39. Fachgespräch des ESWiD in Fischen. Ansammlung weiterer Rücklagen? - Zur Zulässigkeit von Sonderrücklagen im Wohnungseigentumsrecht

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Jakob Knopp
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1 39. Fachgespräch des ESWiD in Fischen Beispielbild Ansammlung weiterer Rücklagen? - Zur Zulässigkeit von Sonderrücklagen im Wohnungseigentumsrecht Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, HWR Berlin

2 Begrifflichkeiten und Ausgangsfrage - Rücklage und Rückstellung - Rücklage = Bezeichnung für das allgemeine Problem, inwieweit in der Wohnungseigentümergemeinschaft Geld über das Abrechnungsjahr hinaus in Reserve gehalten werden kann. - Betrachtet werden verschiedene Konstellationen außerhalb der Instandhaltungsrücklage, die hier unter dem Oberbegriff Sonderrücklagen zusammengefasst werden. - Untersuchungsgegenstand sind nur mehrjährige Reserven. 2

3 Rücklagenbildung im Gesetz und Systematisierung 1. Die Möglichkeit einer jährlichen Rücklagenbildung ist durch das System der Vorschusszahlungen auf den Wirtschaftsplan das gesetzliche Leitbild. 2. Als mehrjährige Reserven erwähnt das WEG ausdrücklich nur die Instandhaltungsrücklage. 3. Systematisch kann man - konkret-zweckgebundene Rücklagen - abstrakt-zweckgebundene Rücklagen sowie - nicht zweckgebundene Rücklagen unterscheiden. 3

4 Konkret-zweckgebundene Rücklagen Reserven, welche der Finanzierung einer bereits beschlossenen, konkreten Maßnahme dienen. Fall 1: Die Eigentümer beschließen im Oktober 2011 eine Fassadensanierung nebst Finanzierung durch sofort fällige Sonderumlage. Die Baumaßnahmen werden erst 2012 ausgeführt. Die laufenden Wohngeldzahlungen 2011 decken exakt die Ausgaben. Hier besteht Einigkeit, dass in der JA 2011 nicht etwa ein Guthaben in Höhe der unverbrauchten Sonderumlage auszukehren ist. Konsequenz: Es wird eine Sonderrücklage gebildet. 4

5 Abstrakt-zweckgebundene/nicht zweckgebundene Rücklagen Abstrakt-zweckgebundene Rücklagen dienen der Finanzierung noch nicht näher definierter, zukünftiger Aufwendungen, wobei der Zweck der Reserveansparung bereits allgemein feststeht. Beispiele: 1. Instandhaltungsrücklage 2. Modernisierungsrücklage 3. Prozesskostenrücklage Bei nichtzweckgebunden Reserven besteht hingegen noch nicht einmal ein allgemeiner Verwendungszweck ( Allgemeine Liquiditätsrücklage ). 5

6 Meinungsbild in Rechtsprechung und Literatur Konkret-zweckgebundene Rücklagenbildung (jahresübergreifende Baumaßnahme, Fall 1) ist nach wohl allg. Meinung zulässig. Sonstige Sonderrücklagen: -OLG Hamm ZWE 2011, 446: Rücklagenbildung ist rechtlich nur zu einem einzigen Zweck, nämlich der Bildung einer Instandhaltungsrücklage zulässig. - BGH NJW 1988, 1910: Gemeinschaft kann zur Tilgung von Verbindlichkeiten auf vorhandene, wenngleich für andere Zwecke gebildete Rücklagen zugreifen. - Die Literatur bejaht überwiegend die Möglichkeit, Sonderrücklagen zu bilden. 6

7 Notwendige Entscheidungen bei Rücklagenbildung 1. Entscheidung, ob eine Sonderrücklage gebildet wird. Diese Entscheidung kann bereits in der Gemeinschaftsordnung erfolgen ( Es wird eine allgemeine Liquiditätsrücklage gebildet ). Anderenfalls ist ein entsprechender Rücklagenbildungsbeschluss erforderlich. 2. Entscheidung, wie die Sonderrücklage gebildet wird: - Durch Einzahlungen in Form von laufendem Wohngeld? - Durch Thesaurierung von Überschüssen eines Wirtschaftsjahres? Hier Finanzierungsbeschluss genannt. Daraus folgt: Die autonome Rücklagenbildung durch den Verwalter ist in jedem Fall rechtswidrig. 7

8 Kompetenz für Rücklagenbildungsbeschluss 1. Wortlaut von 21 Abs. 5 WEG ( insbesondere ) spricht dagegen, dass die Instandhaltungsrückstellung abschließend ist. 2. Dieses Ergebnis wird durch Sinn und Zweck des wohnungseigentumsrechtlichen Finanzierungssystems gestützt. 3. Die Beschlusskompetenz ist nicht davon abhängig, dass die Eigentümer den Zweck der Rücklage konkret benennen, weshalb auch eine allgemeine Rücklage beschlossen werden kann. 8

9 Kompetenz für Finanzierungsbeschluss: laufendes Wohngeld Nein, falls 28 Abs. 1 WEG die Bestandteile des Wirtschaftsplans abschließend bezeichnet. 1. Wortlaut 28 Abs. 1 WEG spricht nicht dafür. 2. Auch die historische Auslegung stützt ein solches Ergebnis nicht. 3. Ausschlaggebend ist daher der Zweck von 28 Abs. 1 und 2 WEG, die Finanzausstattung des Verbandes (und damit auch die Bildung beschlossener Rücklagen) durch Wohngeldzahlungen zu gewährleisten. 9

10 Kompetenz für Finanzierungsbeschluss: Thesaurierung Fall 3: Die Jahresabrechnung 2012 ergibt für Eigentümer A ein Guthaben von 100 Euro. Soll das Guthaben einer Sonderrücklage zugeführt werden, bedarf es eines Rechtsgrundes für den Verbleib im Verbandsvermögen. - Für Änderung des Wirtschaftsplans 2012 besteht im Jahr 2013 keine Kompetenz mehr, es muss über die JA beschlossen werden, 28 III und V WEG. - Eigentümer haben aber die Kompetenz, eine das Wirtschaftsjahr 2013 betreffende Sonderumlage sowie die Verrechnung mit dem Auszahlungsanspruch aus 2012 zu beschließen, vgl. 21 VII WEG. (Thesaurierung als verkappte Sonderumlage ). 10

11 Ordnungsmäßigkeit des Rücklagenbildungsbeschlusses 1. Ausgaben, denen vorgesorgt werden soll, müssen in absehbarer Zukunft mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sein. 2. Bildung einer Sonderrücklage muss aus Sicht eines vernünftigen Eigentümers zudem erforderlich sein: - Ad hoc Finanzierung der Ausgaben durch Sonderumlage darf nach den Umständen des Einzelfalls nicht die vorzugswürdige Alternative sein; - Sonderrücklage muss der Höhe nach angemessen sein (Einzelfallfrage). 11

12 Zweckbindung von Rücklagen 1. Nach wohl h. M. bedarf eine Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage eines Beschlusses der Eigentümer. Ein solcher Beschluss entspricht aber nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nach der Zweckentfremdung noch eine eiserne Reserve verbleibt. 2. Diese Leitlinien sind auf Sonderrücklagen im Grundsatz übertragbar. Eine Besonderheit besteht aber insofern, als der Anspargrund bei Sonderrücklagen vollständig entfallen kann; dann entspricht die vollständige Auflösung der Rücklage regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. 12

13 Ergebnisse 1. Die Eigentümer haben die Kompetenz, die Bildung von Sonderrücklagen also Reserven außerhalb der Instandhaltungsrückstellung zu beschließen. 2. Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Entstehung der abzusichernden Aufwendungen hinreichend wahrscheinlich ist, die Rücklage der Höhe nach angemessen und eine Finanzierung zukünftiger Aufwendungen durch Sonderumlage nach einer Abwägung der Umstände des Einzelfalls als Alternative ausscheidet. 3. Die Finanzierung der Sonderrücklage kann durch das laufende Wohngeld und/oder Thesaurierung von Überschüssen erfolgen. 13

14 Liquiditätsrücklage und Heizkostenabrechnung Fall 2: Im Jahr 2011 erwirbt eine WEG mit zwei Einheiten 2000 Liter Heizöl für Euro. Im Jahr 2011 werden nur Liter verbraucht. Im Jahr 2012 erfolgt kein Bezug von Heizöl, es werden die verbliebenen Liter verbraucht. In der JA 2011 sind die verbrauchten Brennstoffe nach den Regeln der HeizKV, die nicht verbrauchten Brennstoffe hingegen nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel zu verteilen (BGH). In der JA 2012 sind die dann verbrauchten Brennstoffe nach den Regeln der HeizKV (erneut) umzulegen. Die Eigentümer können beschließen, dass die 2011 zuviel verteilten Kosten im Vermögen des Verbandes verbleibt. 14

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