Dr. Dr. Lindemann, Dr. Rist & Partner Rechtsanwälte Notare

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1 Dr. Dr. Lindemann, Dr. Rist & Partner Rechtsanwälte Notare Merkblatt Immobilienkauf über eine gebrauchte Immobilie oder ein unbebautes Grundstück Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein wirtschaftlich bedeutsames Rechtsgeschäft. Damit die Parteien des Grundstückskaufvertrages sachgerecht beraten und Risiken minimiert werden, ist die Mitwirkung eines Notars zwingend vorgeschrieben. Der Notar handelt nicht als Vertreter einer Seite sondern ist unabhängiger Berater beider Parteien. Er sorgt dafür und wirkt darauf hin, dass ein rechtlich ausgewogener, für beide Beteiligten möglichst sicherer Vertrag zustande kommt. I. Vorbereitung des Notartermins 1. Vor der Vereinbarung eines Notartermins sollte der Erwerber das Vertragsobjekt eingehend besichtigen und gegebenenfalls eine Prüfung durch einen Sachverständigen veranlassen. Insbesondere bei Bauplätzen sollten Informationen über die Bebaubarkeit sowie mögliche Altlasten eingeholt werden. Aufgedeckte Mängel jeder Art sollten mit dem Veräußerer besprochen werden und gegebenenfalls im Kaufvertrag aufgeführt werden. Generell gilt: Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung ausgeschlossen. Abweichungen hiervon sind möglich. Desgleichen sollte sich der Erwerber insbesondere bei Bauplatzkäufen über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei den zuständigen Stellen (Gemeinde, Versorger etc.) informieren. Die im Zusammenhang mit der Erschließung eines Grundstücks entstehenden Kosten können erheblich sein und sollten daher möglichst exakt ermittelt werden. Frühzeitig sollte zwischen Veräußerer und Erwerber auch besprochen werden, welche weiteren Büro Darmstadt Dr. Berthold Rist Fachanwalt für Erbrecht Klaus Thies Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Familienrecht Hannsjörg Lindemann Fachanwalt für Arbeitsrecht Dr. Tim Becker Rechtsanwalt Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz Stefanie Lindemann Rechtsanwältin Fachanwältin für Arbeitsrecht Francesca Frank Rechtsanwältin Schleiermacherstr. 21 D Darmstadt Gerichtsfach 33 Tel.: +49 (0) Fax +49 (0) info@lindemannpartner.de Büro Arheilgen Hans-Walter Drude Darmstadt-Arheilgen Falkenstr. 2 Tel.: +49 (0) Fax +49 (0) info@lindemannpartner.de Deutsche Bank AG IBAN DE BIC DEUTDEFF508 Volksbank Darmstadt IBAN DE BIC GENODEF1VBD USt.Id.: DE Part-Reg.AG Frankfurt 1011 Mitglied von:

2 Gegenstände außer Grundstück, gegebenenfalls Gebäude und dessen wesentliche Bestandteile, mitveräußert werden sollen. 2. Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich wesentliche Weichenstellungen für die Vertragsgestaltung. Weitere Informationen zur Vertragsgestaltung erhält der Notar aus den Angaben und Wünschen der Beteiligten und gegebenenfalls des Maklers. Das Grundbuch gibt auch Aufschluss über etwa eingetragene Belastungen, wie z. B. Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte. Zum Teil müssen diese vom Erwerber übernommen werden (z.b. bei Wegerechten oder Leitungsrechten), in sonstigen Fällen sind Belastungen zu löschen, damit der Erwerber ein unbelastetes Grundstück erhält. Es ist außerdem möglich, dass eine Baulast besteht. Baulasten sind im sog. Baulastenverzeichnis (nicht im Grundbuch), das in Hessen bei den Baugenehmigungsbehörden (Landkreise, kreisfreie Städte) geführt wird, eingetragen. Gegenstand von Baulasten, die auch künftige Eigentümer binden, sind z.b. Bebauungsbeschränkungen oder Duldungspflichten. Der Notar überprüft nicht, ob solche Baulasten bestehen. Dies können die Vertragsbeteiligten vor Vertragsabschluss selbst unternehmen. Beim Kauf von Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung wichtig. Der Käufer sollte sich die Teilungserklärung vom Verkäufer bereits vor Protokollierung des Kaufvertrages geben lassen. Ist dies nicht möglich, kann die Teilungserklärung auch über das Notariat beim Grundbuchamt angefordert werden. Das wird einige Zeit in Anspruch nehmen. Ist das Vertragsobjekt vermietet oder verpachtet, tritt der Erwerber kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung des Mietvertrages kommt daher nur unter den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.b. Eigenbedarf, in Betracht. Bei so genannten Bauträgerverträgen, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude Haus oder Wohnung erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer. Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits

3 geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden müssen. 3. Finanziert der Erwerber den Kaufpreis oder Teile davon, sollten die Konditionen des Kreditvertrages und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Kreditinstitut geklärt werden. Die von dem Kreditinstitut vorbereiteten Unterlagen sollten schnellstmöglich an das Notariat geschickt werden. Im Idealfall kann dann die Grundschuld, mit der das Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises abgesichert wird, zugleich mit der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages vorgenommen werden. Anderenfalls sollte die Beurkundung der Grundschuld alsbald nachgeholt werden. II. Beurkundungsvorgang 1. Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten sich hierbei Fragen ergeben, können Sie diese jederzeit vor oder während der Beurkundung stellen. Alle wesentlichen Punkte sollten dabei schon vor dem Beurkundungstermin geklärt sein. Sofern ein Vertragsbeteiligter als Unternehmer handelt, soll nach den Vorschriften des Beurkundungsgesetzes eine mindestens 14- tägige Prüfungsfrist zwischen Entwurfsübersendung und Beurkundung eingehalten werden. 2. Zur Beurkundung bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Sollten Ihnen als Veräußerer bereits Löschungsunterlagen von Gläubigern vorliegen (z. B. von Banken bei nicht mehr valutierenden Grundpfandrechten), bringen Sie diese bitte zur Beurkundung mit; hierdurch werden unnötige Doppelanforderungen dieser Unterlagen vermieden. Um die Löschungsunterlagen für Grundpfandrechte und sonstige Belastungen von Gläubigern einzuholen, benötigen wir die aktuelle Gläubigerbezeichnung nebst Anschrift und das Aktenzeichen bzw. die Kontonummer, unter dem der Vorgang bearbeitet wird oder wurde. 3. Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrages vorgelesen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt den Vertragsbeteiligten nochmals vor Augen geführt wird, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft.

4 Selbstverständlich steht Ihnen das Notariat auch nach der Beurkundung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit dem Vorgang gerne zur Verfügung. III. Abwicklung 1. Neben der reinen Beurkundungstätigkeit obliegen dem Notar im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag noch weitere Tätigkeiten. So übernimmt es der Notar, die ihm kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen. Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung von Vormerkung (durch welche das Grundstück für den Verkäufer reserviert wird), Grundschuld und die Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen, Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind, er teilt die Kaufpreisfälligkeit mit und veranlasst gegebenenfalls die Auszahlung sofern ein Notaranderkonto eingerichtet wurde. Des Weiteren ist der Notar dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach Kaufpreiszahlung an den Veräußerer erfolgt. 2. Die Veräußerung eines Grundstücks hat noch weitere wichtige Rechtsfolgen. Zum einen unterliegt jedes Grundstück der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer, der zu Beginn eines jeden Kalenderjahres als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet ist. Bei einem Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die Steuer zwischen den Parteien anteilig verrechnet werden. Ferner gehen die Gebäudeversicherungen kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Der Versicherer hat ebenso wie der Erwerber ein einmonatiges Kündigungsrecht. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, anderenfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt. Einige Tage nach dem Beurkundungstermin erhalten die Vertragsparteien Reinschriften des Kaufvertrages (Ausfertigungen). Wird sehr dringend z.b. für die Bank schneller eine Ausfertigung benötigt, geben Sie uns bitte Nachricht. Die Ausfertigung enthält auch die Daten für das Konto, auf das der Kaufpreis bei Fälligkeit zu zahlen ist. Diese Zahlung muss der Erwerber selbst pünktlich in Absprache mit seiner Bank veranlassen. 3. Bei Grundstückskäufen ist Grunderwerbsteuer zu zahlen, sofern kein Befreiungstatbestand vorliegt. Diese beträgt in Hessen derzeit 6,5 %, berechnet aus dem

5 Kaufpreis für die Immobilie. Den Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer erhält der Käufer direkt vom Finanzamt. Bitte prüfen Sie den Steuerbescheid und nehmen Sie dann alsbald die Zahlung vor, damit das Finanzamt dann dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung übersenden kann. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kann eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen. 4. Unsere Rechnungen versenden wir jeweils nach Beurkundung und Abwicklung. Nach jeder Grundbucheintragung wird Ihnen die dadurch ausgelöste Gerichtskostenabrechnung direkt vom Grundbuchamt zugesandt. Kalkulieren Sie etwa 2 % des Kaufpreises für die Notar- und Gerichtskosten. Das Grundbuchamt wird bei dem Gericht geführt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Über Ihre Eintragung als Eigentümer erhalten Sie vom Notar die Grundbuchnachricht. Auf Wunsch versenden wir gerne einen vollständigen Grundbuchauszug. 5. Alle Fragen, die die Übergabe und ein gegebenenfalls bestehendes Mietverhältnis betreffen, sollten Sie direkt mit dem Verkäufer, dem Verwalter oder dem Makler klären. Das gleiche gilt für die spätere Abrechnung von Mieten, Wohngeld, Grundsteuer, Betriebskosten etc. und alle Fragen hinsichtlich der Verwaltung. Für alle weiteren Fragen steht Ihnen unser Notariat gerne zur Verfügung.