Erben und Schenken / Lebzeitige Übertragung von Grundstücken

Transkript

1 Vortrag HEV vom Erben und Schenken / Lebzeitige Übertragung von Grundstücken Martin Alder Leiter Grundbuchamt / Notariat Kanton Schaffhausen 1

2 Übersicht 1. Einleitung 2. Ausgangsfrage 3. (Notwendige) Vorfragen 4. Ein Strauss von Einzelfragen 5. Übertragungsarten 6. Wohnrecht und Nutzniessungsrecht 7. Auswirkung auf Ergänzungsleistungen? 8. Fragen-Checkliste 9. Fazit 10. Exkurs neue Erbschaftsverordnung 11. Fragen 2

3 1. Einleitung Verträge für Grundstücksübertragungen sind öffentlich zu beurkunden Zuständig im Kanton SH: Kantonales Grundbuchamt / Notariat, Verwaltungsgebäude, Mühlentalstr. 105 Nebst der Beurkundung auch Beratungsinstanz, insbesondere auch für allfällige Triage bzgl. Erbvertrag Fokus Vortrag: Lebzeitige Eigentumsübertragungen an Nachkommen 3

4 2. Ausgangsfrage Soll das Grundstück zu Lebzeiten übertragen werden oder in den künftigen Nachlass fallen? 4

5 3. (Notwendige) Vorfragen Was ist, wenn keine lebzeitige Übertragung erfolgt, d.h. was regelt das Gesetz (Zivil- + Steuerrecht)? Ziele der lebzeitigen Übertragung? (Vorwegnahme der Erbfolge, Erhaltung Familienvermögen, Vermeidung von Streit, Gestaltungsspielraum für Verfügung von Todes wegen, vertragliche Absicherung, Steueroptimierung etc.?) Was für Chancen und Risiken bestehen? 5

6 4. Ein Strauss von Einzelfragen Schenkung Erbvorbezug Verkauf Wohnrecht Miete Erbrecht Pflichtteil Hypothek Grundstückgewinn Güterrecht ZGB/OR Nutzniessung Darlehen Sicherheiten Ergänzungsleistungen mögl. Heimaufenthalt Ausgleichung Verwandtenunterstützungspflicht 6

7 5. Übertragungsarten Verkauf ( Kindskauf ) Schenkung Erbvorbezug Vererben (Gesetz, Testament, Erbvertrag) (Güterrechtliche Ansprüche des Ehepartners!) 7

8 5.1. Verkaufen Wert Grundstück = 500 Hypothek ? Vertrag: 200 übernehmen bezahlen, oder Darlehen Verkäufer, oder andere Abgeltung 8

9 5.2 Schenkung / Erbvorbezug (EV) Wert Grundstück = 500 Hypothek = 300 Vertrag: 200 übernehmen schenken/im EV, oder schenken/im EV zahlen 9

10 5.3 Einzelthemen bei Schenkung / Erbvorbezug - Gleichbehandlung der künftigen Erben? - Ergänzende Vertragsregelungen angezeigt? (zb. Kaufs-, Vorkaufs-, Gewinnanspruchsrechte etc.) - Umgang mit Wertveränderungen bis zum Todestag? - Auswirkungen auf Ergänzungsleistung zur AHV? - Insbesondere bei der Schenkung ist auch die Pflichtteilsrelevanz des Geschäftes zu prüfen. - (Schenkungssteuer?) 10

11 6. Wohnrecht / Nutzniessung als Gegenleistung Wert = 500 Hypothek 200 WR / NN Zahlung / Schenkung Wohnen/Nutzen zu einem günstigen Tarif hat einen wirtschaftlichen Wert. Erwerbspartei kann deshalb der abtretenden Partei als (Teil-)Zahlung ein WR/NN einräumen. 11

12 6.1 Wohnrecht und Nutzniessung Kurzunterscheidung: Wohnrecht = selber wohnen Nutzniessung = selber nutzen oder vermieten 12

13 6.2 Vor- / Nachteile eines WR / NN Gewünschte (Nachlass-)Regelung zu Lebzeiten mit warmer Hand WR / NN gelten als Gegenleistung Bei NN: Keine Änderung bei der abtretenden Person (Zinsen, Steuern) Nutzniessung / Wohnrecht im Grundbuch eingetragen Abtretende Person wohnt in fremder Wohnung/Haus Gefahr von Streitigkeiten bzgl. Unterhalt und Erneuerung (Vorbeugen mit präzisen vertraglichen Regelungen und Anwendung nur bei intakten Familienverhältnissen) Bei Wohnrecht: Risiko Zahlungsausfall des Eigentümers / Möglichkeit der Zwangsverwertung 13

14 7. Auswirkung auf Ergänzungsleistungen (I) Hypothek 200 WR 150 Schenkung 150 Ergänzungsleistungen sind eine Einrichtung der öffentlichen Hand für Personen, deren Existenzbedarf durch die Leistungen der AHV/IV nicht gedeckt sind. Wer Vermögen verschenkt, wird behandelt, wie wenn dieses noch vorhanden wäre! Es wird aber ein jährlicher Vermögensverzehr von CHF zugestanden (Art. 17a ELV, SR ). 14

15 7. Auswirkung auf Ergänzungsleistungen (II) Hypothek 200 WR 150 Schenkung 150 Obiges Beispiel mit Annahme einer Übertragung im 2012 Auswirkungen auf Berechnung der massgebl. Einnahmen: Urspr. Verzichtsvermögen Fr. Amortisation ab übernächstem Jahr (2 x ) Fr Fr. Ertrag auf Verzichtsvermögen (Annahme 0,5 %): Resultat: Erhöhung der Einnahmen um Fr ! (i.d.r. 1/10 von Fr Fr ), wodurch ein entsprechender Fehlbetrag entsteht. 650 Fr. Achtung: Ab : 2/10 bei Heim- und Spitalaufenthalt! 15

16 8. Fragen-Checkliste Wichtige Fragen im Hinblick auf ein konkretes Geschäft: Wie hoch ist der Verkehrswert (= Marktwert)? Soll eine Gleichbehandlung erfolgen? Wie wird die Gegenleistung bezahlt? Wird ein Teil geschenkt / im EV gegeben? Soll ein Wohnrecht / Nutzniessung vorbehalten werden (oder Miete als Alternative)? Sind spezifische Vertragsregelungen angezeigt? Wird eine G-Gewinnsteuer ausgelöst / aufgeschoben? (in Grenzfällen: Vorgängige Absprache mit Steueramt!) Tangiert Geschäft güterrechtliche Ansprüche des Ehegatten? Besteht Risiko einer Pflichtteilsverletzung? Hat Geschäft Auswirkungen auf EL-Ansprüche? 16

17 9. Fazit Sowohl die Schenkung wie auch der Erbvorbezug haben gewisse Auswirkungen auf den Nachlass wie auch auf andere Rechtsgebiete. Für den Erwerber ist ein solches Geschäft i.d.r. vorteilhaft. In jedem Falle muss er den bis zum Erbgang bezogenen Nutzen nicht ausgleichen. Es ist sinnvoll, das Geschäft familienintern zu besprechen. Wenn möglich sollen die künftigen Miterben am Geschäft mitwirken (Genehmigung der Ausgleichungsvereinbarung). Besteht Risiko einer Pflichtteilsverletzung, ist eine erbvertragliche Absicherung angezeigt. 17

18 10. Exkurs: Neue Erbschaftsverordnung Bis am stets Aufnahme des amtlichen Inventars durch Erbschaftsbehörde. Vielfach mit anschliessender Erbteilung (Behördenmitwirkung) Ab zwei Verfahren möglich, jedoch Vorrang des vereinfachten Verfahrens mit Inventarfragebogen (Selbstdeklaration) Grundlage der Änderung: Motion Jeannette Storrer: Ziele: Gebührensenkung und Reduktion der Behördenmitwirkung Amtliches Inventar 18

19 10.1 Amtl. Inventar vs. vereinfachtes Verf. Amtliches Inventar Art. 553 ZGB 1. Wenn minderjähriger Erbe unter Vormundschaft steht oder zu stellen ist; 2. Wenn ein Erbe dauernd oder ohne Vertretung abwesend ist; 3. Wenn einer der Erben oder die Erwachsenenschutzbehörde es verlangt; 4. Ein volljähriger Erbe unter umfassender Beistandschaft steht oder unter sie zu stellen ist. Vereinfachtes Verfahren mit Inventarfragebogen In allen anderen Fällen Art. 490 ZGB (Vor- und Nacherbeneinsetzung) Wenn Erbschaftssteuern anfallen

20 10.2 Ablauf vereinfachtes Verfahren 1. Vereinfachtes Verfahren Der Inventarfragebogen wird von einem Erben oder Vertreter in Selbstdeklaration ausgefüllt und dem Erbschaftsamt eingereicht. 4. Gemeindesteuerverwaltung Nach Genehmigung leitet EA den Inventarfragebogen an Gemeindesteuerverwaltung weiter. 2. Erbschaftsamt (EA) Das EA prüft die Angaben (Anwendbarkeit Verfahren) und reicht Inventarfragebogen dem Amt für Justiz und Gemeinden (AJG) weiter. 3. Genehmigung durch AJG fertig AJG genehmigt und schickt Unterlagen dem EA zurück.

21 10.3 Gebühren Amtliches Inventar Vereinfachtes Verfahren Grundgebühr: Fr Grundgebühr: Fr Zuschlag: 2 Kein Zuschlag mit Erbteilung: mit Erbteilung: Grundgebühr: Fr Grundgebühr: Fr Zuschlag: 2 Zuschlag: 2

22 10.4 Wichtiger rechtlicher Unterschied Amtliches Inventar Art. 568 ZGB Fristbeginn mit dem Tag, an dem die Behörde den Erben vom Abschluss des Verfahrens Kenntnis gegeben hat. Vereinfachtes Verfahren mit Inventarfragebogen Art. 567 ZGB Die Frist zur Ausschlagung beträgt drei Monate: Für gesetzliche Erben ab Kenntnisnahme vom Tod; Für eingesetzte Erben, wenn ihnen die amtliche Mitteilung von der Verfügung des Erblassers zugekommen ist.

23 10.5 (Persönliche) Feststellungen Mit vereinfachtem Verfahren lassen sich Gebühren einsparen. Vereinfachtes Verfahren eignet sich v.a. für versierte Erben oder solche die externe Fachpersonen beiziehen können oder wollen. Mangels Beizug neutraler Fachperson (EA) allf. erhöhtes Risiko von Streitigkeiten unter den Erben. Vorsicht ist bei verheiraten Personen angezeigt, da vor der Erbteilung zuerst eine güterrechtliche Auseinandersetzung nötig ist. 23

24 Fragen? 24

25 Danke für Ihr Interesse 25