Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q4 2014

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1 Savills Research Deutschland Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q4 214 Die Fakten im Überblick leicht rückläufig - Mietwachstum vor allem in CBD-Randlagen Der in den Top-6- Büromärkten summierte sich im Jahr 214 auf gut 2,7 Mio., was einem Rückgang von etwa 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den niedrigsten Wert seit fünf Jahren darstellt. Der 1-Jahres-Durchschnitt (2,9 Mio. ) wurde um 6 % verfehlt. Bezogen auf die einzelnen Standorte zeigte sich ein heterogenes Bild. Während Hamburg und Berlin Umsatzzuwächse von 2 % bzw. 12 % verzeichneten, registrierten München (- 4 %), Frankfurt (- 16 %), Köln (- 17 %) und Düsseldorf (- 31 %) zum Teil deutliche Umsatzrückgänge. Größere Unternehmen müssen bei der Suche nach Bestandsflächen oftmals auf die Randlagen des CBD ausweichen, weil Flächen im CBD zum avisierten Mietzins nicht zu finden sind oder es grundsätzlich an diesen Flächen mangelt. Eben jene CBD- Randlagen sind deshalb die Gewinner im aktuellen Marktumfeld. Die Spitzenmiete ist im Durchschnitt aller sechs Standorte um 1,1 % auf 27,67 EUR/ gestiegen, die Durchschnittsmiete legte um 4, % auf 14,6 EUR/ zu. Letzteres ist im Wesentlichen auf einen Mietzuwachs in den CBD-Randlagen zurückzuführen. Dass die Mieten trotz schwacher Flächennachfrage zulegen konnten, ist auf den erneuten Leerstandsrückgang zurückzuführen. Im Durchschnitt aller sechs Standorte standen Ende 214 7,7 % der Bürofläche leer (- 3 Bp. ggü. Vorjahr). Obwohl der in diesem Jahr mangels konjunktureller Impulse stagnieren dürfte, wird sich der Leerstandsrückgang auch im Jahr 2 fortsetzen und damit das fünfte Jahr in Folge. Denn mehr als die Hälfte des Fertigstellungsvolumens von,9 Mio. (214: 1,2 Mio. ) ist bereits vermietet. savills.de/research 1

2 Q4 214 Top-6-Büromärkte im Überblick 1. bis 4. Quartal 214 Tab. 1 Büromarktkennziffern Büroflächenumsatz () (%) Flächenbestand (Mio. ) Spitzenmiete (EUR/) Durchschnittsmiete (EUR/) Q4 214 Verä. ggü. Q4 213 Q4 214 Verä. ggü. Q4 213 Q4 214 Verä. ggü. Q4 213 Q4 214 Verä. ggü. Q4 213 Q4 214 Verä. ggü. Q4 213 Berlin ,8 % 4, - Bp. 19,1 + 1,3 % 22, + 2,3 % 13,2 + 7,3 % Düsseldorf ,7 % 1,9 + 1 Bp. 7,7 +,7 % 26, -, % 14,2-2,4 % Frankfurt 37. -,7 % 11,6-3 Bp. 12, +,2 % 38, +/-, % 17, +/-, % Hamburg ,7 % 6, - 7 Bp. 13,4 + 2,2 % 24, +/-, % 14, + 6,4 % Köln ,7 % 6,8-3 Bp. 7,8 -,3 % 21, - 6,7 % 12,8 +,4 % München ,7 % 6, - 2 Bp. 22,8 + 2,2 % 34, + 7,8 %,8 + 4,3 % Top ,7 % 7,7-3 Bp. 82,6 + 1,3 % 27,67 + 1,1 % 14,6 + 4, % Abb. 1 4, - Σ Top 6 - Ø Top 6 1 Abb. 2 3 Spitzenmiete - Ø Top 6 Durchschnittsmiete - Ø Top 6 3, 1 3, 1 Mio. 2, 2, 1, 1% //Monat 2 1 1,,, 2,49 3, 3,49 3,19 2,3 2,91 3,21 3,2 2,77 2,71 2, * % * Die Top-6-Märkte in Kürze Zwei Trends: Mietvertragsverlängerungen und Erhöhung der Flächeneffizienz Der Büroflächenumsatz aller Top-6-Märkte summierte sich auf 2,7 Mio., was einem Rückgang von 2,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 1,1 % auf 27,67 EUR/, die Leerstandsquote ging um 3 Basispunkte auf 7,7 % zurück. Ein wesentlicher Grund für den niedrigen : Viele Unternehmen haben sich statt einer Neuanmietung für eine Mietvertragsverlängerung entschieden sei es aus Mangel an alternativem Flächenangebot oder aus Kostengründen. Ein weiterer Grund: Viele Unternehmen streben eine Reduzierung ihrer Büroflächenkosten an. Zugleich sind jedoch ihre Ansprüche an die Ausstattungsqualität hoch. Die Büronutzer achten folglich eher darauf, ihre Flächeneffizienz zu erhöhen, als dass sie die Quadratmetermiete senken wollen. savills.de/research 2

3 Q4 214 Top-6-Büromärkte im Überblick 1. bis 4. Quartal 214 Abb. 3 Spitzenmiete nach Standort 4 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Abb. 4 Durchschnittsmiete nach Standort Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München //Monat //Monat * * Abb. Beschäftigungsentwicklung 12 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Abb = * Quelle: Oxford Economics / * Prognose Tab. 2 Die größten Vermietungen im 1. bis 4. Quartal 214 im Überblick* Standort Mieter Bürofläche () Frankfurt Deutsche Bank ca. 32. Hamburg Deutsche Telekom AG ca. 32. München Brainlab ca. 22. München BayWa AG ca. 21. Frankfurt Union Investment ca. 2. / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Vermietungen savills.de/research 3

4 Q4 214 Berlin 1. bis 4. Quartal 214 Abb % Abb. 8 3 % % % 3% //Monat 2 1 % * 1% % * -1% -% Abb. 9 nach Teilmarkt Potsdamer Platz / Leipziger Platz 3% City West Abb Randbezirke 21% City Rand City Ost Der Berliner Markt in Kürze Knappheit attraktiver Flächen lässt Mieten steigen Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 773.8, was einem Plus von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 2,3 % auf 22, EUR/, die Leerstandsquote ging um Basispunkte auf 4, % zurück. Neben vielen großvolumigen Abschlüssen - 16 Abschlüsse mit jeweils mehr als. - haben viele Eigennutzer- Transaktionen für eine Belebung des es gesorgt. Auf jene Abschlüsse entfielen im vergangenen Jahr knapp 9 % des gesamten es. Die Knappheit an guten und qualitativ hochwertigen Flächen schlägt sich auch in der Mietentwicklung nieder. Noch stärker als bei der Spitzenmiete war der Anstieg der Durchschnittsmiete, die um 7,3 % auf 13,2 EUR/ stieg. Dieser Zuwachs lässt sich insbesondere darauf zurückführen, dass gute Lagen innerhalb des S-Bahnrings von den hohen Mieten im Central Business District (CBD) profitieren, indem preissensible Mieter in diese CBD-Randlagen ausweichen. savills.de/research 4

5 Q4 214 Düsseldorf 1. bis 4. Quartal 214 Abb Abb % %. 1% //Monat 1 % * % * -1% -% Abb. 13 nach Teilmarkt Kennedydamm 1 Abb sonstige Teilmärkte 4 Düsseldorf Nord / Flughafen 13% Innenstadt 1% Medienhafen Ratingen Ost Der Düsseldorfer Markt in Kürze Wenig großvolumige Abschlüsse - Deutlicher Rückgang beim Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 237.3, was einem Rückgang von 3,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete ging um, % auf 26, EUR/ zurück, die Leerstandsquote erhöhte sich um 1 Basispunkte auf 1,9 %. Der Hauptgrund für den niedrigen ist das Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse im vergangenen Jahr. Es fanden lediglich vier Transaktionen mit jeweils mehr als. statt, jedoch kein einziger Deal über 1.. Da einige große Gesuche nicht mehr in 214 in einen Abschluss mündeten, könnten diese nun für einen guten Jahresstart sorgen. Am verfügbaren Angebot mangelt es zumindest nicht. Aufgrund des Angebotsüberhangs wird Düsseldorf daher auch im Jahr 214 ein Mietermarkt bleiben. Zudem bietet sich größeren Büronutzern in Düsseldorf die Möglichkeit einer Projektanmietung zu moderaten Preisen, die von den Entwicklern zumeist noch zusätzlich incentiviert wird. Dadurch wird weniger Bestandsfläche angemietet und das verhältnismäßig hohe Leerstandsniveau bleibt bestehen. savills.de/research

6 Q4 214 Frankfurt 1. bis 4. Quartal 214 Abb. 1.. Abb % % % //Monat 3 2 % - -1% % * % * - -2 Abb. 17 nach Teilmarkt sonstige Teilmärkte 23% Abb Bankenviertel / City 4 2. Frankfurt Süd. 1. Westend. Frankfurt West Eschborn Der Frankfurter Markt in Kürze Viele Faktoren sorgen für Rückgang beim - Mieten stabil Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 37., was einem Rückgang von,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete blieb unverändert bei 38, EUR/, die Leerstandsquote ging um 3 Basispunkte auf 11,6 % zurück. Die Gründe für den Rückgang beim in Frankfurt sind vielschichtig - unter anderem zählen dazu die Knappheit attraktiver Flächen und damit verbunden eine steigende Zahl an Mietvertragsverlängerungen, sowie im Vergleich zu den anderen deutschen Büromärkten ein stärkerer Fokus auf Flächeneffizienz. Zudem fanden in Frankfurt im vergangenen Jahr verhältnismäßig wenige Vermietungen über 1. statt. Neben den Vermietungen an die Deutsche Bank und die Bundesbank gab es im weiteren Jahresverlauf nur noch eine weitere großflächige Vermietung. Union Investment mietete im WinX auf dem MainTor-Areal mehr als 2.. savills.de/research 6

7 Q4 214 Hamburg 1. bis 4. Quartal 214 Abb Abb. 2 3 %. 1% 1% //Monat % * % * -1% -% Abb. 21 nach Teilmarkt Abb. 22 sonstige Teilmärkte 27% City 27% City Nord 1% City Süd Altona 11% Äußere Alsterlage 11% Der Hamburger Markt in Kürze Insbesondere Eigennutzerdeals sorgen für hohes Plus beim Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 11.1, was einem Plus von 19,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete blieb unverändert bei 24, EUR/, die Leerstandsquote ging um 7 Basispunkte auf 6, % zurück. Viele großvolumige Abschlüsse haben zu dem Umsatzwachstum beigetragen. In 214 fanden acht Abschlüsse mit jeweils mehr als 1. statt, wovon vier Deals Eigennutzertransaktionen waren. Insbesondere mittelständische Unternehmen streben im derzeitigen Kapitalmarktumfeld eine Eigennutzung an, anstatt Bürofläche anzumieten. Der Anteil von Eigennutzern am Gesamtflächenumsatz belief sich im vergangenen Jahr folglich auf über %. Zwar blieb die City der umsatzstärkste Teilmarkt, aber aufgrund des deutlichen Nachfrageüberhangs wichen die Mieter auf die Randlagen des CBD aus. Insbesondere die City Süd, die mit einem Anteil von 14 % am Rang zwei belegt, und Altona mit einem Anteil von 11 % auf Rang drei, sind Ausdruck dieser Ausweichbewegung. savills.de/research 7

8 Q4 214 Köln 1. bis 4. Quartal 214 Abb % Abb % % % 3% //Monat 2 1 % * 1% % * -1% -% Abb. nach Teilmarkt Bayenthal / Marienburg Ehrenfeld / Braunsfeld 1% sonstige Teilmärkte 1 City 4 Abb Ossendorf / Nippes 11% Deutz 13% Der Kölner Markt in Kürze Flächenknappheit stärkt Position der Vermieter, obwohl Umsatz rückläufig ist Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 2., was einem Rückgang von 16,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete ging um 6,7 % auf 21, EUR/ zurück, die Leerstandsquote reduzierte sich um 3 Basispunkte auf 6,8 %. Viele Unternehmen entschieden sich für eine Verlängerung ihres Vertrages, anstatt eine neue Fläche anzumieten. Sie zogen die Option der Vertragsverlängerung auch deshalb, weil das Angebot an modernen Flächen im mittleren Preissegment und in guten Lagen geringer ist als die Nachfrage. Diese Angebotslücke wird auch im laufenden Jahr nicht geschlossen, da das mit voraussichtlich knapp 7. wie bereits im vergangenen Jahr verhältnismäßig niedrig ausfällt und bereits zu mehr als der Hälfte vorvermietet ist. Aufgrund des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage hat sich Köln in einigen Segmenten zu einem Vermietermarkt entwickelt. savills.de/research 8

9 Q4 214 München 1. bis 4. Quartal 214 Abb Abb % 3 % 3 1% //Monat 2 % - 1-1% * % * -% - Abb. 29 nach Teilmarkt City West 1 Abb sonstige Teilmärkte 4 Stadtrand Nord 13% Zentrum 1. Region Nord City Ost 1% Der Münchener Markt in Kürze leicht unter Vorjahresniveau Spitzenmiete deutlich im Plus Im Jahr 214 summierte sich der Büroflächenumsatz auf 93., was einem Rückgang von 3,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete legte um 7,8 % auf 34, EUR/ zu, die Leerstandsquote ging um 2 Basispunkte auf 6, % zurück. Da viele große Deals noch kurz vor dem Jahresstart 214 abgeschlossen wurden, fiel die Zahl großvolumiger Transaktionen im vergangenen Jahr verhältnismäßig niedrig aus. In den übrigen Größenklassen konnte jedoch eine solide Vermietungsleistung verzeichnet werden, die von einem gesunden Branchenmix getragen wurde. Zudem tendierten auch in München viele Mieter zu einer Verlängerung ihrer bestehenden Mietverträge, statt neue Flächen zu beziehen. Dies ist unter anderem die Folge eines knappen Angebots vor allem in der City. Da hier auch in diesem Jahr keine größeren Projekte zur Fertigstellung anstehen, wird die Knappheit bestehen bleiben. savills.de/research 9

10 Q4 214 Savills Deutschland In Deutschland ist Savills mit rund 16 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios»» Corporate Finance - Valuation»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien»» Corporate Real Estate Services k F S M Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Mornhart Office Agency Deutschland +49 () mmornhart@savills.de Christian Leska Office Agency Berlin +49 () cleska@savills.de Panajotis Aspiotis Office Agency Düsseldorf +49 () paspiotis@savills.de Marco Mallucci Office Agency Frankfurt +49 () mmallucci@savills.de Ken Hoppe Office Agency Hamburg +49 () khoppe@savills.de Simon Löseke Office Agency Köln +49 () sloeseke@savills.de Nico Jungnickel Office Agency München +49 () njungnickel@savills.de Matthias Pink Research Deutschland +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 18 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 6 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 27. Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 16 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills Januar 2 Connecting people & property savills.de/research 1