Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben
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- Hajo Hertz
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1 Gewerbeimmobilienmarkt Oberbayern und Schwaben Einzelhandels-, Büro-, Industrie- und Lagerflächen in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim sowie den oberbayerischen und schwäbischen Landkreisen und Gemeindetypen Oktober 2011
2 Impressum Verfasser iq-projektgesellschaft Department für Geographie Luisenstraße München Telefon Telefax Internet: Projektleitung: Dr. Thomas Hüttner Gestaltung Titelblatt Druck Word Wide KG, München Stand Oktober 2011 Oberländer GmbH & Co. KG, Bayerstr. 16, München Projektbearbeitung: Dr. Thomas Hüttner Carla Kirmis B. Sc. Manuela Bauer B. Sc. Rechte Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck oder Vervielfältigung auf Papier und elektronischen Datenträgern sowie Einspielungen in Datennetze nur mit Genehmigung des Verlegers. Verleger Süddeutsche Zeitung GmbH Hultschiner Straße München Telefon: Telefax: immobilien-anzeigen@sueddeutsche.de Internet: Hinweis Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet und zusammengestellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts sowie für zwischenzeitliche Änderungen übernehmen der Verleger und der Verfasser keine Gewähr. sueddeutsche.de GmbH Hultschiner Straße München Telefon: Telefax: wir@sueddeutsche.de Internet: IHK für München und Oberbayern Max-Joseph-Straße München Telefon: Telefax: iszihkmail@muenchen.ihk.de Internet: Bitte beachten Sie: Ab Januar 2012 ist die IHK für München und Oberbayern unter neuer Adresse für Sie zu erreichen: Balanstraße 55 59, München IHK Schwaben Stettenstraße Augsburg Telefon: Telefax: tatjana.huebner@schwaben.ihk.de Internet:
3 III Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... III Abbildungsverzeichnis...V Kartenverzeichnis...V Tabellenverzeichnis...V 1 Einleitung Methodik und Datengrundlage Entwicklungstendenzen am Gewerbeimmobilienmarkt Allgemeine Entwicklungen Marktumfeld Büroimmobilien Flächenentwicklung Preisentwicklung Leerstand Marktumfeld Einzelhandelsimmobilien Marktentwicklung Preisentwicklung Marktumfeld Produktions- und Logistikflächen Flächenentwicklung Preisentwicklung Gewerbeimmobilienmärkte in den größten Städten Südbayerns Büroimmobilien Flächenumsatzentwicklung und Leerstände München Augsburg Ingolstadt Rosenheim Preisniveau Büroimmobilien im Vergleich Einzelhandelsimmobilien Flächenentwicklung und Betriebsformen München Augsburg Ingolstadt Rosenheim Preisniveau Einzelhandelsimmobilien im Vergleich Produktions- und Logistikflächen Flächenübersicht München...43
4 IV Augsburg Ingolstadt Rosenheim Preisniveau Produktions- und Logistikflächen im Vergleich Preise für Büroflächen in den Landkreisen Mietpreisniveau Kaufpreisniveau Preise für Ladenlokale in den Landkreisen Mietpreisniveau Kaufpreisniveau Preise für Produktions- und Logistikflächen in den Landkreisen Mietpreisniveau Kaufpreisniveau...97 Literaturverzeichnis...IX Anhang...XIII Fallzahlen... XIII Anmerkungen zur Methodik und zur Interpretation der Ergebnisse...XVIII Anmerkungen zur Methodik Kategorisierung nach Nutzwert...XIX Gemeindetypen (Clusteranalyse)...XX
5 V Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Flächenumsatz und Leerstand im Büroimmobilienmarkt München...18 Abbildung 2: Flächenumsatz Vermietungen in München nach Größenklassen...19 Abbildung 3: Ausgewählte Marktindikatoren der Büroteilmärkte (Anteil am Gesamtmarkt in Prozentwerten)...20 Abbildung 4: Spitzenmieten in ausgewählten Städten differenziert nach Ladengröße...37 Abbildung 5: Kategorisierung nach Nutzwertklassen...XIX Kartenverzeichnis Karte 1: Mietpreise für Büroteilmärkte in München im Vergleich...23 Karte 2: Karte 3: Karte 4: Übersicht der 1a-Lagen in München...41 Mietpreise für Büroimmobilien in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...51 Kaufpreise für Büroimmobilien in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...66 Karte 5: Mietpreise für Ladenlokale in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...74 Karte 6: Karte 7: Karte 8: Karte 9: Karte 10: Kaufpreise für Ladenlokale in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...83 Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...92 Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...98 Kaufpreise für Produktionsflächen in Oberbayern und Schwaben (Angebotspreise, in /m²) Übersicht Gemeindetypen...XXII Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Gewerbeflächenpotenzial und sofortiges Ansiedlungspotenzial in Bayern...13 Tabelle 2: Tabelle 3: Tabelle 4: Tabelle 5: Mietpreise in je m² Bürofläche in ausgewählten Münchener Stadtteilen und Umlandgemeinden...22 Vergleich der Büromietpreise in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (Angebotspreise in /m²)...29 Kaufpreise für Büroimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (Angebotspreise in /m²)...30 Kaufpreise pro Quadratmeter Nutzfläche für Büro- und Geschäftshäuser in der Landeshauptstadt München...31
6 VI Tabelle 6: Tabelle 7: Tabelle 8: Tabelle 9: Vergleich der Einzelhandelsimmobilienpreise in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim ( /m²)...38 Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (Angebotspreise /m²)...42 Vergleich der Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim ( /m²)...48 Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (Angebotspreise in /m²)...49 Tabelle 10: Mietpreise für Büroimmobilien nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...52 Tabelle 11: Mietpreise für Büroimmobilien nach Planungsregionen, Veränderungen zu 2008 (Angebotspreise, in /m²)...52 Tabelle 12: Mietpreise für Büroimmobilien nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...53 Tabelle 13: Mietpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)...54 Tabelle 14: Mietpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...55 Tabelle 15: Mietpreise für Büroimmobilien nach Gemeinden (Angebotspreise, in /m²)...56 Tabelle 16: Mietpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Objektqualität (Angebotspreise, in /m²)...57 Tabelle 17: Mietpreise für Büroimmobilien nach Nutzwertklassen (Angebotspreise, in /m²)...58 Tabelle 18: Mietpreise für Büroimmobilien nach Nutzwertkategorien (Angebotspreise, in /m²)...58 Tabelle 19: Mietpreise für Büroimmobilien nach Planungsregion und Nutzwertkategorie (Angebotspreise, in /m²)...59 Tabelle 20: Mietpreise für Büroimmobilien nach Gemeindetyp und Nutzwertkategorie (Angebotspreise, in /m²)...59 Tabelle 21: Mietpreise für Büroimmobilien nach Planungsregionen (Bestandspreise, in /m²)...60 Tabelle 22: Mietpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Oberbayern (Bestandspreise, in /m²)...61 Tabelle 23: Mietpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Bestandspreise, in /m²)...62 Tabelle 24: Mietpreise für Büroimmobilien nach Flächengröße (Bestandspreise, in /m²)...62 Tabelle 25: Mietpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Objektqualität (Bestandpreise, in /m²)...63 Tabelle 26: Mietpreise für Büroimmobilien nach Nutzwertklassen (Bestandspreise, in /m²)...63 Tabelle 27: Mietpreise für Büroimmobilien nach Planungsregion und Nutzwertkategorie (Bestandspreise, in /m²)...64 Tabelle 28: Mietpreise für Büroimmobilien nach Gemeindetyp und Nutzwertkategorie (Bestandspreise, in /m²)...64 Tabelle 29: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...65 Tabelle 30: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...67 Tabelle 31: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)...68
7 VII Tabelle 32: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...69 Tabelle 33: Kaufpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Objektqualität (Angebotspreise, in /m²)...69 Tabelle 34: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Nutzwertkategorien (Angebotspreise, in /m²)...70 Tabelle 35: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Planungsregion und Nutzwertkategorien (Angebotspreise, in /m²)...70 Tabelle 36: Mietpreise für Ladenlokale nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...71 Tabelle 37: Mietpreise für Ladenlokale nach Planungsregionen, Veränderungen zu 2008 (Angebotspreise, in /m²)...72 Tabelle 38: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Ladengröße (Angebotspreise, in /m²)...72 Tabelle 39: Mietpreise für Ladenlokale nach Gemeindetyp und Ladengröße (Angebotspreise, in /m²)...73 Tabelle 40: Mietpreise für Ladenlokale nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)...75 Tabelle 41: Mietpreise für Ladenlokale nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...76 Tabelle 42: Mietpreise für Ladenlokale nach Gemeinden (Angebotspreise, in /m²)...76 Tabelle 43: Mietpreise für Ladenlokale nach Planungsregion (Bestandspreise, in /m²)...77 Tabelle 44: Mietpreise für Ladenlokale nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Oberbayern (Bestandspreise, in /m²)...78 Tabelle 45: Mietpreise für Ladenlokale nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Bestandspreise, in /m²)...79 Tabelle 46: Mietpreise für Ladenlokale nach Ladengröße und Standort (Angebotspreise, in /m²)...79 Tabelle 47: Mietpreise für Ladenlokale nach Ladengröße und Standort (Bestandspreise, in /m²)...80 Tabelle 48: Mietpreise für Ladenlokale nach Ladengröße und 3 Standort-Typen (Angebotspreise, in /m²)...81 Tabelle 49: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Lage und Verkehrsanbindung (Bestandspreise, in /m²)...81 Tabelle 50: Kaufpreise für Ladenlokale nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...82 Tabelle 51: Kaufpreise für Ladenlokale nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...84 Tabelle 52: Kaufpreise für Ladenlokale nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)85 Tabelle 53: Kaufpreise für Ladenlokale nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...86 Tabelle 54: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...88 Tabelle 55: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Planungsregionen, Veränderungen zu 2008 (Angebotspreise, in /m²)...88 Tabelle 56: Mietpreise für Produktionsflächen nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...89 Tabelle 57: Mietpreise für Logistikflächen nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...89
8 VIII Tabelle 58: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...90 Tabelle 59: Mietpreise für Produktionsflächen nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...90 Tabelle 60: Mietpreise für Logistikflächen nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...91 Tabelle 61: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)...93 Tabelle 62: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²)...94 Tabelle 63: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Planungsregion (Bestandspreise, in /m²)...95 Tabelle 64: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Bestandspreise, in /m²)...95 Tabelle 65: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Oberbayern (Bestandspreise, in /m²)...96 Tabelle 66: Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Planungsregionen (Angebotspreise, in /m²)...97 Tabelle 67: Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Gemeindetyp (Angebotspreise, in /m²)...97 Tabelle 68: Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen in Oberbayern (Angebotspreise, in /m²)...99 Tabelle 69: Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben (Angebotspreise, in /m²) Tabelle 70: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart (Städte)... XIII Tabelle 71: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart (Land-kreise)... XIII Tabelle 72: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart und Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben... XIII Tabelle 73: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart und Land-kreisen in Oberbayern...XIV Tabelle 74: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart und Markt- segment (Landkreise)...XIV Tabelle 75: Anzahl der analysierten Angebotsanzeigen nach Nutzungsart und Region...XV Tabelle 76: Anzahl der analysierten Bestandsmieten nach Nutzungsart und Landkreisen und kreisfreien Städten in Schwaben...XV Tabelle 77: Anzahl der analysierten Bestandsmieten nach Nutzungsart und Landkreisen in Oberbayern...XVI Tabelle 78: Anzahl der analysierten Bestandsmieten nach Nutzungsart und Region...XVII Tabelle 79: Anzahl der analysierten Bestandsmieten nach Nutzungsart (Städte)...XVII Tabelle 80: Erläuterung der Gemeindetypen...XXI Tabelle 81: Zugehörigkeit der einzelnen Kommunen zu den Gemeindetypen...XXIII
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