüttenscheid (+ 5,0 Prozentpunkte; Stadtbezirk II) am stärksten, um + 5 Prozentpunkte oder mehr, erhöht. Einen Rückgang der Eigentümerquote gab es in auffällig vielen Stadtteilen des Essener Südens, wobei die stärksten Abnahmen, von - 5 Prozentpunkten und mehr, in den südlichen Stadtteilen Heidhausen (- 5,0 Prozentpunkte; Stadtbezirk IX); Fischlaken (- 8,7 Prozentpunkte; Stadtbezirk IX) und Byfang (- 9,8 Prozentpunkte; Stadtbezirk VIII) und im südwestlichen Stadtteil Haarzopf (- 5,4 Prozentpunkte; Stadtbezirk III) zu verzeichnen waren. Die absolute Anzahl der selbstbewohnten Wohnungen stieg im Zeitraum von 1987 bis 2003 in Rüttenscheid (Stadtbezirk II) und in Katernberg (Stadtbezirk VI) am stärksten: in Rüttenscheid nahm die Zahl der selbstgenutzten Wohnungen um und in Katernberg um Wohnungen zu. In Borbeck-Mitte (Stadtbezirk IV) ging die Zahl der eigengenutzten Wohnungen am stärksten zurück: im Vergleich mit dem Jahr 1987 sank sie bis zum Jahr 2005 um Wohnungen. Einen größeren Rückgang der Anzahl der selbstgenutzten Wohnungen gab es zudem in Fischlaken (Stadtbezirk IX) mit einem Minus von Wohnungen.

15 Grafik 4: Veränderung der Eigentümeranteile in den Essener Stadtteilen von 1987 bis 2005 Karnap Rellinghausen Katernberg Schonnebeck Bredeney Schönebeck Kettwig Dellwig Vogelheim Rüttenscheid Stoppenberg Kray Altenessen-Nord Stadtwald Nordviertel Holsterhausen Überruhr-Hinsel Fulerum Frohnhausen Bergeborbeck Leithe Südviertel Huttrop Kupferdreh Südostviertel Ostviertel Altendorf Horst Bergerhausen Altenessen-Süd Westviertel Frintrop Steele Werden Frillendorf Bochold Bedingrade Margarethenhöhe Gerschede Stadtkern Freisenbruch Heisingen Schuir Burgaltendorf Borbeck-Mitte Überruhr-Holthausen Heidhausen Haarzopf Fischlaken Byfang 0,5 0,3 0,2 1,0 0,9 0,8 0,7-0,3-0,7-0,8-1,3-1,7-2,1-2,6-2,8-3,2-5,0-5,4-8,7-9,8 1,6 1,3 1,3 2,3 2,2 2,2 2,1 2,0 2,6 2,5 2,4 2,4 3,1 3,0 2,9 2,9 6,0 5,7 5,7 5,4 5,4 5,4 5,1 5,0 4,9 4,7 4,6 4,3 7,3 8,8 Stadt Essen 2,4-15,0-10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 Prozentpunkte

16 4 Selbstgenutztes Wohneigentum in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen im Jahr 2005 nach der Grundstücksart Die Erhebung der Grundbesitzabgaben erfolgt nach von den Finanzämtern festgelegten und vorgegebenen Kriterien, die sich an der Art des Grundstücks orientieren. Die verschiedenen Grundstücksarten sind in 75, Abs. 1, Nr. 1 bis 6, des Bewertungsgesetzes aufgezählt, wobei hier zwischen Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischtgenutzten Grundstücken, Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und sonstigen bebauten Grundstücken unterschieden wird. Von der Grundstücksart sind Eigentumswohnungen den Einfamilienhäusern zuzuordnen und können deshalb - auch für Zwecke der Analyse - nicht von diesen unterschieden werden. Die Einordnung eines Grundstücks in eine der drei Grundstücksarten "Mietwohngrundstücke", "Geschäftsgrundstücke" und "gemischtgenutzte Grundstücke" richtet sich laut Bewertungsgesetz nach der tatsächlichen Nutzung. Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen mit Ausnahme der Ein- und Zweifamilienhäuser. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Jahresrohmiete, eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und gemischtgenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, und nicht Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder Ein- oder Zweifamilienhäuser sind. Schließlich gibt es noch eine "Restkategorie", die "sonstigen bebauten Grundstücke", auf die keines der zuvor beschriebenen Kriterien zutrifft. Für die hier durchgeführte Analyse wurde zwischen selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern (einschließlich Eigentumswohnungen), die eher für eine aufgelockerte, mit Grün durchsetzte Wohnbebauung stehen, und Mietwohngrundstücken, die eher auf eine verdichtete, geschlossene Bauweise mit weniger Frei- und Grünflächen schließen lassen, unterschieden. Die übrigen Grundstücksarten wurden allesamt in einer Kategorie "sonstige Grundstücke" zusammengefaßt, wobei hier davon ausgegangen wird, dass die gewerbliche bzw. öffentliche Nutzung dieser Grundstücke/Gebäude keine unerhebliche Rolle spielt. Grafik 5 und Tabelle 2 zeigen, dass Eigentümer, die ihr Eigentum auch selbst bewohnen, eindeutig eine eher aufgelockerte, mit Grün durchsetzte Wohnbebauung bevorzugen, wie sie in Einund Zweifamilienhausgegenden vorzugsweise anzutreffen ist: 84,4 % der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen befinden sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern oder

17 es handelt sich um Eigentumswohnungen. Immerhin rund jede zehnte selbstbewohnte Wohnung (10,7 %) befindet sich aber auch in einem Mietwohnhaus mit mindestens drei Wohnungen. Ein geringerer Anteil von 5,0 % liegt in sonstigen Wohngebäuden. Grafik 5: Eigentümerwohnungen in den Essener Stadtbezirken im Jahr 2005 nach der Grundstücksart ,6 83,3 79,0 82,0 79,6 87,3 84,3 90,6 87,9 84, Prozent ,2 10,2 11,6 5,0 14,5 6,4 14,0 4,0 13,5 6,9 8,9 3,9 10,3 5,4 6,6 2,8 7,9 4,2 10,7 5,0 0 I II III IV V VI VII VIII IX Stadt Essen Stadtbezirke Ein- o. Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung Mietwohnhaus sonstiges Wohnhaus Im südlichen Stadtbezirk VIII (Heisingen, Kupferdreh, Byfang, Überruhr-Hinsel, Überruhr- Holthausen und Burgaltendorf) liegt der Anteil der selbstgenutzten Wohnungen, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern oder in Eigentumswohnungen befinden, mit 90,6 % am höchsten. Auch im ebenfalls im Süden der Stadt gelegenen Stadtbezirk IX (87,9 %; Bredeney, Schuir, Werden, Heidhausen, Fischlaken und Kettwig) und im nördlichen Stadtbezirk VI (87,3 %; Schonnebeck, Stoppenberg, Katernberg) ist der Anteil der selbstgenutzten Wohnungen, die sich in Ein-/Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen befinden, über dem Gesamtdurchschnitt für die Stadt. Hingegen sind die vergleichbaren Anteile im zentralen Stadtbezirk I (78,6 %; Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf), im westlichen Stadtbezirk III (79,0 %; Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen, Fulerum, Haarzopf und Margarethenhöhe) und im nördlichen Stadtbezirk V (79,6 %; Altenessen-Nord, Altenessen-Süd, Karnap und Vogelheim) am kleinsten. Eigentümer, die eine Wohnung in einem Mietwohnhaus selbst bewohnen, sind in den Stadtbezirken III im Westen (14,5 %; Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen, Fulerum, Haar-

18 zopf und Margarethenhöhe), IV im Nordwesten (14,0 %; Schönebeck, Bedingrade, Frintrop, Dellwig, Gerschede, Borbeck-Mitte, Bochold und Bergeborbeck), V im Norden (13,5 %; Altenessen-Nord, Altenessen-Süd, Karnap und Vogelheim), II im Süden (11,6 %; Rüttenscheid, Rellinghausen, Bergerhausen und Stadtwald) und I in der Mitte (11,2 %; Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf) überdurchschnittlich stark vertreten. In den südlichen Stadtbezirken VIII (6,6 %; Heisingen, Kupferdreh, Byfang, Überruhr-Hinsel, Überruhr-Holthausen und Burgaltendorf) und IX (7,9 %; Bredeney, Schuir, Werden, Heidhausen, Fischlaken und Kettwig) und in den nördlichen Stadtbezirken VI (8,9 %; Schonnebeck, Stoppenberg, Katernberg) und VII (10,3 %; Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Leithe) sind sie demgegenüber zum Teil deutlich unterrepräsentiert. Die sonstigen Gebäude, bei denen die gewerbliche bzw. die öffentliche Nutzung einen großen Stellenwert besitzt, werden insbesondere im innerstädtischen Stadtbezirk I (Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südviertel, Südostviertel, Huttrop und Frillendorf) überdurchschnittlich häufig von den Eigentümern selbst bewohnt: 10,2 % der Eigentümer aus diesem Stadtbezirk nutzen sonstige Gebäude zu eigenen Wohnzwecken (Gesamtstadt: 5,0 %). Im Stadtteil Margarethenhöhe (Stadtbezirk III), der neben dem Stadtkern (3,4 %; Stadtbezirk I) mit 3,8 % die geringste Eigentümerquote aufweist, befinden sich 98,6 % dieser selbst bewohnten Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern bzw. sind Eigentumswohnungen (vgl. Grafik 6). Zu den Stadtteilen, in denen jeweils über 90 % der selbstgenutzten Eigentümerwohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern oder in Eigentumswohnungen liegen, gehören Überruhr-Holthausen (95,7 %), Heisingen (92,1 %) und Überruhr-Hinsel (90,9 %) aus dem südlichen Stadtbezirk VIII, Schuir (94,5 %) und Kettwig (90,6 %) aus dem südlichen Stadtbezirk IX und Gerschede (91,1 %) und Leithe (90,1 %) aus den nördlichen Stadtbezirken IV und VII. In der Innenstadt (Stadtbezirk I), insbesondere im Stadtkern (13,2 %) und im Westviertel (44,4 %) liegen die von den Eigentümern selbst genutzten Wohnungen zu den geringsten Anteilen in Ein-/Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen. Im Stadtkern liegen die sie demgegenüber mit 75,0 % sogar überwiegend und im Westviertel mit 49,2 % fast zur Hälfte in sonstigen Gebäuden, in Gebäuden also, bei denen die gewerbliche und/oder die öffentliche Nutzung eine wesentliche oder hauptsächliche Rolle spielen.

19 Grafik 6: Eigentümerwohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den Essener Stadtteilen im Jahr 2005 Stadt Essen 84,4 Margarethenhöhe Überruhr-Holthausen Schuir Heisingen Gerschede Überruhr-Hinsel Kettwig Leithe Horst Rellinghausen Burgaltendorf Haarzopf Heidhausen Fischlaken Stoppenberg Bergerhausen Vogelheim Frillendorf Freisenbruch Schönebeck Katernberg Kupferdreh Huttrop Schonnebeck Bredeney Byfang Bedingrade Stadtwald Werden Fulerum Altendorf Altenessen-Nord Dellwig Kray Karnap Bochold Rüttenscheid Frintrop Südostviertel Steele Altenessen-Süd Borbeck-Mitte Bergeborbeck Frohnhausen Holsterhausen Südviertel Nordviertel Ostviertel Westviertel Stadtkern 13,2 44,4 98,6 95,7 94,5 92,1 91,1 90,9 90,6 90,1 89,8 89,8 89,7 89,6 89,4 88,9 88,8 88,2 87,7 87,4 87,1 86,9 86,8 86,5 86,3 86,3 85,8 83,5 83,1 83,1 81,9 81,2 80,4 80,2 79,9 79,8 79,7 79,5 78,8 78,8 78,1 77,8 76,7 75,7 74,7 74,2 73,6 72,7 70,1 68, Prozent

20 Tabelle 2: Eigentümerwohnungen in den Essener Stadtbezirken und Stadtteilen im Jahr 2005 nach der Grundstücksart 1 Stadtteil Stadtbezirk insgesamt Eigentümerwohnungen davon nach der Grundstücksart... Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung 2 insgesamt davon... Einfamilienhaus, Eigentumswohnung 2 Zweifamilienhaus Mietwohnhaus 3 sonstiges Grundstück Anzahl Anzahl Prozent Anzahl Prozent Anzahl Prozent Anzahl Prozent Anzahl Prozent 01 Stadtkern , , , ,0 02 Ostviertel , ,9 12 3, , ,2 03 Nordviertel , ,3 2 0, , ,2 04 Westviertel , , , ,2 05 Südviertel , ,7 12 2, , ,0 06 Südostviertel , ,0 16 3, ,6 37 7,3 11 Huttrop , , , ,1 42 3,5 36 Frillendorf , , ,5 42 5,5 54 7,1 Stadtbezirk I , , , , ,2 10 Rüttenscheid , ,9 84 2, , ,6 12 Rellinghausen , , ,3 40 6,0 28 4,2 13 Bergerhausen , , , ,7 58 3,1 14 Stadtwald , , , ,5 66 3,4 Stadtbezirk II , , , , ,0 07 Altendorf , ,1 23 2, ,7 81 8,0 08 Frohnhausen , , , , ,7 09 Holsterhausen , ,2 40 2, , ,9 15 Fulerum , , , ,9 7 1,9 28 Haarzopf , , , ,5 25 1,9 41 Margarethenhöhe , ,3 5 3, ,4 Stadtbezirk III , , , , ,4 16 Schönebeck , , , ,5 26 1,6 17 Bedingrade , , , ,7 28 2,2 18 Frintrop , , , ,3 46 4,9 19 Dellwig , , , ,9 48 4,3 20 Gerschede , , ,9 65 7,4 13 1,5 21 Borbeck-Mitte , , , ,5 81 7,8 22 Bochold , , , ,4 54 4,1 23 Bergeborbeck , , , , ,5 Stadtbezirk IV , , , , ,0 24 Altenessen-Nord , , , ,7 91 6,1 25 Altenessen-Süd , , , , ,0 40 Karnap , , , ,0 26 4,2 50 Vogelheim , ,4 34 8,4 25 6,1 25 6,1 Stadtbezirk V , , , , ,9 37 Schonnebeck , , , ,8 61 3,9 38 Stoppenberg , , , ,0 62 4,2 39 Katernberg , , , ,6 69 3,6 Stadtbezirk VI , , , , ,9 34 Steele , , , , ,6 35 Kray , , , , ,1 45 Freisenbruch , ,2 98 7, ,5 54 4,4 46 Horst , , , ,8 53 3,4 47 Leithe , , ,1 43 4,7 47 5,2 Stadtbezirk VII , , , , ,4 31 Heisingen , , , ,8 47 2,0 32 Kupferdreh , , , ,2 72 4,3 33 Byfang , , , ,0 16 4,6 43 Überruhr-Hinsel , , ,6 88 7,6 17 1,5 44 Überruhr-Holthausen , , ,0 28 2,1 30 2,2 48 Burgaltendorf , , , ,1 57 3,1 Stadtbezirk VIII , , , , ,8 26 Bredeney , , , ,8 94 4,4 27 Schuir , , ,4 10 2,6 11 2,9 29 Werden , , , ,6 89 5,5 30 Heidhausen , , ,2 81 7,1 39 3,4 42 Fischlaken , , ,0 64 8,3 21 2,7 49 Kettwig , , , , ,2 Stadtbezirk IX , , , , ,2 Stadt Essen , , , , ,0 1 Quelle: Stadtsteueramt, Abteilung Grundbesitzabgaben; Eigentümerwohnungen sind Wohnungen, die vom Eigentümer des Gebäudes oder der Wohnung selbst bewohnt werden 2 Eigentumswohnungen lassen sich nach der Grundstücksart ( 75 Bewertungsgesetz) nicht von Einfamilienhäusern unterscheiden 3 Mietwohnhäuser sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen mit Ausnahme der Ein- und Zweifamilienhäuser

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