Inhaltsverzeichnis. Inhaltsübersicht Abbildungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis... 23

Transkript

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2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsübersicht... 7 Abbildungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis A. Einleitung I. Neue Wohnformen II. Aufbau der Arbeit B. Einführung I. Demographische Lage Demographische Struktur und Entwicklung Einkommens- und Vermögensstruktur Mobilität und Wohnumfeld Gemeinschaftliches Wohnen als Marktlücke II. Überblick über das Marktsegment Wohnen im Alter Angebotsspektrum von Wohnen im Alter Begriffsbestimmung der Wohnformen a) Pflegeheim b) Betreutes Wohnen c) Seniorenresidenz d) Selbstorganisierte Wohngemeinschaft e) Selbstorganisierte Hausgemeinschaft III. Ziele der Projektbeteiligten Ziele der Nutzerseite a) Persönliche Ziele b) Rechtliche Ziele aa) Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft bb) Erhaltung der Hausgemeinschaft cc) Überschaubares Haftungsrisiko der Nutzer Ziele der Eigentümerseite a) Wirtschaftliche Ziele b) Rechtliche Ziele... 54

3 10 Inhaltsverzeichnis C. Überblick und Vertragsprüfung vorhandener Projekte I. Das Projekt Wohnen mit Zukunft GbR Überblick über das Projekt Wohnen mit Zukunft GbR Gesellschaftsvertragsprüfung des Projekts Wohnen mit Zukunft GbR a) Erläuterungen zu 2 GesV Gesellschaftszweck b) Erläuterungen zu 3 GesV Beiträge aa) 3.1 GesV Gesellschaftskapital und Beiträge bb) 3.2 und GesV Kapitalanteil und Projektgesamtkosten cc) 3.2.2, und GesV Kostentragung c) Erläuterungen zu 4 GesV Haftungsbeschränkung d) Erläuterungen zu 5 GesV Gesellschafterversammlung e) Erläuterungen zu 6 GesV Vertretungsmacht f) Erläuterungen zu 7 GesV Ausscheiden der Gesellschafter aa) 7.1 GesV Kündigung bb) 7.4 GesV Ausscheiden aufgrund Pfändung g) Erläuterungen zu 8 GesV Abfindung aa) 8.1 GesV Abfindungsguthaben, Buchwertklausel bb) 8.2 GesV Rückzahlung cc) GesV Verkauf des Wohnungsanteils h) Erläuterungen zu 9 GesV Benutzungsregelung i) Erläuterungen zu Nr. 3 der Anlage zum Gesellschaftsvertrag j) Erläuterungen zu Nr. 4 der Anlage zum Gesellschaftsvertrag k) Erläuterungen zu Nr. 6 der Anlage zum Gesellschaftsvertrag l) Weitere regelungsbedürftige Punkte II. Das Projekt WohnreWir Tremonia Überblick über das Projekt WohnreWir Tremonia Bauherrenvertragsprüfung des Projekts WohnreWir Tremonia a) Erläuterungen zu I und V GesV GbRmbH b) Erläuterungen zu VII GesV Geschäftsführung c) Erläuterungen zu VII Abs. 5 GesV Vertretung in der Gesellschafterversammlung d) Erläuterungen zu VII Abs. 6 GesV Beschlüsse und Niederschrift... 79

4 Inhaltsverzeichnis 11 e) Erläuterungen zu XVIII Abs. 2 GesV - Abfindungsguthaben f) Erläuterungen zu XIII Abs. 3 GesV Vorkaufsrecht g) Sonstige Erläuterungen III. Das Projekt OLGA Überblick über das Projekt OLGA Gesellschaftsvertragsprüfung des Projekts OLGA a) Erläuterungen zu 2 GesV Zweck b) Erläuterungen zu 4 GesV Rücklagen c) Erläuterungen zu 5 GesV Ausscheiden einer Gesellschafterin d) Erläuterungen zu 6 GesV Kündigung der Gesellschaft e) Erläuterungen zu 7 GesV Haftpflichtversicherung f) Erläuterungen zu 10 GesV Beschlussfassung g) Erläuterungen zu 12 GesV Patientenverfügung h) Erläuterungen zu 15 GesV Supervision, Mediation i) Weitere regelungsbedürftige Punkte IV. Das Projekt Walkersbrunn Überblick über das Projekt Walkersbrunn Gesellschaftsvertragsprüfung des Projekts Walkersbrunn a) Erläuterungen zu den 1 und 2 GesV - Nutzergemeinschaft, Siedlungsgemeinschaft b) Erläuterungen zu 3 6 GesV Nutzungsobjekt, Nutzungsart, Nutzungsdauer, Nutzungsbeginn c) Erläuterungen zu 7 GesV Kündigung d) Erläuterungen zu 8 GesV Wohnungsräumung e) Erläuterungen zu 9 GesV Ablösung f) Erläuterungen zu 10 GesV Nachmieter g) Erläuterungen zu 11 GesV Vakanzzeit h) Erläuterungen zu GesV Nutzungsgebühr, Nebenkosten, Kaution, Instandhaltung i) Weitere regelungsbedürftige Punkte V. Das Projekt Beckenhaus Walkersbrunn VI. Das Projekt ZusammenLeben VII. Das Projekt Villa Kunigunde VIII. Die Projekte Wagnis IX. Zusammenfassung und rechtliche Einordnung der Projekte Gestaltungsmöglichkeit 1: GbR als Eigentümerin Gestaltungsmöglichkeit 2: WEG und Hausgemeinschafts-GbR Gestaltungsmöglichkeit 3: GbR als Mieterin

5 12 Inhaltsverzeichnis 4. Gestaltungsmöglichkeit 4: Einzelmietverträge und Hausgemeinschafts-GbR D. Gestaltungsformen für Hausgemeinschaften mit Grundeigentum I. Bruchteils- und Miteigentum Überblick Eignung für Hausgemeinschaften II. Wohnungseigentümergemeinschaft Überblick Eignung für Hausgemeinschaften III. GbR Überblick Exkurs: Grundbuchfähigkeit der GbR Eignung für Hausgemeinschaften IV. OHG Überblick Eignung für Hausgemeinschaften V. KG Überblick Eignung für Hausgemeinschaften VI. GmbH & Co. KG Überblick Eignung für Hausgemeinschaften VII. GmbH Überblick Eignung für Hausgemeinschaften VIII. Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) Überblick Eignung für Hausgemeinschaften IX. Limited Überblick Eignung für Hausgemeinschaften X. AG Überblick Eignung für Hausgemeinschaften XI. Verein Überblick Eignung für Hausgemeinschaften XII. Genossenschaft Überblick

6 Inhaltsverzeichnis Eignung für Hausgemeinschaften XIII. Zusammenfassung E. Hausgemeinschaften mit Grundeigentum I. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Zuordnung von Wohneinheiten a) Notwendigkeit der Zuordnung von Wohneinheiten an Gesellschafter b) Gestaltungsempfehlung zu Nutzungsberechtigung, Nutzungsbeendigung, Zuordnung von Wohneinheiten und Nutzungsumfang c) Dingliche Absicherung der Nutzungsberechtigung und des Nutzerkreises aa) Wohnungsrecht nach 1093 BGB bb) Unterlassungsdienstbarkeit nach 1090 BGB Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft a) Ausscheiden nur aus der Hausgemeinschaft unter Beibehaltung der Gesellschafterstellung aa) Sinn und Zweck des Ausscheidens nur aus der Hausgemeinschaft bb) Gestaltungsempfehlung zur Nutzungsaufgabe cc) Verknüpfung von Hausbewohnerschaft und Gesellschafterstellung b) Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft und der Gesellschafterstellung aa) Fortsetzungsklausel bb) Freiwilliges Ausscheiden (1) Kündigung (1.1) Ordentliche Kündigung (1.1.1) Überblick (1.1.2) Vertragliche Abwandlungen und ihre Grenzen (1.1.3) Kündigungstermine und Kündigungsfristen (1.1.4) Finanzielle Sanktionen (1.1.5) Ausschluss der ordentlichen Kündigung (1.2) Außerordentliche Kündigung (1.2.1) Überblick (1.2.2) Einschränkungen der außerordentlichen Kündigung (1.3) Ausübung der Kündigung (1.4) Gestaltungsempfehlung zum Kündigungsrecht.. 164

7 14 Inhaltsverzeichnis (2) Austrittsvertrag (3) Übertragung des Gesellschaftsanteils (3.1) Überblick (3.2) Gestaltungsempfehlung zur Verfügung über den Gesellschaftsanteil cc) Automatisches Ausscheiden (1) Überblick dd) Unfreiwilliges Ausscheiden (1) Ausschluss (1.1) Überblick (1.2) Abweichende Vereinbarungen (1.3) Verfahren (1.4) Gestaltungsempfehlung zum Ausschluss (2) Kündigung durch Dritte c) Rückgabepflicht nach Nutzungsaufgabe aa) Überblick bb) Gestaltungsempfehlung zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohneinheit cc) Gestaltungsempfehlung zur Kaution Erhaltung der Hausgemeinschaft a) Aufnahme neuer Nutzer als Mieter aa) Rechtsverhältnis zwischen Gesellschaft und Mieter (1) Überblick (2) Gestaltungsempfehlung zur Aufnahme neuer Nutzer als Mieter bb) Rechtsverhältnis zwischen Gesellschaft und ausgezogenem Gesellschafter (1) Im Hinblick auf die Stellung als Gesellschafter (2) Im Hinblick auf die wirtschaftliche Verwertung der Wohneinheit (2.1) Nutzungswert der Wohnung (2.2) Schuldner des Nutzungswertes (2.3) Beginn der Nutzungsentschädigung (2.4) Gestaltungsempfehlung zur Ankündigungsfrist bei Aufgabe der Eigennutzung cc) Rechtsverhältnis zwischen ausgezogenem Gesellschafter und Mieter (1) Abspaltungsverbot (2) Übertragung von Geschäftsführungsaufgaben

8 Inhaltsverzeichnis 15 (3) Übertragung von Stimmrechten (4) Stimmbindung (5) Sonstige Rechtspositionen b) Aufnahme neuer Nutzer als Gesellschafter aa) Rechtsfolgen des Ausscheidens eines Gesellschafters (1) Verlust der Gesellschafterstellung (2) Gesellschafterhaftung (3) Anwachsung (4) Rückgabe von Gegenständen (5) Abfindungsanspruch (5.1) Ermittlung des Abfindungsanspruchs (5.2) Abweichende Abfindungsvereinbarungen (5.3) Einzelfälle vertraglicher Abfindungsregelungen (5.4) Zusammenfassung und Gestaltungsempfehlung zur Abfindung bb) Aufnahme neuer Gesellschafter c) Exkurs: Erhaltung der Hausgemeinschaft durch Abspaltung des Grundeigentums von der Hausgemeinschaft aa) Erbrechtliche Nachfolge im Todesfall (1) Vererbung des Gesellschaftsanteils (1.1) Qualifizierte und eingeschränkte Nachfolgeklausel (1.2) Einfache Nachfolgeklausel (1.3) Obligatorische Gruppenvertretung und Schutzgemeinschaftsvertrag (2) Ablehnungsrecht der Erben (3) Rechtsstellung des Erben in der Gesellschaft (3.1) Ausschluss der Erben von der Nutzungsberechtigung einer Wohneinheit (3.2) Gestaltungsempfehlungen zum Ausschluss des Nutzungsrechts der Erben bb) Miteigentümergemeinschaft (1) Einbringung quoad usum (2) Einbringung quoad sortem (3) Eignung für Hausgemeinschaften cc) Übertragung des Hausgrundstücks dd) Erbbaurecht (1) Inhalt des Erbbaurechts (2) Eignung für Hausgemeinschaften

9 16 Inhaltsverzeichnis 4. Haftungsrisiko der Gesellschafter aa) Überblick bb) Haftung der Gesellschafter für Verbindlichkeiten der Gesellschaft (1) Grundsatz (2) Haftungsumfang (3) Haftungsbeschränkungen (3.1) Anerkannte Haftungsbeschränkung (3.1.1) Bauherrengemeinschaften (3.1.2) Nichtunternehmenstragende Gesellschaften (3.1.3) Haftungsbeschränkung durch Vollmachtsbeschränkung (3.2) Haftungsbeschränkung durch Vereinbarung (3.2.1) Haftungsbeschränkung durch Individualvereinbarung (3.2.2) Haftungsbeschränkung in AGB (4) Gestaltungsempfehlung zur Geschäftsführung und Vertretung Fungibilität Vererbung Zusammenfassung II. Die Wohnungseigentümergemeinschaft Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft a) Vermietung oder sonstige Überlassung des Sondereigentums b) Übertragung des Wohnungseigentums c) Erbfall d) Entziehung des Wohnungseigentums Erhaltung der Hausgemeinschaft a) Gemeinschaftsordnung aa) Überblick (1) Schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer (2) Verdinglichte Gemeinschaftsordnung bb) Gestaltungsmöglichkeiten in der Gemeinschaftsordnung (1) Festlegung eines bestimmten Nutzerkreises (1.1) Inhalt der Zweckbestimmung (1.2) Sanktionierung von Verstößen und Überwachung der Zweckbestimmung

10 Inhaltsverzeichnis 17 (1.3) Sanktionierung durch 18 WEG (1.4) Sanktionierung durch Vertragsstrafen (1.5) Dingliche Absicherung des Nutzungszwecks (1.5.1) Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsbesetzungsrecht) ( ) Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ( ) Belastungsgegenstand und Berechtigter einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (1.5.2) Grunddienstbarkeit (1.5.3) Bedingte Übertragungsverpflichtung mit Auflassungsvormerkung (1.6) Gestaltungsempfehlung zu ausschließlichem Nutzerkreis und dessen zusätzlicher Sicherung (2) Vereinbarungen in Bezug auf die Vermietung oder sonstige Überlassung des Sondereigentums (2.1) Ausschließlicher Nutzerkreis (2.2) Vereinbarungen zur Vermietung oder sonstigen Überlassung (2.2.1) Überblick (2.2.2) Kooperationsvereinbarung zur Auswahl neuer Mieter (2.3) Gestaltungsempfehlung zur Vermietung und sonstigen Überlassung (2.3.1) Beschränkungen der Vermietung oder sonstigen Überlassung (2.3.2) Zusätzliche Sicherung dieser Vereinbarungen (3) Vereinbarungen in Bezug auf die Übertragung des Wohnungseigentums (3.1) Übertragung des Wohnungseigentums durch Veräußerung (3.1.1) Ausschließlicher Nutzerkreis (3.1.2) Zustimmungspflicht zur Veräußerung nach 12 WEG ( ) Überblick ( ) Zustimmungsberechtigte nach 12 WEG ( ) Versagung der Zustimmung (3.1.3) Vorkaufsrechte (3.1.4) Ankaufsrecht

11 18 Inhaltsverzeichnis (3.1.5) Kooperationsvereinbarung für die Veräußerung ( ) Überblick ( ) Gestaltungsempfehlung zur Kooperationsvereinbarung für die Veräußerung und deren Sicherungsmöglichkeiten ( ) Zusätzliche Sicherung dieser Vereinbarungen (3.2) Sonstiger Wechsel im Wohnungseigentum (3.2.1) Ausschluss der Rechts- und Sondernachfolger von der Eigennutzung (3.2.2) Gestaltungsempfehlung zum Ausschluss der Eigennutzung b) Gesellschaftsvertrag der Wohnungseigentümer aa) Überblick bb) Nutzungsgesellschaft mit Gesellschaftsvermögen cc) Nutzungsgesellschaft ohne Gesellschaftsvermögen (1) Überblick (2) Verzahnung des Mitgliederbestandes von Wohnungseigentümergemeinschaft und Nutzungsgesellschaft (2.1) Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung (2.2) Zusätzliche Absicherung (2.3) Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag (3) Zusammenfassung Haftungsrisiko der Wohnungseigentümer a) Bauherrengemeinschaft b) Haftung als Wohnungseigentümer aa) Außenhaftung gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft bb) Verhältnis der haftenden Wohnungseigentümer untereinander und zum Verband Fungibilität Vererbung Zusammenfassung F. Hausgemeinschaften ohne Grundeigentum I. Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin Ziele der Nutzerseite a) Zuordnung von Wohneinheiten b) Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft aa) Kündigung der Gesellschaft

12 Inhaltsverzeichnis 19 bb) Sonstiges Ausscheiden aus der Gesellschaft cc) Rückgabepflicht nach Nutzungsaufgabe dd) Kündigung des Mietverhältnisses durch die GbR oder den Vermieter c) Erhaltung der Hausgemeinschaft aa) Bildung von Rücklagen bb) Aufnahme neuer Bewohner cc) Exkurs: Vermietung an eine Außen-GbR (1) Einzug neuer Gesellschafter (2) Ausscheiden von Gesellschafter und Erlöschen der Gesellschaft dd) Rechtsfolgen des Ausscheidens d) Haftungsrisiko der Gesellschafter aa) Haftungsbeschränkung durch Individualvereinbarung bb) Nachhaftung cc) Vermieterpfandrecht Ziele der Eigentümerseite a) Haftungsrisiko des Eigentümers im Außenverhältnis b) Fungibilität c) Vererbung Zusammenfassung II. Einzelmietverträge und Hausgemeinschafts-GbR Ziele der Nutzerseite a) Beendigung der Hausgemeinschaft aa) Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter (1) Ordentliche Kündigung (2) Außerordentliche Kündigung bb) Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. 303 (1) Ordentliche Kündigung (2) Außerordentliche Kündigung b) Erhaltung der Hausgemeinschaft c) Haftungsrisiko der Hausgemeinschaft Ziele der Eigentümerseite Exkurs: Umwandlung der GbR mit Grundvermögen in eine Hausgemeinschafts-GbR mit Einzelmietverträgen durch Vererbung und Nutzungsausschluss Zusammenfassung G. Übersicht und Zusammenfassung

13 20 Inhaltsverzeichnis H. Anhang I. Das Vertragswerk der Wohnen mit Zukunft GbR Gesellschaftsvertrag der Wohnen mit Zukunft GbR Anlage zum Gesellschaftsvertrag der Wohnen mit Zukunft GbR II. Das Vertragswerk von WohnreWir Tremonia Der GbRmbH-Vertrag des Projekts WohnreWir Tremonia für die Käufer- und Bauherrengemeinschaft Teilungserklärung Bewohnerinnenstatut Nutzungsvereinbarungen III. Das Vertragswerk von OLGA Mietvertrag der Hausgemeinschaft mit dem Vermieter Gesellschaftsvertrag des Projekts OLGA IV. Das Vertragswerk von Walkersbrunn V. Das Vertragswerk Beckenhaus Walkersbrunn VI. Das Vertragswerk des Projekts ZusammenLeben Einzelmietvertrag mit der Vermieterin Einzelmietverträge mit der Vermieterin Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag Statut der Hausgemeinschaft ZusammenLeben Hausordnung für das Projekt ZusammenLeben VII. Das Vertragswerk der Villa Kunigunde Gründungsverträge der GmbH und der GmbH & Co. KG Die Verträge der Stillen Gesellschaften VIII. Kooperationsvereinbarung Beginenhof Dortmund e. V Literaturverzeichnis