Institutional Newsletter Immobilien Mitteleuropa

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1 Institutional Newsletter Immobilien Mitteleuropa

2 Immobilien Mitteleuropa östliche EU-Staaten Warschau Polen Prag Tschechien Slowakei Bratislava Ungarn Budapest Dieser Newsletter enthält Informationen oder Annahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen, die sich als unrichtig erweisen können. Entsprechend kann für solche Annahmen keine Gewähr übernommen werden.

3 Günstige Voraussetzungen oder zu risikobehaftetes Umfeld? Editorial Die Karawane zieht weiter, der Sultan hat Durst. Mit dieser Textpassage aus einem bekannten Lied der Band Höhner könnte man aktuell die Nachfrage von Investoren nach geeig neten Immobilien mit adäquater Verzinsung treffend beschreiben. Allerdings gestaltet sich inzwischen die Selek tion und der folgende Erwerb deutlich weniger unterhaltsam als der Kölner Karneval und gleicht oftmals der berühmten Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen. Regionale Unterschiede berücksichtigen Die aktuellen konjunkturellen Prognosen stimmen für die weitere Entwicklung optimistisch. Insbesondere Polen, mit rund 38,5 Mio. Einwohnern die größte Volkswirtschaft EU-Osteuropas, verfügt mit einer breit diversifizierten Wirtschaft über gute Perspektiven. Aber auch in Tschechien, der Slowakei und mit Einschränkungen in Ungarn stehen die Zeichen auf Wachstum. Prognose Wirtschaftswachstum in % des BIP Dem sprichwörtlichen Ausverkauf von Core Immo bilien an den etablierten Standorten wie den Top 7 Städten Deutschlands oder den internationalen Metropolen wie Paris, London oder New York folgte ein gestiegenes Interesse an zukunfts fähigen B-Standorten, allerdings hier vorwiegend im Wohnbereich. In jüngster Zeit wurde verstärkt in Immobilien in den Krisenregionen Südeuropas investiert, die nicht nur durch attraktive Anfangsrenditen, sondern auch durch Wertsteigerungspotenzial Anleger gelockt haben. Als logische Folge der ungebrochenen Nachfrage auf die besten verfügbaren Standorte ist unabhängig von der Nutzungsart eine starke yield compression festzustellen. 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00-2,00-4,00-6,00 Deutschland Polen Tschechien Ungarn Sowakei Slowakei Aber wie haben sich die Märkte in den östlichen Ländern Mitteleuropas entwickelt, die nach einer regelrechten Boomphase und dem in 2008 folgenden Einbruch nicht mehr auf dem Radar der meisten internationalen Investoren standen? Mit unserem Newsletter Mitteleuropa möchten wir Ihnen einen Überblick über die heterogenen Immobilienmärkte der östlichen EU-Staaten geben und versuchen die Frage zu beantworten, welche Opportunitäten in Ländern wie Polen, Tschechien, der Slowakei oder Ungarn bestehen. Wir haben vorerst auf eine Einbeziehung von Rumänien und Bulgarien verzichtet (daher Mitteleuropa). Aus unserer Sicht sind die Rechtssysteme und die Transparenz im Immobiliensektor der beiden Staaten kritisch zu würdigen, wobei Rumänien mit der Wahl des neuen Präsidenten, Klaus Johannis, einen wichtigen Schritt nach vorne gemacht hat. Zudem bestehen teilweise noch erhebliche Verflechtungen mit Russland. Andere CEE-Länder sind für nach haltige Immobilieninves ti tionen schlichtweg zu klein. Wir würden uns freuen, wenn Sie unser Newsletter bei Ihrer täglichen Arbeit unterstützt und Ihnen bei der Analyse der Märkte nützliche Hinweise auf Ihre weitere immobilien strategische Ausrichtung gibt. München, November , Quelle: Europäische Kommission, Prognose Herbst 2014 ff., eigene Darstellung Regional gibt es bei den einzelnen Indikatoren nennenswerte Unterschiede. Während in Tschechien die Arbeitslosenquote, vergleichbar mit der Dänemarks oder der Niederlande, in 2014 begünstigt durch die Abwertung der Tschechischen Krone voraus sichtlich auf 6,4 % fallen wird, herrscht in der Slowakei mit 13,4 % eine verhältnismäßig hohe Arbeitslosigkeit. Auch in den jeweiligen Ländern existiert ein ausgeprägtes Gefälle, unter anderem zu beobachten am Inselcharakter des polnischen Arbeitsmarktes. Während in Städten wie Warschau, Krakau oder Danzig die Arbeits losenquote nur rund 5 % beträgt, finden sich in einer Entfernung von 50 km Regionen mit Arbeitslosenquoten von 20 % und darüber. Ähnlich stellt sich die Situation in Tschechien dar, wo unter anderem der Norden des Landes mit Strukturproblemen zu kämpfen hat, ebenso wie die östlichen Teile der Slowakei. Um dieses Gefälle zu entspannen, erhalten die CEE-Staaten umfangreiche Fördermittel aus dem EU-Kohäsionsfonds. Von 2014 bis 2020 sollen, bei vollständiger Inanspruchnahme der Fördermittel, 167 Mrd. in die Bereiche Infrastruktur, Arbeits markt, Forschung und Unternehmen fließen. Zum Vergleich: das Bruttoinlandsprodukt Ungarns lag im Jahr 2013 bei rund 132 Mrd.. Sollten 90 % der Fördergelder absorbiert werden, könnte das jährliche BIP in den CEE-Staaten um bis zu 0,8 % steigen.

4 EU-Fördermittel für CEE-6 über 167,1 Mrd. ( ) Politische Entwicklungen als Einflussfaktor 46,4% Kroatien (8,6 Mrd. ) 5,1% Slowakei (13,9 Mrd. ) 8,4% 13,1% Ungarn (21,9 Mrd. ) 13,8% Rumänien (22,9 Mrd. ) 13,2% Tschechien (21,9 Mrd. ) Polen (77,6 Mrd. ) Polen erhält die höchste Summe aller 28 EU-Mitglieder Während die wirtschaftlichen Vorzeichen überwiegend positiv sind, gilt es die politischen Risiken zu bewerten. Seit Beginn der Ukraine-Krise müssen mögliche wirtschaftliche Auswirkungen in die Überlegungen mit einbezogen werden. Die hier besprochenen Länder haben sich fest in das europäische Wertesystem eingefügt. Nichtsdestotrotz werden die beschlossenen Handelssanktionen Einfluss auf die Wirtschaft haben. Im Falle Polens gehen Schätzungen davon aus, dass das BIP Wachstum zwischen 0,2 % und 0,4 % niedriger ausfallen könnte. Diese relativ geringe Reduzierung überrascht, ist aber darin begründet, dass die Exporte Polens nach Russland nur 5 % der Gesamtexporte ausmachen. Zudem haben polnische Kreditinstitute kein substanzielles Russlandgeschäft und auch die polnischen Direkt investitionen in Russland halten sich in engen Grenzen. Daher sieht die Bank Austria vor allem in den Balkanstaaten aufgrund der stärkeren Vernetzung mit Russland die meisten Auswirkungen. Quelle: Erste Bank, eigene Darstellung Gegenüber anderen EU-Staaten zeichnen sich die östlichen EU Mitgliedsländer, mit Ausnahme von Ungarn, durch eine verhältnismäßig geringe Staatsverschuldung aus. Das eröffnet zusätzliche wirtschaftspolitische Spielräume. Verschuldung 2013 in % des BIP Verschuldung 2013 in % des BIP 55,7 45,7 77,3 Quelle: Europäische Kommission, eigene Darstellung 54,6 87,10 Polen Tschechien Ungarn Slowakei EU gesamt Eine Unbekannte in der politisch-wirtschaftlichen Entwicklung Ungarns ist die Regierung um Viktor Orbán. Investitionen in Budapest sollten in diesem Umfeld sorgfältig abgewogen werden, wobei von einer stabilisierenden Wirkung durch die EU-Mitgliedschaft auszugehen ist. Trotz der gegenwärtigen Spannungen ist eine Ausweitung der militärischen Auseinandersetzungen über die Ukraine hinaus schwer vorstellbar und hätte in letzter Konsequenz auch für die westeuropäischen Staaten schwerwiegende Folgen. Immobilienmärkte Mitteleuropa-Ost Trotz gesunkener Anfangsrenditen im Übrigen Kenn zeichen nahezu aller Immobilienmärkte machen zwei Faktoren Enga gements in Mitteleuropa-Ost interessant. Erstens: Die Mieten sind seit Ausbruch der Finanzkrise deutlich gesunken und zeigen aktuell eine Bodenbildung. Zweitens: Der Renditeabstand zwischen A- und B-Standorten in den Hauptstädten ist wieder ausreichend hoch. Das war vor 2008 nicht immer der Fall.

5 Überblick Die wichtigsten Immobilienstandorte Warschau Budapest Prag Bratislava Einwohner 1,7 Mio. 1,7 Mio. 1,2 Mio. 0,4 Mio. Büroflächenbestand 4,3 Mio. m 2 3,2 Mio. m 2 2,9 Mio. m 2 1,5 Mio. m 2 Leerstandsrate 13,5 % 17,5 % 14,5 % 14,5 % Rendite Büro 5,50 % 6,00 % 6,75 % 7,25 % 5,75 % 6,25 % 6,75 % 7,25 % Rendite Einzelhandel* 5,50 % 6,00 % 6,75 % 7,25 % 5,00 % 6,00 % 6,50 % 7,00 % Rendite Logistik 6,75 % 7,25 % 9,00 % 9,50 % 6,75 % 7,25 % 8,00 % 8,50 % * Shopping Center, High Street Quelle: eigene Recherche, CBRE Office Bei Investments im Bürosektor reduziert sich die Anzahl der in Betracht kommenden Städte auf die drei Standorte Warschau, Prag und Budapest, sofern man nur Märkte mit mindestens 2 Mio. m 2 Flächenbestand berücksichtigt. Unter Einbeziehung der Hauptstadt der Slowakei, Bratislava, erhöhen sich die Investitionsmöglichkeiten, allerdings sollte dabei immer berücksichtigt werden, dass sich ein Exit aufgrund der Größe und damit der Liquidität des Marktes unter Umständen schwieriger gestaltet. Die Märkte sind von hohen Leerstandsraten geprägt, die in der Vergangenheit zu einer signifikanten Reduzierung des Mietpreisniveaus von 20 % 25 % geführt haben. Genau dieser Fakt stellt aus unserer Sicht ein attraktives Einstiegsniveau dar. Auch wenn sich die Leerstände in den nächsten 1 2 Jahren aufgrund des Neubauvolumens, wie z. B. in Warschau, noch erhöhen könnten, sehen wir dennoch gerade jetzt die Chance, von zukünftig steigenden Mieten profitieren zu können. Es sollte nicht vergessen werden, dass sich die Märkte in Entwicklung befinden und höhere Volatilitäten Ausdruck dieser Entwicklung sind. Allein Warschau, mit einer Bevölkerung von rund 1,7 Mio. Einwohnern, verfügt mit 4,3 Mio. m 2 Flächenbestand derzeit nur über rund 40 % des Bürobestandes der in der Einwohneranzahl vergleichbaren Stadt Wien. Wir sind uns durchaus bewusst, dass eine mögliche Annäherung an die etablierten Märkte nur lang fristig erfolgen kann, aber im Gegensatz zu weitgehend gesättigten Märkten ist das Chancenpotenzial ungleich größer. Voraussetzung für eine erfolgreiche Investition in diesen Märkten ist aus unserer Sicht die konsequente Investition in die CBD s und in Immobilien mit modernen und flexiblen Raum konzepten sowie Mietverträgen, die das aktuelle Mietpreisniveau tatsächlich widerspiegeln (auch bei Laufzeiten von 5 Jahren +). Allerdings gibt es in Polen weitere Standorte, die man aufgrund ihrer Entwicklung als Beimischung durchaus in die Auswahl mit einbeziehen kann. Städte Polen > Einwohner Berlin Prag Wien Warschau Lodz Breslau Krakau Bratislava Dazu zählt z. B. auch Krakau, mit rund Einwohnern die zweitgrößte Stadt Polens, die wichtige Voraussetzungen für einen sich positiv entwickelnden Immobilienmarkt aufweist:

6 Nicht nur die Größe der Stadt, die nach Einwohnerzahl mit Frankfurt am Main vergleichbar ist, sondern auch ein Ballungsraum mit rund 8 Mio. Einwohnern in 100 km Umkreis macht die Region für Unternehmen attraktiv. Darüber hinaus verfügt Krakau über verschiedene Universitäten und Hochschulen mit über Studenten. Das zieht unter anderem internationale Arbeitgeber an, die ein großes Reservoir an gut ausgebildeten, oft mehrsprachigen (englisch, deutsch) Arbeitnehmern vorfinden. Dazu besteht in Krakau eine für Polen außergewöhnliche Altersstruktur, mit einem Anteil von rund 60 % der Bevöl kerung, die jünger als 45 Jahre ist. Der Büromarkt ist mit einer Fläche von m 2 verhältnismäßig klein, es sollte aber nicht außer Acht gelassen werden, dass sich dadurch in einer Stadt mit Einwohnern zukünftig Chancen ergeben. Der Leerstand im Bürosegment beträgt aktuell rund 6 %, die Einkaufsrendite für Büroimmobilien bewegt sich derzeit bei rund 7 %. Wir sehen in mit Krakau vergleichbaren Standorten selektiv gute Marktchancen, jedoch sollten Investitionen lediglich Beimischungscharakter haben. Retail Ein großer Teil des Bestandes besteht aus Retailkonzepten der ersten und zweiten Generation mit einem Hypermarkt als Anker mieter. Diese Form des Einzelhandels mit Verkauf von Lebensmitteln, Kleidung und anderen Konsumartikeln auf einer großen Fläche entspricht nicht mehr dem aktuellen Einkaufsverhalten der Verbraucher. Hier ist in den nächsten Jahren mit sehr viel Redevelopment und dem Versuch einer Neupositionierung zu rechnen. Inwieweit diese Bemühungen von Erfolg gekrönt sein werden, bleibt abzuwarten. In Warschau ist zu beobachten, dass die marktdominierenden Shopping Center der ersten bis dritten Generation vermehrt unter einander konkurrieren. Dazu wird es in 2015 weitere Neubauprojekte geben, die zu einem sinkenden Mietpreisniveau führen dürften. Welche Standorte und Konzepte das bessere Ende für sich verbuchen ist selbst für Experten schwierig einzu- schätzen. Aus diesem Grund hat es in den letzten 1 ½ Jahren einen Run von Investoren auf die Prime Objekte der neuesten Generation gegeben, mit der Folge von deutlich gesunkenen Einkaufs renditen. Ein interessanter Markt der Zukunft könnten Investitionen in die Haupteinkaufsstraßen sein, die einen attraktiven Mietermix bieten. Trotzdem sollte ins Kalkül gezogen werden, dass die Einkaufzentren auch zukünftig die Benchmark für den Wettbewerb stellen werden. Wir würden derzeit Investitionen in Fachmarktzentren in den Mittelstädten aufgrund des attraktiven Renditeniveaus von derzeit rund 7,0 % + präferieren. Der Ankermieter sollte ein internationales Unternehmen aus dem Lebensmittelbereich sein, ergänzt unter anderem durch Textileinzelhändler, Drogeriemarkt und anderen Shops im unteren Preissegment, das weniger an fällig für die wachsende Konkurrenz aus dem E-Commerce Bereich ist. Oder einfach ausgedrückt: Einzelhandel mit Waren zur Deckung des täglichen Bedarfs. Logistik Der Markt der Logistikimmobilien war in den letzten 12 Monaten geprägt durch große Portfolioverkäufe an Private Equity-Häuser oder andere internationale Investoren. Das Rendite niveau ist mit 8 % 11 % immer noch attraktiv bepreist, allerdings gilt auch hier die alte Weisheit Nach dem Mietvertrag ist vor dem Mietvertrag. Und genau in diesem Punkt ist Vorsicht geboten. Der Logistiksektor ist von großen Projektentwicklern wie etwa Prologis oder Panattoni geprägt, die zum Teil eigene Fonds auflegen oder auf Bestellung entwickeln. Der Einfluss dieser Unternehmen macht es für kleinere Bestandshalter von Logistikunternehmen mitunter schwierig, nach Ablauf der Erstmietverträge Nachmieter zu finden, die dann auch bereit sind einen angemessenen Mietpreis zu zahlen. Daher würden wir nur eine geringe Beimischung von Logistikimmobilien als Renditekicker in einem diversifizierten Portfolio empfehlen, sofern der Grundmietvertrag mit bonitätsstarken Mietern langfristig ausgestaltet ist, oder einer der großen Projektentwickler / -dienstleister auch das Property-/Asset management übernimmt.

7 Fazit und Handlungsempfehlung Die Vorzeichen stehen günstig Die wesentlichen Indikatoren in den östlichen EU-Länder Mitteleuropas deuten auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung hin, die Grundvoraussetzung für Immobilieninvestitionen. Der Renditeabstand zu 10-jährigen Staatsanleihen beträgt selbst bei Investitionen in Büroimmobilien abhängig vom jeweiligen Land mindestens 3 %. Der Spread zu den Renditen der Main Stream Märkte ist so hoch, dass Mitteleuropa-Ost als Nischeninvestment mehr als eine Überlegung wert ist. Das Währungsrisiko (außer Slowakei als Mitglied der Euro-Zone) beschränkt sich auf den Exit, da die Mietverträge in der Regel in Euro abgeschlossen werden. Zudem bewegen sich der Zloty, die Tschechische Krone und der Ungarische Forint weit von ihren Höchstständen entfernt, sodass ein Einstieg günstig erscheint. Die Mieten befinden sich auf einem Niveau, das ein eher eingeschränktes downside Potenzial birgt, dafür aber mittelfristig zu Hoffnungen Anlass gibt. Obwohl die Transparenz der Immobilienmärkte stark zugenommen hat und sich auf einem Niveau wie Japan oder Norwegen bewegt, gilt es die regionalen Besonderheiten zu beachten. Sich ent wickelnde Immobilienmärkte unterliegen mitunter starken Veränderungen. Wir empfehlen breit in Länder und Nutzungsar ten zu investieren, um eine größtmögliche Diversi fikation zu erreichen. Kontakt Die SachsenFonds Gruppe ist ein Asset-Manager für Sachwerte mit Sitz in Aschheim bei München. Das betreute Fondsvolumen beträgt 5 Mrd., das von rund 90 Mitarbeitern unter anderem in den Niederlassungen in Prag, Warschau und Sydney verwaltet wird. Die SachsenFonds Gruppe konzentriert sich auf Kapitalanlagen mit einem nachweisbaren und umfangreichen Track Record. Dazu zählen im Segment Immobilien vor allem Investitionen in Mitteleuropa (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Österreich, Deutschland) und Australien. SF Invest GmbH Bernd Rickels Director Business Development Telefon b.rickels@sachsenfonds.com

8 Aschheim (bei München) Prag Sydney Warschau Max-Planck-Straße Aschheim (bei München) Telefon Telefax info@sachsenfonds.com