Industrie Industrial Marktreport 2016/2017 Hamburg

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1 Industrie Industrial Marktreport 2016/2017 Hamburg

2 Industrie- & Logistikflächen Hamburg Industrial & warehouse space Hamburg Der Hamburger Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) hat ein ereignisreiches Jahr 2016 hinter sich. Die ungebremst hohe Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen, insbesondere von Unternehmen aus dem Groß- und Online-Handel, sorgte für einen Flächenumsatz von m². Damit liegt das Ergebnis um 10,8 % über dem Vorjahreswert (2015: m²) und deutlich über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von m². Nach dem Rekordjahr 2011 mit m² erreichte die Hansestadt damit den zweithöchsten bisher ermittelten Flächenumsatz. Leerstand nimmt weiter ab Das gute Ergebnis konnte u. a. auch erreicht werden, weil zum einen spekulativ errichtete Neubauten schnell Mieter gefunden haben. Exemplarisch dafür steht die größte Transaktion in So hat Amazon im Logistikpark Hamburg 1 in Winsen (Umland Süd) eine von IDI Gazeley neu entwickelte Fläche gemietet. Netto Marken- Discount ging einen anderen Weg und errichtete in Henstedt-Ulzburg (Umland Nord) ein Logistikzentrum für die Eigennutzung. Im Hafen und in Billbrook wurden durch die anhaltend hohe Nachfrage weitere Leerstände abgebaut. Außerordentlich hohe Flächenumsätze wurden in den letzten drei Monaten des Jahres 2016 mit m² erzielt. Maßgeblich dafür waren sowohl die erwähnte Amazon Transaktion als auch der drittgrößte Flächenumsatz, die Anmietung einer Bestandsfläche ( m²) in Hamburg-Altenwerder (Hamburg Süd) durch van Eupen Logistik. Darüber hinaus fielen in diesen Zeitraum sechs von insgesamt zwölf Verträgen über m². Der zweitgrößte Abschluss durch Netto Marken-Discount (ca m²) fand im insgesamt stärkeren zweiten Halbjahr ( m²) statt. Großflächen sehr gefragt Gegenüber dem Vorjahr nahm der Umsatz bei Flächen über m² um 21 Prozentpunkte auf 51 % zu. Fünf Flächenumsätze lagen im Jahr 2016 sogar über m². Bei Flächengrößen zwischen und m² ging der Umsatz um elf Prozentpunkte auf 21 % zurück. The market for logistics and industrial spaces (rent and sale) in Hamburg can look back on an eventful year The consistently high demand for logistics and industrial spaces, in particular on the part of companies in the wholesale and online business, led to a take-up of 665,000 m² so that the result is 10.8 % above the previous year s figure (2015: 600,000 m²) and well above the tenyear average of 494,000 m². After the record year 2011 with 755,000 m² the Hanseatic city in fact achieved the second highest take-up ever registered. Vacancies continue to decline The good result was partly due to the speculatively newly-built properties quickly finding new tenants. One example of this is the largest transaction in 2016 where Amazon rented premises newly developed by IDI Gazeley in the Logistics Park Hamburg 1 in Winsen (South surrounding area). Netto-Markendiscount chose a different solution and built a logistics centre for its own use in Henstedt-Ulzburg (North surrounding area). In the port and in Billbrook further vacancies were reduced as a consequence of the persisting high demand. Extremely high take-up figures were reached during the last three months of 2016 with a total of 258,000 m². The main reason for this was both the Amazon transaction mentioned above and the third-largest take-up, the renting of existing premises (26,900 m²) in Hamburg- Altenwerder (Area: Hamburg South) by van Eupen Logistics. In addition, six of the total of twelve deals in excess of 10,000 m² fell in this period. The second largest transaction with Netto Marken-Discount (approx. 35,000 m²) took place during the generally stronger second half of the year (410,000 m²). Large spaces in great demand In comparison with the previous year the turnover of spaces of over 10,000 m² increased by 21 percentage points to 51 %. Five transactions in 2016 even exceeded 20,000 m². The turnover in spaces between 5,001 and 10,000 m² declined by 11 percentage points to 21 %. Bedeutende Flächenumsätze Hamburg Significant take-ups Hamburg Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area Amazon Europe Miete (Neubau) m² Umland Süd Netto Marken-Discount Eigennutzer (Neubau) m² Umland Nord van Eupen Logistik Miete (Bestand) m² Hamburg Süd Rieck Logistik Miete (Bestand) m² Umland Süd STUTE Logistics Miete (Bestand) m² Hamburg Süd Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Hamburg

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Größenklassen Take-up size categories Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² * 500 m² 1 % m² m² 5 % 8 % m² 14 % m² 21 % > m² 51 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % Q1 Q2 Q3 Q4 Ø 10 Jahre * Prognose/Forecast m² Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Handel 44 % Eigennutzer Bestand 3 % Miete Bestand 63 % Sonstiges 4 % Eigennutzer Neubau 14 % Industrie, Gewerbe 16 % Transport, Logistik 36 % Miete Neubau 20 % Flächenumsatz Lage Take-up location Mietpreisspannen in EUR/m² Rentrange EUR/m² Hamburg Ost Hamburg Süd davon Billbrook 80 % davon Hafen 84 % 18 % 20 % 7,0 6,0 5,50 5,80 5,80 5,80 5,85 5,85 5,85 Hamburg West 2 % 5,0 Hamburg Nord Umland Ost Umland Süd 1 % 9 % 33 % EUR/m² 4,0 3,0 2,0 2,80 Umland West 2 % Umland Nord 15 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 1,0 0,

4 Deutlich verschoben hat sich die Gewichtung zwischen Kauf (3 %) und Miete. Bei den gelisteten Großabschlüssen ist lediglich ein Kaufvertrag registriert worden. 83 % (+15 Prozentpunkte) aller vermittelten Flächen wurden von Unternehmen gemietet. Geringes Angebot an Kaufobjekten Der Kauf von Bestandsobjekten durch Eigennutzer geht deutlich zurück. Nach einem Umsatzanteil von 21 % im Jahr 2015 entfielen im Vorjahr nur noch 3 % des Flächenumsatzes auf dieses Segment. Ursache hierfür ist neben dem geringen Angebot von Kaufobjekten auch die Präferenz der Suchkunden, auf kurzfristig verfügbare, spekulativ errichtete Mietflächen wie beispielsweise in Winsen und Rade auszuweichen. Die Durchschnitts- und Spitzenmiete liegen unverändert bei 4,80 EUR/m² bzw. 5,85 EUR/m². Verlagerung in die Umlandregionen Alleine 53 % aller Flächenumsätze (2015: 39 %) wurden im Hamburger Süden und im Umland Süd vermittelt. Weitere aktive Teilmärkte waren mit einem Anteil von 18 % der Hamburger Osten sowie das Umland Ost (15 %). Das Hamburger Stadtgebiet kam kumuliert auf einen Anteil von 41 % ( m²) und verliert damit 25 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr ( m²). Ursache hierfür war die Verlagerung von Großabschlüssen in die Umlandregion. Dort fanden mit 20 Abschlüssen in der Kategorie ab m² deutlich mehr Transaktionen (2015: 14 Abschlüsse) statt. Kennzeichnend für den Hamburger Markt war die Zunahme an Verträgen über kleinere und mittlere Flächen (unter m²). Sehr aktiv am Markt zeigten sich im zurückliegenden Jahr Unternehmen aus der Branche Handel (44 %; 2015: 28 %) sowie Transport, Logistik (36 %; 2015: 29 %). Zusammen kamen sie auf einen Flächenumsatzanteil von insgesamt 80 % (rund m²), was eine Steigerung um 23 Prozentpunkte (57 %) bedeutet. Elf der zwölf Abschlüsse über m² wurden von Unternehmen dieser beiden Branchen getätigt. Die Branche Industrie, Gewerbe erreichte mit lediglich einem Großabschluss einen Flächenumsatz von 16 % und erzielte somit im Vergleich zu 2015, damals stärkste Branche mit einem Anteil von 39 %, ein deutlich schwächeres Ergebnis. Ausblick 2017 Da die bestehenden und geplanten Gewerbegebiete nicht so schnell wachsen wie die Nachfrage, wird sich der Leerstand weiter verringern. Der Mangel an verfügbaren großflächigen Gewerbegrundstücken in Hamburg wird The weighting between purchase (3 %) and rent has shifted significantly. For the major deals listed, only one purchase contract has been registered. 83 % (+ 15 percentage points) of all the spaces mediated by us was rented by companies. Few properties available to buy The purchase of existing properties by owner-users is losing significance. After a share in the turnover of 21 % in 2015, last year only 3 % of the take-up was allocated to this segment. Besides the low range of properties on offer for sale, the reason for this is also the preference of customers to diverge to speculatively built rental spaces that are available at short notice, for instance in Winsen and Rade. The average and top rent continues to lie within a range from 4.80 euros/m² to 5.85 euros/m². Moves to the periphery regions Almost 53 % of all take-up (2015: 39 %) were placed in the locations Hamburg south and the south surrounding area. Further active partial markets were Hamburg east with a share of 18 % and eastern surrounding area (15 %). The city area of Hamburg achieved an accumulated share of 41 % (272,000 m²) and thus loses 25 percentage points compared with the previous year (396,000 m²), caused by the shifting of major deals to the hinterland areas where, with 20 successful deals in the category from 5,000 m² upwards, considerably more transactions (2015: 14 contracts) were finalised. Significant for the Hamburg market was the increase in contracts for smaller and medium-sized spaces (below 5,000 m²). During the past year companies from the sectors Trade (44 %; 2015: 28 %) and Transport, Logistics (36 %; 2015: 29 %) showed strong activity on the market. Together they achieved a total share of the take-up of 80 % (approx. 530,000 m²), which means a rise by 23 percentage points (57 %). Eleven of the twelve deals for over 10,001 m² were concluded with companies in these two sectors. With only one major deal the sector Production, Commerce achieved a take-up of 16 % and thus showed a considerably weaker result compared with 2015 when it was the strongest sector with a share of 39 %. Outlook for 2017 As the existing and planned business parks are not growing as quickly as the demand for premises, the vacancy rate will continue to fall. Due to the lack of available large-space commercial sites in Hamburg the Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Hamburg

5 die Neuentwicklung bzw. Optimierung von bestehenden Flächen in den Fokus der Marktteilnehmer rücken. Da die Toplagen nahezu vollvermietet sind, werden auch die wenigen im laufenden Jahr im Hafengebiet und im südlichen Umland spekulativ geplanten Flächen die dynamische Nachfrage nicht bedienen können. Nebeneffekt der hauptsächlich im Umland anhaltenden und vom Anlagedruck der Investoren zusätzlich forcierten Neubautätigkeit wird 2017 eine konstante Entwicklung der Spitzenmiete (5,85 EUR/m²) sein. Der prognostizierte Gesamtumsatz 2017 wird auf einem niedrigeren Niveau liegen, da der Anteil großvolumiger Abschlüsse (> m²) abnehmen wird. Engel & Völkers Commercial rechnet mit einem Flächenumsatz zwischen und m². Nach wie vor werden Gesuche und Abschlüsse von Unternehmen aus der Kontraktlogistik mit Mietlaufzeiten zwischen drei und fünf Jahren für einen stabilen Grundumsatz sorgen. redevelopment or optimisation of existing properties will become the focus of the market participants. As the top locations are almost completely let, even the few spaces in the port area and in the southern hinterland speculatively planned for the current year will not be able to meet the dynamic demand. In 2017 one side-effect of the new building activity, persisting mainly in the hinterland and additionally accelerated by the investment pressure on the part of investors, will inevitably lead to a consistent development of the top rent (5.85 euros/m²). The forecasted overall turnover for 2017 will be lower and the share of large-volume deals (> 10,000 m²) will decrease. Engel & Völkers Commercial estimates a take-up of between 500,000 and 550,000 m². Search requests and transactions of contract logistics companies with lease periods between three and five years will ensure a stable basic turnover. Gewerbegebiete in der Region Hamburg Industrial areas in Hamburg Name des Gewerbegebiets Name of industrial area Kaufpreis (Industriegrundstück*) in EUR/m² Purchase price (industrial property*) in EUR/m² Miete (Halle**) in EUR/m² Rent (warehouse**) in EUR/m² HH-Fuhlsbüttel ,10 5,50 4,10 5,50 4,10 5,50 4,10 5,60 Norderstedt ,50 5,60 3,50 5,85 3,50 5,85 3,50 5,85 Henstedt-Ulzburg ,50 4,80 3,50 5,00 3,50 5,00 3,50 5,00 Kaltenkirchen ,70 4,40 2,70 4,40 2,70 4,40 2,70 4,40 HH-Wandsbek ,10 5,50 4,10 5,50 4,10 5,50 4,10 5,60 Ahrensburg ,80 5,20 3,80 5,20 3,80 5,20 3,80 5,30 Barsbüttel ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 HH-Billbrook/Allermöhe ,00 5,50 3,80 5,60 3,90 5,60 3,90 5,60 Glinde/Oststeinbek/Reinbek ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 HH-Bergedorf ,20 5,10 3,50 5,60 3,50 5,60 3,50 5,60 HH-Harburg ,70 5,70 3,70 5,70 3,70 5,70 3,70 5,70 Seevetal ,80 4,80 4,80 4,80 Winsen (Luhe) ,80 4,50 3,80 4,50 3,80 4,50 3,80 4,60 HH-Hafen *** *** *** *** 4,00 5,60 4,00 5,60 4,00 5,60 4,00 5,60 Buchholz/Rade ,90 4,60 2,90 4,60 2,90 4,60 2,90 4,70 Neu Wulmstorf ,60 4,60 3,60 4,60 3,60 4,60 3,60 4,60 HH-Bahrenfeld ,90 5,70 3,90 5,70 3,90 5,70 3,90 5,80 HH-Stellingen ,00 5,40 3,00 5,50 3,00 5,50 3,00 5,60 Wedel ,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 Pinneberg ,80 4,90 2,80 4,90 2,80 4,90 2,80 4,90 Rellingen ,00 5,00 3,00 5,10 3,00 5,10 3,00 5,10 Quickborn ,80 4,50 2,80 4,60 2,80 4,60 2,80 4,60 Tornesch ,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 Elmshorn ,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50, * unbebautes Grundstück für industrielle/gewerbliche Nutzung/* undeveloped land for industrial/commercial use, ** Mietpreis für Hallen in gebietstypischer Qualität/** rental price for warehouse in typical local quality, *** kein Angebot/*** no offer Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Hamburg

6 Industrie- und Logistiklagen Hamburg Industrial and logistics areas in Hamburg Stade A26 Engel & Völkers Commercial 24 Elmshorn Tornesch Wedel 19 ELBE A20 Buxtehude A1 23 A23 Pinneberg Quickborn 21 Rellingen Bahrenfeld Neu Wulmstorf Hafen 14 A261 Buchholz/Rade Kaltenkirchen 4 A7 3 Norderstedt 2 Fuhlsbüttel 1 Stellingen Altona 11 Harburg Berge- 10 dorf Henstedt- Ulzburg Wandsbek 5 Billbrook/ Allermöhe 8 12 Seevetal A7 A25 7 A Ahrensburg Barsbüttel A1 A21 A24 Winsen (Luhe) 13 Bad Oldesloe B404 B404 Glinde/Oststeinbek/Reinbek Geesthacht A20 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. A20 Hamburger Norden North of Hamburg Hamburger Westen West of Hamburg Hamburger Osten East of Hamburg Hamburger Süden South of Hamburg Gewässer Waters Umland Nord North surrounding area Umland West West surrounding area Umland Ost East surrounding area Umland Süd South surrounding area Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com