Veranstaltungsreihe Gewerbe Stadt St. Gallen in Zusammenarbeit mit der FHS St. Gallen

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1 Veranstaltungsreihe Gewerbe Stadt St. Gallen in Zusammenarbeit mit der FHS St. Gallen Mittwoch, 3. September, AULA FHS, Uhr Entwicklung auf Kommt die Immobilienblase oder in welchem Zeitrahmen kann mit einer Abschwächung gerechnet werden? Wie lange bleiben die Zinsen noch tief bzw. wie lange werden sie noch tief gehalten? Referent: Pirmin Schwander Nationalrat FHS-Lehrbeauftragter 1

2 17.00 Uhr Begrüssung Gian Bazzi, Präsident Gewerbe Stadt St.Gallen anschl. Fachvortrag Entwicklung auf von Pirmin Schwander, Nationalrat, Unternehmer, Immobilien-Experte und Dozent an FHS St.Gallen Uhr Schlusswort Prof. Dr. Sebastian Wörwag, Rektor FHS St.Gallen Uhr Apéro 2

3 Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Pirmin Schwander 03. September

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5 UBS Swiss Real Estate Bubble Index Quelle: UBS 5

6 17. August 2012: Ruhe vor dem Sturm? - Preisauftrieb in den letzten Jahren durch fundamentale Faktoren: hohe Zuwanderung, steigende Einkommen, grössere Flächennachfrage - explosives Inflationspotenzial - verfügbares Einkommen wird sinken - Staatsverschuldungen werden zunehmen und die Zinsen bis 2014 tief halten Die Immobilienpreise müssen trotzdem abflachen! 6

7 Langfristige Einflussfaktoren Altersstruktur Bevölkerungsentwicklung Haushaltsstruktur Zinsentwicklung Nachfragepräferenzen Einkommensentwicklung + Nachfrage Wohnflächen - Einkommenssteuer Infrastruktur (Erreichbarkeit Wirtschaftliche Prosperität + Nachfrage Büro-/ Verkaufsflächen + Beschäftigung + Quelle: Pirmin Schwander - Volkswirtschaftslehre - Unternehmenssteuer 7

8 Regulierungswut... Zinspolitik MWST Banken neues RPG Immobilienmarkt Verschärfung GwG / GAFI Staatsschulden Zweitwohnungsbau Altersvorsorge Finanzkrise Quelle: Pirmin Schwander - Volkswirtschaftslehre 8

9 Regulierungswut im historischen Kontext 1985 Pensionskassenobligatorium 1987 Börsencrash 03. Oktober 1989 dringliche Bundesbeschlüsse: - Sperrfrist für Wiederverkauf (bis 1995) - Pfandbelastungsgrenze (bis 1995) - Anlagevorschriften für berufliche Vorsorge Ende 1989 Nationalbank erhöht Zinsen 1991/1992 Crash / Rückgang BIP / Kettenreaktionen 9

10 Rahmenbedingungen Quelle: Marco Böhi - Masterthesis (2013) 10

11 Regulierungswut im historischen Kontext 2008 Bankenkrise Oktober 2009 Euro - Krise (Griechenland) ab Mindestkurs von 1.20 Franken Richtungsentscheid für EL-Reform - Kapitalbezug aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge soll ausgeschlossen werden Kapitalpuffer wird von 1% auf 2% erhöht 11

12 Regulierungswut im historischen Kontext SNB teilt mit, dass Raiffeisen als Finanzgruppe systemrelevant ist (Hinweis: Entscheid wurde am gefällt) Hypothekarfinanzierung: - Verkürzung Amortisationsdauer - Anrechenbarkeit Zweiteinkommen - Niederstwertprinzip 12

13 Rahmenbedingungen Quelle: Marco Böhi - Masterthesis (2013) 13

14 Kreditschöpfung der Banken Kreditschöpfung der SNB Altersstruktur Nachfragepräferenzen Infrastruktur (Erreichbarkeit Haushaltsstruktur Nachfrage Wohnflächen Nachfrage Büro-/ Verkaufsflächen Bevölkerungsentwicklung Zinsentwicklung Einkommensentwicklung Einkommenssteuer Beschäftigung Unternehmenssteuer Wirtschaftliche Prosperität Wechselkurs Entwicklung BIP 14

15 Thesen 1) Die Kreditschöpfung der Banken bestimmt das nominale Wachstum (nicht der Zins) 2) Die relative Kreditschöpfung zwischen Zentralbanken bestimmt den Wechselkurs 3) Kredite ohne Beitrag an das BIP führen zu Bankenkrisen, Finanz- und Immobilienblasen 15

16 zu These 1 Wachstum % Nominales BIP und Bankkreditschöpfung Wachstum % 20% 15% 13% 15% 11% 9% 10% 7% 5% 5% 3% 1% 0% -1% -3% -5% -5% Quelle: Richard A. Werner 16

17 zu These 2 Index Zentralbankkreditschöpfung Schweiz versus USA Federal Reserve SNB Quelle: Richard A. Werner / FR / SNB. April

18 zu These 3 Broad Bank Credit and GDP (Ireland) Broad Bank Credit and GDP (Spain) Irland 1998/Q1 1998/Q3 1999/Q1 1999/Q3 2000/Q1 2000/Q3 2001/Q1 2001/Q3 2002/Q1 2002/Q3 2003/Q1 2003/Q3 2004/Q1 2004/Q3 2005/Q1 2005/Q3 2006/Q1 2006/Q3 2007/Q1 2007/Q3 2008/Q1 2008/Q3 2009/Q1 Quelle: Richard A. Werner ngdp 2009/Q /Q1 1988/Q1 1989/Q1 Spanien 1990/Q1 1991/Q1 1992/Q1 1993/Q1 1994/Q1 1995/Q1 1996/Q1 1997/Q1 1998/Q1 1999/Q1 2000/Q1 2001/Q1 2002/Q1 2003/Q1 2004/Q1 2005/Q1 2006/Q1 2007/Q1 ngdp 2008/Q1 2009/Q1 18

19 Hypothekarforderungen und Kredite Mrd. CHF Mrd. CHF Hypothekarforderungen Übrige Kredite, gedeckt (rechte Skala) Übrige Kredite, ungedeckt (rechte Skala) Quelle: SNB 19

20 Kredite an Haushalte und Unternehmen Mrd. CHF Mrd. CHF Haushalte Private Unternehmen ohne Finanzsektor (rechte Skala) Private Unternehmen des Finanzsektors (rechte Skala) Quelle: SNB 20

21 Transaktionspreise Eigentumswohnungen Nominal (hedonisch), Periodenbeginn = 100 Index Wüest & Partner Fahrländer Partner IAZI Quelle: SNB 21

22 Beschäftigung in Vollzeitäquivalenten 1. Q = 100 Index 117,5 115,0 112,5 110,0 107,5 105,0 102,5 100,0 97, Industrie Bau Dienstleistungen Total Quelle: SNB 22

23 Was kommt? - Die globale Erholung bleibt zögerlich. - Die Zentralbanken werden nicht vor 2017 aus der ultraexpansiven Geldpolitik aussteigen. Damit werden die Währungen weiterhin manipuliert. - Das verfügbare Einkommen wird bis 2017 massiv sinken. Dies löst Kettenreaktionen aus. - Die Kreditschöpfung der Banken schrumpft, und damit flachen die Immobilienpreise weiter ab. 23

24 Was kommt? - Der Ausstieg aus der Mindestkurspolitik kann nicht ohne nachvollziehbare Änderungen des internationalen Umfelds erfolgen versucht die SNB aus der expansiven Geldpolitik auszusteigen. Die Zinsen steigen. 24

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26 17.00 Uhr Begrüssung Gian Bazzi, Präsident Gewerbe Stadt St.Gallen anschl. Fachvortrag Entwicklung auf von Pirmin Schwander, Nationalrat, Unternehmer, Immobilien-Experte und Dozent an FHS St.Gallen Uhr Schlusswort Prof. Dr. Sebastian Wörwag, Rektor FHS St.Gallen Uhr Apéro 26