BauGB 19, 21 Materielle Baurechtswidrigkeit nach genehmigungsfreier Grundstücksteilung

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Fax - Abfrage Gutachten des Deutschen Notarinstitut Dokumentnummer: 11009# letzte Aktualisierung: 14. Juni 2004 BauGB 19, 21 Materielle Baurechtswidrigkeit nach genehmigungsfreier Grundstücksteilung In Ihrer Anfrage schilderten Sie, daß ein 590 qm großes Grundstück entsprechend den Bedingungen des Bebauungsplanes mit einem Doppelhaus bebaut wurde. Das Grundstück wurde derart in Wohnungseigentum aufgeteilt, daß jeweils ein hälftiger Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der einen Doppelhaushälfte verbunden wurde. Die beiden Wohnungseigentümer beabsichtigen nun, das Wohnungseigentum aufzuheben und das Grundstück hälftig real zu teilen. Allerdings entsprechen die durch die Teilung neu gebildeten Grundstücke hinsichtlich der Grundstücksgröße nicht mit dem Festsetzungen des Bebauungsplanes, der eine Mindestgröße von 300 qm für einen Bauplatz vorschreibt. 1. Materielle Baurechtswidrigkeit eines bebauten Restgrundstückes nach genehmigungsfreier Grundstücksteilung a) Das von Ihnen angesprochene Problem entstand erst durch den Wegfall der Teilungsgene h- migung als gesetzlicher Voraussetzung einer Grundstücksteilung. Unter der Geltung des 19 BauGB a. F. wäre die von Ihnen beschriebene Grundstücksteilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes genehmigungspflichtig gewesen. Die Genehmigung wäre zu versagen gewesen, da die entstehenden Grundstücke die im Bebauungsplan vorgeschriebene Grundstücksmindestgröße unterschritten hätten und damit ein bauplanungsrechtswidriger Zustand entstanden wäre. Nach dem neuen Recht hingegen bedarf die Grundstücksteilung keiner Genehmigung, wenn die betreffende Gemeinde - wie hier - keine Satzung zur Einführung einer Genehmigungspflicht erlassen hat - und wenn auch das betreffende Bundesland keine bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung mehr kennt (wie etwa Bayern, Mecklenburg-Vorpommern oder Sachsen-Anhalt). Damit kommt es zu der Situation, daß die Teilung als solche zwar genehmigungsfrei ist und damit rechtswirksam erfolgen kann, die entstehende Lage jedoch materiell baurechtswidrig ist. Zu dieser Fragestellung gibt es einen Aufsatz von Groth/Schmitz (Grundeigentum 1998, 22, 24 ff.). Außerdem hat sich der öffentlich-rechtliche Ausschuß der Bundesnotarkammer bei seiner Sitzung am mit dieser Fragestellung befaßt. Dabei ergaben sich allgemein folgende Diskussionsergebnisse: Deutsches Notarinstitut Kaiserstraße Würzburg Telefon / Telefax / dnoti@dnoti.de internet:

2 Seite 2 b) In einigen Bundesländern unterliegt die Realteilung von Grundstücken weiterhin einer bauordnungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Dabei sind grundsätzlich nur Maßstäbe des Bauordnungsrechts zu prüfen. Jedoch ist die Teilungsgenehmigung u.e. wohl auch dann zu versagen, wenn die Genehmigungsbehörde feststellt, daß die Teilung den bauplanungsrechtlichen Vorhaben widersprechen würde. Denn anderenfalls müßte sie nach Erteilung der bauordnungsrechtlichen Teilungsgenehmigung gegen die erfolgte Grundstücksteilung im Wege repressiver Maßnahmen der Bauaufsicht vorgehen. c) Sofern die Grundstücksteilung genehmigungsfrei ist oder die bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung bereits erteilt ist, stehen der Gemeinde die bauordnungsrechtlichen repressiven Maßnahmen nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechtes zu, hier also insbes. Art. 81 u. 82 BayBO. Ganz überwiegend greifen diese Eingriffsgrundlagen lediglich gegenüber tatsächlichen baulichen Maßnahmen - so etwa nach Art. 81 u. 82 BayBO gegenüber der Errichtung, Änderung, Abbruch oder Beseitigung baulicher Anlagen oder deren Nutzung. In diesen Fällen fehlt wohl eine geeignete Eingriffsermächtigung für ledigliche rechtliche Veränderungen wie die Realteilung des Grundstücks. Sofern die Ermächtigungsgrundlage jedoch auch ein Vorgehen gegen bloße Rechtsänderungen abdeckt, kann zunächst wohl bei einer baurechtswidrigen Zustände schaffenden Grundstücksteilung lediglich die Eintragung von Baulasten verlangt werden, wenn diese ausreichen, um wieder baurechtsgemäße Zustände herzustellen - also insbesondere eine Abstandsflächenbaulast bzw. eine Vereinigungsbaulast, falls die Abstandsflächen bzw. die zulässigen Grund- und Geschoßflächen überschritten werden. Im vorliegenden Fall, daß gegen die im Bebauungsplan festgelegte Mindestgröße von Grundstücken verstoßen wird, käme allenfalls eine Vereinigungsbaulast in Betracht - anderenfalls ein Gebot der Rückgängigmachung der Grundstücksteilung. d) Ist eines der beiden aufgeteilten Grundstücke bereits veräußert worden, so daß die beiden Grundstücke nunmehr unterschiedlichen Eigentümern gehören, so kann die Baubehörde grundsätzlich auch die Eintragung von Baulasten nicht mehr verlangen, da es dem betroffenen Eigentümer rechtlich unmöglich ist, eine Baulast an dem ihm nicht mehr gehörenden Nachbargrundstück zu bewilligen. Wird von einem bebauten Grundstück ein unbebauter Grundstücksteil abgetrennt, so daß die auf dem verbleibenden Restgrundstück vorhandene Bebauung nunmehr baurechtlich unzulässig wird, so läge es näher, die bestehende Bebauung unangetastet zu lassen und lediglich für die Bebaubarkeit des abgetrennten Grundstücksteiles Beschränkungen aufzuerlegen. Dies dürfte jedoch baurechtlich nicht möglich sein, da die beiden Grundstücke baurechtlich jeweils getrennt zu betrachten sind. Damit verbleiben nur repressive bauaufsichtliche Maßnahmen gegen den Eigentümer des Grundstückes mit einer baurechtswidrigen Bebauung. 2. Ergebnis für den vorliegenden Fall a) Im vorliegenden Fall bedarf die Grundstücksteilung keiner (präventiven) Genehmigung, da Bayern die bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung in Art. 11 BayBO a.f. abgeschafft hat und die Kommune, in der das Grundstück liegt, von der Ermächtigung des 19 Abs. 1 BauGB keinen Gebrauch gemacht hat.

3 Seite 3 b) Nach der genehmigungsfreien Teilung ist vorliegend die Bebauung auf beiden entsthenden Teilgrundstücken materiell rechtswidrig, da beide die Grundstücksmindestgröße von 300 qm unterschreiten. Durch die Verkleinerung des Grundstückes entfällt die Baugenehmigung nicht bereits kraft Gesetzes. Zwar ist die Baugenehmigung in dem Sinn grundstücksbezogen, daß sie auch für oder gegen die Rechtsnachfolger des Bauherrn und den Nachbarn im Grundstückseigentum gilt (vgl. etwa 75 Abs. 6 NBauO). Gegenstand des Genehmigungsverfahrens ist jedoch das Bauvorhaben als solches (Böddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 1995, Std. Juni 1998, 70 BauO-NW 1995 Rn. 59 ff.; Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 6. Aufl. 1996, 75 NBauO Rn. 4). Die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich u. a. nach dem Grundstück, auf dem es errichtet werden soll. Ebenso hängt die Genehmigungsfähigkeit aber etwa vom Bebauungsplan oder (im unbeplanten Innenbereich) von der Bebauung der Nachbargrundstücke ab. Alles dies sind Umstände, die sich nach der Bebauung ändern können. Insofern ist die Baugenehmigung zwar an den beantragten Ort des Bauvorhabens gebunden, jedoch nicht an eine bestimmte Größe oder einen bestimmten Zuschnitt des Grundstücks. Sonst würde ja bei jeder, auch noch so kleinen Veränderung des bebauten Grundstücks die Baugenehmigung jedenfalls ex tunc entfallen. c) Jedoch könnte ein Widerruf aufgrund Änderung der zugrundeliegenden Tatsachen nach Art. bzw. 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG erfolgen (vgl. Gädtke/Böckenförde/Temme/Heintz, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, 9. Aufl. 1998, 75 BauO NW Rn. 33, 39; Simon, BayBauO 1994, Art. 79 BayBO Rn. 96). Dabei ist jedoch die Schutzfunktion der Baugenehmigung in Rechnung zu stellen. Da die Baugenehmigung den Bestand der baulichen Anlage zugunsten des Bauherrn gerade vor einem Durchgriff auf das jeweils gültige materielle Recht und die jeweilige Sachlage schützen soll, widerspricht der Widerruf grundsätzlich dem Wesen der Baugenehmigung und kann nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen (Große- Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, a. a. O., 75 NBauO Rn. 91; ähnlich Kopp, VwVfG, 6. Aufl. 1996, 49 VVerfG Rn. 36). Die Voraussetzungen des Art. bzw. 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG lägen hier vor, wenn infolge einer Verkleinerung des Grundstücks das Vorhaben die dann zulässige GFZ oder GRZ überschritten bzw. die Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden. Da die Änderung der Tatsachen auf einer bewußten Handlung des Grundstückseigentümers beruht, greift die sonst gegen einen Widerruf streitende Schutzfunktion der Baugenehmigung nicht ein. Der Widerruf ist damit möglich. Rechtsfolge des Widerrufes ist nach Art. bzw. 49 Abs. 3 VwVfG jedoch nur ein Wegfall des Verwaltungsaktes ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Widerrufes (ex tunc). Nach Auffassung des OVG Münster ändert daher der in die Zukunft gerichtete Widerruf nichts an der formellen Legalität der baulichen Anlage. Einer Beseitigungsverfügung steht damit entgegen, daß zum Zeitpunkt der Errichtung eine wirksame - und insoweit auch nicht nachträglich weggefallene - Baugenehmigung bestand (OVG Münster, Urt. v , NVwZ 1988, 942, 943; ähnlich wohl Simon, BayBO, Art. 79 BayBO Rn. 12, vgl. auch Rn. 96). (Das OVG Münster bezieht sich auf Entscheidungen des BVerwG und anderer OLG, die jedoch - soweit sie uns zugänglich sind zur speziellen Frage der Zulässigkeit einer Beseitigungsanordnung nach Widerruf der Baugenehmigung nichts aussagen vgl. BVerwG, Urt. v , NVwZ 1988, 144; OVG Bremen, Urt.

4 Seite 4 v , BRS 18 Nr. 149; VGH Mannheim, Urt. v , BauR 1980, 47 = BRS 35 Nr. 55). Nach h. M. kann hingegen nach erfolgtem Widerruf eine Beseitigungsverfügung aufgrund der nunmehr eingetretenen auch formellen Baurechtswidrigkeit des Gebäudes ergehen. So kann die Bauaufsichtsbehörde nach einer Entscheidung des OVG Lüneburg mit dem Widerruf einer Baugenehmigung die Anordnung der Beseitigung der baulichen Anlagen verbinden, sofern nicht die sofortige Vollziehung des Widerrufs angeordnet wird und die Frist zur Beseitigung erst mit der Bestandskraft des Bescheids zu laufen beginnt (OVG Lüneburg, Urt. v , NVwZ 1996, 605 = BRS 56 Nr. 204; im selben Sinn bereits OVG Saarlouis, Beschl. v , NVwZ 1985, 430). Diese Entscheidungen werden von der Literatur zustimmend zitiert (Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, Bd. II, 4. Aufl. 1998, S. 170; Gädtke/Böckenförde/Temme/Heintz, Landesbauordnung NRW, 9. Aufl. 1998, 75 BauO NW Rn. 38; Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 6. Aufl. 1996, 89 NBauO Rn. 22; ähnlich Böddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land NRW, 1995, Stand: Januar 1999, 61 BauO NW 95, 77). d) Damit könnte nach h. M. nach Bestandskraft des die Baugenehmigung widerrufenden Verwaltungsaktes eine Baubeseitigungsanordnung nach Art. 82 BayBO 1998 ergehen, soweit das Gebäude nunmehr materiell bauordnungswidrig ist. Die Baubehörde könnte also gegebenenfalls verlangen, daß der nunmehr nicht genehmigungsfähig Teil des bestehenden Gebäudes abgerissen wird. Ohne einen Widerruf der Baugenehmigung ist allerdings keine Rechtsgrundlage für ein Einschreiten gegen das bestehende Gebäude ersichtlich. Denn die bloße rechtliche Grundstücksteilung kann man wohl nicht als Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage i.s.d. Art. 82 BayBO verstehen. Allenfalls könnte man erwägen, den vorliegenden Fall einer baulichen Änderung gleichzubehandeln, da durch eine nachträgliche Handlung des Eigentümers das bisher baurechtsgemäße Gebäude baurechtswidrig wird. (Für bestehende bauliche Anlagen kann auch Art. 60 Abs. 3 BayBO Grundlage für eine Beseitigung bilden - Busse, Die neue Bayerische Bauordnung, 2. Aufl. 1997, Art. 82 Rn. 2. Die dort vorausgesetzte sicherheitsgefährdende Lage besteht aber hier bei einem bloßen Verstoß gegen die im Bebauungsplan vorgeschriebene Grundstücksmindestgröße nicht.) Bei jedweder Eingriffsgrundlage wäre aber der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten. Sofern daher den Beteiligten eine Wiedervereinigung des Grundstückes möglich wäre, kann von ihnen nach dem Grundsatz des mildesten Mittels jedenfalls nicht mehr verlangt werden. Ist dies nicht möglich, würde wohl die Begründung einer bloßen Vereinigungsbaulast nicht ausreichen, um die Anforderungen des Bebauungsplanes zu erfüllen. Diese wären nur bei einem Gesamtabriß beider Häuser erfüllt - was angesichts eines Mindermaßes von 5 qm bzw. weniger als 2% gegenüber der vom Bebauungsplan verlangten Grundstücksmindestgröße sicher unverhältnismäßig wäre. 3. Belehrungspflicht des Notars a) Der Ausschuß der Bundesnotarkammer für Öffentliches Recht befaßte sich auch mit der Frage der Belehrungspflicht des Notars bei einer durch die Grundstücksteilung entstehenden materiellen Baurechtswidrigkeit der vorhandenen Bebauung.

5 Seite 5 Im Gegensatz zu einem Aufsatz von Groth/Schmitz (Grundeigentum 1998, 22, 31) sieht der Ausschuß keine allgemeine Belehrungspflicht des Notars, sondern nur ein mögliches Eingreifen der erweiterten Belehrungspflicht in besonderen Fällen, wenn der Notar eine besondere Gefahr für einen der Beteiligten erkennt, die dieser selbst übersehen hat: Im Regelfall kommt eine derartige Belehrungspflicht nur in Betracht, wenn der Notar selbst mit der Grundstücksteilung befaßt ist. Bei der Veräußerung eines bereits aufgeteilten Grundstückes, dessen Teilung im Grundbuch bereits vollzogen ist, dürfte eine derartige Belehrungspflicht grundsätzlich nicht in Betracht kommen. Eine Belehrungspflicht kann nach Auffassung des Ausschusses nur bestehen, wenn das geteilte Grundstück bebaut ist. Dann ist lediglich der Verkäufer zu belehren, da der Käufer das Verwertungsrisiko für das erworbene Grundstücks grundsätzlich selber trägt. Auch der Verkäufer ist nur zu belehren, wenn er Laie ist, nicht hingegen wenn er selbst Bauträger oder Architekt ist. b) In Ihrem Fall widerspricht die bestehende Bebauung auf beiden Grundstücken nach der Teilung den Bestimmungen des Bebauungsplanes. Insofern wäre ausnahmsweise an eine Belehrungspflicht des Notars gegenüber beiden Beteiligten zu denken, wenn der Notar diesen Verstoß erkennt. Allerdings können Sie die Beteiligten nur abstrakt davor warnen, daß repressive Maßnahmen der Bauaufsicht drohen könnten - ohne daß wir oder Sie konkrete Maßnahmen beschreiben könnten. Vorsorglich könnten sich die Beteiligten in der Urkunde jedoch verpflichten, bei entsprechenden Auflagen der Bauaufsicht an der (Wieder-) Vereinigung des Grundstückes mitzuwirken (gegebenenfalls unter Wiederbegründung des gerade aufgehobenen Wohnungseigentums).