Baurecht: DIN 4109 entspricht im üblichen Wohnungsbau nicht den anerkannten Regeln der Technik

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1 Immoletter JULI 2009 Sehr geehrte Damen und Herren, in der Ausgabe Juli 2009 des Immoletters der Veith Immobilienanwälte informieren wir Sie über folgende Themen und Urteile: Gewerberaummietrecht: Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis Architekten-/Ingenieurrecht: Muss der Architekt wirklich alles wissen? Reiner U. Veith Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beate Happold Fachanwältin für Verwaltungsrecht Ralf Bleyer Privates Bau- und Architektenrecht Frauenstraße Ulm Telefon 0731/ Telefax 0731/ veith-kanzlei.de Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung des Verwalters zur Herausgabe einer Eigentümerliste? Baurecht: DIN 4109 entspricht im üblichen Wohnungsbau nicht den anerkannten Regeln der Technik Gewerberaummietrecht BGH, Urteil vom (Az. XII ZR 137/07) Der Fall: Mit Urteil vom hatte sich der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erstmals mit der Rechtsfrage auseinanderzusetzen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung eines Gewerberaum-Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen darf. Im zugrunde liegenden Fall zahlte der Mieter seit geraumer Zeit weder Nebenkostenvorauszahlungen noch Grundmiete. Der Vermieter kündigte daraufhin wirksam das Mietverhältnis und kündigte an, die Lieferung der Heizenergie einzustellen. Der Mieter erhebt deswegen vorbeugende Unterlassungsklage gegen den Vermieter und hat hiermit vor dem Landgericht Erfolg. Das Kammergericht hat die Klage in der Berufung jedoch abgewiesen. Daraufhin legte der Mieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.

2 Der BGH bestätigt die Klageabweisung durch die Berufungsinstanz. Ein vertraglicher Anspruch auf Weiterlieferung von Versorgungsgütern bestehe auf Grund der Kündigung nicht. Zwar greife grundsätzlich der so genannte Besitzschutz also die Abwehr von Störungen auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Der BGH hat mit dem vorliegenden Urteil allerdings entschieden, dass die Einstellung von Versorgungsleistungen keinen Eingriff in Besitzpositionen darstellt. Der Besitz verleiht kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung der Versorgung kommt daher nach Beendigung des Mietverhältnisse nur im Einzelfall nach Treu und Glauben in Betracht. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsposition jedoch auf einzelne Fallgestaltungen beschränkt, die vor Verhängung einer Versorgungssperre durch den Vermieter unter Hinzuziehung von qualifiziertem Rechtsrat geprüft werden müssen. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei jedenfalls erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe. Im Wohnraummietrecht gelten selbstverständlich andere Grundsätze. Die vorgenannten Erwägungen dürfen wegen Art. 13 GG nicht auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden. Hier sind die Anforderungen an die Rechtmäßigkeit der Versorgungssperre sehr hoch. Architekten-/Ingenieurrecht OLG Düsseldorf, Urteil vom (Az. 21 U 21/08) Sachverhalt/Problemdarstellung: Im Rahmen eines Umbaus lässt der Bauherr einen Kachelofen in seinen Wohnraum mauern. Der die Umbauarbeiten planende und beaufsichtigende Architekt empfiehlt einen bestimmten Ofenbauer. Bei Betrieb des Ofens werden Undichtigkeiten festgestellt, woraufhin der Bauherr ein selbstständiges Beweisverfahren einleitet. Der gerichtlich beauftragte Sachverständige stellt unter anderem fest, dass der Ofen im Bereich zur Kellerdecke keinerlei Wärmedämmung aufweist. Der Bauherr nimmt den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch, welcher sich damit verteidigt, ihm sei kein Verschulden vorzuwerfen, weil ihm Spezialwissen des eingeschalteten Ofenbauers nicht bekannt sein müsse. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sieht dies anders und hält eine Haftung des Architekten für gegeben. Grundsätzlich scheidet eine Haftung des Architekten in der Regel dann aus, wenn der Auftraggeber für einen konkreten Bereich oder ein bestimmtes Gewerk einen Sonderfachmann beauftragt hat. Allerdings kommt eine Haftung des Architekten trotzdem in Betracht, wenn Mängel für ihn offensichtlich werden oder das jeweilige Gewerk in seinen Wissensbereich fällt oder die Überprüfung einer fachgerechten Ausführung keine besonderen Kenntnisse erfordert. Im konkreten Fall hat das Oberlandes-

3 gericht Düsseldorf entschieden, dass z. B. eine unzureichende Isolierung des Kachelofens im Bodenbereich in den Wissensbereich des Architekten fällt. Es müsse sich dem Architekten aufdrängen, dass die Umgebung des Ofens gegen die starke Hitzeentwicklung von um 650 C zu schützen sei. Die Entscheidung zeigt, dass der Architekt auch für von ihm erkennbare Fehler eines vom Bauherrn beauftragten Sonderfachmanns haften kann. Allerdings haftet der Architekt nicht für Fehler des Sonderfachmannes, wenn die Fehlerursache nicht zu seinem Kenntniskreis gehört und ihn bei der Auswahl des Sonderfachmannes kein Verschulden trifft. Der Architekt muss also nicht alles wissen, aber doch einiges. Wohnungseigentumsrecht LG Stuttgart, Beschluss vom (Az. 19 T 299/08) Sachverhalt/Problemdarstellung: Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage nach 46 WEG. Er kann die Beklagten zunächst nicht benennen, da sich der Verwalter weigert, ihm eine Eigentümerliste zu geben. Daher beantragt er im Wege der einstweiligen Verfügung, den Verwalter zur Herausgabe der Eigentümerliste zu verpflichten. Das AG Tübingen weist den Antrag ab. Die gegen den Beschluss eingelegte sofortige Beschwerde wird vom Landgericht Stuttgart ebenfalls zurückgewiesen. Es liege kein Verfügungsgrund vor, weil der Kläger auch ohne Vorlage einer Eigentümerliste Klage erheben konnte. Nach 44 I 2 WEG müssen die Beklagten Wohnungseigentümer erst bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung namentlich bezeichnet werden. Dies könne dadurch erreicht werden, dass das Gericht des Anfechtungsverfahrens dem Verwalter gemäß 142 I ZPO eine Frist zur Beibringung der Eigentümerliste setzt. Vor Ablauf der Frist des 142 I ZPO habe kein Verfügungsgrund bestanden. Der Verwalter ist dazu verpflichtet, eine aktuelle Eigentümerliste zu führen. Allerdings ist die Auffassung des LG Stuttgart umstritten, dass die Gerichte dem Verwalter nach 142 I 1 ZPO aufgeben können, einem klagenden Wohnungseigentümer eine Eigentümerliste vorzulegen. Der Weg über 142 I 1 ZPO ist zwar überzeugend, jedoch in der Praxis noch nicht überall zu empfehlen, da die Gerichte unterschiedlich entscheiden. Notfalls muss der Kläger die Wohnungsgrundbücher einsehen. Nicht aus dem Grundbuch, aber aus den Grundakten können sich dann die ladungsfähigen Adressen der Wohnungseigentümer ergeben.

4 Baurecht OLG München, Urteil vom (Az. 9 U 4098/08) Sachverhalt /Problemdarstellung: Ein Bauträger preist in einem hochwertigen Prospekt Ruhe und Komfort in attraktiven, ruhigen Stadtwohnungen an. In den Kaufverträgen verweist er hinsichtlich des Schallschutzes auf die Einhaltung der Werte der DIN 4109, Tabelle 3, in der Fassung von Der Bauträger plant und errichtet die gesamte Wohnanlage nur nach diesen Anforderungen, welche gerade noch eingehalten sind. Die Eigentümergemeinschaft betrachtet dies als Mangel und klagt auf Mängelbeseitigung. Der Bauträger bestreitet mit Verweis auf die Kaufverträge einen Mangel. Zu Unrecht. Das Gericht stellt nochmals klar, dass es auf die berechtigten Erwartungen des Erwerbers einer Wohnung ankommt. Durch einen Verweis in den Verträgen auf Einhaltung gewisser DIN-Vorschriften kann nicht negativ von den anerkannten Regeln der Technik (welche bekanntermaßen nicht mit den DIN-Vorschriften gleichzusetzen sind) oder anderen vertraglichen Vereinbarungen abgewichen werden. Ein Erwerber kann insoweit regelmäßig von einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard ausgehen. Der Unternehmer muss also eine gegenüber den Mindestanforderungen spürbare, deutlich wahrnehmbare Erhöhung des Schutzes vor unzumutbaren Lärmbelästigungen erzielen. Geeigneter Anknüpfungsmaßstab wären die Schalldämmmaße der VDI-Richtlinie 4100/10, Schallschutzstufe 2, bzw. DIN 4109 Beiblatt 2. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass DIN-Normen nicht zwangsläufig den anerkannten Regeln der Technik gleichzusetzen sind, sondern hinter diesen zurückbleiben können. Erstaunlicherweise verweisen viele Bauträger noch heute in der Baubeschreibung unwirksam auf die Mindestwerte der DIN Leserservice: Sie benötigen detailliertere Informationen? Wir freuen uns, wenn Sie mit uns Kontakt aufnehmen! Veith Immobilienanwälte, Frauenstraße 2, Ulm Tel.:

5 Reiner U. Veith Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Beate Happold Fachanwältin für Verwaltungsrecht Ralf Bleyer Privates Bau- und Architektenrecht Herausgeber: Veith Immobilienanwälte, Frauenstraße 2, Ulm Tel.: Weiterverbreitung der Inhalte nur unter Angabe der Quelle. Alle Rechte vorbehalten. Verantwortlich: RA Reiner U. Veith, RA Ralf Bleyer Hinweise: Der Inhalt dieses Newsletters stellt eine Auswahl an allgemeinen Informationen aus aktueller Rechtsprechung und Gesetzgebung dar. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit und kann die persönliche Beratung in keinem Fall ersetzen. Dieser Newsletter stellt keine Auskunft, Beratung oder sonstige Dienstleistung unserer Berufsträger dar. Für Inhalt, Richtigkeit und Vollständigkeit kann daher keinerlei Haftung übernommen werden. Den kostenlosen Immoletter können Sie jederzeit auf unserer Internetseite abbestellen.

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