Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen

Transkript

1 Fachinformation Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen 25. Mai 2010 (Ausgabe 1. Juli 2013) 1. Zielsetzungen und Geltungsbereich Die nachstehende Fachinformation soll als Leitfaden für Fondsleitungen bzw. SICAV bei der Planung und Durchführung von Emissionen von Immobilienfondsanteilen dienen und zu einer konsistenten Handhabung von Emissionen im schweizerischen Immobilienfondsmarkt beitragen. Gemäss Ziff. 17 der Richtlinie für die Immobilienfonds vom 2. April 2008 berücksichtigt die Fondsleitung bzw. die SICAV bei der Ausgabe von Anteilen die einschlägige Fachinformation der SFAMA. Die Fachinformation richtet sich an schweizerische Fondsleitungen bzw. SICAV von Immobilienfonds gemäss Art. 58ff KAG und deren Depotbanken. Für börsenkotierte Immobilienfonds gelten überdies die Kotierungsbestimmungen der SIX Swiss Exchange, die nicht Gegenstand dieser Fachinformation sind Voraussetzungen für eine Emission 2.1 Gesetzliche Rahmenbedingungen Die Emission von neuen Anteilen ist in Art. 66 KAG und Art. 97 KKV geregelt. Danach können jederzeit neue Anteile ausgegeben werden (Art. 97 Abs. 1 KKV). Neue Anteile müssen immer zuerst den bisherigen Anlegerinnen und Anlegern angeboten werden (Bezugsrechtsemission, Art. 66 Abs. 1 KAG). Die Fondsleitung bzw. SICAV entscheidet über die Durchführung einer Emission und bestimmt die Emissionsbedingungen (Art. 97 Abs. 2 KKV). Die Durchführung der Emission obliegt der Depotbank (Art. 73 Abs. 1 KAG) Marktumfeld Die folgenden Aspekte bezüglich des Marktumfeldes zum Emissionszeitpunkt beeinflussen den Entscheid zur Durchführung einer Emission und die Planung des Emissionsvolumens: 5 Erwartete Entwicklung auf den Kapital- und Finanzmärkten; 6 Einschätzung der relevanten Immobilienmarktsegmente; 7 Agio. 8 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6

2 2.3 Aktualität der Verkehrswertschätzungen Zur Berechnung des Inventarwertes und zur Festlegung des Ausgabepreises müssen die Schätzungsexperten die Verkehrswerte aller Grundstücke überprüfen (Art. 97 Abs. 3 KKV). Eine Überprüfung der Verkehrswerte ist jedoch gemäss Praxis der FINMA nicht erforderlich, wenn eine Emission bis längstens 60 Tage nach der Frist zur Veröffentlichung des Jahresberichtes (also höchstens 6 Monate nach dem Abschluss des Rechnungsjahres des Immobilienfonds) durchgeführt wird Bestimmung des Emissionsbetrages 3.1 Feste Anzahl neuer Anteile Die Fondsleitung bzw. die SICAV gibt vor Beginn der Bezugsfrist die geplante Anzahl der zu emittierenden Anteile sowie das entsprechende Bezugsverhältnis bekannt. Nicht gezeichnete Anteile können nach dem Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernommen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt platziert werden. Nach dem Ende der Bezugsfrist kann die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der neu zu emittierenden Anteile bekannt geben Variable Anzahl neuer Anteile (Best effort-emission) Die Fondsleitung bzw. die SICAV gibt vor Beginn der Bezugsfrist die geplante maximale Anzahl der zu emittierenden Anteile sowie das entsprechende Bezugsverhältnis bekannt. Die Best effort-emission muss gegenüber den Anlegerinnen und Anlegern klar als solche kommuniziert werden. Nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Nicht gezeichnete Anteile können nach dem Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernommen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt platziert werden. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt Emissionsmethoden Die folgenden zwei Emissionsmethoden können wahlweise angewandt werden: Emission mit Börsenhandel der Bezugsrechte Die Bezugsrechte werden für die Bezugsfrist an der SIX Swiss Exchange kotiert und in diesem Zeitraum frei gehandelt. Nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen am Ende der Bezugsfrist wertlos Emission ohne Börsenhandel der Bezugsrechte Während der Bezugsfrist findet kein offizieller Bezugsrechtshandel statt. Nach Abschluss der Bezugsfrist werden sämtliche während der Bezugsfrist präsentierten und nicht ausgeübten Bezugsrechte sowie nicht präsentierte Bezugsrechte von bei Banken deponierten Anteilen zu einem Einheitspreis vergütet. Während der Bezugsfrist nicht 14 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6

3 präsentierte Bezugsrechte von nicht bei Banken deponierten Anteilen verfallen am Ende der Bezugsfrist wertlos. Der Einheitspreis der Bezugsrechte wird gemäss einer im Emissionsprospekt definierten Formel berechnet. 5. Berechnung des Emissionspreises Der zur Festlegung des Emissionspreises (siehe 17 Ziff. 3 des Musterfondsvertrages eines schweizerischen Immobilienfonds) verwendete aktuelle Nettoinventarwert pro Anteil basiert auf dem Nettoinventarwert per letztem Jahresabschluss zuzüglich der aufgelaufenen bzw. budgetierten Erträge des laufenden Geschäftsjahres bis zum Liberierungsdatum. Schliesslich werden die Ausgabekommission sowie allenfalls die Nebenkosten gemäss dem jeweiligen Fondsreglement addiert. Der Emissionspreis wird gemäss Fondsreglement gerundet Ablauf und Publikationspflichten 6.1 Vorinformation von Anlegerinnen und Anlegern Zur Ermittlung des Emissionsvolumens kann die Fondsleitung bzw. die SICAV frühzeitig Anlegerinnen und Anleger über eine geplante Emission, den ungefähren Emissionsbetrag und den ungefähren Zeitraum der Bezugsfrist informieren (ohne Bekanntgabe der detaillierten Emissionskonditionen). 17 ca Werktage vor Beginn der Bezugsfrist Optional Veröffentlichung der Emissionskonditionen Die detaillierten Emissionskonditionen werden zur gleichzeitigen Information aller Anlegerinnen und Anleger publiziert. Die publizierten Emissionskonditionen umfassen mindestens die folgenden Angaben: 19 Geplante (maximale) Anzahl neue Anteile; 20 Geplantes Bezugsverhältnis; 21 Bezugspreis; 22 Daten für Beginn und Ende der Bezugsfrist; 23 Daten für den Börsenhandel der Bezugsrechte (nur bei Emission mit Börsenhandel der Bezugsrechte); Berechnungsformel für den Bezugsrechtspreis (nur bei Emission ohne Börsenhandel der Bezugsrechte); Liberierungsdatum; 26 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6

4 Verwendung des Emissionserlöses. 27 ca Werktage vor Beginn der Bezugsfrist Pflichtpublikationsinserate, Pressemitteilung Veröffentlichung des Emissionsprospektes Der Emissionsprospekt dient der detaillierten Information bisheriger und potenzieller neuer Anlegerinnen und Anleger über die Emission. Der Prospekt enthält mindestens die folgenden Informationen: 29 Detaillierte Emissionskonditionen (Bezugsangebot); 30 Hinweis auf variable Anzahl neuer Anteile (nur bei Best effort-emission); 31 Allgemeine Angaben über den Immobilienfonds (geplante Verwendung des Emissionserlöses, Fondsportrait, Anlageziele, Anlegerkreis (bei Immobilienfonds für qualifizierte Anlegerinnen und Anleger), Kapitalveränderungen mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Kursentwicklung mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Ausschüttungsentwicklung mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Portfolioveränderungen seit dem letzten Abschluss); Jahresbericht des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres oder Auszüge aus der Jahresberichterstattung des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres (mindestens enthaltend Angaben zur Organisation, Jahresrechnung, Liegenschaftsverzeichnis, Käufe und Verkäufe von Grundstücken, Stellungnahme der Prüfgesellschaft); Immobilienfondsreglement. 34 Vor Beginn der Bezugsfrist Auf Verlangen an bisherige und potenzielle neue Anleger, Informationsexemplar an die FINMA Bezugsfrist Während der Bezugsfrist werden Bezugsrechte zur Zeichnung neuer Anteile eingereicht oder zum Verkauf angemeldet. Im Falle eines Börsenhandels werden zum Verkauf angemeldete Bezugsrechte an der Börse gehandelt. Bei Emission ohne Börsenhandel werden sie der Depotbank übergeben, die sie entweder zum Einheitspreis vergüten oder allenfalls weiterverkaufen kann. 36 Dauer der Bezugsfrist: ca Werktage Liberierung Am Liberierungstag müssen alle Anlegerinnen und Anleger, die neue Anteile gezeichnet haben, den entsprechenden Betrag leisten. Danach überweist die Depotbank am Liberierungstag den Emissionserlös an die Fondsleitung bzw. die SICAV. Im Falle einer Übernahme von nicht gezeichneten Anteilen durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernimmt diese am Liberierungstag die entsprechenden Anteile auf eigene Rechnung. 38 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6

5 ca Werktage nach Ende der Bezugsfrist Bekanntgabe des Emissionsresultates Nach Abschluss der Emission kann die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der neu zu emittierenden Anteile publizieren. Im Falle einer Best effort-emission gibt die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt. 40 Gleichzeitig mit der Liberierung; im Falle der Best effort-emission nach Abschluss der Bezugsfrist Optional; im Falle der Best effort-emission Pflichtpublikationsinserate in den vorgesehenen Pflichtpublikationsorganen 41 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6

6 INHALTSVERZEICHNIS Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen Zielsetzungen und Geltungsbereich Voraussetzungen für eine Emission Gesetzliche Rahmenbedingungen Marktumfeld Aktualität der Verkehrswertschätzungen Bestimmung des Emissionsbetrages Feste Anzahl neuer Anteile Variable Anzahl neuer Anteile (Best effort-emission) Emissionsmethoden Emission mit Börsenhandel der Bezugsrechte Emission ohne Börsenhandel der Bezugsrechte Berechnung des Emissionspreises Ablauf und Publikationspflichten Vorinformation von Anlegerinnen und Anlegern Veröffentlichung der Emissionskonditionen Veröffentlichung des Emissionsprospektes Bezugsfrist Liberierung Bekanntgabe des Emissionsresultates... 5 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_ /6