----- ARCH. DI in REGINA M. LETTNER -----

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1 ----- ARCH. DI in REGINA M. LETTNER

2 Nutzfläche textiert aus: MRG idgf WEG idgf Leitfaden der MA25 idgf BauO Wien idgf OIB /15 idgf ÖNORM B1800 zuzügl. Beiblatt idgf 17 MRG Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche (2) Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt. (3) Die Nutzfläche ist nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie jedoch auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, dass dies nicht möglich ist oder eine Abweichung vom behördlich genehmigten Bauplan um mehr als 3 vh erwiesen wird. 2

3 2 WEG Begriffsbestimmungen (7) Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. 7 WEG Berechnung der Nutzfläche Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vh erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen. Leitfaden der MA25 zur Berechnung der Nutzfläche nach dem MRG/WEG idgf A.3 Nutzflächen: Die Wohnnutzfläche ist jene Fläche, die als Grundlage für die Nutzwerte, die Berechnung der Miete (des Nutzungsentgelts) usw. ermittelt wird. Sie ist wichtiger Bestandteil des Miet -/ Nutzungs-/ Eigentumsvertrages. Gemeinsam genutzte Flächen (z.b. Mitbenützung Gang-WC, gemeinsam genutzte Vorräume usw.) zählen nicht zur Nutzfläche, da eine alleinige Nutzungsmöglichkeit gegeben sein muss. A.4 Zwischendecken: Die Nutzfläche von Zwischendecken ist der Gesamtnutzfläche zuzurechnen, wenn die Decke eine Tragfähigkeit entsprechend der Wiener Bauordnung aufweist. Da derartige Räume, zumindest was die Sicherheit und Nutzbarkeit betrifft, entsprechend ausgestattet sein müssen, ist eine fix mit der Zwischendeckenkonstruktion verbundene Aufstiegshilfe, die den sicherheitstechnischen Vorschriften entspricht, erforderlich. A.5 Loggien, Veranden und Wintergärten lt. MRG/WEG: Eine Loggia ist ein nach vorne offener, von seitlichen Wänden, einem Fußboden und einer Decke begrenzter Raum, der in der Regel anderen Räumen einer Wohnung vorgelagert und zum Unterschied von einem Balkon, der meistens an der Hausfront angesetzt ist meist ganz oder teilweise in das Gebäude eingeschnitten ist. Loggien sind Teil der Nutzfläche. Loggien müssen von der Wohnung direkt zugänglich sein. Öffenbare Fenster und Türen anderer Wohnungen dürfen nicht in die Loggia gerichtet sein. Fenster in allgemeine Gebäudeteile sind zulässig. Loggienseitenwände sind zu den Wänden, zur Decke und dem Boden fugenlos herzustellen und vollflächig mit dem Baukörper zu verbinden. Veranden und Wintergärten sind analog den Loggien zu rechnen. A.6 Balkone, Terrassen: Befestigte Freiflächen einer Wohnung die nicht den Kriterien einer Loggia entsprechen, sind als Balkon oder Terrasse zu bewerten. Diese sind keine Nutzfläche. Kombination mit Loggien sind möglich. A.7 Einlagerungsräume (Kellerabteile): Ein Einlagerungsraum ist gemäße Wiener Bauordnung außerhalb des Wohnungsverbandes vorzusehen. Die Fläche des Einlagerungsraumes ist keine Nutzfläche. 3

4 BauO Wien OIB-Richtlinie 3 Begriffsbestimmungen Grundfläche: Brutto-Grundfläche bzw. Netto-Grundfläche entsprechend der Definition in der ÖNORM B ÖNORM B1800 Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken und zugehörigen Anlagen ÖNORM B1800 Beiblatt 1 zugehörige Anwendungsbeispiele A.2 Geschossbezogene Grundflächen Rechtssicherheit - was gilt? Die Ermittlung der Nutzflächen nach dem MRG/WEG: Der Begriff der Nutzfläche im 2, Abs. 7 WEG entspricht inhaltlich jenem des 17 Abs. 2 MRG, weshalb auch auf die dazu ergangene Judikatur und die diesbezüglichen Lehrmeinungen zurückgegriffen werden kann. Ebenso wie für den Nutzwert sind die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der Nutzfläche zwingenden Charakters. Eine Parteiendisposition darüber (etwa dass ein Balkon einvernehmlich in die Berechnung der Nutzfläche einer Wohnung mit einzubeziehen wäre) ist nicht möglich. 1 Die Nutzfläche im Sinne des WEG bzw. MRG ist daher stets nach dessen Vorschriften zu errechnen. Eine Bezugnahme auf andere Rechtsvorschriften oder auch ÖNORMEN ist als unzulässig einzustufen. Die Bedeutung von ÖNORMEN: ÖNORMEN stellen gerade im Bereich des Bauwesens eine wichtige Quelle zur Ermittlung des Standes der Technik dar. ÖNORMEN sind zwar grundsätzlich bloß Richtlinien. Nur soweit sie durch Rechtsvorschriften für verbindlich erklärt wurden, kommt ihnen der Charakter einer generellen Norm zu. Werden technische Normen wie z.b. ÖNORMEN durch Gesetz oder Verordnung für verbindlich erklärt, so geschieht dies regelmäßig nicht in der Form, dass die Norm in den Gesetzes- bzw. Verordnungstext übernommen und dort abgebildet würde, sondern dadurch, dass angeordnet wird, dass in Hinblick auf eine bestimmte Angelegenheit oder Anforderung eine bestimmte Norm zur Gänze maßgeblich sein soll oder einzelne ihrer Bestimmungen gelten sollen. Der Gesetzgeber verweist somit lediglich auf die ÖNORM und erklärt diese (zur Gänze oder teilweise) für verbindlich. Zur Reichweite der Bedeutung von ÖNORMEN hat der VwGH jedoch wie folgt festgehalten: Der VwGH hatte zu beurteilen, ob die den Stand der Technik wiedergebende ÖNORM B1800 (Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken) zur Interpretation einer Legaldefinition im OÖ Bautechnikgesetz (konkret 2 Z 9 leg cit) herangezogen werden können. Diesbezüglich hat er entschieden, dass es zwar nicht unzulässig sei, ÖNORMEN zur ergänzenden Auslegung des Gesetzes heranzuziehen, dies jedoch nicht soweit führen könne, dass ÖNORMEN an Stelle der gesetzlichen Definition herangezogen werden. 4 1 OGH 5 Ob 18/89 / 4 VwGH 2001/05/1155 und VwGH 2012/05/0045 4

5 Nutzfläche skizziert nach: Loggia / Balkon / Erker Treppen Dachschrägen Wanddurchbrüche Nischen Portale / Türen / Fenster Loggia / Balkon nach MRG/WEG bzw. MA25 Nutzfläche Böhm/Eckharter/Hauswirt/Heindl Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage 5

6 Loggia / Balkon / Erker nach BauO Wien 1 2seitig offen gilt als Balkon Weisungsdatenbank der MA37 / 1 VwGH 1995/05/0267 Loggia / Balkon Beispiele Balkon Loggia + vorgesetzter Balkon keine Loggien Atrium da oben offen - keine Loggia baukult ZT GmbH / BUSarchitektur ZT GmbH 6

7 Treppen nach MRG/WEG bzw. MA25 Nutzfläche Böhm/Eckharter/Hauswirt/Heindl Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage / feld72 Architekten ZT GmbH Treppen nach ÖNORM B1800 ergänzend zum Thema Treppenaugen, Aufzüge Bild 7 Freies Treppenauge Bild 8 Umwehrter Aufzug im Treppenauge Bild 9 Frei geführter Aufzug im Treppenauge baukult ZT GmbH Beispiel Felberstraße: umwehrter Aufzug - außen angedockt und führt ins Dachgeschoss zählt im DG zur Nutzfl. 7

8 Treppen Beispiele unverbaute Stiege - Fläche unter Stiege ist Nutzfläche (ausgenommen 1. Stufe) verbaute Stiege - Fläche unter Stiege ist nur tlw. Nutzfläche (Abstr.) Beispiel unverbaute Stiege - Fläche unter Stiege ist Nutzfläche (ausgenommen 1. Stufe) baukult ZT GmbH GmbH / Henke Schreieck Architekten ZT GmbH (Projekt Frauenfelderstr.) Dachschrägen nach MRG/WEG bzw. MA25 1, dass das Gesetz hinsichtlich der Raumgröße keine bestimmte Raumhöhe vorsehe, grundsätzlich somit die gesamte Bodenfläche zu berücksichtigen sei. Dachbodenräume seien nach dem Gesetzestext nur dann auszunehmen, wenn sie nach ihrer Ausstattung nicht zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeignet seien ( 17 Abs. 2 MRG). Diese Formulierung könne nicht so verstanden werden, dass die Räume tatsächlich zur Bewohnung geeignet sein müssten, es genüge wohl, wenn sie sich zur Nutzung als Nebenräume, wie etwa Garderobenr., Speis, Bügelkammer bzw. Waschmaschinenraum oder dgl., wie sie üblicherweise in einer Wohnung zu finden seien, eigneten. Auf die Raumhöhe und die damit verbundene Möglichkeit, den Raum über der Bodenfläche zu nutzen, nimmt 17 Abs 2 MRG gleich 16 Abs 2 WGG 1979, der dem Mietrechtsgesetzgeber als Vorbild diente (vgl. RV 425 BlgNR 15.GP, 39 zu 14 des Entwurfes) sowie 6 Abs 1 WEG nicht Bedacht. Darüber hinaus zählt das Gesetz jene Gebäudeteile auf, die bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen sind ( 17 Abs 2 Satz 2 MRG). Danach hängt die Frage, ob Keller- und Dachbodenräume zur Nutzfläche gehören oder bei deren Berechnung nicht zu berücksichtigen sind, davon ab, ob sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Auch hier stellt das Gesetz nicht auf eine bestimmte Raumhöhe und die Möglichkeit ab, den gesamten Raum über der Bodenfläche des Keller- oder Dachbodenraumes zu nutzen. 1 OGH 5 Ob 168/86 / Fotografie Redtenbacher 8

9 Wanddurchbrüche nach MRG/WEG bzw. MA25 Nutzfläche b > a+c Böhm/Eckharter/Hauswirt/Heindl Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage Wanddurchbrüche nach ÖNORM B1800 ergänzend zur Sturzhöhe Beispiel Secession: Wanddurchbruch > als 75% der Wandlänge, Sturz > 25 cm Secession, Foto: Wolfgang Thaler 9

10 Nischen nach MRG/WEG bzw. MA25 Nutzfläche b > a+c Böhm/Eckharter/Hauswirt/Heindl Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage Nischen nach ÖNORM B1800 ergänzend zur Sturzhöhe 10

11 Treppen / Nischen Beispiele bakult ZT GmbH / Pinterest Portale / Türen / Fenster nach MRG/WEG bzw. MA25 Böhm/Eckharter/Hauswirt/Heindl Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 3. Auflage 11

12 Portale / Türen / Fenster nach MRG/WEG bzw. MA25 Leitfaden der MA 25 Portale / Türen / Fenster nach ÖNORM B1800 ergänzend zum Thema Sturzhöhe 12

13 Portale / Türen / Fenster nach ÖNORM B1800 ergänzend zur Sturzhöhe Vermessung Beispiel Guntherstraße Kosten ca. 2,20 2,40 /m² Nutzfläche DI Robert Wagner 13

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