Norbert Köhler Dipl. Ing. Bauwesen

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1 Norbert Köhler Dipl. Ing. Bauwesen von der Industrie- und Handelskammer Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Grundstücksrechten; Sachverständiger für Mieten und Pachten Im Breul 14 - D Bruchköbel - Telefon 06183/ Fax 06183/ Exposee zuwertgutachten Nr. E 011/2014 über den Verkehrswert i.s. 194 Baugesetzbuch des Wertermittlungsgegenstandes: 159,48/1.000 Miteigentumsanteil -MEA- an dem Grundstück -Laudenbach, Flurstück 556Unterer Giebelweg Laudenbach; verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr.1. zum Wertermittlungsstichtag: Amtsgericht Aschaffenburg -Abteilung für ImmobiliarvollstreckungSchlossplatz 5, Aschaffenburg Geschäftsnummer: 851 K 121/13 Auftraggeber: Ertragswert Sachwert Vergleichswert VERKEHRSWERT Nachrichtlich: der o.a. Verkehrswert entspricht einer durchschnittlichen Wohnfläche von rd. 600 /m² WF.

2 INHALTSVERZEICHNIS 0. ALLGEMEINE ANGABEN ZWECK DES WERTGUTACHTENS: WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN: GRUNDSTÜCKSANGABEN BEZEICHNUNG KATASTERANGABEN MIT DEM SONDEREIGENTUM VERBUNDENE RECHTE GRUNDSTÜCKSEIGENTÜMER GRUNDBUCHDATEN GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG TATSÄCHLICHE EIGENSCHAFTEN RECHTLICHE GEGEBENHEITEN (WERTBEEINFLUSSENDE RECHTE UND BELASTUNGEN) PRIVATRECHTLICHE SITUATION ÖFFENTLICH-RECHTLICHE SITUATION BAUPLANUNGSRECHT BAUORDNUNGSRECHT ENTWICKLUNGSZUSTAND INCL. BEITRAGS- UND ABGABENSITUATION DERZEITIGE NUTZUNG/ SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE BESCHREIBUNG DER BAULICHEN UND SONSTIGEN ANLAGEN BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES UND DER AUßENANLAGEN - GEMEINSCHAFTSEIGENTUM GEBÄUDE A MEHRFAMILIENWOHNHAUS UNTERER GIEBELWEG NEBENGEBÄUDE AUßENANLAGEN BESCHREIBUNG DER WOHNUNG, RAUMAUFTEILUNG UND SONDERNUTZUNGSRECHTE WESENTLICHE ABWEICHUNGEN ZWISCHEN DEM ANGEGEBENEN MITEIGENTUMSANTEIL -MEA- UND DER RELATIVEN WERTIGKEIT -REA- DES ZU BEWERTENDEN TEIL/ WOHNUNGSEIGENTUMS AM GESAMTOBJEKT VORHANDENE UNGEWÖHNLICH HOHE ODER NIEDRIGE INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGEN BZW. NOTWENDIGE SONDERUMLAGEN Seite 2 von 14

3 0. ALLGEMEINE ANGABEN 0.1 ZWECK DES WERTGUTACHTENS: Das nachfolgende Wertgutachten soll den Verkehrswert des v.g. Bewertungsgegenstandes nach Maßgabe des 194 Baugesetzbuch -BauGB- zum Wertermittlungsstichtag bestimmen. Es dient zur Vorbereitung der Entscheidung über die Festsetzung des Verkehrswertes nach 74a Abs. 5 ZVG. Im Gutachten wird vom Sachverständigen davon ausgegangen, dass das z.zt. leerstehende Mehrfamilienwohnhaus Unterer Giebelweg 1 bzw. die dort innegehaltenen Wohnungen -nach Maßgabe wirtschaftlich sinnvollen Handelns- saniert, umgebaut und modernisiert sowie einer nachhaltigen Wohnnutzung zugeführt werden wird. 0.2 WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN: Orts- und Objektbesichtigungen des Wertermittlungsgegenstandes am Grundbuchauszug des AG Obernburg -Grundbuchamt- vom , Laudenbach, Blatt 2137 Auszug aus dem Katasterkartenwerk M= vom (Vermessungsamt Klingenberg) Teilungserklärung der Liegenschaft Unterer Giebelweg 1, Laudenbach vom (Notar Michael Volmer, Obernburg -Urk.Rolle Nr. 0339/2007/V-) Nachtrag zur Teilungserklärung der v.g. Liegenschaft vom (Notar Michael Volmer, Obernburg -Urk.Rolle Nr. 0282/2008/V-) Telefonische Auskunft aus der Kaufpreissammlung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses (Landratsamt Miltenberg, Herr Weder) Bodenrichtwerte -Stichtag (Internet-Portal v.boris.bayern.de Gutachterausschüsse des Landes Bayern) Baugesetzbuch - BauGB - in der jeweils gültigen Fassung Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - Wertermittlungsrichtlinien - WERT R Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten Dr. Sprengnetter Band I - XI Verkehrswertermittlung von Grundstücken Kleiber / Simon / Weyers 2.Auflage Grundstücks- und Gebäudebewertung -marktgerecht- Vogels 2.Auflage Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken Versteigerung und Wertermittlung -Arbeitshilfen für die Praxis- Ross / Brachmann / Holzner Stumpe / Tillmann 28.Auflage Ausgabe 2009 Seite 3 von 14

4 1.1 BEZEICHNUNG 1 GRUNDSTÜCKSANGABEN Laut Grundbuchauszug des AG Obernburg vom KATASTERANGABEN Gemeinde: Laudenbach Gemarkung: -/- Lfd. Nr. Flur Flurstück Größe [m²] Nutzung / Lagebezeichnung 1 -/- * Gebäude und Freifläche / Unterer Giebelweg 1 *159,48/1.000 Miteigentumsanteil -MEA- an den o.a. Grundstücken verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1; Sondernutzungsrechte sind vereinbart an den Kfz-Stellplätzen 1 bis MIT DEM SONDEREIGENTUM VERBUNDENE RECHTE Dem v.g. Sondereigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz Nr.1 zugeordnet. 1.4 GRUNDSTÜCKSEIGENTÜMER -/-; siehe besonderes Anschreiben 1.5 GRUNDBUCHDATEN Amtsgerichtsbezirk: Obernburg Grundbuch von: Laudenbach Band: -/- Blatt: -/- Grundbucheintragungen -in Abt. II- : zu lfde. Nr.1 Lfd. Nr. Eintragungen 1 Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amtsgericht Aschaffenburg -AZ:..). Seite 4 von 14

5 2 GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG 2.1 TATSÄCHLICHE EIGENSCHAFTEN Ort/Land/Kreis/Höhenlage/Einwohnerzahl/Fläche: Laudenbach (Bayern), Regierungsbez. Unterfranken, Landkreis Miltenberg, 127 m ü NN, Einwohner ( ); 4,9 Km² Fläche; 277 Einwohner pro km; Bevölkerungsprognose ( ) = - 4,6% Makrolage /Bedeutung/Anbindungen an Straße, Schiene u.a.: Die Gemeinde Laudenbach liegt im Norden Bayerns, im Westen des unterfränksichen des Landkreises Miltenberg, am westlichen Ufer des bayerischen Untermains, zwischen Städten Miltenberg (20km Entf.) und Obernburg (15km Entf.) und grenzt an den Odenwald. Sie ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Kleinheubach und hatte in den letzten Jahren durch die Erschließung neuer Baugebiete (Sommerberg II, Bocksberg) eine leichte Zunahme von Einwohner zu verzeichnen. Recht verkehrsgünstige Anbindungen an das öffentliche Fernstraßennetz u.a. durch die A 3 [Frankfurt-Würzburg](AS Stockstadt + Rohrbrunn in je 30 km Entf.), Bundesstraße 469 und Kreisstraße MIL 3 [Odenwald ]. Durch den Bahnhof Erlenbach (b. Kleinheubach) besteht Anschluss an die Maintalbahn mit Verbindungen nach Aschaffenburg, Miltenberg und Wertheim. Des Weiteren hält die Verkehrsgemeinschaft Am Bayerischen Untermain -VAB- mit den Buslinien den Pendelverkehr zwischen den benachbarten Kommunen des Landkreises Miltenberg aufrecht. Mikro- und Nachbarschaftslage/Wohnlage: Das zu begutachtende Grundstück Unterer Giebelweg 1 hat seinen lokalen Standort im Norden der Gemeinde Laudenbach, ~ 250 m Luftlinie von der Verwaltungsstelle Rathaus entfernt, ca. 50 m westlich [oberhalb] der Ortsdurchfahrt Straßenzug Obernburger Straße/Miltenberger Straße -Teil der MIL 3- im Bereich eines Wohnquartiers mit abgeschlossenem Bebauungsgrad. Keine Läden für die Güter zur Deckung des persönlichen Tagesbedarfs in der Gemeinde. Nächste Einkaufsmöglichkeiten mit SB-Lebensmittel- und Non-Foodmärkten stehen in der benachbarten Gemeinde Kleinheubach zur Verfügung, die mittels PKW oder Bus in etwa 5 Minuten erreichbar sind. Hier u.a. Bank- und Sparkassenfilialen, Arztpraxen, Apotheken, Gaststätten und weitere Infrastruktureinrichtungen. Die nächstliegenden Bushaltestellen Laudenbach Schule und Kirche der Verkehrsgemeinschaft Am Bayerischen Untermain sich an der Ortsdurchfahrt. Kindertagesstätte, Außenstelle der Mittelschule Kleinheubach und einzelne Sport- und Freizeiteinrichtungen sind vor Ort. Die Wohnlage des v.g. Grundstücks ist - mit Blick auf die Lage in der Gemeinde, die Eigenart der näheren Umgebung, dem Wohnumfeld und den vor Ort vorhandenen Infrastruktureinrichtungen - als dörflich/bürgerlich zu umschreiben und als mittel zu werten. Art der Bebauungen und Nutzungen im Quartier: Die Bebauung im Quartier besteht aus freistehenden, zweigeschossigen Wohngebäuden (Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern) aus den Baujahren um 1950/70 in offener Bauweise bzw. auf unterschiedlich großen Grundstücken. Das Quartier wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Seite 5 von 14

6 NOCH 2.1 TATSÄCHLICHE EIGENSCHAFTEN Immissionen: (Lärm, Erschütterungen, Gerüche, Staub u.ä.) Keine negativen (wertmindernde) Einflüsse auf die Wohnlagenqualität des zu begutachtenden Grundstücks aus den Immissionen des (geringen) örtlichen Kfz.- und überörtlichen Eisenbahnverkehrs. Aus den Bebauungen und Nutzungen der benachbarten Anwesen lassen keine wertrelevanten Faktoren und Umstände ableiten. Topographische Grundstückslage: Die Oberfläche des Grundstücks Unterer Giebelweg 1 in eben und steigt -im Verlauf der südlich angrenzenden Schifferstraße - leicht nach Westen an. Das benachbarte Wohnanwesen Unterer Giebelweg 3 im Norden besitzt in etwa gleiche Höhenlage und Topographie. Das Niveau der straßenstechnischen Erschließungsanlage Unterer Giebelweg im Osten liegt um ca. 1-2 m tiefer. Grundstücksgestalt und Form: siehe ANLAGE 3 -Kartenauszug- Die Liegenschaft Unterer Giebelweg 1 ist ein Eckgrundstück und besitzt - bei einer Fläche von 696 m² - einen in den Grundzügen rechteckigen (länglichen] Zuschnitt mit Straßenfrontlängen von cirka 40 m [Unterer Giebelweg] und von rund 18 m [Schifferstraße]. Erschließungssituation Straßenart/Straßenausbau: Die Straße Unterer Giebelweg und Schifferstraße sind reine Wohnstraßen. Sie sind endausgebaut und verfügen- im Bereich des v.g. Grundstücks - über eine niveaugleichen Ausbau von asphaltierte und gepflasterten Fahr-und Gehflächen sowie alle erschließungstechnisch notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen. Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung/sonstige Anschlüsse: (soweit nach den vorliegenden Objektunterlagen beurteilbar und augenscheinlich erkennbar) Strom, Wasser und Erdgas aus öffentlicher Versorgung, Kanalanschluss zur Abwasserbeseitigung; Kommunikationseinrichtungen (u.a. Telefon, RF/TV-Kabelanschluss). Grenzverhältnisse/nachbarliche Gemeinsamkeiten: Das Bewertungsgrundstück ist vermessen, vermarkt und im Kataster und Grundbuch eingetragen sowie in Teilen eingefriedet. Es bestehen keine nachbarlichen Gemeinsamkeiten. Baugrund/Grundwasser/Bodenverunreinigungen: (soweit augenscheinlich erkennbar) Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund. Es bestehen keine Gefahren durch erhöhten Grundwasserstand und Berg- oder Hochwasserschäden für das zu begutachtende Grundstück. Im Zuge der für dieses Gutachten angestellten Recherchen sind dem Sachverständigen keine Erkenntnisse über Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) bekannt geworden. In der nachfolgenden Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass keine Altlasten oder Kontaminierungen des Grund und Boden vorhanden sind. Anmerkung: in dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. Seite 6 von 14

7 2.2 RECHTLICHE GEGEBENHEITEN (WERTBEEINFLUSSENDE RECHTE UND BELASTUNGEN) PRIVATRECHTLICHE SITUATION Grundbuchlich gesicherte Belastungen: lt. Grundbuchauszug vom Auflassungsvormerkung -siehe unter Punkt Nr.1.5 dieses Gutachtens - Zwangsversteigerungsvermerk; - - Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abt..III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Bodenordnungsverfahren: (Umlegungs-, Grenzregelungs-, Sanierungsverfahren) Das Anwesen Unterer Giebelweg 1 ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte sowie besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind bei der Erstellung dieser Wertermittlung nicht bekannt geworden ÖFFENTLICH-RECHTLICHE SITUATION Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Nicht zutreffend; Denkmalschutz: Nein; BAUPLANUNGSRECHT Darstellung im Flächennutzungsplan: Im Flächennutzungs- und Landschaftsplan der Gemeinde Laudenbach sind die für eine Bebauung vorgesehenen Flächen (Bauflächen) - nach der allgemeinen Art ihrer Nutzung - als Wohnbauflächen -W- dargestellt. Festsetzungen im Bebauungsplan - i.s. 30 BauGB -: Für den Bereich in dem sich das zu begutachtende Grundstück befindet besteht kein rechtswirksamer Bebauungsplan bzw. ist kein vorbereitender Bauleitplan in der Aufstellung. Das Baurecht für das o.a. Grundstück und die benachbarten Anwesen ist nach Maßgabe der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes in Verbindung mit den Regelungen des 34 BauGB abzuleiten. Das Quartier weist mit Blick auf die vorherrschenden Nutzung und Bebauung vor Ort die typischen Merkmale eines Allgemeinen Wohngebietes -WA- auf. Seite 7 von 14

8 2.2.4 BAUORDNUNGSRECHT Anmerkung: Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt ENTWICKLUNGSZUSTAND INCL. BEITRAGS- UND ABGABENSITUATION Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Baureifes, erschlossenes Land (bebautes Wohngrundstück). Beitrags- und Abgabenzustand: Das zu begutachtende Anwesen befindet sich in einem beitrags- und abgabenfreien Zustand. Anmerkung: Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation des Wertermittlungsgegenstandes wurden telefonisch eingeholt und beruhen auf Angaben der Verbandsgemeinde Kleinheubach(Bauamt). Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.3 DERZEITIGE NUTZUNG/ SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE Derzeitige Nutzung/Bebauung/Maß der baulichen Ausnutzung: Die Liegenschaft Unterer Giebelweg 1 ist mit folgenden baulichen Anlagen: Mehrfamilienwohnhaus -Gebäude A - und Außenanlagen (PKW-Stellplätze) zu ca. % bebaut. Das Maß der baulichen Ausnutzung des Grundstücks - GFZist - beträgt 0,75. Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Die Liegenschaft Unterer Giebelweg 1 ist in der Rechtform von 7 Wohnungs-und Teileigentume gestaltet. Seite 8 von 14

9 3 BESCHREIBUNG DER BAULICHEN UND SONSTIGEN ANLAGEN Vorbemerkungen Grundlage für die Gebäudebeschreibung(en) sind die Erhebungen im Rahmen der Orts- und Objektbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermin bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen/Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft, im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Die nachfolgende Beschreibung des Gemeinschafts- und Sondereigentums stellt auf den Zustand nach Sanierung, Umbau- und Modernisierung des Mehrfamilienwohnhauses Unterer Giebelweg 1 ab. 3.1 BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES UND DER AUßENANLAGEN -GEMEINSCHAFTSEIGENTUM GEBÄUDE A MEHRFAMILIENWOHNHAUS UNTERER GIEBELWEG 1 - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums- Gebäude- und Konstruktionsart: Freistehendes, massives, dreigeschossiges -als konventioneller Beton/Mauerwerksbauerrichtetes Mehrfamilienwohnhaus bestehend aus Keller-, Erd-, Ober- und ausgebautem Dachgeschoss mit Spitzboden; Das Gebäude dient ausschließlich zu Wohnzwecken. Ursprüngliches Baujahr: ~ 1950 Bauliche Erweiterungen-, Modernisierungen-, Sanierungen-, Umnutzungen: -/-; Fiktives Baujahr: -unter Berücksichtigung des Alters und vorgesehener im nachfolgenden Wertgutachten als ausgeführt unterstellten- Sanierung, Umbau und Modernisierung des Mehrfamilienwohnhauses Unterer Giebelweg Außenansicht: KG (Sockel): EG-DG: Balkone: Zementputz mit Farbanstrich; Wärmedämmverbundsystem -WDS- auskragende Betonbodenplatten mit Zement-Estrich, umlaufenden, verzinkten Stahlgeländer mit dto. Stabeinlage; Seite 9 von 14

10 NOCH GEBÄUDE A MEHRFAMILIENWOHNHAUS UNTERER GIEBELWEG 1 - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums- Fundamente/Gründung/ Kellersohle: Streifenfundamente und Kellersohle aus Beton -nach statischen Erfordernissen- Keller-, Umfassungs- und Innenwände: KG: -Aussen- Schüttbeton d = 0,40 m; -Innen- Ziegelsteine d = 0, ,24 m; EG-DG: -Aussen- Ziegel- und Hohl-Blocksteine d = 0,30 m; -Innen- Bimssteine d = 0, ,24 m; Geschossdecken: über KG: über EG-DG: Betondecke; Holzbalkendecken; Hauseingangsbereich: Westlicher [straßenseitiger], ebenerdiger Hauseingang: Aluminiumtüre mit Drahtglaseinsatz; Keller, Geschosstreppe und Treppenhaus: Treppen; zum KG: Betontreppe; EG-DG: ¼ gewendelte Holztreppe mit dto. Tritt-und Setzstufen sowie Geländer; Keller: Bodenbeläge: Beton und Zementestrich Wand- und Deckenverkleidungen: Putz mit Anstrich bzw. Anstrich; Türen: Fh-Stahltüre in dto. Eckzarge und Holzlattentüren mit Stahlbändern; Dachform/Konstruktion/Eindeckung und Entwässerung: Form/Konstruktion: Aufbauten: Entwässerung: Satteldach (Holz) - als Sparrendach ausgeführt mit Wärmedämmung zwischen den Sparren und Ziegel-Eindeckung; 6 Dachgaupen (Holz) über vorgehängte Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech; Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen: Kelleraussentreppe, Waschküche, Abstellraum für Fahrräder u.ä.; Nutzungseinheiten / Raumaufteilung: 7 Wohnungen Seite 10 von 14

11 NOCH MEHRFAMILIENWOHNHAUS UNTERER GIEBELWEG 1 - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums- Belichtung und Besonnung: Recht gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse in allen Wohngeschossen. Baumängel und -schäden / Instandsetzungs- und Reparaturbedarf: (soweit nach den vorliegenden Objektunterlagen beurteilbar bzw. dem Augenschein erkennbar ) Im Zuge der beiden Orts- und Objektbesichtigungen konnten -abgesehen von den Bauzeit bedingten Defiziten hinsichtlich unzureichender Abdichtung der erdberührenden Betonund Mauerwerksteile gegen aufsteigende Bodenfeuchte- keine weiteren Baumängel oder Bauschäden an den im gemeinschaftlichen Besitz befindlichen Gewerken des v.g. Mehrfamilienwohnhauses werden. Im Gutachten wird vom Sachverständigen davon ausgegangen, dass der z.zt. vorhandene Sanierungs- und Instandsetzungsbedarf an den Gewerken des Mehrfamilienwohnhauses Unterer Giebelweg 1 im Zuge der bereits begonnenen Baumaßnahme beseitigt wird. Wirtschaftliche Wertminderung / Wärme- und Schallschutz: (soweit nach den vorliegenden Objektunterlagen beurteilbar bzw. dem Augenschein erkennbar) Unter der Voraussetzung, dass die bereits begonnene Sanierungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahme sach- und fachgerecht zu Ende geführt werden wird, sind keine wirtschaftlichen Wertminderungen gegeben. Der Wärme- und Schallschutz der tragenden und schützenden Baugewerke des Mehrfamilienwohnhauses entspricht im Allgemeinen den DIN-Vorschriften, den Anfordernissen der Wärmeschutzverordnungen der 90er Jahre. Bau- und Unterhaltungszustand / Allgemeinbeurteilung des Gebäudes und der Wohnanlage: In der nachfolgenden Wertermittlung wir d vom Sachverständigen unterstellt, dass durch die sach- und fachrechte Ausführung der Sanierungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahme das Mehrfamilienwohnhaus in einen der wertermittlungsrelevanten Restnutzungsdauer entsprechenden und nachhaltig nutzbaren Bau-und Unterhaltungszustand gebracht wird NEBENGEBÄUDE Nebengebäude - im Sondereigentum - : -/-; Nebengebäude - im Gemeinschaftseigentum - : -/-; AUßENANLAGEN Ver- und Entsorgungsleitungen: Grundstücksbefestigungen: Grundstückseinfriedungen: Strom, Wasser, Erdgas, Kanal und Kommunikation. Betonverbundpflaster (Hauszuwegungen, PKW-Stellplätze) Sandstein-Mauersockel, Hochbordsteine/Maschendrahtzaun. Seite 11 von 14

12 3.2 BESCHREIBUNG DER WOHNUNG, RAUMAUFTEILUNG UND SONDERNUTZUNGSRECHTE - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Sondereigentums- Lage der Wohnung im Gebäude / Orientierung: Das Sondereigentum - ETW Nr.1 - befindet sich im Erdgeschoss -rechts- des Mehrfamilienwohnhauses - Unterer Giebelweg 1 Nutzfläche und Raumaufteilung: Die Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung wurde - ohne erneutes Aufmass und in Anlehnung an DIN 283 und Wohnflächenverordnung - WoFlV - überprüft. Die v.g. Eigentumswohnung hat folgende Räume und wie folgt aufgeteilt: 4 Zimmern incl. Kochnische, Bad, WC, Flur und Balkon/Terrasse; R A U M A U F T E I L U N G Geschoss Raumbezeichnung Größe Lage/Orientierung/sonstige Merkmale Erdgeschoss -rechts- ; lichte Raumhöhe ~ 2,55 m; Flur = 5,74 m² - innen liegend, rd. 8 % der Wohnfläche; Bad = 3,53 m² - innen liegend [Durchgangsraum, vormals Flur] mit Zwangsentlüftung WC = 4,09 m² - mit Tageslicht nach Westen orientiert; Schlafzimmer = 13,55 m² - nach Westen ausgerichtet; Wohn- und Esszimmer mit Kochnische = 20,60 m² - nach Norden und Osten [zu den Freiflächen] orientiert, Zugang zum Balkon/Terrasse; Kinderzimmer 1 = 8,94 m² - nach Osten ausgerichtet; Kinderzimmer 2 = 13,71 m² - nach Westen orientiert; Balkon/Terrasse (35% BGF) = 1,14 m² Gesamt-Nettowohnfläche der Eigentumswohnung Nr. 1 = 71,30 m² - nach Norden ausgerichtet, Zugang zu den Freiflächen. Grundrissgestaltung: Recht zweckmäßiger Grundriss einer kleineren 4*Zimmerwohnung mit organischer Anordnung der einzelnen, ausreichend bemessenen und nach Norden, Westen und Osten ausgerichteten Räumlichkeiten. Belichtung/Besonnung/Be-und Entlüftung: Ausreichende Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse innerhalb der Wohnung. Die Nass- und Sanitärzellen (Kochnische und WC) verfügen über Tageslicht und lassen sich natürlich be- und entlüften; das Bad [Durchgangsraum]ist innen liegend und besitzt kaum ausreichendes Tageslicht. Heizung / Warmwasserversorgung: Erdgas-Zentralheizung über lackierte Stahlradiatoren mit Thermostatventilen und Mengenzähler; Warmwasserbereitung über v.g Heizungsanlage; Seite 12 von 14

13 NOCH 3.2 BESCHREIBUNG DER WOHNUNG, RAUMAUFTEILUNG UND SONDERNUTZUNGSRECHTE - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Sondereigentums- Fußbodenaufbau / Oberbeläge: Zement-Estrich/Holzdielen mit folgenden Oberbelägen: - in Bad, WC und Kochnische: Keramikfliesen, - in den übrigen Wohnräumen: Laminat-Bodenbeläge; Wand- und Deckenbehandlung: -Wände- in Bad und WC: umlaufende, 2m hohe Fliesenbelag, Putz mit Raufasertapeten in Küche: Fliesenband und Putz mit Raufasertapeten und Anstrich; in übrigen Räumen: Putz mit Raufasertapeten /Anstrich; -Decke- in allen Wohnräumen: Putz/Hartfaserplatten mit Raufasertapeten oder Anstrich; Eingangs- und Zimmertüren: Wohnungstüre: weiß gestrichenes Holztürblatt in lackierter Stahlzarge; Innentüren: weiß gestrichene Holztüren-Elemente (Türblatt, Futter u. Bekleidung) Fenster: Kunststoff-Fenster (weiß) mit Isolierverglasung und PVC-Roll-Läden; Sanitäre Installation: Elektroinstallation: Kalt- und Warmwasseranschlüsse in Bad, WC und Kochnische; Bad/WC mit Stahl-Einbauwanne, Porzellan-Handwaschbecken und dto. Wand-WC mit Einbau-Spülkasten; -weiße Sanitärobjekte in durchschnittlicher Ausstattungsgüte der 2000er Jahre- VDE-Norm entsprechende und EVU-Vorschriften gerechte unter Putz verlegte Elektroinstallation mit ausreichender Anzahl an Brennstellen, Schalter und Steckdosen pro Wohnraum in modernisierter Grundausstattung und durchschnittlicher Endmontage. Küchenausstattungen: -/-; Besondere Bauteile und Einrichtungen im Sondereigentum: Kellerraum Nr. 1 Unterhaltungs- und Pflegezustand /Reparatur- und Renovierungsbedarf: In der nachfolgenden Wertermittlung wird vom Sachverständigen unterstellt, dass durch die sach- und fachrechte Ausführung der bereits begonnenen und etwa zu 35% abgeschlossenen Sanierungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahme das Sondereigentum in einen mängel-und reparaturfreien sowie nachhaltig nutzbaren Allgemeinzustand versetzt wird. Wirtschaftliche Wertminderungen am Sondereigentum: Nein; Seite 13 von 14

14 NOCH 3.2 BESCHREIBUNG DER WOHNUNG, RAUMAUFTEILUNG UND SONDERNUTZUNGSRECHTE - im Zustand nach Sanierung, Umbau und Modernisierung des Sondereigentums- Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Sondereigentums: Dem v.g. Sondereigentum - Eigentumswohnung Nr.1 - wird - nach sachgerechter Ausführung der v.g. Arbeiten - eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 40 Jahren (GND = 80 Jahre) zugestanden. Sondernutzungsrechte bzw. Zuordnungen: PKW-Stellplatz Nr.1 im Freien 3.3 WESENTLICHE ABWEICHUNGEN ZWISCHEN DEM ANGEGEBENEN MITEIGENTUMSANTEIL -MEA- UND DER RELATIVEN WERTIGKEIT -REA- DES ZU BEWERTENDEN TEIL/ WOHNUNGSEIGENTUMS AM GESAMTOBJEKT. Nein, der Miteigentumsanteil -MEA- von 159,48/1.000 entspricht in etwa der relativen Wertigkeit -REA- des zu bewertenden Sonder-/Wohnungseigentums -ETW Nr.1 am Grund und Boden der Liegenschaft Unterer Giebelweg 1, Laudenbach. 3.4 VORHANDENE UNGEWÖHNLICH HOHE ODER NIEDRIGE INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGEN BZW. NOTWENDIGE SONDERUMLAGEN -/-; Anm.: zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung bestand für die Liegenschaft Unterer Giebelweg 1, Laudenbach keine Hausverwaltung. Seite 14 von 14