No Games - Just Sports Betriebsimmobilien - haben Sie eine Strategie? Immobilien Aargau

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Benjamin Vincent Fromm
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1 No Games - Just Sports Betriebsimmobilien - haben Sie eine Strategie? Immobilien Aargau No Games - Just Sports Herausforderungen und Strategiefindung im effizienten Umgang mit Immobilienressourcen 21. Oktober Oktober 2013

2 Agenda > Einführung > Modell zur Strategiefindung > Instrumente > Lessons learned 2

3 Einleitung 3

4 Unser Auftrag > Immobilien Aargau ist die strategisch, unternehmerisch und nachhaltig wirkende Immobilienabteilung des Kantons Aargau. > Immobilien Aargau erbringt für den Eigentümer und Bauherrn Kanton Leistungen im Portfolio-, Projekt- und Immobilienmanagement. 4

Im Spannungsfeld unseres Auftrags Wie wirken wir

> Strategisch? - Wessen Strategie? - Politische Strategie?

> Unternehmerisch für welches Unternehmen?

5 Im Spannungsfeld unseres Auftrags Wie wirken wir «strategisch, unternehmerisch und nachhaltig»? > Strategisch? - Wessen Strategie? - Politische Strategie? - Immobilienstrategie? > Unternehmerisch für welches Unternehmen? - Ist der Kanton ein Unternehmen? - Ist das Departement ein Unternehmen? - Ist unsere Abteilung Immobilien Aargau ein Unternehmen? > Nachhaltig für wen? - Orientierung am Immobilien-Lebenszyklus? - Orientierung an den Ansprüchen der Politik / Gesellschaft? 5

Im Spannungsfeld unseres Auftrags Wie erbringen wir «Leistungen im

- Wer definiert das Portfolio? - Wie erreichen wir das richtige Portfolio?

- Welches Projekt darf s denn sein? - Wer priorisiert? - Wer hat den Lead?

6 Im Spannungsfeld unseres Auftrags Wie erbringen wir «Leistungen im Portfolio-, Projekt- und Immobilienmanagement»? > Portfoliomanagement? - Wer definiert das Portfolio? - Wie erreichen wir das richtige Portfolio? - Was ist überhaupt das richtige Portfolio? > Projektmanagement? - Welches Projekt darf s denn sein? - Wer priorisiert? - Wer hat den Lead? > Immobilienmanagement? - Welche Leistungen dürfen s denn sein? - Wer zahlt weshalb was? 6

7 Im Spannungsfeld unseres Auftrags Warum ein «integrales Immobilienmanagement»? > Sind Sie sicher, dass Sie die richtigen Immobilien haben? > Sind Sie sicher welchen Wert diese haben? > Sind Sie sicher was Sie diese Kosten? > Wissen Sie welche Kosten anfallen? > Wissen Sie wo diese Kosten anfallen? > Wissen Sie warum diese Kosten anfallen? > Benötigen Sie diese Immobilien wirklich? > Können (wollen) Sie sich diese (noch) leisten? > Haben Sie eine Strategie pro Objekt? Über Ihr Portfolio? > Gäbe es Optimierungspotential? > Sind Sie immer noch sicher, dass Sie die richtigen Immobilien haben? 7

8 Im Spannungsfeld unseres Auftrags > Herr Chapuis, das brauchen SIE doch alles nicht zu wissen! Das haben Sie doch alles im Gefühl! > Trauen Sie dem Piloten, der - das Ziel erahnt - nach Gefühl fliegt - keine Instrumente braucht? 8

9 Modell zur Strategiefindung 9

10 Neues St. Galler Management-Modell 10

Gegenseitige Wertetreiber Gesamtunternehmung / Betriebsimmobilien Modell des Kerngeschäfts Unterstützungsprozesse Gegenseitige Wertetreiber

11 Gegenseitige Wertetreiber Gesamtunternehmung / Betriebsimmobilien Modell des Kerngeschäfts Unterstützungsprozesse Gegenseitige Wertetreiber Bedeutung der Betriebsimmobilien im Gesamtunternehmen? Einfluss der Betriebsimmobilien auf das Kerngeschäft? Analoges Modell der Betriebsimmobilien 11

12 Idealisierter Unternehmenszyklus 12

13 Einfluss des Unternehmenslebenszyklus auf die Betriebsimmobilien Zeitpunkt? Timing? Steueramt Justizvollzug Neue Aufgaben: z.b. Neue Strafprozessordnung Aufwuchs Polizeikorps Aufgabenverzichtsplanung Spitäler Neue Aufgaben: z.b. Neue Strafprozessordnung Aufwuchs Polizeikorps Steueramt Justizvollzug Aufgabenverzichtsplanung z.b. Spitäler 13

14 Idealisierte Zyklen Idealisierte Zyklen:? Kerngeschäftmarkt Unternehmung Immobilie 14

15 Idealisierte Zyklen Idealisierte Zyklen: Unternehmung Immobilie Interaktion 15

16 Komplexität von Strategien? Interaktion 1. Idealtypisch 3. Immobilie 2. Unternehmung

17 Strategische Bedarfs- und Angebotsplanung Weil ich eine Unternehmung bin, habe ich 3 Trend s - sinkender Raumbedarf - Entwicklung im Bestand - steigender Raumbedarf Weil ich eine Immobilie bin... - bin ich Eigen- oder Fremdbestand - bin ich unterschiedlich verfügbar - habe ich Reaktionszeiten Unternehmung Immobilie Bestand / Bedarf Fremdbestand Eigenbestand Zeit 17

18 Herleitung Normstrategien Unternehmung Immobilie Immobilie Unternehmung unterstützt Immobilie Immobilie 18 Unternehmung unterstützt Kerngeschäft beeinflusst Kerngeschäft beeinträchtigt Kerngeschäft beeinflusst Immobilie beeinträchtigt Immobilie Unternehmung Immobilie Unternehmung Immobilie Strategie! Normalbereich Strategie! Kritisch Immobilie Unternehmung

19 Handlungsmaximen Eigenbestand Verkaufen Vermieten Rückbauen Crash fahren Wert erhaltend Wert vermehrend Kaufen Neu bauen Umbauen Fremdbestand Expandieren Optimieren Künden Verdichten Umnutzen Anmieten Abgang Bestand Zugang 19

20 Strategiefindung Nachfrage- & Angebotsplanung Bestand Bedarf Zeit Portfolio Handlungsmaximen Objekt- und Nutzungsstrategie Bestand Fremdbestand Eigenbestand Verkaufen Crash fahren Vermieten Wert erhaltend Rückbauen Wert vermehrend Expandieren Optimieren Künden Abgang Bestand Kaufen Neu bauen Umbauen Verdichten Umnutzen Anmieten Zugang Unternehmung Normalbereich Strategie! Strategie! Kritisch Bedarf Immobilie 20

21 Immobilienportfoliomodell Space on-demand Nutzungsbezogene Bezahlung Kurzfristig abrufbar 2. variables Portfolio (kurzfristige Flexibilität) 1. variables Portfolio (kurzfristige Flexibilität) Kernportfolio (substituierbare Flächen) Kernportfolio (strategische Flächen) Flexible Anmietung Kurz- bis mittelfristig kündbar Keine Übernahme von Eigentümerrisiken Eigentum oder Langfristige Anmietung Evt. Möglichkeit der Nutzungsänderung Eigentum oder eigentumsgleiche Rechte Möglichkeit der Nutzungsänderung Uneingeschränkte Kontrolle 21

22 Portfolio-Matrix für Handlungsstrategien betriebsneutral Entwicklung Projektentw. Stilllegung Desinvestition Flächenreduktion Vermietung Redevelopment Revitalisierung betriebsnotwendig Kostenoptimierung Standort- Konzentration / Verlagerung Standorte mit geringen Wertsteigerungspotential Standorte mit hohem Wertsteigerungspotential Wertoptimierung nicht unmittelbar vermarktbar vermarktbar 22

23 Instrumente 23

24 Instrumente Vorgehensmodell Bauerneuerung, Projektieren mit Methode sia Dokumentation 0163 Langfristige Investitionsplanung 24

25 Zuerst ein wenig Philosophie! > Planung ersetzt den Zufall durch den Irrtum. > Plane nicht und du weisst nicht wo du dich geirrt hast. 25

26 Vorgehensmodell Grundlagen Kerngeschäft Strategische Planung der Unternehmung Immobilien Portfoliomanagement Nutzung (Art/Menge) Gebäude (Zustand/Menge) Kosten Ableitung von räumlichen Gesamtkonzepten - Beschaffung/Liquidation - Nutzung/Belegung - Instandhaltung/-setzung Realisierung von Einzelmassnahmen Ableitung bzw. Beurteilung von konkreten Einzelmassnahmen 26

27 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Schematischer Denkprozess > strategische Phase > analytische Phase > kreative Phase > deskriptive Phase sia Dokumentation

28 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Vier Grundstrategien für bestehende Gebäude > S1: Instandhalten > S2: Erneuern > S3: Abbrechen > S4: Verkaufen sia Dokumentation

29 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Vorgehensplan > strat. Diagnose > Grundlagenarchiv > Trennung Techn. Diagnose Nutzungsdiagnose > Variantenstudien > Neupositionierung > erst jetzt: Vorprojekt sia Dokumentation

Bauerneuerung Projektieren mit Methode Die sechs Eckpfeiler des strategischen Berichtes 1. integrale Beurteilung 2. gut lesbare Darstellung 3.

30 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Die sechs Eckpfeiler des strategischen Berichtes 1. integrale Beurteilung 2. gut lesbare Darstellung 3. einfache Archivierungsmöglichkeit 4. klare, pointierte Aussage 5. nur vier vorgegebene Resultatmöglichkeiten 6. Basis für Datenbank eines Portfolios 30

31 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Auswertung für ein Einzelgebäude Stammdaten & Bewertung rechnerische Auswertung grafische Darstellung 31

32 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Grafische Auswertung pro Gebäude 32

33 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Auswertung für ein Portfolio Zustand der einzelnen Gebäude Zu erwartende Instandsetzungsund Instandhaltungskosten der Gebäude 33

34 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Portfolio Kt. AG: Zustand kantonseigene Gebäude ohne Spitäler

35 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Portfolio Kt. AG: Zustand kantonseigene Gebäude ohne Spitäler

36 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Portfolio Kt. AG: Zustand Spitalliegenschaften

37 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Portfolio Kt. AG: Zustand Spitalliegenschaften

38 Langfristige Investitionsplanung mit Stratus Kostenprognose Instandhaltung / Instandsetzung Kantonale Gebäude ohne Spitäler nur Spitalliegenschaften 160 M i o C H F Mittelfristige Erhöhung in 20er Jahren kurze Spitze in den 20er Jahren M i o C H F lange Spitze in den 10er Jahre

39 Langfristige Investitionsplanung (Priorisierung) 39

40 Lessons learned 40

41 Lessons learned > Transparenz und Nachvollziehbarkeit sind die Grundlagen erfolgreicher Zusammenarbeit. > Menschen denken mehrheitlich in Bildern. Visualisierung ist menschlich. > Ein gesundes Erwartungsmanagement schützt vor allzu grossen Enttäuschungen. > Es gibt keine exakte Wahrheit, aber gesunden Menschenverstand. > Mit Politik wird s nicht besser, aber es geht länger. 41

42 No Games! Just Sports! Strategische Führung von Betriebesimmobilien am Beispiel des Immobilien-Portfolios des Paul Scherrer Instituts (PSI) ISBN:

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