1. Fortbestehen eines isolierten dinglichen Nutzungsrechtes über den hinaus?

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Fax - Abfrage Gutachten des Deutschen Notarinstituts Dokumentnummer: 1639# letzte Aktualisierung: 27. März 2006 EGBGB Art , 6; Art ; BGB 242, 902; DDR-ZGB 294, 479 Verlust eines im Grundstücksgrundbuch eingetragenen Nutzungsrechts zur Errichtung eines Wohngebäudes bei Nichterrichtung des Gebäudes I. Sachverhalt Im Jahr 1988 verlieh die örtliche LPG einem Ehepaar das Nutzungsrecht an einem Grundstück zur Errichtung eines Wohnhauses. Hierüber wurde ein Gebäudegrundbuchblatt mit den Eheleuten als Eigentümern angelegt und das Nutzungsrecht im Grundbuch des Grundstückseigentümers eingetragen. Das Gebäude wurde bis zum heutigen Tage nicht errichtet. Der Berechtigte reagiert nicht auf Aufforderungen des Grundbuchamtes und des Grundstückseigentümers, das Nutzungsrecht löschen zu lassen. Der Gründstückseigentümer beabsichtigt, das Grundstück in Teilflächen an die angrenzenden Nachbarn und einen bereits als öffentlichen Weg genutzten Teil des Grundstücks an die örtliche Gemeinde zu veräußern. II. Frage Unter welchen Voraussetzungen entfällt oder verjährt das im Grundstücksgrundbuch eingetragene Nutzungsrechts zur Errichtung eines Wohngebäudes (oder verwirkt der Berechtigte dieses Recht), wenn er das Gebäude nicht errichtet? III. Zur Rechtslage 1. Fortbestehen eines isolierten dinglichen Nutzungsrechtes über den hinaus? Ob dingliche Nutzungsrechte nach dem isoliert fortbestehen, wenn auf dem Grundstück kein Gebäude errichtet wurde, ist umstritten. a) Literaturstimmen für Wegfall des Nutzungsrechts Ein Teil des Schrifttums verneint diese Frage, und zwar mit dem Hinweis auf die Vorschrift des Art Abs. 2 EGBGB. Wenn das Nutzungsrecht nach Art Abs. 2 EGBGB als Bestandteil des Gebäudes gilt, ein solches Gebäude aber nicht einmal in seinen Anfängen vorhanden sei, könne das Nutzungsrecht keinen Bestand haben (Wilhelms, ZOV 1994, 171; ders. in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Loseblatt Kommentar zum SachenRBerG, Stand Oktober 2003, 29 SachenRBerG Rn. 23; Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/1639.doc

2 Seite 2 MünchKomm/Wendtlandt, 4. Aufl. 2004, 8 SachenRBerG Rn. 4; Kühnholz, in: Bamberger/Roth, BGB, 2003, Art EGBGB Rn. 9). Als weiteres Argument für die Annahme eines Fortfalls des isolierten Nutzungsrechts nach dem werden die Moratoriumsbestimmungen des Art a Abs. 1a EGBGB angeführt, wonach das Recht zum Besitz von Bebauung oder dem Beginn einer solchen Bebauung zum Ablauf des abhängig gemacht werde (Wilhelm, ZOV 1994, 171). b) Rechtsprechung und h. M.: Fortbestand des Nutzungsrechts Ein anderer Teil des Schrifttums und vor allen Dingen die mit dieser Thematik bisher befasste Rechtsprechung gehen demgegenüber davon aus, dass ein vor dem verliehenes dingliches Nutzungsrecht auch nach dem Ablauf des trotz unterlassener Bebauung fortbestehe und darüber hinaus der Nutzungsberechtigte nach diesem Zeitpunkt noch befugt sei, auf dem Grundstück ein neues selbstständiges Gebäudeeigentum entstehen zu lassen (OLG Brandenburg FamRZ 1999, 1071, 1074; Bezirksgericht Cottbus ZOV 1992, 304; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, Art EGBGB Rn. 4; Staudinger/Rauscher, BGB, 2003, Art EGBGB Rn. 54; Purps, DtZ 1995, 390, 391 ff.; ders. ZAP Ost, Fach 7, S. 231; derselbe VIZ 1996, 558). Diese Rechtsauffassung stützt sich vor allen Dingen auf den Wortlaut des Art Abs. 1 S. 1 EGBGB wonach auch solche Gebäude vom Grundstückseigentum unabhängiges Eigentum sein sollen, die am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts oder danach errichtet werden, soweit dies aufgrund eines vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründeten Nutzungsrechts an dem Grundstück zulässig sei (OLG Brandenburg, FamRZ 1999, 1071, 1074; Bezirksgericht Cottbus, ZOV 1992, 304, 305; Purps, DtZ 1995, 390, 392). Außerdem spreche für das Fortbestehen solcher isolierter Nutzungsrechte auch die Reglung des Art Abs. 1 EGBGB, wonach Rechte, mit denen eine Sache am Ende des Tages vor dem Beitritt belastet ist, mit dem sich aus dem bisherigen Recht ergebenden Inhalt bestehen bleiben; Inhalt des verliehenen Nutzungsrechts zur Errichtung eines Eigenheims sei es aber gewesen, den oder dem Nutzungsberechtigten gerade die Errichtung des Eigenheims und damit die Begründung selbstständigen Gebäudeeigentums zu ermöglichen (Bezirksgericht Cottbus, ZOV 1992, 304, 305). c) Argumente Wir halten die zuletzt dargestellte Auffassung, wonach ein dingliches Nutzungsrecht nach Ablauf des trotz fehlender Bebauung fortbesteht, für überzeugender. Neben den dargestellten Argumenten sprechen insbesondere folgende Erwägungen für die Fortexistenz des dinglichen Nutzungsrechts: aa) Gem. Art Abs. 2 EGBGB genossen Nutzungsrechte i. S. d DDR-ZGB bis einschließlich Schutz vor gutgläubigen Erwerb für den Fall, dass ein Eigenheim oder sonstiges Gebäude in dem für den öffentlichen Glauben maßgebenden Zeitpunkt ganz oder teilweise errichtet worden war. Daraus folgt, dass bei fehlender Bebauung das dingliche Nutzungsrecht dem Gutglaubenserwerb Dritter zum Opfer fallen kann. Diese Bestimmung wäre aber sinnlos, wenn man den Bestand isolierter Nutzungsrechte bei Ablauf des ohnehin verneinen würde (Purps, DtZ 1995, 390, 392). Für die Fortexistenz des isolierten Nutzungsrechts sprechen auch die Regelungen in 29 Abs. 2, 71 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG. Gem. 29 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG kann der Grundstückseigentümer dem dinglichen Nutzungsrecht Einreden nur dann entgegensetzen, wenn u. a. der Nutzer das Grundstück nicht bebaut hat und nach der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen des Nutzers nur mit einer Weiterveräußerung des

3 Seite 3 Grundstücks zu rechnen ist. Wenn dingliche Nutzungsrechte jedoch bei fehlender Bebauung mit Ablauf des fort gefallen wären, würde es dieser Regelung in der Sachenrechtsbereinigung nicht bedürfen (Purps, DtZ 1995, 390, 392). bb) Diese Rechtsauffassung wird auch nicht durch die Vorschrift des Art Abs. 2 EGBGB widerlegt. Diese Regelung dient allein der Sicherung fortlaufender Nutzungsbefugnis am Grundstück für den Fall, dass das Gebäude veräußert wird. Über die Frage des Fortbestandes des Nutzungsrechts gibt diese Bestimmung jedoch keine Auskunft (Purps, DtZ 1995, 390, 391; Staudinger/Rauscher, Art EGBGB Rn. 57). Schließlich spricht auch die Regelung in 294 Abs. 1 DDR-ZGB i. V. m. Art Abs. 1 EGBGB für den isolierten, d. h. unabhängig von einer etwaigen Bebauung fortgeltenden Bestand dinglicher Nutzungsrechte über den hinaus. Danach konnte das zuständige staatliche Organ das Nutzungsrecht entziehen, wenn die zugewiesene Bodenfläche nicht bestimmungsgemäß genutzt wurde. Der typische Fall hierbei war die unterlassene Bebauung (Ministerium der Justiz, Herausgeber, Kommentar zum DDR-ZGB, 290 Anm. 1, 294 Anm. 1), die den Entzug des (bis dato) isolierten Nutzungsrechts zuließ (Eickmann, Grundbuchrecht in den neuen Bundesländern, Rn. 115; Bundesratsdrucksache 645/90). Die Nichterrichtung des Eigenheims innerhalb einer in dem verliehenen Nutzungsrecht bestimmten Frist führte also nicht zum automatischen Fortfall des Nutzungsrechts, sondern eröffnete lediglich die Möglichkeit, das Nutzungsrecht zu entziehen. d) Wirksame Entstehung des Nutzungsrechtes Ob das Nutzungsrecht im vorliegenden Falle zu DDR Zeiten auch wirksam entstanden ist, also unter Beachtung aller formell und materiell-rechtlichen Vorschriften zu Recht verliehen worden ist, lässt sich von unserer Seite aus nicht abschließend beurteilen. Ausweislich des mitgeteilten Nutzungsrechtstatbestandes ( 291 ff. DDR-ZGB i. V. m. der Bereitstellungsverordnung) soll davon jedoch ausgegangen werden. e) Einvernehmliche Aufhebung Wenn man nach den vorstehenden Ausführungen davon ausgeht, dass das Nutzungsrecht bis heute fort besteht, ist eine einvernehmliche Aufhebung des Nutzungsrechts und seine Löschung im Grundbuch nur nach Maßgabe des Art Abs. 6 S. 1 EGBGB möglich. Anwendbar sind danach die 875, 876 BGB. Erforderlich ist also die Bewilligung des oder der Berechtigten in der Form des 29 GBO und die Löschung im Grundbuch nach Maßgabe des 874 BGB (OLG Dresden NotBZ 1997, 212; Böhringer, NotBZ 1999, 68, 69; Staudinger/Rauscher, Art EGBGB Rn. 93). Eine Genehmigung nach der GVO wäre für diese Aufgabe nicht erforderlich, da keine Auflassung erfolgt (Böhringer, NotBZ 1999, 68, 71; Staudinger/Rauscher, Art EGBGB Rn. 93). 2. Verjährung des im Grundbuch eingetragenen Nutzungsrechts bzw. der daraus resultierenden Ansprüche? Für die Bestimmung der Verjährung des im Grundbuch eingetragenen Nutzungsrechts bzw. die Verjährung der aus diesem Recht folgenden Ansprüche gibt es zwei mögliche rechtliche Anknüpfungspunkte.

4 Seite 4 a) Unverjährbarkeit beschränkter dinglicher Rechte nach DDR-Recht ( 479 ZGB- DDR) Nach Art Abs. 1 S. 1 EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine Sache oder ein Recht am Ende des belastet ist, mit dem sich aus dem bisherigen Recht ergebenen Inhalt und Rang bestehen, soweit sich nicht aus den nachstehenden Vorschriften (des EGBGB) ein anderes ergibt. Zu dem beschränkten dinglichen Rechten zählen auch die dinglichen Nutzungsrechte nach den ZGB (BGHZ 121, 88, 92 = NJW 1999, 859; BGHZ 138, 112, 117 f. = Rpfleger 1998, 280 = ZfIR 1998, 205; Staudinger/Rauscher, Art EGBGB Rn. 34; Palandt/Bassenge, Art EGBGB Rn. 1). Sofern man die Verjährbarkeit eines dinglichen Nutzungsrechts bzw. der aus diesem Recht resultierenden Ansprüche unter den Inhalt eines solchen Rechts subsumiert, würde 479 ZGB zur Anwendung kommen. Nach 479 Abs. 1 S. 1 ZGB verjähren Ansprüche aus eingetragenen Rechten an Grundstücken nicht. Solche eingetragenen Rechte waren nach der Kommentarliteratur zum ZGB auch dingliche Nutzungsrechte i. S. d ZGB. Darüber hinaus war in der Zivilrechtsdogmatik der DDR auch noch unter der Geltung des ZGB anerkannt, dass Eigentumsrechte und beschränkte dingliche Rechte als solche genauso wie es der heutigen Rechtslage entspricht überhaupt nicht der Verjährung unterliegen. Da sich insoweit auch nichts anderes aus den nachstehenden Vorschriften des EGBGB (vgl. Art Abs. 1 S. 1 EGBGB) ergibt, ist festzuhalten, dass bei Anwendbarkeit der genannten Vorschriften des ZGB das dingliche Nutzungsrecht als solches nicht der Verjährung unterlag und die aus dem dinglichen Nutzungsrecht resultierenden Ansprüche, somit in erster Linie das Recht zur Errichtung eines Wohngebäudes, ebenfalls nicht verjährten. b) Unverjährbarkeit nach 902 BGB Der andere dogmatische Anknüpfungspunkt ist die Bestimmung des Art Abs. 1 S. 1 EGBGB. Danach finden die Vorschriften des BGB über die Verjährung auf die am Tage des Wirksamwerdens des Beitritts bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Nach 479 Abs. 1 S. 1 ZGB waren die Ansprüche aus den hier in Rede stehenden dinglichen Nutzungsrecht mit Ablauf des noch nicht verjährt. Mit Beginn des trat gem. Art Abs. 1 S. 1 EGBGB die Anwendung des 902 BGB an die Stelle des 479 ZGB. Auch nach 902 Abs. 1 S. 1 BGB unterliegen Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht der Verjährung. Das Stammrecht als solches, also das beschränkte dingliche Recht ist als absolutes Recht nach der Zivilrechtsdogmatik des BGB ohnehin nicht verjährbar (statt aller Palandt/Heinrichs, 194 BGB Rn. 4). c) Ergebnis Festgehalten werden kann nach alledem, dass im vorliegenden Fall weder das dingliche Nutzungsrecht als solches noch die daraus resultierenden Ansprüche, namentlich der Anspruch, auf der Grundlage dieses Rechts ein Gebäude errichten zu dürfen, der Verjährung unterliegen. 3. Verwirkung des im Grundbuch eingetragenen Nutzungsrechts infolge unterlassener Gebäudeerrichtung? Zu diesem Gesichtspunkt Ihrer Frage konnten wir bedauerlicherweise weder in der Kommentarliteratur noch im sonstigen Schrifttum oder in der Rechtsprechung irgendwelche

5 Seite 5 Fundstellen ausfindig machen. Die nachfolgenden Ausführungen geben insoweit also ausschließlich mögliche Argumente wieder. Festzuhalten ist zunächst, dass dingliche Rechte als solche nach wohl h. M. nicht der Verwirkung unterliegen (vgl. Palandt/Heinrichs, 242 BGB Rn. 7), wohl aber die aus ihnen entstandenen Ansprüche, so z. B. der Anspruch aus 985 BGB (RGZ 133, 296) und auch der Anspruch aus 894 BGB (BGHZ 122, 308, 309 = DNotZ 1993, 738 = NW 1993, 2178; weitere Beispiele bei Palandt/Heinrichs, 242 BGB Rn. 107). Die Voraussetzungen für die Verwirkung eines aus einem dinglichen Recht entstandenen Anspruchs unterscheiden sich nicht von den allgemein für die Verwirkung geltenden Tatbestandsvoraussetzungen. Ein entstandener Anspruch ist danach verwirkt, wenn der Berechtigte den Anspruch längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 43, 292; BGHZ 84, 281; BGHZ 105, 298; BGH NJW 1982, 1999). Schon nach diesen allgemeinen Grundsätzen für die Verwirkung spricht einiges für deren Vorliegen. Schließlich haben die Berechtigten nunmehr 18 Jahre lang nicht von ihrem Gebäudeerrichtungsrecht Gebrauch gemacht und wohl auch durch ihr Verhalten zu erkennen gegeben, dass auch in Zukunft keine Bebauung auf der Grundlage des Nutzungsrechts mehr erfolgen solle. Als weiteres Argument für die Annahme einer Verwirkung des Anspruchs der Berechtigten auf Gebäudeerrichtung lässt sich anführen, dass dieses Recht bei Fortgeltung der maßgeblichen Bestimmung des DDR-ZGB schon längst entzogen worden wäre. Zwar sind nach Art Abs. 1 S. 3 i. V. m. S. 2 EGBGB die Bestimmungen des ZGB über den Entzug des dinglichen Nutzungsrechts bei nicht bestimmungsgemäßer Nutzung von volkseigenen Grundstücken bzw. genossenschaftlich genutzten Grundstücken nicht mehr anzuwenden (statt aller Staudinger/Rauscher, Art EGBGB Rn. 64 ff.). Mit dieser Bestimmung des EGBGB sollte aber nicht etwa bewirkt werden, dass diese Rechte auch bei nicht bestimmungsgemäßer Nutzung quasi auf Ewigkeit festgeschrieben sind, sondern es sollte nur dem Umstand Rechnung getragen werden, dass sich die Rechtsnatur solcher dinglicher Nutzungsrechte von einer öffentlich-rechtlichen Berechtigung in ein bürgerlich-rechtliches beschränktes dingliches Recht umgewandelt hat; oder anders gesagt: Unter der Geltung des BGB gibt es gar keine zuständige Instanz mehr dafür, dem Nutzungsberechtigten das Nutzungsrecht deshalb zu entziehen, weil er innerhalb angemessener Zeit nicht von seiner Gebäudeerrichtungsbefugnis Gebrauch gemacht hat. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber aber nicht etwa allgemeine Verwirkungsgrundsätze außer Kraft setzen. Unserer Auffassung nach muss gerade dann, wenn nach den maßgeblichen Bestimmungen des ZGB das Nutzungsrecht entzogen worden wäre, der Verwirkungsgedanke nach 242 BGB zum Tragen kommen. Nach den maßgeblichen Bestimmungen des DDR-ZGB wäre den Berechtigten das Nutzungsrecht bereits vor langer Zeit entzogen worden (in diese Richtung weist jedenfalls die Kommentierung zu den 290, 294 ZGB hin). Die Annahme einer Verwirkung der Ansprüche aus dem Nutzungsrecht würde hier allerdings nur dazu führen, dass der Grundstückseigentümer den Berechtigten dann, wenn diese plötzlich unter Berufung auf die im Grundbuch eingetragene Rechtsposition das Haus heute noch errichten wollten, die Verwirkung als rechtsvernichtende Einwendung entgegenhalten müsste. Dies Einwendung wäre im Prozess von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH NJW 1966, 345).